采购内容

一、项目概况（采购标的）

浦南镇敬老院提升改造项目（芗城区浦南镇敬老院提升改造运营）

芗城区浦南镇敬老院（以下简称“敬老院”）位于漳州市芗城区浦南镇镇府路109号，占地面积约2760平方米，共2层建筑，建筑面积约666平方米。根据《福建省民政厅关于加强公建民营养老服务机构监管的指导意见》（闽民养老〔2020〕96号）文件精神，漳州市芗城区浦南镇人民政府（以下简称“采购方”）将场所无偿提供给中标人进行改造运营。采购方将区民政局下拨的敬老院改造运营资金拨付给中标人，中标人将建设运营资金用于敬老院的装修改造、设施配备，并负责日常运营管理。建设运营标准按照福建省社区居家养老服务照料中心四星级标准执行。

本项目合同包预算（最高限价）为200万元，投标人在投标报价时需以200万元的金额做为总报价；投标人在投标时报价低于或高于200万元的，按无效投标处理。

二、技术和服务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）

1、运营年限及相关费用承担

1.1中标人承包运营期限10年，自项目装修改造完工并通过验收之日起开始计算。

1.2在中标人运营期间，采购方不对中标人收取租金。

1.3在中标人运营期间，敬老院范围内的经营费用(包括但不限于水、电、保洁、物业管理、资产维护)等均由中标人承担。

2、运营范围

2.1敬老院主要服务对象为年龄在55周岁至80周岁的老年人。敬老院需设置休息室、餐厅、推拿理疗室、图书阅览室、娱乐活动室等功能用房。

2.2餐厅应按照招标响应文件承诺的项目运营方案和膳食服务情况开办适合老年人用餐特点的食堂，重点为老年人提供科学、合理的膳食搭配,在满足入住老年人膳食保障的基础上，为周边的高龄、孤寡、独居、空巢老人提供集中就餐、送餐上门等服务。传统节假日期间，可根据本项目需要向周边居民开展公益性、群众性的传统饮食活动。

3、运营要求

3.1中标人须在2023年10月23日（重阳节）前完成改造并投入运营。

3.2中标人在合同期内，必须按规定的经营范围开展业务，并按国家规定领取合法证照，依法独立经营，并自行负责办理相关手续。经营期间中标人自主经营，自负盈亏，发生一切纠纷及责任均由中标人承担。

3.3中标人在合同期内，应认真执行《中华人民共和国老年人权益保障法》民政部《养老机构管理办法》《福建省养老机构管理办法》《福建省民政厅福建省财政厅关于加强公建民营养老机构管理的意见》《福建省民政厅关于加强公建民营养老服务机构监管的指导意见》《老年人照料设施建筑设计标准》等规定要求，按照《养老机构服务质量基本规范》（GB/T35796-2017）《养老机构等级划分与评定》（GB/T 37276-2018）开展经营活动，建立和实施服务质量管理体系，健全日常管理工作内部监管机制，逐步形成自我监管的良性机制，促进管理的规范化、制度化、标准化。

3.4中标人应按照招标响应文件承诺的项目运营方案、信息管理建设方案、卫生建设情况、特色服务等内容进行项目的改造运营，应按照招标响应文件配备相应资质的养老、护理、社工等专业技术人员，确保服务质量。并接受采购方及业务主管部门的监督、指导和评估。

3.5中标人应具备旅居老年人所需的基本食宿、基本安全等方面的基本服务能力，并具备旅居老年人所需的行程交通、旅游观光、文化休闲、健康疗养等方面的服务能力或具备可推介、对接的上述外部资源。

3.6中标人应配备床位数15张用于优先保障经审批同意的政府兜底保障对象，且服务标准不得低于同等服务(护理)等级的社会老人服务标准，相关费用按照政府集中供养标准执行。这部分床位暂时不用时，可由中标人统筹使用，需要时应确保床位供应。

3.7如政策对中标人经营事项调整的，中标人应依调整后的政策执行。

4、投资要求

4.1设置床位不少于40张。场所改造须符合建筑和消防改造标准，经有资质的第三方评估机构鉴定出具合格报告，并经城建部门审核确认。中标人实际资金投入情况，由中标人提供资金投入的有效票据，并以采购方委托的具有相应资质的第三方审计机构的评估结论为准，第三方审计机构的委托费用由采购方承担。

