采购需求

一、项目概况：

本项目确定一家中标人，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：卫生清洁服务、场馆设备运行服务、绿化养护服务和除四害及白蚁防治服务。

★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定中标人必须支付的社会保险及其他应付费用）。

★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。

服务期：合同签订后3年。

采购预算：人民币5,400,000.00元。（每年的预算数均为人民币180万元）

项目属性：服务类，品目类别：C1204物业管理服务

(一)卫生清洁保洁服务：

1.中心体育场范围面积16万平方米，其中体育场地面积47019平方米，室外绿化面积11万平方米， 3.9万个看台座位，室内功能房面积约18000平方米，道路面积约17500平方米，停车场面积约11000平方米。

2.自行车馆、攀岩场、小轮车场、极限场、轮滑场及综合楼范围面积约15万平方米，体育场地面积7500平方米，室外绿化面积40000平方米，2700个看台/室内座位，室内功能房面积约17500平方米，停车场面积约5000平方米，道路面积约15000平方米。

（二）绿化养护服务：

广州大学城体育中心体育场绿化面积：120,000平方米；自行车馆、攀岩场、轮滑场、极限场、小轮车场及综合办公楼门前大堂走道、中亭绿化及周边绿化面积：41,000平方米。大树约58种，小树约72614.3平方米，以及中心红线区域绿化。综合办公楼5楼办公区域走廊,各场馆场地贵宾室、办公室，四个文化室内植物。

（三）场馆设备设施运行、维修、维护服务(水电工)

广州大学城体育中心是广州市体育局直属处级事业单位，坐落于广州大学城中心湖畔、大学城体育与信息共享区，总占地面积约40万平方米。广州大学城体育中心所属的体育场、自行车馆、攀岩场、轮滑场、滑板场、小轮车场、综合办公楼及平面区域，是第16届广州亚运会的主要比赛场馆。

（四）除四害及白蚁防治服务

服务防治范围：综合楼、自行车馆及开放区办公室，以及体育场主场（包括以上主建筑及建筑周边绿化带、下水道、垃圾临时堆放处）等整个体育中心范围。

 

二、投标报价要求

1.投标报价包括：人员工资、福利、社保(含养老保险、失业保险、工伤保险、医疗保险和生育保障)、公积金、高温补贴、加班费、突发性作业费、劳保费、工伤赔偿、不可预见费等在项目实施过程中的全部费用，投标人报价中漏报、少报的费用，视为此项费用已隐含在投标报价中，投标人中标后不得再向采购人收取任何其他费用。

2.中标人不可转包或分包项目内容，不能转移中标人的承包责任，如发现中标人擅自分包或分包，按合同违约条款，终止合同，并报监管部门处理，由此引起的一切后果，由中标人承担，并扣除中标人中标价3%的违约金。

 

三、服务内容

（一）卫生清洁保洁服务

1.清洁保洁范围：

(1)广州大学城体育中心体育场范围面积16万平方米，其中体育赛场地面积47019平方米，室外绿化面积11万平方米，3.9万个看台座位，室内功能房面积约18000平方米，道路面积约17500平方米，停车场面积约11000平方米。

(2)自行车馆、攀岩场、小轮车场、极限场、轮滑场及综合楼范围面积约15万平方米，体育比赛场地面积7500平方米，室外绿化面积40000平方米，2700个看台/室内座位，室内功能房面积约17500平方米，自行车馆停车场面积5000平方米，道路面积约15000平方米。

