项 目 需 求 

说明：

1.“实质性要求”是指采购需求中带“★”、“须”“必须”的条款，或者不能负偏离的条款或者已经指明不满足按响应文件按无效处理的条款。

2.供应商必须自行为其产品侵犯其他供应商或专利人的专利成果承担相应法律责任。

3.根据《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）规定的划分标准，本项目采购标的对应的中小企业划分标准所属行业为：物业管理。

 

服务要求及技术需求：

一、项目名称：钦州市中级人民法院2023至2024年度物业管理服务采购

二、服务范围基本情况：

（一）项目地点：钦州市钦南区金海湾东大街123号。

（二）规模：总用地面积约20000㎡，共有办公楼两栋，其中综合审判楼建筑占地面积4450 ㎡，建筑面积约20500（其中1层停车场和设备用房建筑面积4450㎡，2至5层审判区建筑面积12100㎡，6至7层办公区建筑面积8950㎡），道路广场面积6500 ㎡，绿地面积9200㎡。执行指挥中心建筑占地面积1000 ㎡，建筑面积约6000㎡,共6层（包括负一楼车库）。

（三）主要设施设备：高、低压配电系统及其配套设备；消防系统及其配套设备；中央空调系统及其配套设备；弱电系统及其配电设备：给、排水系统及其配套设备；电梯系统及其配套设备。

三、服务内容

（一）机关安保服务

1.为钦州市中级人民法院机关大院提供24小时的安保服务，负责法院范围内的公共安全秩序的维持与管理及防火、防盗、防暴、防破坏以及治安巡逻等安全工作，维护法院日常的工作秩序，让法院有一个良好的办公环境。

2.配合法警在安检室对进入大院的人员进行人员登记、检查。

3.配合法警对各审判庭在开庭期间进行巡查，及时报告突发情况并配合进行维护庭审。

4.对出入钦州市中级人民法院的人员、车辆及携带的物资进行检查、验证和登记，保障法院的财产安全。防止不法分子进入法院，防止危险品带入法院，负责南门及西门的值守，维护大门秩序，保证道路畅通。

5.负责对进出大院内停车场车辆的指挥、疏导及管理，指挥车辆有序停放。

（二）物业管理服务

1.办公楼部分

1房屋的养护和管理服务。做好房屋的日常养护、管理和清洁卫生，以及垃圾的收集和清运，包括：主体结构（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶、窗户、楼梯及楼梯间、电梯间、大堂、门厅、走廊、通道、办公室、会议室、卫生间、茶水间及所有设备房。

2物业管理区域内消防管理服务。要求建立严密的消防制度，严格对消防设施、器材进行定期检查、保养、维护和维修，确保处于正常态。经常进行防火防灾宣传，抓好平时的管理训练和灭火、应急疏散的演练，保持疏散通道、安全出口的畅通，开展日常防火大巡查，预防和控制火灾的发生。

