服务需求一览表

序号

货物/服务名称

单位

数量

服务内容及要求

分项最高限价（万元）

1

 南宁职业技术学院2023年物业管理服务

 项

 1

（一）基本概况

学校分为新旧两大校区。

1.新校区位于南宁市大学西路169号，按校园规划建设范围界定为一期校园、二期校园，校园内目前已投入使用的建筑物有教学楼4栋、行政办公楼1栋、实训楼8栋、学生公寓20栋、学生食堂2栋、图书馆1栋、学生服务中心1栋、体育馆1栋及配电房等，工程建筑面积总计约52万㎡。

2.一分院位于南宁市民族大道95号，院内建有教学综合楼、学生宿舍楼、变配电房、车棚等；二分院位于南宁市民乐路2号，院内建有教学综合楼、学生宿舍楼车棚等，三分院位于南宁市明秀西路113号，院内建有教学综合楼、学生宿舍楼、学生食堂、配电房等；四分院位于南宁市明秀西路112-2号，院内建有教学楼、综合楼、实训基地、学生宿舍、配电房等。

（二）物业管理服务采购内容

负责对学校内已经建成并投入使用的房屋建筑（不含居民住宅）及配套设施、设备和相关场地进行管理、维修、养护，提供校园环境保洁、绿化养护、秩序维护等服务，以及在教学、科研及师生生活等方面为学校提供并完成物业管理服务，主要服务内容：

1.客户服务。为学校师生员工提供优质、专业、快捷、高效、一流的服务宗旨的客户服务。

2.房屋与设施设备管理、维修服务，具体如下：

（1）负责配合学校对各类建筑物（包括铺面）本体及设施进行维护和管理；

（2）负责日常安全检查、维修及养护校园内建筑物和附属公共设施，包括但不限于室内外供水、排水、排污管道、道路、井盖、公共卫生间、化粪池、水泵房、污水处理站、车棚、停车场、墙面、围栏等的管理和服务；

（3）供配电系统管理及维修服务；

（4）电梯系统管理；

（5）给排水系统管理；

（6）消防系统管理；

（7）热水系统管理。

3.秩序维护管理服务。全面负责校园24小时全天候安保及秩序维护服务，包括校园大门管理，门前三包管理，重要场所管理，校园内及周边治安巡防，校园内建筑物定点和巡逻管理，排查和制止各种涉及校园安全的安全隐患和事件，协助学校做好安全生产管理工作，配合学校开展安全生产大检查。主要内容是：

（1）出入与监控管理；

（2）巡查管理

（3）消防管理

（4）停车管理

（5）安保工作

4.校园环境管理服务。

（1）负责做好校园环境卫生日常清洁管理工作，包括但不限于下列区域：校园道路、操(广)场、天台、露台等室外区域； 宣传橱窗、休闲桌椅、指示牌、灯箱、标识、灯杆、雕塑、健身器材等公共设施； 校园内天然水体、景观水体和相关设施；楼宇内大厅、楼道、楼梯、公共卫生间等室内公共区域；

（2）校园生活垃圾管理；

（3）督促相关绿化园林公司开展校园绿化管理；

（4）校园疫情防控。

5.专项服务。

全面负责，并提供学生公寓管理、教师公寓管理、开水设备管理、教研教辅服务、会务服务、铺面管理服务、学校自管的收费项目管理、大型考试、大型活动以及开学、毕业、假期等特殊时段的专向服务。

