采购内容及要求

西安市住建局房产综合业务管理系统运行维护项目采购需求

一、项目概况

（一）项目概述

随着西安市住房和城乡建设局在房产管理信息化工作上的持续投入，房产管理信息化工作取得了长足的发展，逐渐成为保证房产管理工作顺利完成的重要手段，对提高房产管理部门的工作效率、工作质量，提升房产管理部门的社会形象起到了积极的作用。

西安市住房和城乡建设局于2005年开始全面部署和规划房产综合业务管理系统的建设。针对住建局的业务特点需要对政府、税务部门、公检法机关、银行、群众、开发商、物业公司、中介公司、担保公司、房产测绘单位等多个服务对象提供优质的服务。已建立市、区（县）两级联网的一体化房产综合业务管理系统，建立了各区县集中、统一的房产基础数据库，并分别与住建部、省住建厅实现数据联通，现有各业务子系统涉及局机关处室、保障中心、交易中心、维修资金管理中心、征收中心等10余家局属单位和部门，包括113个子系统，2456个功能模块。

全市已有2000余家房地产开发企业通过Internet（互联网）与西安市住建局房产综合业务管理系统连接进行新建商品房网上备案业务的办理，1000余家中介机构使用客户端与房产综合业务管理系统连接进行中介机构备案、二手房网签合同管理、二手房资金监管管理等业务的办理；与全市近30家银行设立了系统数据接口。开发建设了房屋管理类系统、业务流程类系统、数据报送类系统、计费计息结息类系统、接口类系统（公检法机关、税务、银行）、GIS地理信息类系统、图形文件管理类系统、公告公文发布类系统等。

西安市住建局房产综合业务管理系统作为西安市房地产交易市场的主要数据通道，是推动房产管理业务信息化发展的重要部分，对房产业务的平稳高效运行具有极其重要的影响，但随着房地产行业的飞速发展，房地产管理业务量迅速增加，业务内容也更加细分化，原有系统的功能和性能已不能满足现行业务需求，给工作带来了诸多不便，影响了房产管理部门业务办理的准确性和高效性，因此必须对系统进行维护和优化，以保障系统的稳定性和信息内容的完整性与时效性，促使房产综合业务管理信息系统更加智能化和自动化，使之适应应用对象的变化，构筑更加完整高效的房产综合业务管理系统。

（二）现有业务系统概况

西安市住建局房产综合业务管理系统整体采用B/S架构，核心业务系统采用Visual Studio 2012、ArcGIS 10.2、Xcode4.3、Andriod Studio作为开发平台，数据库平台采用Oracle 11G；系统实施核心业务采用分布式数据库、工作流、XML等技术手段。

现有各业务子系统涉及房产交易管理中心、维修资金管理中心、保障性住房管理中心、征收中心等多个单位和部门，以及银行、开发企业、物业单位等数千余家企事业单位。本次房产综合业务管理系统运行维护项目内容包含市场管理相关业务系统、交易管理相关业务系统、维修资金管理相关业务系统、物业管理相关业务系统、房改管理相关业务系统、住房保障管理相关业务系统、房产测量管理相关业务系统、征收管理相关业务系统、办公室管理相关业务系统等9大业务系统的日常维护和功能优化。

二、服务内容

（一）建设目标

1、总体目标

在现有房产综合业务管理系统的基础上，以适应不断发展的房产管理业务需求为导向，在保持原有系统架构不变的前提下进一步维护、优化系统的功能，逐步形成更加全面、完善的房产综合业务管理系统，建成一个面向公众和企业的高效互联网政务服务平台。

2、具体目标

西安市住房和城乡建设局房产综合业务管理系统自正式运行以来，在业务办理、房产业务管理、信息公开等方面发挥了重要作用，社会形象逐步树立。但信息系统的使用寿命在延长，应用对象也在不断发生变化，房产政策的变更、机构的调整、数据与信息需求的变化等都将导致系统不能适应新的应用环境及政策要求。因此，运行维护需实现以下目标，建成一个面向公众和企业的高效的互联网政务服务平台。

（1）保障系统稳定、高效、安全运行

保证房产综合业务管理系统安全稳定运行，是西安市房产交易管理、住房保障管理、物业企业管理、经纪机构管理等多项重要业务正常运转的重要基础，因此，需在系统维护、系统测试、日常运行监测等多方面采取一系列严密措施，保障系统全年24小时保障系统的稳定、高效、安全运行。

