采购需求 

一、项目概况

1.项目名称：首都师范大学东校区教学区管理服务项目

2.计划中标人进驻管理区域时间：2023 年 3 月 16 日，如遇学校有重大安排及不可抗力的原因，另行调整时间。

3.采购内容：东校区（东一区和东二区）教学区及附属用房建筑面积 54 平方米，绿化面积 18105.5 平方米。负责东一区、东二区（含家属楼）教学区范围内：教学楼、图书馆、体育馆、职工宿舍、停车场、道路、绿地等的日常保洁（不含东一独立运动场）、垃圾分类和垃圾清运、绿化养护（含树木修剪、校区空地杂草清除）；教学楼和职工宿舍值班、管理，报刊订阅、收发等工作；东一区家属区楼外管线（包括阜光里小区暖气管线）的维保工作；东二区家属楼、阜光里小区供暖工作。

东一区、东二区教学区、食堂及学生公寓楼的电气设备（不含食堂厨卫设备）、水暖设施、电梯（不含家属区）、中央空调【（含多联机）只负责监管报修，不含维修维保】、配电室、热力站、浴室、茶炉、自来水泵房（含家属区一个）、消防水泵房、中水泵房、消防设备设施（消防泵房、管线及指示灯等）、电开水器、等设备设施的维保、维修、运行管理；化粪池（含家属区）、隔油池清掏；水电土建维修（不含学生公寓门锁维修更换；含东一家属区电路和水路主管线，与家属区物业划界办法为：电路从配电室到家属区各栋楼入户配电柜归外包服务企业，配电柜之后归家属区物业；水路包括供水和污水，供水从泵房到家属区各栋楼外最后一个管井的疏水阀门归外包服务企业，阀门后归家属区物业公司；从各栋楼出来的污水到第一个污水井归家属区物业公司，出污水井后管线归外包服务企业）；配合学校做好安全稳定、能源回收、垃圾分类及清运、电开水器滤芯更换（不含学生公寓，每年两次）与维修维护、节能减排、生活水达标和污水排放年检、设备年检、中央空调防疫检测、电梯年检、控烟管理、防汛减灾、防火防盗、扫雪铲冰、门前三包、师生大型活动保障、爱国卫生、智慧校园等工作；做好为学生提供服务的第三方社会企业的协调和保障工作；妥善处理学生的投诉建议以及问题整改工作。

序号	建筑名称	建造年代	建筑功能	建筑面积 （平方米）	围护结构
1	东一区教学楼	2011 年	教学	34938 ㎡	钢筋混凝土框架
2	东一区食堂及 浴室	2011 年	食堂、浴室	4952 ㎡	钢筋混凝土框架
3	东一区警卫室、收发室	2011 年		120 ㎡	钢筋混凝土框架

4	东一区水泵房	2002 年		114 ㎡	砖混
5	东一区校园办 公室	2011 年		235 ㎡	砖混
6	东一区换热站	2002 年		420 ㎡	砖混
7	东一区操场	2011 年		12011 ㎡
8	东二区南教学楼	1958 年	教学	4266.46 ㎡	砖混
9	东二区北教学楼	1988 年	教学	5806.48 ㎡	框架
10	东二区配电室	1989 年		79.83 ㎡	砖混
11	东二区操场	2000 年		8576.34 ㎡	框架
12	东二区北平房	1985 年	宿舍	170.8 ㎡	砖混
13	东二区西平房	1986 年	宿舍	162.93 ㎡	砖混
14	东二区图书馆	1960 年		727.34 ㎡	砖混
15	东二区教工宿舍 楼	1989 年	住宅	4205.22 ㎡	砖混
16	东二区传达室	1990 年		64.14 ㎡	砖混
17	东二区体育馆			1906 ㎡	砖混
面积合计				78755.54 ㎡