4.2采购方按照政府部门相关政策要求明确的给予敬老院的奖励或补助等资金，按规定全额拨付给中标人。

5、收费标准及财务管理

5.1中标人应本着“让群众住得起”的原则合理定价，在经营过程中所涉及的收费项目应按照漳州市政府有关部门的规定标准执行，实行明码标价并向社会公示，主动接受相关部门的指导、监督和检查，致力于创造良好的社会效益及社会形象。

5.2中标人增设的个性化服务项目须与养老服务相关，并实行明码标价，不得强制消费。中标人不得强制消费，不得以优惠、买断等任何名义和形式提前收取若干年的各种费用，预收费期限最长不超过12个月。

5.3中标人不得向服务对象收取超过运营期限的各种费用，不得作出超过运营期限的各种服务承诺。

5.4政府兜底保障对象按照公办机构收费管理有关规定执行。对政府供养对象，中标方应保证将当地财政拨付的供养费落实到人，不得挪用，且不得收取任何费用；对社会老人，中标方应根据登记性质，按照物价、民政部门有关收费管理规定执行。中标方应与老年人签订服务合同，因需请假离院或遇不可抗力导致老年人短期离院无法返院的，不得收取期间床位费、护理费等费用。

5.5中标方必须执行国家规定的财务管理制度，建立内部独立、规范的财务管理，接受财政部门的监督；资产来源属于国家资助或者社会捐赠、资助的，还应当接受审计机关的监督；每年经营收益等财务信息应向社会公开，做到管理规范、收支有据、账目清楚，接受社会监督。

6、资产管理

6.1各类资产（工程建筑、设施设备等）维修，维保期内由施工单位（供应商）负责，维保期满后均由中标人负责，因使用、保养不当造成损坏的，由中标人负责维修更新。

6.2中标人在进行装修改造时，在不影响该场所的主体结构及主楼外观及他人房产的主体与外观的前提下，装修方案应事先书面报备采购方及区民政局。需经住建、城管等有关部门审批、审核的，采购方协助配合中标人办理相关手续材料，报经有关部门审批后方可施工，所需费用由中标人自理。装修改造施工完成，并通过相关部门的验收合格后，中标人方可投入使用。

6.3装修改造后发现房屋主体结构因装修而导致出现重大质量安全问题，根据法律法规有关规定，相应的费用和责任由责任方承担。

6.4合同期内，中标人用于运营敬老院所使用、配置的固定资产等产权归芗城区浦南镇人民政府所有。合同期内中标人应负责维护、维修固定资产，不得出租、出借、处置国有资产，不得将国有资产进行抵押、融资、贷款等。中标人在合同期间采购方改造补助资产的一切物品和投入应纳入采购方资产管理，对室外环境美化绿化所做的养护和改造所对应的投入(含实物)一并纳入芗城区浦南镇敬老院资产。

6.5当合同约定期限届满或合同解除的，中标人须确保敬老院在技术和经济上不能有效分离的建筑结构、内外装饰、水电管线等的完整性和适用性，不得拆除或损毁，并无条件移交给采购方，采购方不用计付任何费用。如有拆除或损坏，中标人应按重置价支付给采购方。

6.6中标方每年要提交国有资产管理使用情况年报。采购方要定期组织人员进行实地检查，并记录在案。

7、安全保障

7.1中标人应履行安全工作主体责任，对安全工作负总责，必须切实做好安全保障各项工作，严格执行安全生产规范管理的有关规定，严格执行消防安全规范管理的有关规定，保障服务对象的人身安全，杜绝各类事故发生，承担因安全问题产生的行政、民事和刑事责任。

7.2经中标人改造的敬老院场所应符合治安、消防、卫生等有关要求，落实安全生产，承担防火和安全生产的责任。中标人在运营期间所产生的一切事故，由中标人负完全的法律责任和经济赔偿责任，采购方不承担任何责任。

8、债权债务

8.1中标人应当自觉遵守和执行国家的各项法律法规，并独立承担建设及运营过程中的债权债务和经济、安全、法律责任；中标人运营养老服务所产生的债务、经济和法律责任，由中标人承担，与采购方无关。