（2）快速修复系统故障

当系统发生故障时，需及时发现这些故障的类型、原因和源头，协调系统内的各种安全防护措施，及时修复系统故障，确保业务不中断。

（3）满足业务新增需求

当技术或业务变化时，将不可避免的带来系统的改变，为了适应不断发展的市场环境，需根据实际情况设计新的功能模块，以更好的满足用户需求。

（4）及时响应政策变更

目前房地产市场正处于宏观调控的关键时期，在系统运行维护期间，需及时响应国家、地区的房产管理政策，始终保持系统的与时俱进。

（5）全面提升系统性能

随着业务规模增长，系统用户增多，房产综合业务管理系统原有的性能要求已经不能满足实际业务需求，因此需要通过搜集系统的日常运行数据，评估系统的性能需求指标，采用合适的优化方法，提升系统性能。

（二）运维内容

1、市场管理相关业务系统

（1）新建商品房及存量房管理

新建商品房管理分为新建商品房信息网上备案平台和预售资金监管平台；新建商品房网上备案平台实现了房地产开发公司的单位信息备案、开发项目备案、预售证申报、预售商品房和现售商品房网上签约及合同管理；预售资金监管平台实现了预售资金信息开发企业上报及网上签约管理、预售资金银行接口管理、预售资金监管协议备案和监管账户管理、预售资金归集及统计分析报表管理等；市场管理平台还包含市场管理信息的综合查询、统计报表管理以及针对估价机构的资质审批管理、估价报告管理，同样，估价机构管理分为估价机构信息备案网上平台及估价机构管理审批平台。市场管理系统实现了以房屋信息为桥梁，业务信息与房屋空间信息的有机结合，支持以电子地图录入及常规信息录入两种房屋信息录入方式，提供了对项目、预售证、房屋等业务信息的查询、房屋信息快速定位等功能，为方便业务办理中的各个要件的管理，系统还提供了摄像头、数码相机及扫描仪予以支持。

（2）预售资金监管

市场管理相关系统主要涉及银行与房地产交易资金监管机构合作，对房地产开发企业商品房预售资金实行监管，通过签订资金监管协议，并要求开发企业依协议将商品房预售资金存入资金监管专用账户，使开发企业对预售资金的使用必须经监管机构审核，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移，从而维护商品房交易双方、贷款银行、施工企业及其他相关当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展。

2、交易管理相关业务系统

交易管理相关业务系统包含对预售商品房、现售商品房、存量房及房改房的交易管理，业务涉及房屋的交易、继承、赠予、变更、租赁、换证及房屋抵押、按揭等的管理。房产交易管理采用工作流审批的方式，实现业务自动流转。交易管理与市场管理在信息上实现完全共享，在业务上实现无缝结合。系统功能包括商品房交易管理、存量房交易管理、房改房交易管理、房屋租赁管理、交易监证管理、在建工程抵押管理、预售商品房抵押按揭管理、集资房屋抵押按揭管理以及经纪机构管理等，实现了以房屋信息为桥梁，业务信息与房屋空间信息的有机结合，支持以电子地图录入及常规信息录入两种房屋信息录入方式，提供了对房屋租赁和交易情况等业务信息的查询、房屋信息快速定位等功能。

3、维修资金管理相关业务系统

维修资金管理相关业务系统实现了单位基本信息以及房产基本信息的管理维护。该系统分为监管平台、业务办理平台（企业端）、业务办理平台（银行端）。监管平台主要由房屋管理部门进行维修资金账户管理，资金缴纳、使用、拨付的审批监管及个人维修资金信息归集工作。业务办理平台（企业端）是小区管理单位进行维修资金业务办理的平台；包括物业公司，开发公司、业主委员会等单位管理；楼盘资料、业主信息维护等小区信息管理；资金归集、资金使用、退款等业务申报。业务办理平台（银行端）主要是银行进行维修资金收取、退款、对账、金额变更等账目管理及利息计算。维修资金管理中心业务管理系统可根据业务需求，部署在多个不同的同级单位下，系统可根据提供的自定义工作流功能自动实现各个同级单位之间的业务区分和业务交互。本系统不仅有严谨、多样的账户管理，更包含物业管理方面的各类对象及其相互关系，极大地方便了维修资金的管理工作。

4、物业管理相关业务系统

物业管理相关业务系统包括对西安市物业管理监管平台、西安市物业管理监管平台（企业端）及西安市物业管理监管平台（区县端）三个部分。物业管理监管包含对物业企业资质、项目招投标、项目备案、服务合同、物业企业信用、从业人员备案等功能的管理，以及业务委员会及业务大会备案管理。系统根据业务角色不同分为进行信息上报的物业公司使用的备案平台和进行物业管理业务的工作流审批管理平台。物业企业从业人员管理子系统包含物业企业信息管理、新增从业人员信息管理、从业人员信息统计管理、企业端从业人员信息管理，管理端人员信息管理、管理端查询、从业人员归属项目等功能，实现了方便物业企业相关从业人员管理的目的。