（三）物业管理服务标准

1.客户服务的服务标准

为学校师生员工提供优质、专业、快捷、高效、一流的服务宗旨的客户服务，具体要求如下：

1.1 物业人员形象礼仪应满足以下要求：

A 着装统一，保持仪容整洁；

B 精神饱满，面带微笑，姿态端正、自然大方，举止文明；

C 用语文明礼貌，态度温和耐心；

D 对师生保持尊重和友好，目光接触时点头致意。

1.2 在学校提供的办公场所内设置客户服务中心，客户服务中心应满足以下要求：

A 设置师生休息区，配置椅子或沙发，提供饮用水；

B 物品摆放整齐有序，文件资料分类放置；

C 现场受理等待时间不超过 5分钟，遇较长时间状况应及时与来访师生沟通；

D 设置 24小时客户服务电话，应于铃响三声内接听；

E 提供多种渠道受理师生报修、报事、咨询、业务办理及投诉建议等诉求，并保留记录；

F 针对学生实际需求设置关爱服务项目，如提供零星生活物品修配或工具借用等便民服务；

G 制定并实施有效的回访机制。

1.3 进行必要的信息公示，信息公示应满足以下要求：

A 应在客户服务中心或适当区域，公示物业管理项目组织架构、服务内容和标准、咨询或投诉方式等；

B 设置信息公示栏，发布服务信息和管理公告等；公示栏设计应与建筑物标识系统协调，并保持无褪色、无破损；

C 影响在校人员学习、工作及生活的作业计划应提前公告，如停水停电、电梯维保、消杀作业等；

D 公示或公告内容应清晰明确、语言规范，及时更新；

E 对不符合学校信息公示要求的通知、广告等进行管理。

1.4. 日常维修服务应保证受理渠道畅通，并满足以下要求：

A. 急修应在接到通知 15分钟内到场，零修到场不超过4小时；

B. 维修工具专业齐全，维修作业规范，报修人询问及时解答；

C. 维修现场做好安全防护和施工防护，保持场地和工具干净整洁；

D. 维修完成后宜征询报修人意见，了解报修人对维修时间、维修态度、维修效果的满意程度；

1.5. 以学生满意结果为导向，明确职能，解决学生的合理诉求，并满足以下要求：

A. 根据业主的需求配合开发手机APP客户端。

B. 满足学生在手机APP上办理预约、咨询、投诉、满意度反馈等业务；

C. 根据我校实际情况，APP客户端的功能应及时改进和更新完善。

2．房屋与相关配套设施设备管理服务标准

2.1 全面负责房屋本体管理及服务，并确保房屋本体达到以下要求：

A 房屋本体保持正常使用功能，门窗、栏杆无脱漆、墙面无破损现象，发现问题立即安排工程维修人员从学校领取材料进行修补；

B 按学校要求协助制定房屋本体的年度修缮计划，并配合实施；

C 每日对房屋本体及配套设施进行巡检维护，并建立巡检记录；

D 应每年进行1次防雷装置安全性能检测；

E 每星期对以下服务场所和设施设备相关安全标志进行检查和维护：

（1）危及人身安全区域的天台、护栏、喷泉、游泳池、景观池等处的禁止标志或警告标志，

（2）公共健身设施、门禁门、防火门、管井门、消防通道门等的指令标志和提示标志

F 发现房屋漏水，立即安排工程维修人员从学校领取材料进行修补；

2.2 配备工程维修人员，全面负责道路及井盖、建筑公共场地、大门、围栏等共用设施管理服务，发现问题及时修理或上报学校（维修材料学校提供）。共用设施管理应满足以下要求：