4.预算金额：330.11 万元/年

5.委托管理期限：11个月，自2023年3月16日起至2024年2月15日。

6.服务人数及要求：服务单位应保证日常在岗人数原则上不少于56人，应按国家相关规定给职工上保险和公积金。项目经理应具有本科以上学历，高校校园物业管理经验，身体健康，有较强责任心；重点岗位人员应具有相关岗位上岗资格证书和工作经验，身体健康。

二、项目管理服务内容

1.教学区范围内教学楼、图书馆、体育馆、职工宿舍、停车场、道路、绿地等的日常保洁、垃圾分类和垃圾清运工作（不含“其他垃圾”合同的签订）；

2.校区绿化养护工作（含树木修剪及校区空地杂草清除）；

3.教学楼和职工宿舍值班、管理工作；

4.报刊订阅、收发等工作；

5.教学楼、食堂、学生公寓及其他楼宇的电气设备、水暖设施、电梯、中央空调

【（含多联机）只负责监管、报修，不含维修维保】、配电室、热力站、浴室、茶炉、自来水泵房、消防水泵房、中水泵房、电开水器、等设备设施的维保、维修、运行管理；

6.教学区内水、电、消防设备设施（消防泵房、管线及指示灯等）、土建日常维修

（不含学生公寓门锁维修更换）；化粪池、隔油池清掏；

7.配合学校做好安全稳定、能源回收、垃圾分类、节能减排、生活水达标和污水排放年检、设备年检、中央空调防疫检测、电梯年检、控烟管理、防汛减灾、防火防盗、扫雪铲冰、门前三包、师生大型活动保障、爱国卫生、智慧校园等工作；