(3)具体负责公共区域（如走廊、楼梯等）、公共场地（包括绿化地）、厕所、办公室、停车场、运动场等清洁及保洁。

2.清洁（上班）时间：早上7：30—11:30、下午14:00—18:00。

要按要求提前做好场地维护工作，并遵守中心规章制度及上级要求。

（二）绿化养护服务

1.按行业管理规范和采购人具体要求进行管理并建立台帐。

2.负责中心各场馆、综合楼室内外、中庭植物养护，以及中心范围内的花坛（台）、草坪、各路段等区域的绿化养护。广州大学城体育中心体育场绿化面积：120,000平方米；自行车馆、攀岩场、轮滑场、极限场、小轮车场及综合办公楼门前大堂走道、中亭绿化及周边绿化面积：41,000平方米。大树（1米以上）约58种，小树（1米以下）约72614.3平方米，以及中心红线区域绿化。综合办公楼5楼办公区域走廊,各场馆场地贵宾室、办公室，四个文化室内植物。

3.负责中心范围内植物病害防治工作。

（三）场馆设备运行、维修、维护服务(水电工)

1.范围包括：广州大学城体育中心所属的体育场、自行车馆、攀岩场、轮滑场、滑板场、小轮车场、综合办公楼及平面区域；

2.岗位要求：5年以上工作经验，有高压进网证、低压电工证、身体健康；有较高的维修电工专业知识，变、配电设施的管理能力，熟知安全规范和操作规范。有较高的纪律性、责任心、执行力、积极主动。

3.职责要求：负责高低压值班(24小时）、日常维修、维护保养及设备巡查工作，发现问题隐患、故障及时处理上报，熟悉了解场馆内设备运作情况。

4.维护要求：物业工作人员负责日常水电及其他事项维修工作。（需要对中心范围内灯光照明、水电及其他设施、设备等进行维修，确保中心区域内设施、设备正常运行。在场馆承办赛事及活动时，

（四）除四害及白蚁防治服务

服务防治范围：综合楼、自行车馆及开放区办公室，以及体育场主场（包括以上主建筑及建筑周边绿化带、下水道、垃圾临时堆放处）等整个体育中心范围。

 

四、服务要求

A卫生清洁保洁服务：

（一）总体要求：在服务期限内，中标人必须遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。

（二）具体要求

1.日常管理与服务

(1)服务规范应符合法律法规的要求。

(2)各项服务要做到及时准点。

(3)建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。

(4)每月初编写保洁管理服务工作总结，并书面向采购人极限运动公园管理部汇报。

(5)每月度对采购人进行1次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。

(6)制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。

(7)按行业管理规范和采购人的具体要求进行管理并建立台帐。

(8)配合采购人各种赛事及商业大型活动，届时保洁工作人员相应增加，具体要求另行制定协议。

(9)做好办公场所、体育馆内外和平面的保洁卫生工作（包括广场、停车场、路面、绿化、观众活动平台等）。

(10)负责保洁范围内各垃圾点的定期清运工作（约每周2-4次）。

(11)每天对单位功能区域、红线图内的道路、广场定时清扫。

(12)对主干路段除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁。

(13)下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。

(14) 每季度冲洗1次办公区出入前路面。

(15)定期对办公楼的墙壁、天花板等进行打扫。

(16)厕所要求平时每天上午、下午至少冲洗2次，每周1次用工业盐酸洗1次。

(17)办公室要求每天8:30前完成垃圾清理。每天要求至少2次的卫生清洁。

(18)在完成必要的清洁工作后，各工作人员必须对公共区进行巡查保洁，以保证整个服务区的整洁。

2.中标人需具备设施设备及要求：

（1）必须配备专业的保洁设备及用品，包括满足清洁用的塑料丝扫把、平板拖把（部分超细纤维布平板拖把）、清洁海绵块、清洁毛巾、卫生袋、多功能清洁杂物车，以及吸尘吸水机、多功能擦地机、玻璃套装工具、加长杆、梯子、水桶、掸子、云石铲刀、刮子、涂水器、蒸汽机、风干机等专业清洁工具。

（2）必须配备足够数量的常用清洁剂，包括全能清洗剂、玻璃清洗剂、瓷砖清洗剂、陶瓷清洗剂、去胶剂、除渍剂、酸性清洁剂、洁厕剂、不锈钢清洗剂、不锈钢光亮剂、家私蜡、除污保养剂等。

