采购需求

前注：

本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经评标委员会评审认可。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	每个季度一个付款周期，采购人根据该项目管理和服务质量考核结果，于下一付款周期的 10 号前支付上一付款周期的费用，共计 4 个季度，中标人须提供正 式合法发票
2	服务地点	安徽合肥技师学院（磨店新校区），采购人指定地点
3	服务期限	一年。合同期满后，经年度考核合格、双方同意且年度预算能保障的前提下，可续签下一年度合同，合同 一年一签，最多续签两次，续签金额不变
4	本项目采购标 的所属行业	物业管理

二、项目概况

（一）基本情况

安徽合肥技师学院位于合肥新站高新区磨店高教基地（东靠烈山路、南临岱河路、西依梦溪路、北至关井路），学院占地面积 497.748 亩，建筑面积 26.83 万平米，院区规划按照核心区、教学区、实训区、运动区、生活区等设置建设， 设施设备功能齐全，在校生约 6000 人。

学院的核心区为主教学楼（含主配电房及人防地下室）；教学区为 3 栋教学楼（含分配电房）；实训区包括 2 栋实训楼、1 栋教师公寓、1 栋对外交流中心

（含教师食堂、配电房、人防地下室及泵房）；运动区包括 1 栋学生活动中心、

400 米标准运动场 1 个、篮球场 12 个、排球场 3 个、网球场 2 个、体育场看台 1

 

个及相关器械训练区；生活区包括 6 栋学生宿舍、1 栋学生食堂（含分配电房、泵房）。

（二）服务区域

1、核心区：建筑面积 56801.51 平米（主教学楼 41624.01 平米，主教学楼

地下车库 15177.5 平米）。

2、教学区：建筑面积 55715.86 平米（1#教学楼 15765.2 平米、3#教学楼

16623.76 平米、2、4、5#教学楼 23326.9 平米）。

3、实训区：建筑面积 67534.39 平米（1#实训楼 21310.76 平米、2#实训楼

26451.41 平米、对外交流中心 8577.56 平米、对外交流中心地下车库 6126.9 平

米、教师公寓 5067.76 平米）。

4、生活区：建筑面积 75905.35 平米（1#学生宿舍 10714.75 平米、2#学生

宿舍 11619.88 平米、3#学生宿舍 9234.6 平米、4#学生宿舍 9234.6 平米、5#学

生宿舍 11629.82 平米、6#学生宿舍 10714.75 平米、学生食堂 12756.95 平米）。

5、运动区：建筑面积 11962.86 平米（学生活动中心 10015.45 平米、运动

场、篮球场、网球场、体育场看台 1947.41 平米及相关器械训练区）。

6、附属建筑：建筑面积 400.91 平米（4 个大门）。

7、校园内所有室外区域。如主次道路、景观区等。

三、服务需求

以下物业管理内容服务需求为采购人的最低要求，投标人可以提出更优方案，如若中标，经采购人认可后实施。 物业服务范围涵盖项目概况中所有区域， 具体内容主要包括校园安保服务、学生宿舍管理服务、保洁管理与服务、各类日常维修及水电（电焊）木管理服务、各类会务和活动服务、垃圾分类与处理和其他物业管理服务。

（一）安保服务范围及要求服务范围：

1、校门门卫。依据《安徽合肥技师学院校园安全管理办法》等管理制度， 对进出校园的车辆、人员及物资进行管理。

2、区域守护。根据校园实际和采购人要求，采用定点守卫或巡逻方式，负责责任区域内的校园秩序维护和安全管理，负责校门周围道路交通管理和安全秩序，禁止校门口摆摊设点，确保校门区域出入畅通，维护采购人及师生员工财产安全。

3、监控室的值班与管理。负责监控校园安全动态，提供校园安防信息，及时发现并报告可疑情况，为巡逻、守卫快速准确提供情报，提高应对和处置能力。

4、校园交通与机动车停车场管理。依据《安徽合肥技师学院校园安全管理办法》，负责校园内机动车疏导，地下车库出入口的值守和安全管理，纠正违规行驶与随意停放车辆，维护校园交通标识、设施等。