A 道路、场地等地面平整、无破损，发现路面、瓷砖破损立即安排工程维修人员从学校领取材料进行修补；

B 道路交通标志清晰准确，交通标志破损的立即从学校领取材料进行修补；

C 路面井盖无缺损、无丢失、无松动，井盖标识清晰，发现破损立即从学校领取材料进行修补；

D 大门、围栏等设施保持正常使用功能，无破损、松动、脱漆。有破损、松动、脱漆情形的，立即从学校领取材料进行修补；

E 共用部位附加设施安装牢固，布局整齐协调，无碍观瞻；

F 接到维修单（或电话通知）后，半小时内必须作出回应；遇紧急情况须立即派人赶到现场进行紧急处理，并按校方要求的时间修复。具体要求如下：

抢修类：如电路故障、水管、水擎、水龙头爆裂漏水，要求立即抢修；

小修类：如水龙头、门锁、电风扇、电灯、排污管等损坏，要求24小时内维修好；

中修类：门窗、公用设施等维修项目，要求48小时内维修好；

维修率达95%，维修后的返修率不能高于5%。

遇水管爆裂、主供电线路故障等大中型突发故障须按照规程采取应急处置措施，并及时通报和积极配合学校处置，尽快恢复正常秩序。

G 属于学校小型定点维修单位维修的项目，由物业公司制定维修方案及编制预算报学校审定。

2.3 配备具有履行本项目服务标准的足够的持有高压证、低压证等相关资质证书的人员， 全面负责供配电系统管理（维修材料学校提供），并确保满足以下要求：

A 提供 24小时值守服务

B 每日对供电系统进行巡视，保校园应急供电设施设备安全、正常运转；

C 确保校内电线、电缆不外露，管线排列整齐有序，布局合理美观；

D 定期检查楼宇内照明和室外路灯等是否正常，发现损坏及时领取材料进行修复(含1.8米以上路灯)；

E 公共区域的配电箱、电开水炉、公共洗衣机、电教设备等易触电区域应制定用电安全防范措施， 设置禁止或警示标志；

G 计划性停电应事前通知在校人员，非计划性停电应快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。

H 做好公寓学生、校区住户、租户用电查询、统计及电费收缴工作；根据季节变化，做好学校建筑楼体内的节电工作，杜绝常明等现象；

2.4 督促电梯维保公司做好电梯维保服务（电梯维保费用由学校负责），并确保电梯系统满足以下要求：

A 电梯运行平稳，无异响，平层、开关正常；

B 轿厢保持洁净、无异味、体感温度舒适；

C 使用标志、年检标志、紧急救援电话和乘客注意事项应置于轿厢醒目位置；

D 电梯紧急电话系统应保持畅通；

E 电梯故障或遇到险情，应在接到通知后10分钟内到达现场了解情况，并按需求通知维保单位到场；

F 电梯维修、保养，应提前通知在校人员，维修时在现场设置提示标识和防护围栏；

G 协助学校请特种设备监督检验单位对电梯全面检测1次，并出具检测报告和核发电梯使用标志。

2.5 全面负责学校给排水系统管理，并确保满足以下要求：

A 水压稳定，满足正常使用，水质无异味及异色等现象；

B 管道无明显锈蚀、无滴漏，发现滴漏及时向学校领取材料进行维修；

C 排水沟、渠、雨水井、污水井每天巡查一次，每月全面清理、疏通一次。确保排水、排污管道通畅，无堵塞、外溢现象，发现堵塞、反冒，立刻进行疏通；

D 设备名称与运行状态、管道流向的标志符合相关要求；

E 生活饮用水卫生、二次供水卫生应符合相关卫生标准及要求；

F 定期检查生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井），定期清掏化粪池；

G 计划性停水应事前通知在校人员，非计划性停水应快速恢复并做好应急事件上报及处理工作；

H 大雨期间，开展易涝点疏通排水挡水等工作，避免校内设施出现水浸泡现象。

2.6 配备具有2年及以上从事监控工作经验，能熟练掌握和运用监控系统及有消防设备操作员证或建（构）筑物消防员五级或以上证件的人员全面负责消防系统管理，并确保满足以下要求：

A 消防设施平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置；

B 消防系统各设备设施使用说明清晰，宜使用图文；

C 自动喷水灭火系统运行正常；

D 消火栓箱、防火卷帘、防火门、灭火器、消防水泵运行正常；

E 消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常；

F 消防正压送风、防排烟系统运行正常；

G 消防疏散指示灯工作正常，断路测试正常，消防应急照明和灯光疏散指示标志的备用电源的连续供电时间应符合消防要求；

H 按照消防管理要求对消防设施开展巡查及检查，并做好记录。

2.7 全面负责学校学生和教工公寓楼热水系统维修和管理（维修耗材学校提供），并确保满足以下要求：

A 安排具有热水维修相关证书人员，配备热水维修专用工具，负责新旧校区学生和教工公寓热水系统维修保养；

B 对于我校自主经营的热水楼栋，需满足以下要求：

（1）安排持有相关专业证书人员提供不间断的服务响应（24小时服务响应），每天对热水设备运行状况进行巡检和维修，包括楼顶和宿舍内的热水设备运行状况，做好巡检和维修记录，保证热水系统的稳定供应，接到师生报修电话后，15分钟内到场维修；

（2） 提供师生热水咨询服务，以最优质的服务态度为师生创造良好的报修渠道，维修完成后提供满意度调查和反馈；

（3）热水系统设备的维修更换及安装，包括楼顶空气能热泵机组、真空管太阳能集热器、控制系统、水泵、水箱等主辅设备的定期清洗、润滑、除垢及维修更换；对师生报修的宿舍内热水表、管路、阀门、花洒等热水设备进行除垢和维修更换；

（4）热水表软件平台的管理，安排人员管理热水表平台，满足现场维修人员的APP操作和学生热水卡激活功能，每月将师生消费费用的后台统计报表盖章后提交后勤管理处。

C 对于我校外包合作经营的热水楼栋，需满足以下要求：

（1）对热水供应商进行管理，包括合同管理、对供应商履约情况和对即将到期的合同提前向后勤管理处汇报；

（2）接到师生报修后立即通知供应商前往处理；

（3）按季度对接热水供应商催缴水电费用，并提交水电费统计报表至后勤管理处。

D 安排热水专业工程师每年度为热水系统进行二次全面的技术诊断与性能测定，并向我校提供年（半年）专业维护建议。

E 紧急故障处理：对于学生和教工公寓热水系统出现的紧急无法正常供应热水的情况，需自行联系专业维修施工团队进行全力抢修，抢修时限不超过12小时。

F 除空气能机组压缩机、主板显示板、蒸发器、换热器、电机、风叶、制冷剂、电磁阀、膨胀阀、换向阀、宿舍热水表、水泵、储水箱备件由学校自行采购提供外，其余热水设备及材料更换和维修费用由中标人承担。