（3）必须保持各种活动期间所用厕所干净，无斑迹，无异味，平时每日清洗2次中心场馆开放厕所卫生,每月清洗1次中心所有厕所卫生，保持厕所畅通无阻。（采购人可为中标人提供工具用房，不提供保洁员住宿用房）

（4）运用计算机进行管理（含设备档案、日常管理等）。

（5）采购人将进行不定期检查，发现不符合保洁标准的，采购人向中标人发出整改通知，中标人必须在3天内整改完毕，中标人在服务期内接到采购人发出的整改通知达3次的，采购人有权终止采购合同，且中标人必须赔偿由此给采购人造成的所有损失。

B绿化养护服务：

（一）中标人须具备的条件

1.为采购人绿化提供专业化的养护管理，严格教育、培训和管理派驻的绿化员工，维护采购人良好形象，佩戴工作证上岗工作。

2.派驻人员需按规定办理相关手续及提交所有工作人员的有效身份证明文件的复印件。

3.配备绿化养护机具，剪草机不少于两台，电动修枝剪不少于两台、碎枝机不少于壹台、核载1.5吨专用清运车辆壹台、树叶扒把，镰刀、锄头、铁锹、浇灌水管等必备绿化养护工具按工作人员数量配足。

4.养护所需的工具由中标人自行解决。采购人可为中标人提供工具用房，不提供绿化员工住宿用房。

    5.在物业服务中有管理方面的创新举措:具备绿化园林养护服务、物业垃圾分类和固废回收、物业管理质量评价、工作人员档案管理系统的智能化应用软件。

（二）室内绿化配置及养护要求

1.室内植物绿化清单及养护标准

（1）清单（由中标人负责购置）

序号	名称	规格	单位	数量	备注
1	绿萝（小）	7寸盆	盆	90	一门四室以及五楼通道、办公室植物摆放数量
2	绿萝（大）	苗高*冠幅1.1m*0.8m	株	35
3	大叶伞（小）	苗高*冠幅1m*1.0m	株	37
4	大叶伞（大）	苗高*冠幅1.5m*1.0m	株	37
5	白掌（小)	苗高*冠幅0.7m*0.7m	盆	20
6	发财树(大)	苗高*冠幅1.5m*1.0m	株	20

注:品种根据季节作调整，1年不少于两次更换新植物。

  2.室内植物、花卉养护管理标准

（1）所有备换植物在使用前先喷一次广谱性杀中药，以防带入病虫及蝇蚊。

（2）植株丰满健壮，株型自然匀称。叶面干净光亮，无灰尘赃物，无明显病斑，无明显虫害，无残留虫害。

（3）植株无残技、黄叶。对叶片叶尖存有少许黄发尾的，要命题修剪，保持株形美观自然。

（4）保证植物见干见湿，不过量浇水，又不缺水份，保持植物对生长水分的需求。

（5）保持植物的花盆、器皿干净整洁，无赃污，垃圾，对损坏缺残的花盆套缸及时更换，做到进场无烂盆坏盆。

（6）植物的底碟、套缸、花盆应合适配套，不大不水小美观大方，底碟、套缸、花盆的颜色搭配适当。

（7）保持花盆、底碟，套缸内无泥垢，脏水，定期清洗，干净整洁，每次养护完毕，清理现场保持现场清洁。

（8）植物花卉在摆放期间要保证其生长需要，必需定期施用肥料，施用的肥料应无异味、无毒的有机肥或高效无机肥。但要保证无刺激性气味，保证摆放环境清新自然。对虫害严重的应更换。

