项目需求书

一、项目背景

1. 服务地址：

（1）天津市河西区围堤道210号（天津市水务局）；

（2）天津市河西区崇敬里2 号（天津市水务局老干部活动中心）。

2. 服务范围；

（1）会议室服务工作（会前、会中及会后）；

（2）卫生保洁及环境维护服务（含办公楼、会议楼、附属楼公共区域、院落及车场）、专项清洁服务（石材清洗、公区地胶打蜡、沙发及地毯清洗养护、布草清洗）；

（3）秩序维护服务（门岗值守、车辆秩序管理、日常巡视）；

（4）工程服务（消防监控室运行值守、配电系统运行值守、日常零碎维护服务）；

（5）职工食堂日常维修服务；

（6）司机等工作。

本项目属于物业管理行业

二、人员及岗位要求

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1	(1) 年龄45周岁或以下，大学本科或以上学历； (2) 五年或以上非住宅物业管理经验； (3) 常驻本项目现场，不得兼管其他项目； (4) 形象良好，身体健康； (5) 无前科劣迹。	否	每周5天 每天8小时
2	会议服务人员	4	（1）年龄35周岁或以下，女性； （2）大专或以上学历，身高1.65米以上； （3）面貌端庄，形象好，气质佳，具有一定的会议服务工作经验。	否	每周5天 每天8小时
3	局机关环境维护保洁员	11	年龄55周岁或以下，男女不限。 （1）至少1人持《天津市病媒生物防制培训证书》和卫生防疫部门或医疗机构出具的健康证上岗； （2）身体健康、五官端正，无前科劣迹； （3）有相关工作经验。	否	每周5天 每天8小时
4	老干部活动中心环境维护保洁员	2	（1）年龄55周岁或以下，男女不限； （2）身体健康、五官端正，无前科劣迹； （3）有相关工作经验。	否	每周5天 每天8小时
5	局机关秩序维护员	10	（1）年龄55周岁或以下，男性； （2）要求持公安机关颁发的保安员证上岗，无前科劣迹； （3）身体健康，五官端正，有相关工作经验。	否	2人常白班， 8人四班三运转、24小时值守
	车场秩序员	1	(1) 年龄55周岁或以下，男性； (2) 身体健康，五官端正，有相关工作经验。	否	每周5天 每天8小时
6	老干部活动中心秩序维护员	2	（1）年龄55周岁或以下，男性； （2）身体健康；无前科劣迹； （3）有相关工作经验。	否	24小时值守 与采购人工作人员共同轮转
7	消防监控室人员	6	（1）年龄55周岁或以下，男性； （2）持《职业资格证（建（构）筑物消防员或消防设施操作员）》上岗，其中人持《职业资格证（建（构）筑物消防员或消防设施操作员）》（四级/中级或以上）上岗。 （3）身体健康，无前科劣迹。	否	24小时值守 四班三运转 与采购人工作人员共同轮转
8	综合维修工	3	（1）年龄50周岁或以下，男性，3人分别持《特种作业操作证（制冷与空调作业）》、《特种作业操作证（高压电工作业）》和《特种作业操作证（低压电工作业）》、《特种设备作业人员证（电梯安全管理）》或《特种设备安全管理和作业人员证（特种设备安全管理）》上岗； （2）身体健康；无前科劣迹； （3）有相关五年以上工作经验。	否	每周5天 每天8小时
9	变电室值守人员	6	（1）年龄60周岁或以下，男女不限； （2）全部持《特种作业操作证（高压电工作业）》和《特种作业操作证（低压电工作业）》上岗； （3）身体健康；无前科劣迹。	否	24小时值守 与采购人工作人员共同轮转
10	内勤人员	1	（1）年龄55岁以下，男女不限； （2）具有相关工作经验。	否	每周5天 每天8小时
11	驾驶员	4	（1）55周岁以下，男性； （2）1人持《机动车驾驶证（准驾车型至少包含A1）》上岗（注：采购人配有20人座考斯特一辆），其余3人持《机动车驾驶证（准驾车型至少包含C1）》上岗； （3）身体健康，无前科劣迹； （4）有五年以上工作经验。	否	每周5天 每天8小时
合计人数		51人

注：

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得中标资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。

三、服务要求

（一）主要服务区域

1.建筑面积：

（1）天津市水务局综合办公大楼总体建筑面积为17000平米，院内地面5500平米。

（2）天津市水务局崇敬里老干部活动中心建筑面积988.23平米，院内地面765.5平米。

2.房屋及附属建筑物、构筑物基本情况：

（1）综合办公大楼：

综合办公大楼为U字型裙楼，由办公楼、会议楼、附属楼等建筑组成。其中办公楼地上9层，地下1层，每层设有独立卫生间和洗漱间；会议楼为5层，包含应急防汛指挥室、视频会议厅、报告厅、会商室、会议室、接待室及活动室等，一楼设有水房和值班室，每层均设有独立卫生间，满足不同服务的需要；附属楼地上3层，地下1层。