5、担任消防、反恐、制暴第一梯队任务，负责警务站值班值守，协助安全保卫处与公安部门处置校园内各类突发事件。

6、配合学院传染病及疫情防控工作及采购人承办的各类重大活动、重要接待任务的安全保卫和秩序维护工作。

7、确定一名管理人员专职对接协助院保卫处共同组织开展校园安全保卫工作。

服务要求：

1、中标人应认真研究技工院校安保服务的教育属性，熟悉校园管理特点， 根据校园内不同服务对象，制订切实可行的采购人安保服务整体方案、保安服务质量考评方案、突发事件应急处置预案，完善各种专项管理制度。

2、保安人员应配日常执勤装备（装备要做到一人一件，中标人自行采购）： 配备统一作训服，执勤雨衣；执勤腰带、警棍、巡逻手电、对讲机、执法记录仪， 防刺背心、防割手套、头盔、钢叉、橡皮辊、防暴棍、盾牌。

3、保安队长负责对上岗人员进行业务指导、日常管理与监督，确保队员在校园内无违规、违纪事件发生。

4、切实按照“校园安保服务整体方案、保安服务质量考评方案和突发事件应急处置预案”组织安保服务工作。

5、遵守规定，按章办事，文明执勤，严格管理，保障采购人财产和师生人身权益不受侵害，维护正常的教学、实训、生活秩序。

6、全年无责任事故和责任案件发生。

（二）学生宿舍管理服务范围与要求服务范围

1.宿舍内所有学生的日常管理，包含离就寝、寝室纪律、环境卫生、学生签到等，加强与班主任的沟通与联系，共同做好学生日常管理工作。

2.宿舍内公物管理，安全隐患排查和公物维修（学生公寓易耗品维修所发生的费用由中标人承担）。

3.宿舍内用水用电的管理，指导学生正确使用相关设施设备，节约使用，杜绝浪费，教育学生养成节约意识。

4.宿舍卫生检查、评比、通报工作。

5.完成突发公共卫生事件期间，学院安排的卫生防疫工作。

6.完成学院交待的其他任务。服务要求

1.宿舍入口值班

（1）24小时在岗。

（2）宿舍进出人员的管理。

（3）学生寝室钥匙、门卡的保管、借用，公共场所、通道门钥匙的管理。

（4）宿舍进出口的秩序和保洁。

（5）门厅张贴物的管理。

（6）报修登记、上报和接待服务。

（7）在宿舍监控室进行视频值班，发现异常及时处理、上报。

2.宿舍管理（生活老师）

（1）24小时在岗，对学生寝室进行规范化管理，包括起床、出操、学生内务、就寝纪律、寝室秩序等管理。

（2）在学院统一安排下，建立寝室学生详细档案。做好学生住宿安排、调整和退宿等工作。

（3）做好寝室内设施、设备的清点、核实、修复、登记和配备工作。

（4）每日上、下午两次对学生寝室卫生进行检查，督促学生保持良好的寝室卫生状况。配合学院完成寝室卫生检查、评比、通报工作。

（5）每日早、中、晚三次学生离寝后，对所有寝室进行检查，防止学生无故滞留。对正常教学时间留宿的学生进行验证（请假条）、登记。

（6）做好每晚就寝点名，保证学生按时、全部就寝，禁止男女生互串寝室，

对缺寝学生或其他异常情况及时联系相应班主任，并反馈给宿舍管理中心。

（7）晚上熄灯前后，生活老师要加强巡视、检查，发现问题及时化解、上报，并填写检查、处理记录。

（8）学生夜间出现突发疾病或意外受伤的，负责管理的生活老师在紧急联系系部值班老师的同时，需陪同学生前往校医务室就诊，直至与值班老师完成交接。

（9）定期巡视，避免学生使用大功率电器等违禁物品，预防并及时制止学生打架斗殴及其纠纷和突发事件等发生，保持宿舍内的秩序稳定，对发现违反相关规定的学生及时上报学院。