8.2中标人在运营期间，不得将采购方的财产和中标人投入的财产用于抵押、担保、拍卖、融资以及其他有损害采购方利益。

9、转包限制

合同期内，中标人必须根据本招投内容中运营要求和资产管理约定开展运营，不得擅自以任何形式对外分包、转包或出租、转租。

10、履约担保

10.1中标人应在中标合同签订之日前三日内，向采购方一次性缴纳履约保证金10万元，采购方按规定缴存，主要用于中标人造成的设施设备损坏的赔偿、违约行为、异常退出的风险化解等，中标人有违约行为的采购方可相应扣除履约保证金。

10.2采购方按约定扣除履约保证金的，中标人应在15个工作日内补足。中标人未能依约补足的，每逾期一日应按未补足金额的千分之二支付逾期违约金。

10.3运营约定期限届满或采购方、中标方达成一致意见解除合同的，在中标人结清水电及各种费用，终止敬老院的各项服务内容，并由采购方收回敬老院运营房屋后，经采购方书面确认在无损害投入的附属设施设备的情况下，采购方应在7个工作日内返还中标人剩余履约保证金（不计利息）。

11、双方的其他权利义务

（一）采购方的权利义务

1.采购方应对中标人前期的装修改造和后期的经营服务等提供支持和协助，以确保敬老院顺利运营。

2.采购方应协调相关部门方便中标人办理所需的相关证照。

3.中标人争取政府政策性补助及政府单位补助和奖励，需要采购方协助签章或经由采购方的补助和奖励资金，采购方应该按照补助或奖励标准全额拨付给中标人。

4.采购方需将敬老院配套建设资金200万元拨付给中标人。具体拨款时间如下：①中标人与采购方签订合同、正式开工建设后10个工作日内，采购方按200万元的20%即人民币40万元拨付给中标人作为启动金。②中标人整体装修改造完成后10个工作日内，采购方按200万元的30%即人民币60万元拨付给中标人。③装修改造工程验收合格，中标人投入运营一年内，采购方将余下100万元款项拨付给中标人。④若中标人总体投入不满200万元，采购方将按照会计师事务所出具的实际金额支付。中标人应满足总体投入以外相应配套不少于100万元用于敬老院改造的投入。第三方审计机构的委托费用由采购方承担。

5、在合同期限内，采购方委托第三方评估机构对中标方的行业规范运营情况，履行投标文件情况，履行合同情况进行年度评估，并根据评估结果提出限期整改意见直至清退。第三方评估的委托费用由采购方承担。

（二）中标人的权利义务

1.中标人不得利用敬老院场地和设施从事与养老服务无关的运营活动，不得利用敬老院场地从事生产、销售、经营国家规定的违禁品，不得从事违法活动。如中标人在运营过程中涉及违法行为，采购方有权终止本合同，收回运营权，造成的一切后果及损失由中标人自行承担。

2.在消防验收过程中，如果非中标人责任导致无法达到消防部门对敬老院场所的相关运营要求，中标人可向采购方提出书面申请，经采购方认定同意，双方可视情况商定延长期限并形成书面意见，以确保达到消防部门对敬老院场所运营要求。否则，视为中标人违约，中标人须承担相应的违约责任。

3.中标人应按有关要求参加养老和医疗责任险等，做好投保工作。

4.合同期满，在同等条件下，中标人有优先承包权。如中标人不再续签合同或本合同解约的，中标人应将增添购置的设施、设备全部移交芗城区浦南镇人民政府，不得提出任何资金补偿及无理要求。在本合同约定期限届满前，中标人应提前做好与服务对象的服务终止工作；在本合同解除后，中标人应该自行妥善处置未完成服务项目的服务对象，确保芗城区浦南镇人民政府正常运营敬老院。

12、违约责任

12.1中标人有下列情形的，采购方可以单方解除本合同，并有权不予返还中标人全部履约保证金。中标人投入的相关设施均无偿归采购方所有。中标人因提前收取费用但未完成服务项目的，由中标人自行负责妥善处置并承担责任。