（2）崇敬里老干部活动中心为4层办公楼，内设值班室、活动室及办公室等。

3.设备、设施基本情况：

（1）电梯：5台（其中老干部处1台、机关食堂货梯1台、办公楼2台、会议楼1台）；

（2）安防系统（消防监控）：监控探头：33个，门禁：2套；

（3）消防报警系统：1套，含烟感、温感、手动报警器、声光报警器等；

（4）排烟系统：2套；

（5）给排水系统：消防水池2个；消防水泵4台；消防栓稳压系统1组；变频水泵（生活水泵）3台；中水变频泵2台，中水水箱2个，中水过滤系统1套，废水处理系统1套；绿化灌溉系统1套；

（6）电力系统：高低压配电系统2套，总配电室1个（低压）、配电间14间（包含崇敬里老干部活动中心1间）。

（二）防汛保障等特殊需求

每年6月1日至9月30日是天津市主防汛期，天津市水务局担负市防汛的指挥、调度任务，期间遇到雨情，市防汛指挥、调度及召开全市相关汛情会议，这个期间需要物业配合做好会务、保洁、工程维修和院区的秩序维护等工作，局机关保洁、局机关秩序维护、会议接待人员、维修人员（约10人）应根据天气情况和实际雨情、灾情及采购人要求安排加值班。

四、服务标准与岗位职责

（一）各岗位人员工作内容、职责及服务标准

1.项目经理管理

（1）工作内容：实施物业管理方案，服务达到质量要求；负责对外联络事宜，做好内外协调工作；定期组织召开工作例会，做好内部沟通，及时检查、总结和部署工作；负责本部门安全和日常质量管理工作，坚持循环检查指导和督促在管区域服务工作，严格按照工作规程和质量要求抓落实，实行标准化作业。根据质量管理体系要求，落实执行基本制度和工作计划，检查落实情况，奖优罚劣；负责本部门员工的业务技能培训工作，提高员工的整体业务素质。抓好服务意识建设，使全体员工牢固树立“客户至上，服务第一”的宗旨；检查各部门当日工作计划，并交办当日工作任务；对所发现的问题及时整改；定期开展访问活动及满意度调查工作，听取服务单位的意见，不断提高管理水平。

（2）工作职责：负责组织项目人员完成合同约定的保洁、秩序维护、工程维护、会议接待等服务；熟悉掌握物业管理行业和卫生行业有关政策法规，认真完成公司交付的各项任务，实现各项管理目标，包括：安全管理目标、服务质量目标、培训管理目标、经营管理目标等；项目经理参加采购人物业工作例会，汇报物业服务情况；主动与采购人沟通，听取意见、建议、投诉；巡视检查辖区内各场所及各岗位工作情况服务质量，发现问题及时解决；以身作则，关心员工，奖罚分明，提高自身素质和修养，使物业管理服务在中心具有高度凝聚力，最大限度的发挥和调动全体员工的工作热情和责任感。

（3）服务标准：认真全面履行本项目物业合同，高质量完成物业合同确定的管理目标和管理内容；年度、月度工作计划内容全面、切合实际、可操作性强，并能够按时保质完成；物业管理各项制度健全，监督执行到位，能快速响应，及时处理问题；物业管理组织架构合理、高效，人员配备到位，职责明确，物业服务人员须具有良好精神面貌和积极的工作态度；物业各点位操作规程内容全面、详细，工作程序明确、效率高，可操作性强，并能够在工作到得到严格执行；防水、防火、防盗、防恐等应急预案全面、齐全，可操作性强，遇到突发性事件能够及时、有效处置；投诉渠道通畅，做到有投诉必接，接到投诉及时处理，给投诉者一个满意的答复；物业各工种履行岗位职责到位，确保各种设备运行正常，各种标识及设施完好无损；按时完成采购人布置的其它各项工作任务。

2.会议服务

（1）工作内容：会前准备（包括会前15分钟备好会场，并在会议室门前迎候参会人员；备好茶水，备好其它会议用品；需要时保证空调、麦克、音响、投影仪等设备处于调整好的状态；保持会场清洁，随时处于备用状态）；会间服务（包括15分钟左右1次的适时茶水服务；防止外来人员干扰会场；重要会议楼层需站会服务，为参会人员做好引导工作以及其他相关会议服务）；会后服务（包括目送参会人员离开会场；检查会场情况，如发现遗失物品应及时送达采购人主管部门或妥善保管；巡查会场，确保会场内无烟头，关闭好照明、门窗及其他设备设施；及时清理会场，做好清洁，保证会场处在备用状态；检查会议室内办公家具、会议用品及设备设施，发现问题及时通知相关部门，并采取妥善措施进行处理）。