3．秩序维护管理服务标准

3.1 出入与监控管理应满足以下要求：

A 按合同约定对出入口的人员、车辆和物品进行管理和登记；

B 劝阻乱摆乱卖流动摊贩，制止在校区大门划线管理区域内停泊车辆，疏导校区人流，维护学校校区大门区域的秩序；

C 监控室24小时值班，监控有效，图像清晰；

D 监控影像资料、报警记录应当留存备查。

3.2 巡查管理应满足以下要求：

A 应根据现场情况合理制定巡查路线，定期评估路线的有效性；

B 定时对校园进行安全巡查，对办公楼、实训楼、教学楼、停车场等重点部位及关键设备应增加巡查频次；

C 应急工具配备齐全、方便取用；

D 发现影响教学工作生活秩序的行为应立即劝阻，劝阻无效的立即报告学校；

E 发现异常应立即查明情况，注意异常声响、气味，对可疑人员进行询问和劝离；

F 遇紧急情况应及时报告学校有关部门，启动应急预案等应对措施；

G 对异常情况处置进行记录并保存。

3.3消防管理应满足以下要求：

A 保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；

B 按学校要求组建志愿消防组织；

C 消防控制室的管理要求包括但不限于：

1)应实行每日 24 小时 值班制度；

2)值班人员应必须要有2年及以上从事监控工作经验，经学校保卫部门测试能熟练掌握和运用监控系统；必须要有消防设备操作员证或建（构）筑物消防员五级或以上证件；

3)值班期间每 2小时 记录 1 次消防控制室内消防设备的运行情况；

4）对火灾报警控制器进行每日检查，检查和交接班记录清晰、准确、完整；

5）值班人员应熟悉接到报警信号后的处置程序；

D 对消防安全重点单位(部位)每日进行防火巡查，校医院、学生公寓、公共教室、实验室等重点区域应加强夜间防火巡查，并建立巡查记录；

E 每月进行防火检查并建立检查记录；

F 每季度进行消防安全检查并建立检查记录；

G 按要求适时开展消防宣传活动和消防培训。

3.4 停车管理应满足以下要求：

A 车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰；

B 引导车辆在校园内按规定路线限速行驶；

C 有序疏导校外入口行驶区域的车辆有序进出，保持各入口畅通；

D 及时疏导占道车辆，保持校园道路畅通；

E 提醒驾驶人员在规定停车区域有序停放，对于不按规定的上报学校保卫部门；

F 对在共用走道、楼梯间、安全出口等公共区域停放电动车或者为电动车充电的行为进行劝阻并上报学校保卫部门；

G 停车场（库）灯光照明、环境通风等应符合相关规定；

H 停车场（库）无闲杂人员等逗留或玩耍。

4．校园环境管理服务标准

4.1 保洁工作应满足以下要求：

A 公共道路、走道、楼梯地面整洁，体育场馆干净，无纸屑等白色垃圾，无泥块、碎石、杂草等杂物，无积水。

B 公共卫生间保持地面干净，无污迹、无积水，大小便器便面干净，无异味。

C 机房、库房、水泵房、配电房内设施设备，消防栓、灭火器、监控、路灯等设备保持整齐、干净。

D 玻璃门、窗、电梯、栏杆、扶手等光亮、无污迹、无水迹及明显手印。

E 天花板无蜘蛛网，排水沟、雨水井、污水井内无纸屑、塑料袋等杂物、无淤泥，能正常排放。

F 垃圾日产日清，垃圾桶无垃圾满溢现象，保持垃圾桶清洁、完好、无异味。

G 保洁库房物料规范管理，作业工具合理规划、摆放整齐；

H 使用机械化设备作业；

I 清洁作业现场摆放安全标志；

J 保洁服务应不影响正常教学、科研、办公活动及课间休息；

K 遇特殊天气，公共场地应及时清扫；

L 定期进行建筑物外墙清洗和石材类、木质类、地毯类、金属类等特殊材质的专项清洁服务；

N 按学校要求开展环境卫生宣传和健康教育活动，倡导爱护环境、讲究卫生的良好风尚；

M 定期或不定期针对校园环境、设备设施等实施相关清洁消毒工作，并做好相应记录；

O 配合学校做好创城工作。以及学校安排的其他工作。

4.2 校园生活垃圾管理应满足以下要求：

A 符合垃圾分类政策相关标准及要求（垃圾清运费学校负责）；

B 按分类管理要求配备垃圾容器，摆放位置合理，数量充足，垃圾容器分类标识清晰；

C 公示垃圾投放和清运时间，清运频次满足需求，日产日清；

D 垃圾清运过程无遗漏、无污水外溢、无异味；

E 垃圾容器、垃圾房每日清洁消毒；

4.3 督促相关绿化园林公司开展校园绿化管理（园林绿化费用学校负责），并确保绿化满足以下要求：

A 各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐美观；

B 绿地内无影响景观的杂物、垃圾等，无树挂、乱拴乱挂等现象，无改变用途和破坏、践踏、占用现象；

C 根据植物生长习性及环境温度，对植物采取相关保护措施，如北方地区冬季进行树干包裹等；

D 大风、暴雨等恶劣天气来临前，应做好行道树以及浅根类树种的防风修剪及加固；

E 有害绿化药剂、肥料使用应进行公示，废弃物处理符合相关规定；

F 设置植物铭牌，铭牌内容应准确；

G 古树名木应建立档案，周围设立统一的保护标志，如保护标牌、保护宣传牌等；

H 景观中可能会对师生构成安全隐患的，如假山、水体等，应设置防护设施及安全提示；

I 建立健全校园绿化档案，对绿化总平面图、宝贵树木登记材料、绿化养护工作记录等进行保管；

J 按学校要求运用各种载体开展绿化宣传活动，引导师生积极参与校园绿化建设。

4.4 校园消杀管理应满足以下要求（消杀费用学校负责）：

A 公共区域无鼠害、虫害；

B 每天对公共廊道、公共卫生间、地沟、垃圾堆放点等部位实施消杀并记录；流行病或蚊蝇高发时期应增加公共场所消杀频次或按学校要求进行消杀；

C 每季度对校内化粪池、沉沙井、下水道、垃圾池、花带等孽生场所应用热烟雾机全面喷杀一轮，确保安全、高效、达标。每季度进行一次，一年共4次，时间暂时安排为：春季开学前、五一假期、秋季开学前、春节前，具体时间由双方商议后定。