（10）每天检查宿舍内公共设施、设备的数量和完好情况，以及公共区域卫生情况、水电关闭情况，发现问题，及时上报，并做好报修记录和跟踪处理。

（11）在寒暑假、节假日期间配合做好假期宿舍内的各类维修、服务等工作。

（12）配合学院做好寝室文化建设，包括：

①门厅及楼内的美化建设和节日的氛围布置。

②制作人文、安全、环保等方面的引导牌、提示牌。

③宿舍内文化活动的开展。

（13）因中标人管理问题造成的安全问题，由中标人负责。

（三）日常物业管理服务范围与要求服务范围：

1、室外保洁

保洁区域：建筑物占地以外的所有区域。

服务范围：各种指示（路）牌、各种建筑物外立面（三米以下）、各种上人屋顶、各种休闲座椅、道路、景观、垃圾箱等露天公共区域设施。

配合进行冬季扫雪铲冰以及夏季防汛工作。协助配合特殊天气水管爆裂、火警、设备故障等突发事件；各种排水、雨水管道下水箅子的废弃物清理；垃圾分类、垃圾转运等；参观、会议等大型活动的临时性的工作保障。

卫生清洁用品及使用需符合国家有关规定和标准。

2、室内保洁

服务范围：建筑内部的会议室、卫生间、盥洗室、公共楼道和其它采购人指

定的公共区域（不含自管办公室、实验室）等。

工作面：主要包括地面、墙壁、门窗、天花板、灯具、指示牌、垃圾篓、垃圾箱、公用台面、卫生洁具、室内设备设施等；参观、会议、考试等大型活动的临时性的工作保障。

卫生清洁用品及使用需符合国家有关规定和标准。

3、供电运行

服务范围：配电设备设施的管理（含高压维保）、运行、值班、维护、保养及突发事件应对等工作。参观、会议等大型活动的临时性的工作保障。

4、基础设施设备维修：

基本要求：建筑物及基础设施完整、基本状况良好。

服务范围：校区所有室内、外的基础设施设备（水、电、建筑本体设施设备）、空调等设施设备的日常管理、运行、保障、检测、维护、保养、小型维修等工作。日常维修所发生的材料由采购人提供，所发生的维修工时费由中标人承担，超出日常维修范畴（大型修缮、工程）所发生材料费、工时费另行议定。特殊天气、水、电、气、暖、火警等设备设施等突发事件的临时抢修。参观、会议等大型活动的临时性的工作保障。

5、礼堂、会议室的管理、运行、服务

基本设施：礼堂：舞台灯光、音响、显示系统设备。会议室：会议扩音系统设备、投影仪和一般照明设施。

服务范围：日常管理、各种会议、活动的服务保障工作；设备设施的使用、维护、清洁、维修工作。参观、会议等大型活动的临时性的工作保障。

6、图书流通服务

图书及报刊归位、整理、出入库工作，为学生进行引导服务（包含区域引导和设备使用引导），对学生的管理工作。

7、图书馆前台服务

负责来访人员的接待、引导、答询。

8、停车场管理服务

地下停车场卫生保洁、设施设备管理等；

9、室内运动场管理服务

体育场馆及地面操场托管范围内固定体育器材与设备维护、卫生保洁；体育馆课余时间的进出口管理和场馆服务工作。

10、辅助管理

物业公司办公室要求做到24小时有人在岗值班，负责接待学生。对学生反应的问题要做到及时处理，处理不了的要及时向相关部门汇报；

校内电梯管理（电梯的开关运行、卫生保洁，配合维保单位进行定期检查和检测，并逐台认真做好记录，建档备查）。

保洁服务要求：

1.保洁服务所需用品、工具、设备由中标人自行配置。卫生工具摆放统一、整齐合理；每天上午7:50前完成路面的环境卫生清扫任务，9:00前（落树叶季节除外）完成所有区域环境卫生清扫任务，每天要安排巡回保洁。

2.大门、门厅、楼道、楼梯、连廊、走廊、阳台、栏杆、扶手、四壁、天花板、灯具、开关盒、表箱盖等保洁范围无污迹，无灰尘灰网，无乱写乱画乱张贴；楼道地面干净，无痰迹污变，无烟头纸屑，无杂物堆放；