（2）工作职责；认真执行项目经理下达的各项工作任务；负责定期做好会议室设备设施的检查工作；负责日常会议的摆台、桌形变换、会议服务相关工作；负责会议室的环境卫生的清理；负责协助接待与会客人完成临时交办的其他工作。

（3）服务标准：管理各类会议室，合理安排会议使用；做好会议室、接待室、多功能厅卫生；会前做好会务准备，摆放文具、茶具，布置会场；会后及时清理会场，文具摆放归位，茶具清洗干净、摆放归位，桌椅摆放归位；保证会议开水、茶水供应，定时续水；协助做好参会人员接待，负责引导到相应接待室、会议室，热情接待；局长室开会、接待访客期间，做好会务与接待服务，必要时室外等候，全程陪同。

3.环境维护保洁服务

（1）工作内容：领导办公室、会议室、客房、值班室、楼道、楼梯间、卫生间、安全通道、电梯、电梯间、水房、大厅、走廊、院区及其附属设施设备和其它公共区域等定时清洁和定期彻底清洁。

（2）工作职责：统一着装，佩戴统一标识上岗，工作规范，服务主动、细致、周到、语言文明；按照规定时间及要求进行院落环境清洁工作（上、下午各1次，随时保洁），收集清理垃圾杂物，按不同季节及时清扫积雪、积水、落叶，保持院内道路畅通清洁；按照规定时间及要求清洁卫生间（上、下午各2次），随时保洁，每周用专用药液刷洗一次，日常保持镜面净、洗手盆净、蹲坑净、小便池净、地面净，保持清洁无异味,垃圾日产日清，无垃圾箱满溢现象；领导房间、会客室、会议室每天进行保洁，会客室、会议室、报告厅使用后随时保洁；公用楼道、楼梯、楼梯扶手、护栏保持无尘，每天清扫二次，随时推尘保洁，保持地面无痰渍、烟蒂、纸屑及废弃物；一楼大厅每月清洗地面一次，保证地面光亮洁净；根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制蚊、蝇等害虫孳生；电梯轿厢保持干净，定期用不锈钢光亮剂保养电梯轿厢四壁，保持光亮，每天清洗更换轿厢地垫；负责男女浴室的保洁工作，做到每天保洁一次；负责总值班室和防汛值班室的保洁，每天对值班室清理一次；日常工作中注意节约用电、节约用水，根据天气或季节的不同随手关闭公共区域照明灯、空调等，为创建节约型机关提供有力保障。

（3）服务标准：

①办公室房间空气清新无异味，温度适中，无蚊蝇、飞虫，各种电器设备运行正常，无异常声响，如有异常情况及时上报，天花板光洁明亮，无蛛网、灰尘，墙面、墙饰物整齐美观，无灰尘蛛网，地面干净整洁，无杂物、印迹、污渍，门窗无印迹、灰尘，开启自如，窗帘干净平整无破损、无脏迹，桌面、椅子等办公家具表面光亮，无灰尘、污渍，各种家具用具始终保持干净整洁，摆放在规定位置，未经允许不得随意挪动其位置；卫生间地面清洁光亮，垃圾桶内外清洁，不锈钢卫生洁具光亮无污渍、无锈渍，卫生间用品（洗手液、卫生纸、垃圾袋等）耗材随时配齐；

②淋浴房玻璃光洁透亮，无异味；

③值班室每日整理床品，保证整洁舒适、无破损、毛发、污迹，根据季节定期更换清洗床品，保证整洁舒适；

④会议接待室、防汛值班室、视频会议室及图书阅览室等功能区域保洁服务质量标准，地面、墙面、桌椅、窗台、屋内各种设施等每次会议或使用前后清洁，无尘、无杂物；

⑤电梯门表面、轿厢内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮，天花板、门缝无尘土，地毯无杂物、无毛絮；

⑥公共区域地面，清洁光亮，无尘无划痕，无污迹，门、窗玻璃光亮，无水迹，手印，地垫干净平整无尘，无杂物，无污渍，楼梯、楼梯扶手、走道干净无尘无杂物，立式烟缸随时保持干净，无烟头、痰迹、四周无灰尘和污渍，天花板无灰尘、无蜘蛛网。墙面、插座清洁干净；公共区域卫生间无异味，蹲便器、小便池、手盆周边区域地面清洁干净无水痕，隔断门清洁无尘，开启自如，镜子表面清洁光亮，无水迹、手印，洗手液、擦手纸等低值易耗品，充足。

