采购内容

一、（根据本项目实际情况，填写“采购标的”或“项目概况”）

1．物业类型：办公大楼综合物业管理

2．范围：上杭县人民法院审判综合办公大楼（含审判业务区、行政办公区等）

3．座落位置：上杭县临城镇利民路100号

4．服务年限：自合同签订之日起10个月。

5、物业服务内容

①管理内容为上杭县人民法院审判综合大楼及其他委托事项的物业服务。

②负责上杭县人民法院审判综合大楼建筑物及配套的设备、设施的运行管理操作及维护维修等工作。

③负责上杭县人民法院审判综合大楼内、外的卫生保洁工作及会务服务工作（含院机关部分办公室室内保洁）。

④负责上杭县人民法院审判综合大楼的安保工作，维护办公秩序、庭审秩序与停车秩序。

⑤负责对接上杭县人民法院审判综合大楼的绿地绿化、美化工作。

⑥负责对接上杭县人民法院审判综合大楼电梯的日常维护工作。

⑦招标人赋予的与物业服务相关的其他任务。

⑧物业服务用房配备：招标人提供办公用房面积约20平方米。

7．其他属于物业管理范围内的管理服务工作，以及招标人临时交办的管理服务工作。

二、技术要求

（一）总体要求

1．物业服务要求

1.1目标要求

本项目涉及上杭县人民法院综合审判大楼，办事人员多，进出人员较复杂，安全保卫、卫生保洁、设施设备的维护管理要求高。要求物业服务达到：服务热情礼貌，值班尽职尽责、设备运行良好，安全制度健全，道路畅通有序，卫生清洁无染，绿化管理完善，达到办公大楼“安全、便捷、优质、优美”高效运转的目标要求。

安全：人、财、物和保密的安全。

优质：服务热情、主动、礼貌、周到，做到“管理无盲点，服务无盲区”。

优美：大楼内外整洁，明窗净几，空气清新，绿化美化，环境舒适怡人。

1.2项目服务要求

1.2.1区域内的工程服务

①负责设施的日常维护和保养，保证水、电、消防的正常供应、使用和设备的正常运作。

②建立设备台账、图纸档案、运行记录、维修记录、保养记录，保证相关设备运行正常。

1.2.2区域内的安保服务

①对外来人员进行安全检查，维护审判大楼及办公大楼秩序，引导车辆有序停放，保持道路畅通；

②负责区域内监控及防火、防盗等安全保卫工作；

③建立水、电、电梯、火灾、地震、突发治安等突发事件的应急预案，事发时应及时处置并报告综合办公室（法警大队）；

④负责完成法警大队安排的其他任务。

1.2.3区域内的保洁服务

①负责区域内的道路、绿地和大楼内、外楼道地面、公共墙面、公共卫生间、审判法庭、调解室、会议室、接待室、相关区域玻璃门窗、玻璃外墙、电梯、楼梯扶手、楼梯梯级、工作牌（标、宣传墙）的保洁服务工作。

②负责院领导办公室卫生保洁及各庭、科、室门窗的卫生保洁。

③负责公共区域如荣誉室、党员活动室、阅览室等公共区域的保洁服务。

④负责大楼内、外，大坪，车库等区域的保洁服务。

⑤负责生活水池的定期清洗、粪池和阴井定期清掏及区域内的虫害定期消杀。

1.2.4会务保障服务

①会议室、接待室日常茶水、桌椅、桌牌摆放。

②大型会议的全方位保障。

1.2.5区域内的绿化养护管理服务

负责对接上杭县法院审判大楼绿植、花卉的管理、养护；负责对接绿地的修剪、施肥、松土、培土、除杂、浇水、消杀。

1.3服务项目的具体要求

1.3.1物业管理服务的总要求

①有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等相关制度健全。

②管理服务人员统一着装、佩戴统一标识，行为规范，服务热情、主动。通过全面导入ISO9001质量管理，在大楼主体、设备、环境、安全、保障、文化氛围、服务内涵等方面，达到“福建省物业管理示范大厦”要求。

③安保人员要严格管理、文明执勤、认真履职，做好群众及当事人的来访登记及引导等工作，做好机关安全保卫工作。

④要公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，要有报修、维修记录。

⑤按规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

⑥每半年征询甲方干警对物业服务的意见，满意率须达到95%以上，未达到要求的，甲方提出整改意见并限期内整改完善，若限期内仍未整改完善的，甲方有权提出终止合同要求，中标人将无条件接受。