D 消杀管理的药品应符合国家和行业规定；

E 消杀管理药品的发放、使用、存放和回收实施安全防护管理；

F 作业前告知在校人员作业时间、作业区域、药品名称、注意事项等信息；

G 药品投放点警示标志清晰有效。

4.5 校园疫情防控应满足以下要求：

A 每天对公共廊道、公共卫生间、地沟、垃圾堆放点等部位实施消杀并记录；

B 突发期间应加强教室、图书馆、实验室、食堂、学生公寓、礼堂等人群聚集场所的通风换气和校园公共设施及公用器具的保洁和消毒工作；

C 按学校要求制定疫情防控应急预案和相关制度；

D 协助并配合学校承担疫情防控管理任务；

E 按职责落实突发公共卫生事件防控管理的报告制度。

F 设置扫码信息采集点，对来往人员全覆盖实行扫码、查看健康码、测温管理；

G 开学及法定节假日收假前做好校园消杀、学生行李消杀等工作。

5．专项服务标准

5.1 学生公寓管理应满足以下要求：

A 公寓公共设施设备运行正常，公寓钥匙齐备、使用有效、摆放整齐，钥匙标识信息准确；

B 公寓出入口应安排值班人员24小时值班，为学生提供接待、报修、备用钥匙借用等服务；

C 对来访人员进行验证登记，晚归学生登记上报，禁止无证来访者及推销商品者进入公寓；

D 贵重物品、大件物品出入时应按学校规定进行核实登记；

E 每日进行安全巡查，重点巡查楼宇设施、学生住宿及消防设施情况，制止违章用电、焚烧、乱贴乱划等行为；

E 收集并定期核对住宿人员基本信息，清点寝室人员，检查并处理冒名顶替及外来人员留宿现象；

F 根据学校学生公寓住宿相关规定，对学生文明安全住宿进行宣传教育，引导学生养成良好的生活与作息习惯；

G 关注学生精神状态和身体状况，有针对性的提供重点关怀和帮助，如发现学生精神或身体异常应及时上报学校主管部门；

H 负责假期留校住宿学生的信息登记及相关管理服务。

5.2 教师公寓管理应满足以下要求：

A 公寓公共部分设施设备运行正常，门窗等公共设施无损坏；

B 公寓出入口应安排值班人员值班，为教师提供接待、报修等服务；

C 按合同约定对公寓出入口的人员、车辆和物品进行管理；

D 每日进行安全巡查，重点巡查楼宇设施及消防设施情况，制止违章用电、焚烧、乱贴乱划等行为；

5.3 协助学校管理开水供应商，确保开水供应满足以下要求：

A 每日对地面、墙面、供水设备等进行清洁，保持干净整洁；

B 设置防滑、小心烫伤等安全提示标识；

C 维护取水秩序。

5.4 教研辅助服务满足以下要求：

A 教学楼整体环境秩序整洁，教室公共部位干净整洁无异味，光线充足、体感舒适；

B 保护教室、实训室内的实训设备、课桌椅、讲台、黑板、投影幕布、投影仪、电脑、标识牌等不被擅自搬出、私自拆卸和替换；楼内大件物品出入应问明原因，做好登记；

C 体育场馆（场地）内干净整洁无异味，场馆内光线充足、体感舒适；

D 对场馆（场地）配套设施实施检查维修和养护，保持良好运行状态，发现问题立即处理；

E 与学校相关专业开展校企合作，为学生提供实习实训、勤工俭学岗位。

5.5 铺面管理服务应满足以下要求：