⑦办公楼外院落、车场及行车道干净无落叶、烟头、纸屑等杂物，地面无尘土，杂物和污渍，大厅玻璃明亮干净无水迹、手印，大门门框干净无灰尘，垃圾桶整洁无痰迹、四周无杂物。

⑧院落绿色植物周围的纸屑、垃圾等杂物清理干净，保证整体效果美观。

⑨定期保洁：每年对综合办公大楼大厅地面石材清洁养护一次，石材接口平整、表面干净无尘土、无污物；综合办公大楼公共区域地胶打蜡，每年一次，蜡面均匀、无水迹、无污迹；地毯及沙发养护，每年一次，干净整洁，无污渍残留；负责定期对台布、沙发巾等进行更换，收集后统一洗涤，并及时加挂、铺整；降雪后项目经理应统一安排组织服务人员及时清理院区内积雪。

4.秩序维护门岗服务

（1）工作内容：院区大门全天值守，白天（办公时间）开启，晚（非办公时间）关闭，不得有脱岗、睡岗、空岗现象；门岗值班人员认真坚守岗位，对进出车辆和外来人员进行询问、检查、登记。车辆进出需登记，进入院区的外来提货或送货车辆确认无误后登记入内；对进入院区的外来人员进行询问、检查、登记并电话联系被访人员，经同意方可放行；员工在岗期间统一服装，举止大方，文明礼貌，具有良好的身体素质、思想政治素质和业务能力；门岗值班人员必须熟知各个监控点位，掌握权限内的监控设备操作，发现异常情况先行处理并及时上报，按照规定程序执行并填写相关记录备查；对消防设施、电梯、门禁、照明、电路及其他公共设施进行巡视检查，对办公楼内及院落每两小时巡更一次，并在设定的巡更点打卡留痕，消除不安全隐患，发现问题及时报告，保证机关安全；停车场管理，对进出车辆指挥、引导车辆有序停放，外来车辆停放严格按制度执行；每日对机要件进行登记并由专人保管，对报纸、信件进行准确分发，代收公务报刊、邮件。门岗人员不得代收私人邮件（特殊情况除外）；对外来进出人员及车辆进行严格问询及登记制度，重要时间段实行立岗制度，有效控制上访人员的非法闯入；夜间交接班时应对负责区域进行一次全方位安全巡逻，接班时对办公环境情况、设施设备运行情况及安保器材进行检查确认；交班时重点检查办公楼内门窗、灯具、空调、洁具、办公设备关闭情况，确认净楼后及时关闭局办公楼各通道门及照明；根据采购人要求，做好各楼层空调及照明设备的开启和关闭工作；熟知突发事件的应急预案。并能够按规定正确执行。确保采购人员和财产的安全，保证采购人有一个安全、稳定、和谐的办公环境；根据具体情况完善突发事件应急处置预案，建立突发事件、反恐快速反应机制，并定期组织演练，留存相关资料；熟悉和爱护配套公用设施、消防器材，并熟练掌握使用方法；定期开展消防演练，提高消防安全防范技能和意识；做好保密工作，无领导书面批准，不得借与他人传阅、翻看录像资料；遇突发事件及时向相关领导报告，协助采购方完成临时性工作；完成前后楼车场地面卫生清扫，保持外围环境卫生。

（2）工作职责：严格执行各项规章制度，恪尽职守，着装整齐，精神饱满，语言文明，礼貌接待来访人员；门岗人员24小时在岗、轮岗，妥善、及时汇报、处理各种突发事件，制定详细完备的预案，查验出入人员证件、履行登记手续，严禁无关人员入内，维护院内安全，配合临时性接待工作或重大活动，协助完成各项重大活动的秩序维护及疫情期间人员出入管控、体温检测登记工作；负责按时收发报刊、信件、邮件并及时准确送达签字，做到当天收到各类报刊、信件要及时进行清点分类，准确投送各科室信箱，做到信件不丢失，送报不延误，相关急件、快件收到后随时送达相关部门，不拖延，不漏登，不误登，登记及时准确，并做好痕迹管理，以备核查；负责管理、疏导出入车辆，保证车辆进出通畅，所有车辆停放有序，防止乱停乱放，影响车辆通行；加强夜间院内及楼内巡视，负责锁门，关闭楼道多余照明灯具、下班后检查公共区域窗户，及时关闭；掌握火警等突发事件的应急措施和必备救生知识，在项目发生治安、消防、交通等方面突发事件时，要及时报警并做好相应的处理工作。维护现场秩序，制止事态进一步恶化；做好雨季防汛应急工作；完成领导和采购方交派的其他工作。