1.3.2工程服务的具体要求

①定期对弱电系统，监控系统，消防系统，报警系统，视频系统，电梯、空调机、电控门、防火门、刷卡门、发电机的正常运行进行巡查，做好日常保养和维修工作，保证水、电的正常供应和设备的正常运作，并积极配合相关部门做好年检工作。

②负责大楼二次供水水池的清洗工作，清洗必须按国家、地方的规定定期清洗、消毒，水质符合卫生要求，每半年消毒清洗一次；

③要建立设备台账、图纸档案、运行记录、维修记录和保养记录保证运行正常。

1.3.3安保服务的具体要求

①在大门安检室设立门卫执勤点，负责监控和日常大门的开、关把守及中午、晚上、节假日的值班、值勤工作，监控执勤点为24小时不间断岗；在办公区设立执勤点和巡逻岗，负责来人来访的登记、指引及日常巡逻、排查，做好防火、防盗及安全保卫工作。

②设立执勤点：门卫安检室3人，法务辅助中心1人，办公区入门厅1人。负责做好来人的安检，来人引导，保证机关安全、秩序。

③严格执行上杭县人民法院门卫职责与要求，以不定期巡查的方式，有效引导群众，维护审判大楼秩序，引导车辆有序停放，自行车、助力车、摩托车、汽车按指定地点停放并进行管理。

④严格执行上杭县人民法院安检工作职责与要求、上杭县人民法院监控值班室的值班职责与要求和安检检查工作的相关规定，通过安检，监控、报警系统和不定期巡查的方式，负责审判大楼的防盗、防火、安全检查等安全保卫工作。

⑤实行24小时值班巡逻制，确保安全隐患的及时发现与处置，通过不定时巡查的方式，确保监控等安全设备或系统的正常运行。

⑥建立火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，事发时应及时处置并报告综合办公室（法警大队）。

⑦负责完成法警大队安排的其他任务。

1.3.4保洁服务的具体要求

①垃圾桶：每日清洗1次，摆放指定位置，桶外壁干净无垃圾粘着物。

②楼道地面：每日清拖2次，上班时间内每隔2小时巡扫1次；做到地面（含电梯）目视无烟头、废纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净，无污迹污印，无积水，条线清晰。

③公共墙面：内墙面每周清扫1次；做到天棚、墙角每周除尘、除蜘蛛网。墙面光亮无污染、印迹；凹凸处无明显灰尘、无蜘蛛网；墙面目视干净、有瓷砖的光亮、整洁。

④公共卫生间：每天清拖2次，及时更换垃圾篓的垃圾袋；做到干净、无臭味、无污渍、无蜘蛛网；便具无积垢；洗手台整洁、无污渍。

⑤公共场所：审判法庭、调解室、健身房、党员活动室、阅览室等区域每天清拖1次，领导办公室、接待室每日清拖1-2次，做到地面目视无烟头、废纸、果皮等垃圾，做到审判桌椅、办公桌椅、会议桌椅、等候椅、接待用品干净，无积尘、无污渍、无蜘蛛网；会议完毕、客人走后要及进行清扫。

⑥玻璃门窗：玻璃门窗定期清洁，要求对办公门每日用清洁毛巾擦拭，窗每季用清洁剂彻底清洗1次，做到玻璃、窗台明亮。

⑦玻璃外墙：每年清洗1次，做到墙面光亮、整洁。

⑧电梯、楼梯扶手：每日擦拭1次，做到无尘、无明显污染。

⑨楼梯梯级：每天清拖1次，做到目视干净无垃圾、无杂物、无明显污迹。

⑩工作牌、标：每周擦拭1次，做到目视无明显积尘，无破损。

⑪绿地：每日清扫1次，做到草坪目视干净，无杂物，无枯枝烂叶和纸屑等。

⑫环境道路：每日清扫1次，做到目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹，无积水，路边无杂草。

⑬化粪池：每年清掏1次，做到无堵塞、溢出现象。

⑭阴井：每季清掏1次，做到无堵塞、溢出现象。

⑮生活水池：每年清洗2次，并由卫生防疫部门检测水样合格。

1.3.5会务保障服务的具体要求

①会议室基本设施、设备的维护及清洁工作。

②会议现场的布置及茶水服务工作。

1.4安全要求

1.4.1安全目标：文明管理、无安全事故：

1.4.2执行标准：《中华人民共和国安全生产法》及相关法律法规：

1.4.3中标人在服务本项目时发生的安全事故由中标人承担，并应作出承诺。

1.4.4执行标准：上杭县人民法院物业管理监督考核细则(试行)。

（二）主要管理和技术人员

1．本项目主要管理和技术人员必须为本企业（含分公司）在职人员且工龄满1年以上（截止日为本项目开标日），应当提供社保主管部门出具的证明，具体人员包括项目负责人1人；工程人员：1人；工程人员必须有电工操作证且具有质监部门颁发的特种设备安全管理人员证（电梯安全管理员）。此部分人员须固定，不得随意更换，并应作出书面承诺。投标人必须在开标时提供以下证明材料，否则按无效投标处理。