（9）保证摆放植物观赏性，对叶片少于植株1/2以上的、或没有观赏性的植物定期更换，对特殊情况，配合采购人做好更换调整。

3.养护阶段管理、病害防治及植物更换管理

养护阶段管理内容：

1.阶段划分：

冬季阶段：每年12月及次年1、2月份，树木休眠期。

春季阶段：每年3、4月份，大地回春，各种树木陆续发芽，展叶开始生长。

初夏阶段：每年5、6月份，气温迅速上升，树木大量生长

盛夏阶段：每年7、8、9月份，气候高温多雨，正是树木生长的旺盛时期。5.秋季阶段：每年10、11月份，气温较低，树木准备休眠。

4.各阶段树木养护管理工作的主要项目

每年12月及次年2月份：

（1）整形修剪：各种树木除常绿树木和一些冬季不宜修剪的树木，应在休眠期作一次修剪。

（2）防治虫病：用挖蛹虫，刮树皮等方法消灭各种越冬虫源。有一些农药如石硫合剂可在冬季自己制作。

（3）积肥：利用冬闲时期应大搞积肥。

（4）维护巡查：加强树木的看管保护，以减少人为的破坏。

（5）检修机械：冬季时期要抽空把一年内树木养护管理工作中所需要用的机械、车辆、工具检修、保养完备，以便来年使用。

每年3、4月份：

（1）施肥：凡有条件的应于冬、春两季陆续轮流给树木施用有机肥料，以改善土壤的营养条件，保证树木的生长需要。

（2）病虫防治。

（3）修剪：在冬季整形修剪的基础上进行复剪，并适时进行剥芽、去蘖。

（4）补植缺株。

（5）维护巡查。

每年5、6月份：

（1）灌水。

（2）病虫防治。

（3）施肥：根据需要追施氮素肥料，可以根灌，也可以叶面喷肥。

（4）修剪：以剥芽、去蘖为主。

（5）除草。

（6）维护巡查。

每年7、8、9月份：

（1）病虫防治。

（2）中耕除草。

（3）施肥：除氮费外，根据需要追施磷、钾肥料。

（4）汛期排水防涝：必要时组织抢险队及时处理可能发生的紧急情况。

（5）修剪：雨季前，将过于高大的树冠，适时疏稀、截短，可增强抗风能力，配合架空线修剪。

（6）扶直：汛期对发生倒歪倾斜的树木及时扶正。必要时应设支撑。

（7）维护巡查。

（8）补植常绿树：利用雨季补植常绿树、竹子等的缺株。

每年10、11月份：

（1）灌冻水：落叶后到土壤封冻前灌足水，水后及时封高堰。

（2）防寒：不耐寒树种，冬季需采取不同措施防寒，以保安全越冬。

（3）施底肥：落叶后，封冻前施有机肥作底肥。

（4）病虫防治。

（5）补植缺株：以耐寒树种为主。

（6）维护巡查。

5.病虫害防治

（1）应遵循“预防为主，综合防治”的原则，每月进行1次全面的预防性消杀。各部门可根据具体情况安排，但最少两个月须进行一次。

（2）对严重的病虫害，应连续多次消杀（不能连续两次用同一种药品，每次消杀间隔时间不少于4天），直至植物恢复正常生长。

6.植物更换

（1）在养护期间，发现枯死等一些需更换的植物，要在48小时之内更换掉（中心需求中特殊情况，要随时供用）

（2）中心要求一些植物需求更换，电话通知对方在一定的时间之内完成，对方必须配合完成。

（3）大中小植物更换中;一是对植物的清洁状况到位（不能有枯叶及灰尘等现象），二是枝叶要茂盛、大中小植物盆要统一，三是对大中小植物更换期间，大小要均匀（不要差别甚远等现象）四是对更换及养护当中场地卫生随时清洁。