（3）服务标准：着装整齐、佩戴齐全，按规定上岗交接班；执勤中不准擅离岗位，不准嬉笑打闹，不准看书报杂志、听收录音机、吃东西、睡觉或进行其他与执勤职责无关的事；执勤中要讲文明、讲礼貌，处理问题要讲原则、讲方法，态度要和蔼，不急不躁，不与来访人员发生纠纷；认真检查出入车辆，本单位车辆认真登记出入时间，指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不准乱停乱放，确保通道畅通无阻，避免造成交通堵塞；严格控制外来车辆及闲杂人员、小商小贩进入采购人区域，外来车辆进入按规定进行换证；认真履行值班登记制度，值班中发生和处理的各种情况在登记簿上作详细记录，交接班时移交清楚，责任明确；严格遵守保密规定，不翻阅、复制、摘抄采购人任何涉密文件，不透露采购人任何管理信息和技术信息。

5.变电室运行值守服务

（1）工作内容：负责高低压变配电间和设备及公共照明设备的运行、管理；楼内配电室、低压电器、电气照明、电线电缆等设备的日常检查养护维修工作及双电源切换；加强对设备的日常巡视、维护、检修，确保公共照明、指示灯具、开关完好；严格执行安全用电规范，确保用电安全；对楼内配电室、低压电器设备、电气照明设施、电线电缆等设备进行日常运行、养护和维修工作；工作日每天巡视、维护、检修，节假日前进行全面安全检查，遇有情况及时维修排除故障，遇有重点问题立即报告；建立设备档案；建立、落实配电室制度；及时排除设备故障，保证供电设备完好；设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场，一般性故障排除不过夜。做好维修记录，维修合格率100%。

（2）工作职责：建立健全维护养护制度，并在工作场所明示，明确工作标准及岗位责任制，执行良好；建立和完善设施设备档案，对所有机电设施设备编号，并登记造册；设施设备运行记录、检查记录、维护记录、保养记录、交接班记录齐全，对设施设备故障及重大或突发事件有应急处理方案和现场处理措施，有处理记录，有档备查；每天检查和巡测电气设备及供电线路，各楼层各部位控制开关和公共照明，发现问题及时解决并消除各类隐患，做好记录备查；负责变电室、地下室内的水泵房、消防泵房及排污泵设备的日常清洁、保养及维护工作，每天进行检查、检测，并做好记录，确保供电、供水和消防设施设备的正常安全使用；水、电等设备运行人员技能熟练，严格执行操作规程及保养规范；设备用房保持清洁，主要设备设施标识清楚齐全，危及人身安全的设施设备要有警示标志和防范措施；负责日常楼内楼外电器耗材部件的更换及维护工作。

（3）服务标准：值守人员须配备持高低压电工证工作；保证变配电室24小时正常运行供电，出现故障立即排除；因供电线路出现故障，应尽快查明原因，恢复供电，若需要倒闸操作应在最短时间内完成并正常送电，特殊情况除外；接电力局通知限电、停电，应保证在接到通知15分钟内及时通知相关部门及单位；负责变电室内设备的巡查、管理、报修工作；每日对值班室、配电室清扫一次，保持室内设备的整洁，设备完好率要达100％；向采购人提出维修养护计划，并配合完成检修工作；协助采购人清理地下室；协助采购人地上箱式变压器的巡查、检修工作；日常检修及时率达到100%，报修及时率达到100%，维护质量合格率达到100%，维护满意率达到100%。

6.消防监控服务

（1）工作内容：消防监控运行值班服务人员应持消防职业资格证书，保证24小时运行值守；认真做好值班记录和交接班记录，在岗期间禁止从事与工作无关的事情；严格监控消防报警系统，熟练掌握各种消防器材的使用，按照消防法律法规要求，保证消防设备的正常备用；每周对消防器材进行检查，确保使用有效，发现问题，及时上报并做出应急处置，并做好相应的值班记录；制定有效的消防预案，定期进行消防演习，不断完善和补充预案内容，使预案切实可行；制定有效的培训计划及方案，定期组织工作人员进行消防知识培训；运行值班人员做好消防维保资料的汇总及整理工作，对消防设施设备做好台账登记，定期盘点；熟悉消防应急预案的相关程序，熟练掌握火情发生时的消防设施的操作程序并正确操作，及时拨打火警电话；负责做好消防主管部门各项消防检查，确保服务人员证件齐全、值班记录完整、设施设备运行完好，熟练掌握应知应会内容，能够按照检查人员要求进行相关操作，确保消防检查合格；遇有感应报警，必须快速核查，确认误报警后方可消除报警。