1.1项目主管（1人）：提供社保主管部门出具的为本企业（含分公司）在职人员且工龄满1年以上（截止日为本项目开标日）的证明。

1.2工程人员（1人）：提供社保主管部门出具的为本企业（含分公司）在职人员且工龄满1年以上（截止日为本项目开标日）的证明；

特别要求：物业交接时本项目主要管理及技术人员必须为投标时承诺的人员，否则采购人有权单方面中止合同。

采购人在对中标候选人的从业人员岗位证审查或考察时发现弄虚作假现象，将取消中标人资格。中标人在履行物业服务合同期间发现专业技术资格证和从业人员岗位证弄虚作假现象，采购人可以按1万元/人/次减付物业服务费，并有权单方解除《物业服务委托合同》。

★（三）物业服务企业各类人员配备及职责要求（投标人只需对以下要求做出响应并承诺）

物业公司必须配备不少于12人的管理服务人员（含项目主管1人；机关安保人员6人；机关保洁员4人；工程人员：1人。

1．项目主管1人：全面负责物业服务工作的管理，做好与业主方的沟通和协商工作。人员配置要求年龄在30～45周岁以内，具有大专（含）以上的文化程度，从事本岗位2年以上的工作经验。

2．工程人员：1人。工作要求：持相应专业上岗证，有公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、水、电系统、电梯、灯光、空调等设备维护经验和能力，业务素质高，能吃苦耐劳。人员配置年龄在50周岁以下。

3．机关安保人员6人：安保人员应身体健康，有责任心，具有处理突发事故的经验和办公楼安保经验。人员配置要求：安检室安保人员3人（至少含1名女性安保人员），年龄要求在50周岁以下，中专以上文化，男性身高1.70米以上，女性身高1.60米以上，负责来人的安检、登记、引导。门卫执勤安保人员1名，年龄在50周岁以下，初中以上文化，身高1.65米以上，负责监控和日常大门的开、关把守，车辆停放管理及中午、晚上、节假日的值班、值勤工作，监控执勤点为24小时不间断岗。办公区入门厅执勤岗1人，年龄要求在50周岁以下，中专以上文化，男性身高1.70米以上，女性身高1.60米以上，负责来人来访的登记、指引，引导车辆的有序停放。巡逻岗1人，负责做好审判大楼的水、电巡查及防火、防盗的的排查，以及在诉讼服务中心、执行服务中心协助引导、维护秩序。安保人员须持有相关岗位的岗位证件。

4．机关保洁人员：4人。工作要求：负责办公大搂内部的环境卫生，并提供优质服务，工作中积极主动、团结互助、以诚对人、以礼相待。人员配置要求年龄在50周岁以下，有从事过写字楼保洁工作经验。仪表端庄、身体健康，朴实肯干，礼貌和蔼，经培训具有清洁工标准操作技能，有良好职业素养和职业道德。

★（四）检查考评制度和违约解除物业服务合同制度

1．中标人对接管的上杭县人民法院综合审判大楼物业服务项目实行综合服务，自负盈亏。

2．采购人对中标人物业服务情况每月组织全面考评，月考评成绩为优秀（考评成绩≥90分）、良好（90分>考评成绩≥85分）、及格（85分>考评成绩≥80分）、不及格（考评成绩<80分）四个档次。如月考评成绩为及格以下（含及格），则采购人可扣除20%的当月物业服务费。如一年内两次以上（含两次）月考评成绩为不及格，则采购人有权解除物业服务委托合同。投标人应在投标文件中对物业服务要求及《上杭县人民法院物业管理监督考核细则（试行）》进行明确响应，对各项服务质量标准作出承诺。

3．若因物业服务人员失职、渎职等不良行为造成设施、设备，物品损坏和安全事故等，中标人应全额赔偿经济损失和承担全部法律责任。且当月考评达不到优秀或良好的，还应扣发当月物业服务费的5%。

4．《上杭县人民法院物业管理监督考核细则（试行）》将结合本项目物业服务要求和《全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标准》进行制定。