①因中标人原因未能如期完成装修改造并投入运营。

②未按约定补足履约保证金。

③在运营过程中财务严重造假，运营严重困难连续三个月或累计三个月拖欠水电费、物业费、税费的。

④擅自转包、变更运营范围，利用敬老院场所对外提供担保、抵押融资；或损毁设施或改变设施用途，无法保障养老设施、设备正常运转的；。

⑤违反国家政策及法律法规，侵害服务对象合法权益，组织非法营销、欺诈消费、非法集资或放贷的，导致重大恶劣社会影响。

⑥造成特大事故，经司法鉴定属于中标人责任的。

⑦中标人有其它严重损害采购方合法权益的行为。

12.2中标人若要提前解除合同，应提前三个月书面通知采购方并应征得采购方同意，否则中标人缴交的履约保证金不予退还，全额收归采购方所有。

12.3若因一方违约导致守约方通过法律途径主张权利的，违约方应赔偿守约方因此支出的合理费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师代理费、财产保全保险费等。

12.4在运营期间，因中标人擅自更改运营方案，影响敬老院运营和服务质量的，视同中标人违约，造成的损失由中标人承担。

12.5中标人在合同期内如因违法、违规导致被相关部门查处的，由中标人自行承担责任，如因此造成严重后果的视作中标人违约。采购方有权解除本合同，造成的一切后果及损失由中标人自行承担。

12.6中标人应严格履行招标要求及其投标时作出的各项承诺，如中标人未能履行，采购方有权单方面终止合同，中标人的履约保证金及已投入资金不予退还。

12.7合同期内，采购方非因国家政策调整原因，单方面要求收回的，中标人有权要求采购方赔偿中标人所有实际投资款及经济损失（包括但不限于可预期收益）。

12.8合同期内，如遇国家政策调整（征收、征用等政府行为及国家宏观政策变化），致使本合同提前终止，双方互不承担责任，根据征收细则确定或经第三方评估认定的装修及附属物赔偿归中标人所有，所有可移动设备归采购方处置。

12.9中标人未按有关要求参加养老责任险，经采购方催告后仍不参保的。采购方有权从履约保证金中没收当年度参保总费用。

三、商务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）

采购包1：

序号	参数性质	类型	要求
1		交货时间	自合同签订之日起120日
2		交货地点	漳州市芗城区浦南镇镇府路109号
3		交货条件	验收合格
4		是否邀请投标人验收	不邀请投标人验收
5		履约验收方式	1、期次1，说明：根据招标文件、中标人的投标文件及合同要求执行
6		合同支付方式	1、中标人与采购方签订合同、正式开工建设后10个工作日内，采购方按200万元的20%即人民币40万元拨付给中标人作为启动金，达到付款条件起10日，支付合同总金额的20.00% 2、中标人整体装修改造完成后10个工作日内，采购方按200万元的30%即人民币60万元拨付给中标人，达到付款条件起10日，支付合同总金额的30.00% 3、装修改造工程验收合格，中标人投入运营一年内，采购方将余下100万元款项拨付给中标人，达到付款条件起10日，支付合同总金额的50.00%
7		其他	无

履约保证金

采购包1：缴纳

本采购包履约保证金为合同金额的5.0%

说明：中标人应在中标合同签订之日前，向采购方一次性缴纳履约保证金10万元，采购方按规定缴存，主要用于中标人造成的设施设备损坏的赔偿、违约行为、异常退出的风险化解等，中标人有违约行为的采购方可相应扣除履约保证金。采购方按约定扣除履约保证金的，中标人应在15个工作日内补足。中标人未能依约补足的，每逾期一日应按未补足金额的千分之二支付逾期违约金。本招标内容约定期限届满或采购方、中标方以合同方式约定解除，在中标人结清水电及各种费用，终止敬老院的各项服务内容，并由采购方收回敬老院运营房屋后，经采购方书面确认在无损害投入的附属设施设备的情况下，采购方应在7个工作日内返还中标人剩余履约保证金（不计利息）。

其他商务要求

无

四、其他事项

1、除招标文件另有规定外，若出现有关法律、法规和规章有强制性规定但招标文件未列明的情形，则投标人应按照有关法律、法规和规章强制性规定执行。

2、其他：

无