（2）工作职责：定期盘点对讲机、钥匙、消防灭火器、摄像头等监控物品，并做好相关记录；检查消防主机与监控设备运行情况做好自检并详细记录，按时上报监控设施运行状况的各种数据和报表；填写当班记录，熟悉消防知识，掌握各种消防器材操作技术及使用方法；每日交接班仔细询问遗留问题并详细记录，做到及时有效处理；熟记紧急联络用的讯号、电话号码，以便发现可疑情况及时与有关单位及人员联系；监控室人员对异常情况和可疑人员进行监控和跟踪，对重点部位和可疑情况的电视录像（系统自动记录的拷贝）及录像带的管理工作；熟悉所有安全疏散通道，熟悉消防设备（灭火器）的使用方法；掌握消防监控室内消防设备的使用方法，对突发事件做出及时反应并正确处理；监控室当班人员负责室内监控系统设施、设备的保养、清洁；做好消防设备维保单位监督与配合工作；完成上级和采购人安排的其它工作任务。

（3）服务标准：值班人员必须具有高度的工作责任心，认真落实采购人赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报；值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时须在有人顶岗时方可离开；对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保办公楼的治安稳定；每日对消防设施设备进行巡视检查，有巡视检查记录，并对值班登记本保留存档；监控、消防设备维护保养到位，处于良好的运行状态；保证设备齐全、性能良好，运行正常，如遇消防设施设备发生故障或者损坏时，及时报修；消防设施设备及管线无跑、冒、滴、漏现象和无锈蚀，灭火器外观完好，压力正常；每月对灭火器进行性能检查，发现不合格立即报甲方进行维修、更换；因建筑改造、设备检修等情况需要临时停用消防设施，告知当地公安机关消防机构，并采取有效措施确保消防安全；掌握维保单位的联系电话和联系人，配合采购人对维修单位维修服务进行监督；消防监控室内卫生整洁；值班记录字迹工整、内容详实，交接班工作时遗留问题交代准时、清楚；突发事件处置及时、得当；积极配合消防部门做好消防检查以及维保单位进行消防系统检验工作；着装、站姿、坐姿等符合规定标准；完成上级和采购人安排的其它工作任务。

7.综合维修服务

（1）工作内容：日常综合维修小修服务和巡视，包括项目内外装饰、墙壁、顶棚、办公家具、门和门锁、给排水等的各项小修工作，定期做好水泵、电钻和砂轮机等设备的清洁保养工作，做好维护现场的防火安全和清洁工作，做到安全生产，对项目内给水、排水设施定期巡视，发现问题及时处理，杜绝跑冒滴漏现象，严格执行维护规程，确保维护质量，完成采购人交办的其它工作；给排水系统巡视，包括每月对供水管道、消防专用供水管道、截门水表、水泵、消防水泵、水箱进行检查，确保供水系统正常进行，有详细水泵运行、检修维护记录，做到记录准确详实可查，无漏记、无丢项、便于检查，维修跑水、断水故障，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生，做到巡修及时，接报抢修及时，树立节水意识，养成节水习惯，定期对排水管道进行检查、养护、清通及清除污垢，发现隐患及时处理，雨水井、化粪池每月检查一次，根据情况清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢，每年10月中旬开始做好对室内、外及地下室保温防护，保证冬季的正常使用；电梯巡视（电梯已签有维保合同），包括配合电梯维保单位做好电梯日常运行维护工作，建立电梯维修维保情况档案，督促并配合电梯维保单位每月对电梯进行技术性保养检测，保证电梯运行安全平稳，有应急处置预案，电梯出现事故，迅速启动应急预案，因故障、停电停梯，工作人员立即断电，并迅速到达现场采取相应措施解救被困人员，并及时通知电梯维保单位进行抢修；空调系统巡视（空调已签有维保合同），包括配合空调维保单位做好空调日常运行维护工作，建立空调系统设备档案，做好日常运行记录，启动空调系统设备期前40天对系统进行例行检修，确保系统正常运行，按照中央空调系统设施设备的技术要求和质量标准，每个使用期结束后，提出维修养护方案，确保空调系统设施设备完好；电器设备照明维护巡视，包括熟悉各楼内供配电系统、电梯、保安系统、消防系统；熟悉高低压线路号、所属变电站名、各配电室出线回路路由；熟悉电气设备的配置和使用状况，严格执行工程部制定的电气设备运行维修保养计划，做到小修不过夜，中修三天内处理完毕，能正确判断处理一般电气故障，并采取应急措施，每天巡视楼内设备设施一次，观察设备设施是否正常，认真做好各种运行记录，发现问题及时处理，处理率达100％，每天巡查公共区域和通道的照明情况，及时检修和更换损坏的开关、灯泡，保证照明率100％，准时按时抄表一次，抄表准确率达100％，发生停电或其他事故, 应及时与供电部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施，坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。