3会务服务。要求根据会务的需要，对会场进行布置，提供茶水，引导宾客等，确保会议顺利召开，收到预期效果。

4物业管理区域内绿化养护管理服务。要求定期对办公楼内花草进行浇水、整形、修剪、除草、松土、施肥、补裁和防治病虫害等，确保花草树木长势良好，保持环境优雅。

5文体活动协助服务及楼内办公用品的运送服务。要求热情周到，最大限度地满足服务要求。

  6水电维护管理，灯具更换维修，部分电路更换。重大活动供电保障。

2.公共环境部分

①配套设施的日常养护和管理，包括：物业管理区域内的大门、停车场、地下车库、道路、室外上下水管道、沟渠、物业管理用房（如值班室）、市政排水设施、围墙等，路灯维护。

②公共绿地、水面、花木、建筑小品的养护和管理（含花木、绿地养护所需的肥料、农药）。

③公共场地的清洁卫生，以及垃圾的收集和清运。

④对进出本院的外来车辆进行检查、登记，指挥停放，确保安全有序，保持区域内和出口处车道畅通无阻。

⑤维护公共安全，包括门岗值勤、巡视、防盗、防火、灭火，在紧急情况下组织人员疏散。

3.餐饮服务部分

①负责本院员工餐以及公务接待的就餐饭菜制作。负责食谱安排和食堂相关场地、设备、设施卫生清理及食堂管理工作。厨师长提前开好菜单，交由业主的饭堂管理人员进行采购。

②每天菜品保证新鲜、质量好，同时在制作中必须留样待检测防食物中毒等情况发生，同时做好记录。

③建立厨房设备耗损及消毒次数、时间等情况的记录，以备查验。

④每日对食堂内外卫生进行清扫，及时清理垃圾。对餐饮器具进行清洁、消毒。

⑤负责对现有的设备和厨具保管和养护，进行节约能源的管理，不得发生长明灯、长流水等浪费行为。

4.其他服务内容

①服务方完成三个月（1个季度）的服务后5个工作日内向业主方书面汇报物业管理总体情况。

②服务方不得擅自占用和改变公用设施的使用功能,如需完善或扩建,须与业主方协商,经业主方同意后方可实施。

③服务方须做好夏季防汛（特别是地下车库的防汛排涝），冬季防冻等工作。

④服务方负责绿化养护管理的机械设备，如割草机、喷雾机、修枝剪等的购置；服务方自行负责保洁所需全部设备、工具、清洁材料及清洁保养技术；服务方负责秩序维护员配备的对讲机、照明器具、太阳伞、雨衣、雨鞋等工作用品。

四、人员需求

（一）机关安保

1.机关安保人员需求（8人）

共设南门、西门、全院巡逻、安检协助、巡庭5个岗位。其中南门、西门、全院巡逻3个岗位需6人（每岗每天排日、夜2个班，每班1人），安检协助1人，队长1人（兼机动人员），共需要8名安保人员。

2.机关安保人员要求

遵照国务院2010年1月1日颁布实施的《安全服务管理条例》，根据钦州市中级人民法院的需求，选派政治合格、作风优良、纪律严明、责任心强的保安队伍。派出的保安人员必须身体健康，体检合格，接受过正规保安培训，品行良好，无刑事、治安处罚等不良记录，持有公安机关颁发的《保安员证》等有效证件，并符合当地公安等外部监管部门的要求。须在响应文件中附《保安员证》复印件。

队长（1人）：年龄20-45岁，身高1.7米以上，高中以上文化程度，经过职业岗位培训，两年以上治安管理工作经验，复退（转业）军人，身体健康；熟悉治安管理法律、法规；精通秩序维护专业知识；较强的军事管理能力及各项军事项目操作能力；作风正派，为人正直，处事果断。有较强的组织协调和管理能力。

安保人员：男性，身高1.68米以上，年龄20-45岁，体检合格；政治素质高，初中以上文化程度，接受过系统的治安管理培训；身体素质好，反应灵敏，身体健康、品貌端正，品行优良、纪律性强，工作认真负责，作风正派，能吃苦耐劳，无不良记录。

（二）物业管理服务人员需求及要求（22人）   

配置物业管理服务人员22人，其中，项目经理1人、绿化人员1人、保洁人员10人、会议服务员2人、水电维护员1人、消防管理员1人、餐饮服务员6名。详细岗位配置条件详见下表。