A 租金及水电管理：负责于每月5日前对新旧校区食堂、经营实体商铺、旧校区住户及各建筑物水电表进行抄表，数据与使用方对接核对无误后于每月10日前将水电使用明细表及水电费缴费通知单报送学校后勤管理处；派发水电收缴通知单，做好公寓学生、校区住户、租户用电查询、统计及水电费催缴工作。做好食堂、经营实体商铺租金催缴和租金缴费台账，并于每月10日前将租金缴费明细表报送学校后勤管理处；

B 建立电话咨询窗口：对公寓学生、校区住户、铺面租户水电费费用提出的各种疑问和问题进行解释和处理，确保数据的真实准确并做好存档；

C 合同管理：按合同条款内容解决学校新旧校区食堂、经营实体商铺租户提出的各类问题，为学校新旧校区食堂、经营实体商铺等租户提出的问题和困难提供解决方案，对于日常经营和维修类的问题自行安排人员进行维修，统计即将到期铺面的合同提前6个月报送后勤管理处；

D 账目核对：负责合同到期铺面及临时退场铺面的租金水电缴费账目核对，并将核对完善的对账本提交后勤管理处办理押金退付手续。

E 监督管理：对学校新旧校区铺面的经营范围、装修内容、日常经营卫生、防疫、消防、安全等进行巡查监督，需要学校协调的其他问题以函件形式报送后勤管理处。

5.6 学校自管的收费项目管理应满足以下要求：

A 学校自营的收费项目，包括环卫站生活垃圾清运费、教职工租住房和学生宿舍水电费、空调费、热水费、经营实体商铺租金水电费、定点施工单位缴纳的费用等的催缴工作，并派发缴费通知单；

B 每月10日前做好相关缴费记录台账，并将已缴费用明细表纸质版签字盖章提交后勤管理处；

C 退费管理：对有申请学校退费的项目，需将缴费账本明细表与申请方核查完善后到学校财务再次核对账目并办理签字确认手续后，提交后勤管理处办理退费资金申请；

D 持续做好与收款方的收缴费用明细的解释工作，对拖欠费用的，根据合同采取相关措施进行催缴；对存在拖欠款项超过3个月未及时追回的，中标方需承担相应责任。

5.7 会务服务应满足以下要求：

A 根据校内相关部门的要求。配合做好重要会议、大型接待的会务工作；

B 会议现场整洁有序，体感舒适，照明、音响、视频、空调等系统运行良好；

C 会务服务人员文明礼貌、语言规范；

D 对会场设备设施进行巡视检查；

E 会前对会场及外围环境进行巡查，确认安全无隐患，会议用水等准备充分；

F 会议进行中应及时关注会场，及时补充茶水、纸笔等；

G 会议现场紧急事件发生时，工作人员迅速到位，有效处理；

H 会议结束后清点物资、清扫场地、关闭设备设施；

5.8 特殊时段服务应满足以下要求：

A 开学迎新,应按学校要求做好迎新物资准备及现场布置，包括但不限于：

1）学生公寓、教学楼、图书馆等区域的房屋、设施设备检修及集中保洁工作；

2）布置彩旗、悬挂标语、摆放花卉盆景，电子显示屏欢迎词发布等；

3）设置接待服务台，提供迎新宣传、服务咨询；

4) 开学期间设立新生入住办理点，引导和帮助学生办理入住手续，耐心回复学生咨询；配合做好新生生活用品打包、发放、保管等工作，对提前到达学校的新生行李进行集中存放和管理；