（2）工作职责：严格履行综合维修工职责及各项规章制度，维修、保养好项目公共设备，确保设施运行正常；按时上下班，佩带工作牌，按要求穿着电工专用服装；管理好各项设施管线及设备的保养及维修，并作好日常的清洁、保养及巡视检查，并作好记录；文明礼貌服务，随叫随到，凡事不得推诿扯皮；负责管理区域内各项维修、检查等工作。做好下水管道维护、疏通及雨水井检查工作；熟悉项目内自来水网络走向，水阀门、水表的位置和数量，并会正常维修操作；负责对相关维保单位监督与配合工作。

（3）服务标准：

①日常综合维修小修：具有熟练、专职的维修技术人员对物业各项设施、设备进行维护、养护及临时性更换。熟悉本岗位所用的机械设备的规格、型号及操作规程；电梯、中央空调、监控、消防、安检、变配电及音响系统采购人委托专业公司进行专业保养，中标供应商负责以上设备的日常维护养护工作，并负责专业保养单位的督促、管理及协调工作；对设备设施的日常使用要制定使用运行管理制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患，并及时采取相关措施，杜绝安全事故发生；维护保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维护，及时报采购人有关部门处理；要建立有效巡查制度，发现问题及时处理并通报，并做好记录；对办公家具、照明、开关、门窗、门锁等每日巡查，维护及时，保证正常使用，完成小型物件的安装工作；接到临时性报修电话后10分钟到达现场，处理结果有记录；维护人员要求统一着装，上岗前必须穿戴安全防护，杜绝违规操作。

②临时性综合维修维护，台阶、方砖及步道梯级面无破损，每日巡检，及时提示，墙面踢脚无脱落或破损；门窗、玻璃无破损，门窗框变形，玻璃破损12小时内解决（如因特殊原因未按时间解决需向采购方说明），密封良好，无透气现象，窗户缝隙透气，当日内解决，锁具开启灵活，锁具损坏，当日解决，门窗开启灵活， 更换门窗配件当日内解决；排水屋面沟沿及落水管通畅，雨季前彻底检查一次，如有堵塞，当日解决，扶手栏杆无开焊现象，栏杆开焊，当日解决；照明灯具每日巡检，发现损坏，24小时内解决；卫生间洁具、水龙头等发现损坏，当日内解决；办公桌椅发现损坏，当日内解决；上下水设施发现损坏，12小时解决。

③排水系统：坚守工作岗位，每天巡视检查，记录清晰、管理严格，保证给排水系统设备运行正常；定期对排水管道巡视检查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备完好；加强巡视检查，消防用水系统供水正常，禁止消防用水挪作他用；保持室外排水系统畅通；汛期保障地下室防汛排水设施运转正常，有防汛应急预案；设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，一般性故障排除不过夜，做好维修记录，维修合格率100%。

④电梯巡视：每日对电梯等设施设备的运行及完好情况进行巡视检查，有巡视检查记录；电梯的日常巡视运行管理，确保电梯在安全状态下运行；电梯一旦发现隐患立即停梯，不带病运行，保证乘梯安全；维修人员掌握电梯维保单位的联系电话和联系人；督促电梯维保单位对电梯按半月、季度、半年、全年的频度进行例行养护；提醒采购人对电梯进行年度安全检查，督促电梯的安全年检工作按期进行；对电梯维保单位的养护记录、检测报告记录及维修记录进行检查；电梯发生故障时物业电梯安全员5分钟内赶到现场并及时通知电梯维保单位维修，若电梯发生闷人故障时，立即通知甲方和维保单位，并严格按照电梯操作规范流程，协助采购人积极救援；配合采购人对院内电梯维保单位养护、维修工作的监督。

⑤空调设备巡视：对院内空调设备进行巡视检查，发生故障及时报修；制冷及供热期间对空调配电间、水箱、水压表等空调设备进行巡视检查，有巡视检查记录；空调在运行期内运行正常，处于完好状态；空调在运行时无滴漏水现象；建立空调设备档案；根据采购人要求按时启闭空调运行；维修人员掌握维修单位的联系电话和联系人；运转期间每天对空调设备进行巡视检查，如遇运转问题要时及排除或报修；配合采购人对维保单位维修服务进行监督。

⑥其他服务：对院内电动门、热水器等设施设备进行巡视检查；门禁系统、热水器等设备运行处于完好状态；门禁设备故障发现及时，维修及时，报修及时；每日对门禁系统、热水器等设备进行巡视检查，有巡视检查记录；维修人员掌握门禁维修单位的联系电话和联系人；门禁设备发生故障时及时维修或报修；配合采购人对门禁系统、热水器等设备维修单位维修服务进行监督