钦州市中级人民法院物业管理人员岗位配置计划表

序号	岗位	条件	人数	人数设置依据
1	项目 经理	政治思想素质过硬，责任心强，身体健康，五官端正，仪表仪态良好，年龄25-50岁，身高1.7米以上，大专以上学历，管理类相关专业，有较强的组织和管理能力；5年及以上物业经理相关工作经历；熟悉物业管理服务法规、规范，对物业行业有全面了解，并有自己的独到见解，具备独立运作物业管理能力，能够独立掌控各项工作的执行，精通各类文书、档案管理和房屋管理工作。能独立完成项目秩序维护、设备的维护指导等工作。自负责本项目之日起，不得在其他物业管理项目中任职。	1	负责管理整个项目的实施
2	绿化 人员	年龄20-50岁，身体健康；组织纪律观念强，敬业精神好，任劳任怨，工作认真细致，高中以上学历，需接受过绿化培训，熟悉设备、用品的操作规程。	1	根据实情设置
3	保洁 人员	初中以上文化程度，年龄20-50岁，身体健康；组织纪律观念强，敬业精神好，任劳任怨，工作认真细致。1年以上清洁工作经验，接受过保洁培训，熟悉设备、用品的操作规程。	10	办公楼1-6楼保洁每层1人（7楼由4-6楼保洁员轮流负责），执行指挥中心保洁2人，大院保洁2人
4	会议 服务员	女性，高中以上文化程度，年龄20-40岁，身体健康；组织纪律观念强，敬业精神好，任劳任怨，工作认真细致。受过会务礼仪、接待等培训，具备会议服务工作经验，熟悉会议服务的礼仪、流程。	2	根据实情设置
5	水电 维护员	男性，具中专以上学历，具备设备运行及维修工作经验，熟悉包括房屋装修、强电、弱电、空调、排水等各项设备管理和应用；有一定社会经验、组织能力和协调处理行政事务能力。必须具有应急管理部门颁发且在有效期内的高压电工作业证和低压电工作业证等特种作业操作证，须在响应文件中附相关证书复印件，及证书在中华人民共和国应急管理部网站上的证书截图，上岗人员要与响应文件所附证书的人员一致。	1	根据实情设置
6	消防 管理员	男性，具大专以上学历，相关技术专业，一年以上消防工作经验；至少1人持有消防设施操作员证(须在响应文件中附相关证书复印件)；熟悉消防工作流程和消防法律与制度；掌握物业消防管理的基本理论以及物业消防器材及使用等知识。上岗人员要与响应文件所附证书的人员一致。	1	根据消防部门对我院的消防要求而设置此岗
7	餐饮服务员	初中以上文化程度，年龄20-50岁，持有效期内的健康证上岗；组织纪律观念强，有一定的食品安全知识，敬业精神好，任劳任怨，工作认真细致。	6	根据实情设置
		合计	22

五、人员岗位职责

（一）机关安保岗位职责

1.安保队长岗位职责

（1）建立定期巡逻制度，明确岗哨、巡逻岗哨的职责，实现一体化、有序管理。对保安进行管理训练及考核，监督保安值班时是否按照相关规定执行工作；

（2）负责每日检查保安值班记录内容，发现问题需及时处理并上报法警支队；

（3）配合法警组织人员对上访、闹访事件进行处置；

（4）负责团队考勤评估，坚持昼夜巡查制度，每天定期或不定期巡查辖区内的安全工作，并做好记录。

（5）完成业主方交给的其它工作

2.门卫保安员岗位职责

（1）遵守各项规章制度、进出管理办法，树立工作责任感。

（2）礼貌待人，标准站姿、文明用语询问进出人员，尽量避免 发生争执，难以解决的问题及时向上级汇报。

（3）法院系统的人员来访必须查验是否持有自治区高院颁发的工作证件及证明文件出入大院；其它来访人员引导到安检区安检；外来集体活动时配合业主方核对人员名单后放行。消防、电梯等特种设备维保人员须凭单位介绍信和本人有效身份证件办理临时通行证，方可凭证出入大院。来访人员如为本院人员约访的，由本院人员自行引领。