3.楼梯扶手干净；垃圾桶、袋及时清理；门、窗、窗台玻璃干净明亮；各层阳台地面干净，无烟头纸屑，无杂物堆放；每栋楼楼顶无杂物堆放，地面整洁，无杂物、落叶、垃圾等，排水管道畅通；

4.公共区域范围内做到无人畜粪便、垃圾污物、砖头瓦砾、纸屑果皮核、坑洼污水、乱贴乱画，乱钉牌匾，杂草丛生、焚烧树叶杂草等；

5.负责对公共区域、洗卫间、窨井、明沟、垃圾房消毒工作，每学期不少于

2次，药剂由校方提供；每年灭鼠、灭蟑螂三次，无明显蚊蝇滋生地、鼠迹；

6.公共洗卫间每天常规清扫不少于2次；并随时保持：大便池洁净、无积存粪便，小便池不积存尿液、无尿碱；洗手盆无水垢，下水道畅通；地面无污垢、无积水、无烟头、无纸屑，卫生纸不乱扔；室内无异味、无蚊蝇、鼠迹；四壁、天花板、灯具干净；

7.广场、道路、运动场:每天至少清扫一次，并巡回保洁，无明显暴露垃圾、卫生死角；院内硬化地面无痰渣、污渣。主干道：路面干净、无浮土，路边无积土，无丢片、丢堆现象。夏季雨后路面不出现成片积水。冬季雪后及时清扫，保证当天主干道无积雪。小雪一天内清完，中雪三天内清完，大雪五天内清完。积

雪不在路面堆积。次干道：路面干净、无浮土，路边无积土，无丢片、丢堆现象。地面没有废物堆积，不出现成片积水。冬季雪后及时清扫。

8.运动场及看台：运动场及看台区域垃圾及时清理，做到清洁、干净、卫生、无垃圾，集中保洁任务按要求执行，并负责运动场地的日常管理。

9.食堂、超市及社会服务项目等门前2米以内实行门前三包，2米以外物业公司负责。

10.垃圾桶：做到桶体清洁、美观，无痰迹污物灰尘，垃圾桶周围干净；

11.学生公寓所有公共区域由保洁员每天保洁，工作时长不低于7小时/天/人。保洁服务在采购人后勤指导下进行，主要内容是：

（1）保证良好的工作形象，要穿工作服，不做与工作无关的事。

（2）每天：至少拖二次宿舍楼道、楼梯，擦一次楼梯扶手，清扫一次楼宇外

2米范围内垃圾，并巡回保洁；保证地面、垃圾桶干净，楼内外无小广告，劝阻学生乱扔垃圾的行为，报告发现的安全隐患；将垃圾运至采购人指定位置。

（3）每周：不少于两次的公共区域门窗、玻璃、墙壁和屋顶上的灰尘、污迹、尘网彻底清理。平时要做好巡回保洁，无明显灰尘、污迹、尘网。

（4）做好各类防疫工作：四月中下旬至十一月上旬，定期进行灭蚊蝇工作；每季度统一投放灭蟑、灭鼠、灭虫害药物至少3次，学生宿舍、办公室等楼宇要常备粘鼠板、杀虫喷雾剂等；定期对垃圾场消毒；每年四月中下旬和每年十月中下旬，不定期集中对采购人人员密集场所进行全方位消毒预防；所有药剂由采购人提供。

（5）楼顶保洁每月不少于一次，保证楼顶无杂物堆放，排水管道畅通。

12.教室、实验实训室、各会议室、报告厅的窗帘每学期清洗1次；教学楼、学生宿舍吊扇每年清洁1次；各会议室、报告厅实行“一会一清扫”；

13.校园内所管理的建筑物化粪池清运（学生公寓一年不少于2次，其他建

筑物1年不少于1次），如发现堵塞、漫溢等情况应及时清掏；所有下水管疏通，

窨井及集水井（每年不少于2次）的清理。平时对校园内下水道、雨水井、窨井随时检查疏通，做到不堵不溢，井、池盖完好无损，无杂草，因井盖缺少未及时报采购人或不规范管理造成事故的由物业公司负责。清掏的垃圾污物及时清走，不就地晾晒及乱埋乱倒。