7.根据植物生态习性，合理修剪，留枝均匀，疏密合理，剪口平滑，保持树形整齐美观，枝繁叶茂。

8.整个绿化景观景色优美，参差分明。花草苗木成活率95%以上，长势良好。

9.绿篱生长旺盛、修剪整齐、合理、无死株、缺档。

10.草坪生长繁茂、平整、无影响草坪景观的杂草，高度控制在10厘米左右，无裸露地面，无成片枯黄。枯黄面不得超过总面积的1%。

11.花坛（台）、草坪等绿地内保持无影响草坪景观的杂草生长，无杂藤攀援树木，无污物、垃圾等。

12.重点路段的树穴、花池、绿带，每天清理一次，经常清除树枝上悬挂杂物。及时更换枯萎草花，每年按采购人安排时间及时更换枯萎草花（2次以上）

13.道路两侧的树应及时扶正，新补植行道树及时扶架。

14.及时清理死树，枯枝，发现死株10天内清除，并尽快补种。

15.施肥：主要追施氮肥和复合肥。花木和乔灌木最好施用复合肥，花木每月每平方米100克（分2－3次）左右，灌木每株每月25克左右，乔木每月每株150克左右。施工时的具体用量可由施工方案依实确定。

16.浇水：新植树木花卉淋足定根水，之后根据植物生长需要和旱情及时浇足水分、及时排水防涝。

17.树木花草基本无病虫危害症状，病虫害危害率控制在5%以下，无药害现象。

18.绿化养护工作所需的水电由采购人负责，但中标人应节约使用水电，水电由发包方负责，但中标人应节约使用水电，及时修复损坏的水管及接头。如发现水、电用于非采购人绿化养护范围或严重浪费情况，承包方要负责按超出部分给予补偿。

19.因护不当枯死的苗木，由中标人负责补植植物并承担费用。非因中标人养护不当需补植植物的费用可由中标人报采购人审批同意后，由采购人另行支付费用给中标人并由其负责提供补植植物,也可由采购人另行采购补植植物，交由中标人进行补植养护。

20.如遇绿化特殊工作需求时（如外来人员参观、创优检查、台风、火灾等情况），采购人提前通知中标人安排人员进行修剪等绿化养护或恢复工作，中标人应予以配合。

21.每个月至少对室内盆栽植物叶面灰尘及盆垫赃物清洗2次，并须达到中心认可的标准，在养护期间，做好相应的卫生清洁。

22.工作人员，在进入中心养护植物期间，必须穿戴养护单位的工作服，并按中心要求进入养护区域。

23.采购人将进行不定期检查，发现不符合养护技术标准的，采购人向中标人发出整改通知，中标人必须在3天内整改完毕，中标人在服务期内接到采购人发出的整改通知达3次的，采购人有权终止采购合同，且中标人必须赔偿由此给采购人造成的所有损失。