（4）严禁携带易燃、易爆、有毒及危害安全物品的人员进入大院。

（5）严禁未预约的未成年人和各类业务推销人员、废品收购人员及其他闲杂人员进入大院。

（6）出入大院的所有人员必须尊重和支持保安人员履行职责，接受验证，不得无理取闹，妨碍保安人员开展勤务工作。

（7）保安执勤人员应认真履行岗位职责，文明礼貌、优质服务。

3.巡逻（巡庭）岗位职责

（1）做到主动维持秩序，随时注意大楼的动态， 做好突发情况的处理。

（2）对服务区域巡查， 并每天做好巡查记录，重点部位2小时进行一次巡查。

（3）值勤期间要注重礼仪礼节的规范，对领导要有相应的礼节。

（4）积极配合做好业主单位需要的其他管理工作，并服从管理。

（5）积极指引车辆安全驶入车位停车。检查并提示车主锁好车门窗，做好对机动车的监护及车场的安全巡逻工作。

（6）下班后及时逐一检查办公大院门窗是否关闭，水电是否切断情况，消除安全隐患，确保院内财产安全。

4.安检协助岗位职责

（1）协助法警在来访人员进入安检区前进行人员信息登记

（2）维持来访问人员进入安检区的秩序

（3）对来访问的老幼、残疾人员提供力所能及的便民服务

（4）完成安检人员要求的其它安检配合事项

5.其它要求

（1）工作态度

服从领导——服从上级的工作安排及工作调配。

严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。上班执勤不迟到，不早退。有特殊情况必须及时向主管部门人员请假。

正直诚实——对上级领导、同事和业主要以诚相待，不得阳奉阴违。

团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力的解决困难。

勤俭节约——具有良好的节约意识，勤俭为公，节约能源。

（2）服务态度

礼貌——这是员工对业主和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。

真诚——以真诚的态度接待业主。

友善——“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以 微笑来迎接业主及与同事相处。

热情——尽可能为同事和业主提供方便，热情服务。

耐心——对业主的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。

平等——一视同仁地对待所有业主，不应有贫富之分，厚此 薄彼。

（3）仪容仪表

保安人员统一着装，佩戴标志，着装必须按照规范标准，衣着端整，并将工作卡端正佩戴在胸前。任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底。应每日修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头。面部、手部必须保持干爽清洁，不留长指甲（不长于指头 2 毫 米）。保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。不得在大庭广众之下梳头、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰等影响形象的行为。

（4）行为举止

举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。遇上级领导，应即时起身相迎并问好并敬礼。站立的正确姿势是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落 在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。坐姿：上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅 子上前俯后仰，摇腿翘脚。进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩站三下，征得同意后方可入内；进入后，不得随意翻动室内物品；若进去 时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。

（5）上岗姿态

在岗时须精神饱满，精力集中。站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础 上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上 巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠 行为。回答上级或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。