14.负责采购人地下停车场和人防地下室的卫生保洁，每天对该区域的排水、排烟、及照明系统进行检查和维护，确保设备运行正常；

15.做好采购人要求的其它相关工作。

各类日常维修及水电（电焊）管理服务要求

1.高、低压配电房供电设备管理

（1）操作人员需要具有高压电工操作证书；

（2）负责做好配电房设备设施日常安全管理、巡查、突发事件处理与保障工作；

（3）负责做好配电房设备设施运行检查记录、资料整理、归档；

（4）做好配电房设备设施故障排除、检查上报与协调工作；

（5）负责制定相关配电房安全管理制度及突发事件应急预案。

（6）每年完成一次相关配电设备设施全面检修和加固。

2.进行水、电、木、电焊工等日常维修，保障校内水、电供应，配合采购人做好节水节电及用电安全工作。设置24小时受理师生报修的渠道，并登记、存档报修资料。严格按采购人的作息时间做好各楼宇的定时供电，杜绝长明灯、长流水的现象；

3.对所有公共区域供水系统的跑、冒、滴、漏做到及时发现、及时报修、及时维修；教学楼、公共实训中心、学生公寓等在放寒暑假期间应根据各楼宇的实际情况有针对性地关停部分场所用水、用电，不得擅自关闭用水和用电设施。

4.对空调、门、窗、玻璃、门锁、柜锁、学生用床、课桌椅、办公桌椅、黑板、吊扇、上水、下水、阀门、龙头、水箱、节水装置、灯具、灯座、镇流器、开关、电器插座、配电箱及空气开关、洁具的日常维修以及对上述内容的日常维护，保证原有设施和设备完好和正常使用；公共部位的照明和应急灯具必须每天巡查保证完好无缺；（日常维修范围主要指以下设备及设施维修、维护、更换：校内的所有电器（包括学生公寓、教学楼、教师公寓等）线路、开关、插座、灯头、灯泡、灯管、墙面配电箱等用电设备设施；水阀、水龙头、小型洁具、自来水管、排污管道、水箱、节水设备等用水排水设备设施；空调、门、窗、柜、锁、玻璃、床、桌椅、天花板、吊扇、吊顶等设备设施。日常维修范围不包括智慧化校园设备、校内经营性项目设备（如食堂、浴室、开水器、洗衣机、一卡通设施

等项目）和办公用电脑、复印机、打印机、传真机、扫描机、碎纸机和教学、实训专用设备。）

5.校园内雕塑的维护由采购人承担，但出现损坏的情况需及时向采购人上报备案。

6.校园物业所辖范围内的各类设备、设施一旦出现损坏的情况（如：供水管路、阀门、电路等）需及时向采购人相关管理部门及时上报。

7.定期对校内水电设施、配电房、弱电间等公用设施进行管理检查、维护并做好记录。爱护采购人财产，负责对高、低压、高压配电房24小时的值守和巡视，保证箱、柜门的锁具的正常使用，保证房屋及水、电、弱电等管线设施规范、完善，设备及各种附件完好，整洁卫生；安全标志齐全、醒目直观，安全防护设施与报警装置齐全可靠，安全事故抢救设施齐全、性能良好，并要依此制定相关应急预案，对突发事故及时正确处理。

8.定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。保证本区域内灯具正常照明，不能有灯具不亮、或损坏现象（包括走廊、教室、室外路灯、景观灯具）。公共照明完好率95%以上；

9.采购人内阀门井，窨井、窖井，必须保证井盖齐全，并且规范盖好，如因缺少或不规范造成事故的由中标人负责；

10.所有洗卫间洁具要齐全规整，管道不能有渗漏水现象，高压软管老化要及时更换，消除安全隐患。冲水便阀、洁具、给排水要经常检查及时维修；

11.管道安装要规范认真，不能缺少固定支架，或用其他代替；

12.室外雨水落水管不能有脱节和管子堵塞、断裂现象，管子要规范整齐，平时要经常检查房顶落水口保证畅通无堵塞；

13.服务区域内门、窗、锁具、窗扣、防盗插销等要保证无缺少损坏现象；

14.校园内需重新布线供电施工的项目，必须经采购人审核同意后，方可施工；

15.配合采购人完成其他维修任务及其它相关工作（如零星物品搬运等）；

16.建立严格的报维修制度和健全的报维修档案；维修时必须填写维修单，注明时间、地点、维修内容，维修工作结束时由报修人签字认可并填写维修服务质量评价。24小时受理报修，对维修项目要维修及时、快速，一般情况下30分