8.做好为学生提供服务的第三方社会企业的协调和保障工作；

9.妥善处理学生的投诉建议以及问题整改工作；

10.做好疫情防控工作；

11.完成上级部门临时交办的其他工作。

三、项目管理服务要求与标准

中标人应在适当区域内，设置信息公示栏，公示项目组织架构、服务内容和标准、服务频次、咨询或投诉方式等，公开接受学校的服务监督，及时处理反馈投诉意见建议。

中标人应针对学生实际需求设置关爱服务项目，如提供雨伞工具借用等便民暖心服务。

中标人应立足学校学生需求，积极主动制定符合学校实际的健康、向上的文化活动方案，要体现“育人服务”文化内涵。

中标人应积极推广应用信息技术手段提高管理水平和服务质量，例如保洁、值班等员工巡检打卡考勤系统。

中标人务必要合法合规用工，项目服务人员要统一着装，仪容整洁，精神饱满，做到礼貌用语，微笑服务。

涉及的主要服务需求如下：

（一）供暖热力站运行

1.按照国家标准安全运行热力站，热力站人员持证上岗，严格遵守《热力站运行操作规程》，认真填写运行记录；

2.每日进行安全自查，定期接受技术监督局安全检查；

3.在室外温度不低于零下9℃时，保证室温在18℃以上，且覆盖率在95%以上；

4.定期抽查室内采暖情况，有测温记录；

5.供暖系统软化水每天化验两次，确保水质符合国家规定的检测标准，保证热力站安全运行；

6.供暖期间每天对供暖系统巡视，保障系统正常供暖，并对每次巡视做好巡视记录；

7.供暖季实行24小时全天候服务；

8.接到报修后，15分钟内到达现场，出现采暖管道或暖气片漏、渗或不热等故障，

1小时内排除并清理干净现场；

9.停暖后，对管网及各种设备进行检修和维护保养，做好记录，保证供暖设备完好率100%；设备设施维修保养应通知甲方现场监督并验收；

10.运行单位要不断采取节能降耗的研究和技改措施；

11.协助首都师范大学做好热力站设备年检工作。

（二）洗浴换热器运行

1.服务人员培训上岗，持有健康证；

2.维护浴室设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；

3.按学校提出的时间要求，提供澡水供应；

4.水温：夏季保持在39度；冬季保持在42度。

（三）茶炉运行

1.司炉人员培训上岗，持有健康证；

2.维护茶炉房设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；

3.按学校提出的时间要求，提供开水供应；

4.读卡器出现故障时，及时联系数字校园建设中心。

（四）自来水泵房、中水泵房、消防水泵房及高位水箱间等运行要求：

1.严格遵守《生活水泵、污水泵及生活水消毒设备维护保养规范》，保证学校生活水、饮用水及消防水的正常供应。有停水或水污染事件发生时要采取应急预案处置；

2.由专人对泵房进行封闭式管理，制度上墙；

3.工作人员持健康证上岗，有二次供水卫生许可证、水质化验单，确保水质符合标准；

4.运行记录规范、清晰、完整。

（五）中央空调运行：

1.做好运行操作、事故报修和技术资料管理等工作。要使管理制度化，操作规范化，人员专业化，职能责任化；

2.每天对空调系统进行巡视，保证运行正常；

3.保障制冷工况运行，室温维持在26℃；

4.空调系统出现故障后，管理人员应当在接到报修电话15分钟内通知维修维护人员到场处理；

5.有故障应急处理方案。

（六）配电室运行

1.依据《北京市电力公司电力设备预防性试验规程》、《电力设备交接和预防性试验规程》、《北京电力公司电力安全工作规程》、《北京地区电气规程》、《继电保护和安全自动装置检验规程》及其他相关文件中的有关规定对配电室的供电设备进行检测，出具检测报告，保障设备安全运行。

2.有人值守配电室：

（1）保障供电安全运行；

（2）主配电室实行24小时运行值班，严格遵守《配电室安全操作规程》，认真做好《门禁记录》、《运行值班日志》、《停电跳闸记录》、《设备缺陷记录》、《设备履历记录》、《设备检修记录》等各项记录，处理设备停电故障，解决设备缺陷无误，无任何责任停电事故；

（3）定时巡检设备，及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备干净整洁，绝缘良好，接触可靠。设备时刻处于完好状态，保障安全供电；

（4）保证避雷设备完好、有效、安全，按规定进行试验。

3.无人值守配电室：

（1）无人值班配电室设专人每日进行一次巡检，重点检查高压设备运行、变压器温度、设备导线接触、电容补偿柜运行及建筑物完整情况等，并填写巡检记录，发现问题及时解决；

（2）低压配电室每月进行一次巡检，重点检查低压设备运行、设备导线接触、低压负荷三相平衡、空气开关有无过热现象等情况，并填写巡检记录，发现问题及时解决；

（3）配电室每周清扫一次设备表面，每月清扫一次环境卫生，低压配电室每季度清扫一次设备表面及环境卫生。

（七）电梯运行

1.规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行，设备安全可靠的运转；

2.电梯维修保养过程中，严格遵守《特种设备安全监察条例》、《北京市电梯安全监督管理办法》、《北京市电梯日常维护保养规则》及其他有关规定，维保标准参照电

梯公司提供的《电梯维修保养手册》中的技术标准和有关规定，按时进行电梯年检；

3.电梯维保应当按照《电梯日常维护保养准则》（DB11/418)《后勤电梯维护保养规范标准》,完成半月、月、季度、半年、年保养项目，并做好维护保养记录；

4.实施日常维护保养后的电梯应当符合《电梯维修规范》（GB/T18775)、《电梯制造与安装安全规范》（GB7588);

5.日常服务标准：

（1）凡楼层中设有电梯门的均需开启载客；

（2）凡有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行；

（3）主梯维修时，有备用梯的用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其他维修应于23:00~5:00时内完工。有发生紧急情况时的应急预案。

（4）一旦发生电梯停电、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

（八）报修服务

1.负责保障部68901000报修电话的记录及转报工作；

2.负责维修任务单的回收，保存，数据的统计工作。

详情请见招标文件