5) 对车辆实施疏导及停放管理，维护现场秩序；

B 毕业离校服务应满足以下要求：

1)按学校要求统计毕业生相关信息，按规定办理毕业生退宿手续；

2)现场宜悬挂毕业寄语、摆放花卉盆景；宜搭建毕业生行李存放点，提供托运服务；

3)对车辆实施疏导及停放管理，维护现场秩序；

4)协助毕业招聘会等相关活动的举办；

5)对毕业生退宿空房实施查验、设施设备维修、清洁，保持其正常使用、干净整洁。

C 考试辅助服务应满足以下要求：

1）根据学校安排做好考场前期准备工作，检查并调试好灯光、空调、打铃器等设备设施；

2）大型考试宜协助设立考点、卫生间等的指引标识；

3）做好考场秩序维护，配合考场周边警戒，防止喧哗、干扰、闹事等情形发生；

D 大型校园活动辅助服务应满足以下要求：

1)根据要求,协助做好现场布置；

2）协助实施重要接待任务的参观路线策划、服务指引、礼仪接待等服务；

3）按学校要求进行现场秩序维护；

4）活动后对物品进行盘点和归位、实施场地卫生清洁，关闭灯光、空调等设备。

E 假期服务应满足以下要求：

1)按学校要求确定是否需要封楼管理，封楼前应进行安全检查，关闭门窗及相关设施设备，公示封楼时间及紧急进入的联系方式；

2)协助学校相关部门开展假期留校学生的安全宣传教育工作；

3)定期巡查公共教室、离校学生公寓及集中留宿的学生公寓，发现隐患及时处理；

4)对物业设施设备、教学设备设施、学生公寓内设施等进行检修维护，保持其正常使用功能；

5)组织开展假期卫生大扫除，进行全面保洁，保持楼宇内外环境整洁。

F 配合学校做好相关施工现场管理：

1)施工单位实行登记、备案管理，施工人员进入物业管理区域施工应进行登记、验证；

2)对施工现场安全防护、作业噪音、施工时段、施工材料堆放、建筑垃圾清运等进行监督管理；

3)对施工现场动火作业、用电规范实行有效监督或管控。

▲(四)物业管理服务质量及考核评价

物业公司物业服务操作规程、质量标准和控制，参照国家、行业标准及本招标文件及合同等有关标准执行。学校将依据《南宁职业技术学院物业管理项目服务要求测评准则》（详见附件1）内容及服务验收、经费结算办法每月对物业公司进行考核评价，评分标准为1000分，每扣1分，每月将减少支付千分之一的物业费，以此类推。合同履行期间，累计两次评分达不到900分的，学校有权解除合同。

（五）物业公司管理要求

1.物业公司必须服从学校管理，遵守学校有关管理制度，严格按照学校的要求提供管理服务，自觉接受学校相关管理部门的业务检查和监督，并接受服务对象（师生员工）的监督。

2.物业公司的管理和服务工作人员必须经过上岗前培训（包括思想道德、法制、安全、礼仪、工作技能、管理制度、服务意识等教育），培训合格率达100%，并持有政府有关部门或行业管理部门核发的有效上岗证和资格证，而且必须符合国家有关劳动用工的法律法规。上班时必须佩戴工卡、穿统一制服，并注意文明礼貌。

（六）人员配备及要求

▲1、岗位人数设置：投入人员不低于160人。

2、投标人应根据本合同的服务标准、服务要求合理设置岗位。投标人投标时的人员配备方案将纳入合同条款。人员队伍男女不限，要求整体年轻化，科学合理的配置符合行业要求的，政历清楚，思想、作风端正，身心健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，具备与工作岗位相关的知识、技能，具备良好的服务意识的人员，所配置的人员素质条件如下：

1）管理人员：

（1）项目经理，要求具备本科或以上学历,有较高政治思想素质，具备物业管理专业知识及5年及以上物业项目独立管理工作经验，具备较强的服务意识、较强的责任心、原则性、工作协调和沟通能力，具备良好的写作能力。

（2）项目主管，要具备本科或以上学历，持有高级清洁管理师证书，具有较强的组织、沟通、协调能力，能熟练使用Word、Excel、PowerPoint等办公软件。

（3）安保队长，要求退伍军人，拥有安保管理5年以上工作经验，持有公安机关颁发的保安员证件。

（4）保洁服务管理人员，要具备本科或以上学历。（5）学生公寓服务管理人员，要求要具备本科或以上学历，有公寓或学生宿舍管理经验。

（6）绿化养护服务技术人员，要具备本科或以上学历，拥有绿化养护技术相关证书。

（7）维修服务管理人员，要求要具备专科或以上学历，需有5年以上水电维修经验，持有低压、高压电工证，高处安装、维护、拆除作业证等专业技能证书。

2）服务人员：

（1）安保服务领班人员。要求具有丰富的团队管理和从事安全保卫工作的经验，熟悉国家相关法律法规，具备较全面的安保、消防、交通管理知识；大专以上文化水平，有较好的沟通能力和语言表达能力，能够独立完成日常工作计划的拟定，工作总结汇报的撰写能力，能够熟练运用电脑等办公设备，掌握基本的网络知识，能够处理简单的电脑（安防系统）故障；接受过消防部门组织的消防专业培训，并取得建（构）筑物消防员五级；具备C1以上机动车辆驾驶证。