钟内维修人员到场，维修及时率98%。紧急维修（影响教学和生活的正常运转）随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理，应向报修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。一般维修半个工作日内完成，特殊情况不超过24小时，保障教学、科研、办公活动和学生学习生活的正常开展；做好小型维修的质量控制，一般在报修后24小时内完成。要有损坏原因的初步认定，领料、用料、使用位置，记录清楚（建立电子档按月报总务处），有报修人的确认签字。对非小型维修范围的报修，要在1工作日内按采购人要求报至总务处处理，并通知报修人，以及做好后续的联系、催办事宜。中标人须自行配置必须的维修工具；水电维修工实行值班制度，需有人员24小时在校进行服务工作。维修结束后，将地面清理干净，物品归位。确保学生学习、生活正常，公共设施齐全、无人为损坏，完好率在98%以上；师生对维修服务满意率应在95%以上；寒暑假期间配电房正常上班。

17.学生公寓内日常维修所需易耗品由中标人承担，其他区域日常维修所发生的的材料费由采购人承担，所发生的维修工时费由中标人承担，超出日常维修范畴（大型修缮、工程）所发生材料费、工时费另行议定。

会务服务要求

做好校园内各类活动会议室、礼堂、报告厅、运动场等场所的保洁以及卫生突击、后勤保障等服务，并实行一会一清扫。

1.基本要求

①统一着装，佩戴标志，服务规范、及时、礼貌、热情、文明，在有需要时提供礼仪服务；

②做好会议和活动现场的布置工作（如席卡等物品摆放、会标、音响及投影设备准备等）；

③会议和活动前配备如鲜花、纸笔、茶水、烟灰缸、纸巾相关用品（物品由采购人提供）；

④对会议和活动使用的茶具消毒清洗，会议中的倒水、续水及其它会议服务等事宜。会议和活动结束后，现场的保洁及相关设备物品的清点、归还等工作。

2.素质要求

①政审合格、品德良好、工作态度端正、责任心强、无不良记录；

②中专及以上学历、接受过相关礼仪训练；

③要求五官端正、仪容仪表仪态风度落落大方，体力充沛、身体健康；

④35周岁及以下，身材匀称、无纹身和明显疤痕；

⑤具有一般办公需要的文字工作能力，熟练使用办公软件和网络查询。垃圾分类与处理服务要求

1.校内所有垃圾必须按照市政及采购人要求的垃圾分类方案进行分类，对校

园服务区域内所有室内外垃圾每天按时进行清理并运送到指定存放点，做到垃圾篓、箱不得有垃圾外溢，保持垃圾全部进垃圾箱，确保校园清洁卫生；

2.收集所有清洁、保洁过程中的垃圾，分类装桶并运至垃圾桶集中存放处有序摆放。

3.再次使用的垃圾桶应保证定期消毒、清洗，完毕后放回原摆放位置。

4.室外垃圾桶由中标人提供，中标人应加强日常维护，合理使用，确保桶体完好无损。如有损坏应及时申报更换、维修。

（四）其它物业管理服务

1.中标人应履行投标文件中承诺的其它物业服务内容、管理方式等，并不得以任何理由要求增加费用。

2.未经采购人书面许可，中标人不得在采购人内从事任何其它经营与服务；中标人不得将本项目转包或部分转包给它人。

3.中标人在寒暑假期间应正常服务管理，并配合做好假期采购人的各类维修工作，确保校园整洁。

4.配合采购人做好校内各类施工安全卫生管理工作。

噪声控制：加强物业管理范围内的噪声与光污染管理，及时制止环境噪声与光污染等行为，确保正常的教学、科研、办公和学习不受异常噪音和光照干扰。