⑦采购人交办的临时性工作：及时为采购人工作岗位调整涉及办公设施搬移工作；按采购人要求及时张贴、悬挂、摆放宣传品并适时撤除；采购人交办的其他临时性工作。

8.驾驶员：

服从后勤科车队管理，遵守各项驾驶员管理制度，签订保密协议；按规定要求执行派遣，参与车队日常值班和汛期值班，对车辆进行日常清洁养护，保证车辆安全行驶。

9.保障要求

（1）根据天津市水务局与天津市机关事务管理局签订的《议定事项及工作交接清单》精神，由天津市机关后勤事务服务中心负责对天津市水务局机关物业项目的中标单位进行日常管理与监督。中标合同签订后，天津市水务局、天津市机关后勤事务服务中心将和中标单位共同签订补充协议，同时各项物业服务工作的开展遵循各单位的规定和要求。

（2）要求中标方物业服务观念新、服务标准高、管理要求严。

（3）中标供应商对本项目的物业管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度，中标供应商在实施前要报机关后勤事务服务中心和采购人审核，审核通过后方可实施。中标供应商在入场前应提供完备的检查、考核、奖励、处罚、培训等相关管理制度以及处理各种突发事件的应急预案，水务局将以此为参考制定物业公司的管理责任书。

（4）机关后勤事务服务中心和采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理及一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。

（5）中标物业公司必须与水务局签订物业管理责任书及安全管理责任书和廉政承诺书以及相关岗位的保密协议，明确物业公司落实经济处罚制度和应承担的相应责任。

（6）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，机关后勤事务服务中心和采购人对物业管理公司的人员有直接指挥权。

（7）中标供应商对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有不良行为或刑事犯罪记录。

（8）中标供应商对物业服务人员按岗位要求，统一着装，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高、形象要有规定。

（9）中标供应商在做好工作的同时，有责任向机关后勤事务服务中心和采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（10）中标供应商须按机关后勤事务服务中心和采购人要求和标准制定详细的工作实施标准。中标供应商要加强对本项目全部工作人员的管理与监督，建立相应的规章制度；机关后勤事务服务中心和采购人有权依据中标供应商提供的工作规章制度及实施标准对其每月实际工作进行考核：若服务质量未达到工作标准的可予以相应经济处罚；考核三次仍达不到预定招标要求，机关后勤事务服务中心和采购人有权调换不合格人员，情节严重的可与中标供应商解除物业管理服务合同。

10.考核验收要求

（1）每季度进行一次客户满意度调查，综合满意度低于90%进行整改，并扣罚月度物业费5%。服务标准以双方签署的物业服务合同为准。

（2）重大违纪，包括睡岗，脱岗，酒后上岗，在岗期间玩手机游戏，衣冠不整，迟到早退等，每月出现次数3次（含3次）以上，扣除中标供应商月合同服务费的1%。

11.免责条款

（1）在项目物业服务过程中，因物业工作人员过失，造成机关后勤事务服务中心和采购人公共财产损坏及丢失的，由中标供应商负责修复或赔偿；

（2）因中标供应商管理不善，员工玩忽职守，造成财产丢失、人身伤害的，由中标供应商照价赔偿，负担一切费用，视情节给予经济处罚。

（3）物业服务人员在岗期间发生一切意外伤害、生病或非正常死亡均与机关后勤事务服务中心和采购人无关，相关纠纷及赔偿均由中标供应商承担并处理善后事宜。

五、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等），保证服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

六、人员保密要求

保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

七、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过20%，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

八、进驻和接管要求

中标后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

九、费用分割

（一）采购人免费为物业公司提供物业用房及办公桌椅；物业人员统一着装，服装费（含工牌制作费用）由中标供应商承担。

（二）日常维修工具及单次单项50元以下维修耗材由中标供应商承担（包括：LED灯管、门锁芯、上水软管、下水软管、文件柜锁、木螺丝等）；保洁工作所需的设备、工具、耗材及卫生间用品使用环保产品（包括擦手纸、卫生纸、洗手液、洁洁灵、垃圾袋等，纸质类品牌参照或相当于心相印、维达、顺轻柔，洗手液品牌参照或相当于蓝月亮、滴露）由中标供应商承担，服务期内涉及金额220000元。

（三）专项清洁费用，包括沙发及地毯养护、石材清洗养护、地胶打蜡、床品清洗费用，均由中标供应商承担，服务期内涉及金额60000元。

（四）秩序维护所需的工具耗材由采购人承担。

（五）防汛保障期间涉及的加、值班费用包含在本项目报价内，约为20000元，由中标供应商承担。

（六）机动车所需的油费、道桥费、保险费、保养维修费由采购人承担，由于中标供应商司机违反交通法规而产生的交通罚款由中标供应商承担。