24.每次修剪清理的杂草及树枝等垃圾必须当天完成清理转运工作。

C场馆设备运行服务

1.范围包括：广州大学城体育中心所属的体育场、自行车馆、攀岩场、轮滑场、滑板场、小轮车场、综合办公楼及平面区域；

2.负责确保广州大学城体育中心体育场、自行车馆、综合楼高压电房的值班工作；

3.负责确保上述范围内的水、电等设备设施的正常运作；

4.全年24小时不间断值班（含法定节假日、周末休息日）。

D除四害及白蚁防治服务

（一）除四害

1、按广州市爱卫办对鼠虫防治的有关要求，确保主承包期内服务的服务项目控制主达标范围内。

2、每月服务频次为2次消杀服务，其中体育场主场每个季度消杀服务1次，如遇赛事期间，还应根据赛事需要安排消杀服务工作。

3、服务人员要严格遵守灭鼠杀虫技术操作规程，文明作业，着统一工作服和佩戴工作证。

4、注意药物的安全使用，投施药时采取有效的防护措施。

5、所使用的灭鼠杀虫药物按国家规定或使用全国或市爱卫会专家委员会推荐和认定的药物，以保证效果和安全，严禁使用急性灭鼠药或其他明文禁用药物。

6、在投放鼠药的范围内设置警示标志。

7. 每次现场消杀服务工作人员不得少于3人。

（二）白蚁防治服务

1、白蚁灭治按照全面检查灭治，定期跟踪，彻底清除蚁患的标准，将白蚁危害降到最低。

2、每月2次派技术人员前往进行全面跟踪、检查、灭治白蚁。

3、灭治白蚁所使用的药物、药具及方法要符合国家省卫生安全标准。

4、防治期间必需使用经国家有关部门批准生产的药剂，中标人在实施白蚁防治施药期间，应通知采购人到园区现场对灭治白蚁的药剂进行检查及登记。

5、服务期间，中标人必须每月不少于两次到相应体育中心进行全中心蚁害巡检及监控诱杀，每次到中心都必须到现场极限公园管理部进行签到，防治后提供现场检查资料，采购人日常巡查抽检中如发现中标人没按要求如数到现场巡检防治的，每次以书面通知通报，若一季度超过2次（含2次）书面通报，并进行限期整治，如一年内累计超过6次，采购人有权无条件终止合同。

6、日常管理工作中，中心现场管理人员如发现蚁害的，在接到采购人书面通知或电话通知后，24 小时内安排人员进行消杀防治。

7、中标人未能达到技术服务方案所约定的服务目标，采购人有权要求中标人限期整改，逾期未整改的，采购人有权终止合同。若是在防治有效期限内出现严重的、明显的蚁害，采购人限期要整改而逾期未整改的或整改不见效果，导致采购人经济损失的，中标人应承担赔偿责任。

8、中标人在防治过程中必须严格执行技术服务方案、安全操作规程、 做好环境保护，不乱洒、乱喷药剂，做好各项巡检质量登记归档。

9、中标人工作人员进行防治工作必须按要求着统一服装或佩戴工作卡，言行规范，文明上岗。服务期间，中标人必须做好工作人员的安全教育及安全措施，保证工作人员的安全。中标人工作人员在作业期间，发生自身的人身伤害、伤亡及违法国家相关法律法规的行为均由中标人负责，采购人不承担任何责任。

四、人员配置要求

（一）★本项目须配置服务人员37人，服务人员具体岗位设置如下：

岗位设置	人数（人）
除四害及防治白蚁服务	3
绿化养护服务	9
场馆设备设施运行、维修、维护服务（水电工）	8
卫生清洁保洁服务	17
合计	37

（二）清洁人员配备明细表

序号	区域	清洁内容	配备人员	备注
1	综合 楼	负责一至五楼室内、厕所、走廊、电梯、消防楼梯、墙体设施每天的日常清洁工作	每天3人	上班时间： 上午7时半至11时半；下午2时至6时。

2	运动员公寓	负责运动员公寓套间、休息区域、活动功能房、会议室、走廊及楼梯间日常清洁卫生工作（负责日常毛巾、被单等用品清洗保洁工作）	每天2人
3	轮滑场、小轮车场	负责轮滑场、小轮车场办公区域的日常清洁、厕所、走廊墙体设施及训练场地的维护工作。	每天2人
4	自行车馆	负责自行车馆一层办公区域、运动员休息区域及各功能房的日常清洁、厕所、通道、消防楼梯、电梯、内场训练场地、观众看台、二楼平台。三楼平台、四楼东西区办公区域日常清洁及各设备房卫生清洁	每天3人
5	极限公园	负责极限运动场，高、中、初各级区域内外日常清洁卫生工作	每天1人
6	外围	负责综合楼、小轮车场、攀岩场、自行车馆、轮滑场所辖地带路面、中心湖林家祠堂所在地周边、重点办门前广场绿化带路面清洁工作、清运中心日产垃圾到转运点	每天1人
7	体育 场	负责体育场外围道路、停车场、广场及各功能房的日常清洁，厕所、通道、消防楼梯、电梯、内场场地、观众看台、各层平台和东西区办公区域日常清洁。	每天4人
8	保洁 主管	全面负责广州大学城体育中心清洁管理工作	每天1人
合计			17人

详情见招标文件