5、房改管理相关业务系统

房改管理涉及西安市房改办、西安市财政局、西安市住房公积金管理中心三家单位，其中西安市房改办和西安市财政局共同使用“西安市房改管理相关业务系统”来完成住房分配货币化的新报申请、月报申请、审批流程、职工变动、支取申请、支取审批；西安市住房公积金管理中心自行开发软件系统完成住房分配货币化的资金管理工作。

该系统包括房改单位信息、住房补贴管理、申报管理、报表管理、系统管理等。由于房改办和公积金中心的两个业务系统间交互的接口数据处理任务量大，处理过程复杂，系统还建立了全面、先进、稳定的“接口系统”予以支撑，并且因涉及账户资金数据的实时交互，系统保持较高的安全性、稳定性、实时性。

6、住房保障管理相关业务系统

保障性住房是专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，西安市保障性住房信息管理系统主要包括经济适用住房资格审批、经济适用住房摇号平台、廉租房资格审批管理平台、廉租房自动摇号平台、保障项目及房源管理平台、保障对象及低收入家庭管理平台及保障性住房统计分析平台，该系统的实施不仅实现了住建局对保障性住房管理部门、保障性项目、保障性住房的房源、经济适用住房资格、廉租住房资格、保障对象的管理，也能够实时跟进保障性项目的计划、建设进度及完成状况等，更能从多个方面对保障性住房的房源、分配情况、申请人资格等进行统计分析，从而有效保障了城市中低收入家庭的住房问题。除此之外，该系统可根据业务需求，部署在多个不同的同级单位下，系统可根据提供的自定义工作流自动实现各个同级单位之间的业务区分和业务交互。

保障性住房是专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，西安市保障性住房信息管理系统主要包括经济适用住房资格审批、经济适用住房摇号平台、廉租房资格审批管理平台、廉租房自动摇号平台、保障项目及房源管理平台、保障对象及低收入家庭管理平台及保障性住房统计分析平台，该系统的实施不仅实现了住建局对保障性住房管理部门、保障性项目、保障性住房的房源、经济适用住房资格、廉租住房资格、保障对象的管理，也能够实时跟进保障性项目的计划、建设进度及完成状况等，更能从多个方面对保障性住房的房源、分配情况、申请人资格等进行统计分析，从而有效保障了城市中低收入家庭的住房问题。除此之外，该系统可根据业务需求，部署在多个不同的同级单位下，系统可根据提供的自定义工作流自动实现各个同级单位之间的业务区分和业务交互。

7、房产测量管理相关业务系统

测量成果及档案管理系统制订了房产测量成果管理的业务流程，对纸质版、电子版的数据分别采取不同的管理方式，采用空间数据库、GIS、WebGIS等技术与西安市房屋管理部门已有GIS分析平台融合，形成“测绘历史有据可查，测绘成果统一管理，测绘数据全面分析”的管理模式，从而规范测量成果的内部管理流程，提高测绘成果的有效利用和深度开发。

8、征收管理相关业务系统

西安市房屋征收信息公开平台建立的目的一是建立统一的信息发布平台，实现信息的整合；二是充分利用原有信息资源，减少重复录入的工作量，实现信息的共享。房屋征收信息公开平台运行维护的目的在于确保被征收人的知情权，消除征收误区，争取被征收群众对征收工作的理解和支持，确保房屋征收过程的阳光、透明、公正和公开。

9、办公室管理相关业务系统

该系统包括局档案管理平台、住建部数据采集平台、信访管理平台、领导决策支持平台、领导决策支持移动iPad管理平台、二手房交易税收业务办理平台及西安市住建局政务协同办公平台-移动端。住建部数据采集是将个人住房信息数据、保障房信息数据上报至住建部审核、备案；局档案管理平台为住建部、省厅、市局及群众提供信息支持。

10、区县房产综合业务管理系统

区县房产综合业务管理系统运行维护包括区县商品房预售许可管理系统、区县商品房现售备案审批管理系统、区县商品房买卖合同备案管理系统、区县房地产开发项目楼盘表管理系统、区县房地产开发企业从业主体管理系统、区县房地产开发企业项目管理、区县商品房预售资金监管管理、区县商品房网上备案系统（企业端）、区县房地产经纪机构管理系统、区县经纪机构网上备案系统（企业端）、区县购房资格管理系统、区县二手房交易网签管理系统、区县二手房挂牌系统、区县二手房交易资金监管管理、区县维修资金管理系统、区县租赁管理系统及区县物业管理系统等子系统。区县房产综合业务管理系统采用工作流审批的方式，实现业务自动流转。市场管理子系统与登记管理子系统、住房保障管理子系统等子系统在信息上实现完全共享，在业务上实现无缝结合。系统提供了对房屋、房屋交易情况等业务信息的查询，支持指纹识别、摄像头、数码相机及扫描仪、身份证读卡等设备的使用，在业务办理过程中生成的各种报表提供报表打印、查询结果导出等功能。

详见招标文件