（二）物业管理服务岗位职责

1.项目经理岗位职责

（1）制定工作目标和各阶段的工作计划，保证日常工作的正常运转，并做好工作总结；

（2）每周组织工作例会，听取汇报，布置工作并协调、解决工作中的问题；

（3）负责所有低值易耗品的申购、保管、领用发放工作，并做好出入库台帐和月末消耗量的对比分析工作；

（4）配合做好本组的人员编制、招聘、录用，入职、离职、业绩考核、培训等工作；

（5）检查和督促本组各岗位员工严格按照工作规程和质量要求进行工作，确保服务质量；

（6）建立良好的公共关系，广泛听取和收集服务对象及其它各部门意见，不断改进工作，带领员工提高服务质量；

（7）负责物业管理的安全工作；

  （8）做好垃圾分类工作并做好每月分类垃圾的清运数量登记；

（9）完成领导交办的其它工作。

2．绿化人员岗位职责

（1）了解从事绿化维护的工作内容和岗位职责。

（2）了解绿地施工及养护管理的操作规程和规范。

（3）认识常见的绿植，能区分不同植物的形态特征；并了解环境因素对植物的影响。

（4）了解常见的植物病虫害和相应的防治方法，以及安全使用和保管药剂的知识。

（5）草坪生长整齐，无明显缺水枯黄和秃裸，杂草面积不大于2%，每星期清扫两次绿化地/丛中的烟头、纸屑等垃圾。

（6）乔、灌木、攀枝植物每季度修剪2次以上。

（7）草坪每年除草、修剪5次以上。

（8）及时清除死树、死枝，对死株、秃裸草坪适时通报甲方，申请补种。

（9）定期喷洒药物，做好病虫害防治工作，无明显病虫害现象。

（10）领导布置的其他工作。

3．保洁人员岗位职责

（1）管理制度完善，各类清洁设备设施配备齐全，并有专人管理。

（2）保持公共区域整洁，无乱悬挂、乱堆放等现象。

（3）办公室、道路、公共场地每天清扫1次，保持公共区域和办公室干净整洁无杂物。

（4）楼道、楼梯扶手每天清扫、擦拭1次。

（5）每周清洁旧办公区2次。

（6）电梯轿厢内无手印、灰尘、污迹，干净光亮、无异味，地毯干净无污迹。

（7）垃圾桶、果皮箱等垃圾设施每天清洁1次，每星期消杀1次，保持无异味。

（8）楼层厕所每天清洁2次，每星期消杀2次。

（9）污水井、排水沟每年消杀2次。

（10）垃圾清运日产日清，每天收集清运垃圾2次，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

（11）督促装修、维修垃圾及时清运，集中堆放时间不得超过2天。

（12）做好其他卫生虫害的防治工作，适时投放消杀药物，有效控制老鼠、蟑螂、蚊子、苍蝇等害虫孳生。

（13）垃圾日产日清，垃圾箱外表干净，无异味。

（14）功能室及部分保洁区域具体工作内容要求

场所名称	序 号	工作内容要求	频次
主楼厅堂、执行指挥中心厅堂	1	打扫及擦净地面和门口阶梯，使地面保持干净、无纸屑、果皮、烟头等杂物。	随时
	2	擦净大堂墙壁、宣传栏、指示牌等装置，确保表面光亮洁净。	每日1次
	3	擦净大堂玻璃门、窗、扶手、栏杆、不锈钢装置等装饰物品。	每日1次
	4	收集及清倒烟灰筒，并清洗烟灰筒内外，用抹布擦拭，保持其光亮洁净。	每日1次
	5	清洁所有花盆及植物。	每日1次
	6	擦净空调风口百叶、灯罩、电灯箱积尘。	每月1次
	7	清扫天花板尘埃、蜘蛛网。	每月1次
会议室	1	会议室卫生要天天保持整洁，桌子椅子要摆放整齐，茶具要保持整洁并排放有序	每日1次
	2	如遇会议需要，应在会议前加强保洁工作，会议后及时清理保洁。	随 时
	3	清扫天花板灰尘、蜘蛛网等。	每月1次
法庭	1	大、中、小法庭要保持整洁。	2天1次
	2	如遇开庭需要，应在开庭前加强保洁工作，开庭后及时清理保洁。	随 时
	3	清扫天花板灰尘、蜘蛛网等	每月1次
会客室 领导办公室	1	擦洗地板、清理积聚的垃圾杂物	每日1次
	2	擦拭办公桌、椅、板凳。	每日1次
	3	内侧玻璃窗用干毛巾擦拭一次，除灰尘，手印。	每周1次