（2）门岗安保人员，要求平均年龄不能超过40周岁，初中以上文化，男性，身高达到1.70米以上，同等条件下，优先招用军队、武警部队的复员退伍军人、持有保安证件的人员。

（3）消防监控员。高中以上文化程度，要求平均年龄不能超过45周岁必须要有2年及以上从事监控工作经验，经学校保卫部门测试能熟练掌握和运用监控系统；消防控制室值班员，必须要有消防设备操作员证或建（构）筑物消防员五级或以上证件；

（4）巡逻岗员。要求平均年龄不能超过45周岁，初中以上文化程度，男性，身高1.65米以上，同等条件下，优先招用军队、武警部队的复员退伍军人，持有消防设备操作员证或建（构）筑物消防员五级或以上证件的人员。

（5）普通保洁员，平均年龄在55岁以下，初中以上文化，五官端正，身体健康、能吃苦耐劳，服从管理，要求积极肯干，工作态度良好。

（6）会务服务人员，高中以上文化，五官端正，身体健康、能吃苦耐劳，服从管理，要求积极肯干，工作态度良好。

（7）维修服务人员。中技以上文化，维修人员中应包含具有电工低压维修证，电工高压维修证，电梯安全管理员证，高空作业证等证书人员；以及熟悉机电设备操作，热水设备维修，工程维修人员。

（8）宿管员。要求平均年龄在50岁以下，高中以上学历，懂电脑操作。实事求是，有高度责任心，不贪小便宜。有较强沟通能力，富有爱心，能热心为住宿学生服务。

（七）其它说明

1.物业公司工作人员的交通、巡逻、维修工具等用车由物业公司负责。

2.管理用房：学校向物业公司提供必要的办公用房、管理用房及安保人员夜间值班临时宿舍，由物业公司无偿使用，但水电使用费由物业公司自行承担。

3.物业公司使用水电费计收办法：

（1）办公使用的水、电费，实行包干,每月水电费：220.00元；

（2）工作人员入住宿舍使用的水费，按入住人数实行包干,每人每月水费:6.0元、电费按电表实际使用量计费，电费单价按南宁市水电管理部门规定的价格计算；

（3）物业公司所使用的水、电费（含乙方工作人员入住宿舍使用的水、电费）由物业公司每季度向学校支付。

 600

商务条款

五、其他要求：

▲1、报价必须含以下部分，包括：

（1）服务的价格；

（2）必要的保险费用和各项税金；

（3）机械、培训、技术支持、合同中包含的其他费用。

▲2、付款方式：本项目无预付款，中标人每月末向采购人提交当月物业服务完成情况报告书，经采购人验收合格后，支付当月服务费。

▲3、中标单位必须按照《中华人民共和国民法典》的规定与员工签订劳动合同并依据国家、广西和南宁有关最低工资标准的规定要求以及缴纳各种社会保险的规定要求向员工支付工资和缴纳社保及其他保险。投标人的报价中必须按该条款要求充分考虑“人员配置要求”中各类人员的工资、福利、加班费、社保及其他应缴保险。投标时请按本项目“人员配置要求”提供各类人员的工资、社保及其他应缴保险等费用的预算表。员工上岗前需提供缴纳社保证明。

4、中标人不得转包给第三者，也不能给第三者挂靠。

5、 投标人如有需要可实地进行勘察，勘察费用自理。

六、对合同条款的调整

1、对合同条款的调整（如对验收、违约责任等有特殊要求的）本服务（或货物）需求一览表中内容如与第五章“拟签订的合同文本”相关条款不一致的，以本表为准。

2.每月由学校后勤管理处、学生工作处组织人员依据《南宁职业技术学院物业管理项目服务要求测评准则》（详见附件1）对物业进行检查，每月以1000分减去当月被扣分值，得出当月单项考评分数，每扣1分，每月将在当月付款中扣除千分之一的物业费，以此类推。合同履行期间，累计两次评分达不到900分的，学校有权解除合同。

其他说明