	4	用干净的毛巾擦拭灯具、灯罩、空调机吹风口、消防指示灯等。	每月1次
	5	日常对会客用品(沙发、茶具、场地等)进行清洁。	每日1次
信访室	1	擦洗地板、清理积聚的垃圾杂物。	每日1次
	2	擦拭办公桌、椅、板凳。	每日1次
	3	日常用品(沙发、茶具、场地等)保持清洁。	每日1次
	4	内侧玻璃窗用干毛巾擦拭一次，除灰尘，手印。	每周1次
	5	用干净的毛巾擦拭灯具、灯罩、空调机吹风口、消防指示灯等。	每月1次
羁押室	1	羁押室要保持整洁。	2天1次
	2	如遇羁押提审需要，应在羁押前加强保洁工作，清扫检查无杂物，被羁押人离开后及时清理保洁。	随时
卫生间	1	清洁洗手间。	每日2次
	2	冲洗疏通洗手池（盆）、抽水马桶、小便池、地漏。	每日2次
	3	擦净灯饰、玻璃、烘手器、隔板、镜面、门窗、不锈钢等装置。	每日1次
	4	擦净排气扇、天花板、灯具等设备。	每月1次
	5	喷洒空气清新剂或定期放置除臭药丸。	每月2次
电梯间	1	拖擦电梯桥厢内地面垃圾、沙粒等。	每日2次
	2	擦拭电梯门表面、电梯轿厢内壁、门及指示板。	每日2次
	3	对电梯表面涂上保护油、保持表面光洁明亮。	每月1次
	4	对轿厢内灯饰、排气扇进行清洁。	每月1次
楼梯	1	扫净所有楼梯。	每日1次
	2	拖擦所有楼梯，用布擦净扶手及栏杆。	每日2次
	3	擦洗防火门、消防栓、消防器材等表面灰尘。	每周1次
	4	清扫天花板，擦拭玻璃窗。	每月1次
楼层走廊	1	拖擦楼层走廊、扶手。	每日2次
	2	收集及清理烟灰筒、花盆内的垃圾并擦拭干净。	每日2次
	3	擦拭楼层走廊消防栓、灭火器、防火门、玻璃窗等。	每周1次
	4	清扫天花板灰尘、蜘蛛网等。	每月1次
裙楼及顶层天台	1	清扫天台的垃圾杂物。	每日1次
	2	擦拭天台屋顶大门、玻璃等。	每周1次
图书室	1	保持整洁，及时打扫，擦净地板，桌椅。	2天1次
	2	保持图书室无四害。	随 时
停车场	1	打扫地板的垃圾杂物。	每日1次
	2	擦拭地板。保持停车场地的整洁、路面无积水	每周1次
	3	清扫天花板灰尘、蜘蛛网等。	每月1 次
	4	用水冲洗地板（但电梯间禁止用水冲洗），确保地板无污迹、沙土,对有破损的地面进行修补，保证地面平整、美观。	每月1次
大院四周及道路	1	清理树穴、花坛、沙井、排水槽内杂物，确保排水污水畅通。	随 时
	2	清扫停车场、道路、绿地、将垃圾收集于垃圾筒内，对于水泥地面的沙士应认真清扫，确保地面无明显沙土。	每日1次
	3	擦拭室外公共场地的标志牌、垃圾筒等。	每日1次
	4	用水冲洗地面，确保地面无污迹、沙土。	随时
	5	清洗、旗台、石狮。清理广场内的广告、公共告示栏、标识等每天清理，处理过期及破损的宣传品。	每月1次
蓄水水池	1	清理池底	每年2次
空置房间	1	清扫墙壁、墙角、顶棚等处的蜘蛛网和灰尘。	每季度1次

4．会议服务员岗位职责

（1）在主管的领导下，从事具体会议接待服务工作；

（2）根据服务对象的要求和主管的安排做好会议的会场布置；

（3）负责会前将室内温度调到最佳温度；

（4）负责会前所需各类服务用品的准备工作；

（5）负责会议茶具的清洗、消毒工作；

（6）做好会后的现场检查工作，及时报告上缴客人遗留物品；

（7）保持会议场所的整洁整齐；

（8）完成领导布置的其他工作。

  (9)遇有重要活动协助进行会场布置、迎宾接待等临时性工作。

5．水电维护工岗位职责

（1）要求相应的专业资质证书，根据维修通知及按维修计划、保养计划开展工作。

（2）对管辖区域内设备设施进行日常巡查，发现问题及时处理，做好市电停电的自发电工作。

（3）按时按质完成上级分配的工作，按要求填好记录表格。

（4）努力学习技术，熟练掌握工作区域内设备的原理、技术性能及实际操作。

（5）完成领导交办的其它工作任务。

6.消防管理员岗位职责

详情请见招标文件