5．中标人应当按照招标文件约定履行义务，完成中标项目的物业服务公司，不得将物业服务项目委托或转包给他人，否则采购人有权单方解除合同。

6．中标人投入本物业项目的主要管理和技术人员应与投标文件中填报的一致。如因刑事犯罪、丧失工作能力等确属不能履行职责需要更换人员的，更换人员的资格、业绩和信誉不得低于中标时的条件，且必须经过采购人的同意。未经采购人同意，中标人更换主要管理人员和技术人员按1万元/人次交违约金，更换其他人员的应报备综合办公室，否则按1000元/人次交违约金。

（五）交接工作

中标人在接管本项目和物业服务合同终止时，物业服务企业应当按《物业管理条例》规定移交，若合同履行期间成交人的月考评成绩均为优秀，物业服务合同经采购人同意可续签一年。物业服务合同终止时，采购人如选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

（六）其他

1．中标人不得利用采购人所拥有的软硬件资源开展其他经营性活动，以谋取利益。

2．中标人不得擅自改变或占用物业服务区域内的公共设施的使用功能。

3．投标人认为有利于采购人的招标要求之外的优惠条款应单独列明（如：延伸服务）。

4．投标人须以本招标文件要求为基础，详细说明将提供的服务项目、内容和数量（包括保洁方案、安全保卫方案、公用设备设施管理方案、维修维护方案、移交方案及本项目要求的其他方案等）。

5．人员配置与更换要求：

投标人根据要求，提出合理的人员构成方案，应详细说明企业的管理体系和专业人员的构成、数量以及投入本项目的人员构成。配置的所有人员除工程人员外仅服务于该项目，不得同时服务于另一个项目，投标人必须对此予以书面承诺。

6．中标人应配合采购人对进驻的工作人员进行政审，工作人员中不得有违法记录和劣迹的人员，有关资料提交采购人备案。

7．中标人须提供配备的设备维护人员的技术资格证明文件（投标人必须对此予以书面承诺）。

8．中标人须提供配备的物业服务人员的上岗资格证明文件（投标人必须对此予以书面承诺）。

9．投标人的管理服务措施、用工条件及人员工资构成必须符合有关法律、法规的要求，遵守采购人的有关规定和要求。

10．中标人的所有人员应当遵守保密法规和上杭县人民法院有关规章制度规定，并作出承诺。

11．本招标文件所提供的物业服务相关数据（如房屋占地面积、设备设施、绿地面积等等）如有偏差，中标人进行本项目的物业服务时应以实际数据为准，但物业服务费仍以投标文件中的投标报价为准。

12．物业服务费不含水电大项目维修、维护及辅材费，会务用品，清洁用品，租摆花费和节日环境布置费。

13．特种设备电梯的年检、空调清洗、消毒及维护费用由投标人（即业主）支付。

14．采购人有权对物业岗位配置人员实行调整，中标人应予配合。

15．设施、设备更换，日常维修材料按实报批后实报实销，需外请技工维修的，报批后实报实销。日常设施设备更换，维护维修人员费由中标人承担。

16．本地化服务要求：如外地物业公司中标，需在合同签订前在上杭设立分公司，并在上杭交纳税收。

17．本招标文件作为合同的组成部分。

18．本项目具体由上杭县人民法院综合办公室管理（下称综合办）。

（七）、设备管理及服务要求

1、总体要求

1）．落实设备责任人制度，要求对所有设备具体管理责任落实到人，对设备的所有管理使用过程进行监督和跟踪，以确保设备的安全运行。所有设备设施维修保养更换的零配件都应在维保当天交由业主检验保管。

2）．安全操作规程图形化，要求将各类设备操作规程以图形或图解的形式表达于每个设备操作现场，使运行操作人员易理解，使外行人看了操作图例后也能操作。

3）．对设备运行进行监管，并建立相关记录。

4）．设备的运行和维护人员，必须经过设备安装单位或专业培训和考核并取得相关资质证书，才能上岗，做到切实会操作、会保养、简单故障会维护。

5）．为了保障设备安全运行，所有设备操作工要求持证上岗，在工作岗位严格按照安全操作规程作业，如《电业安全操作规程》和《电梯安全管理办法》等等。

6）．未经批准，外来人员不得进入配电室等管护重地，确需进入的经批准须办理登记手续后，并由有关部门人员陪同进入。

7）．设备操作人员严格按照技术规程对所管理的设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况进行检查，发现不安全因素，及时报告，限期解决。

8）．设备设施必须认真做好日常维护，同时根据各种设备特点及维护保养规程，对设备设施进行定期维护保养，维护保养工作计划应事先向业主报备，并做好日常维护和定期维护保养及维修记录档案，设备设施维护保养作业应有业主有关人员现场监管并确认。

2、水塔、水泵管理要求

1）．监控水泵房及水塔、消防系统全部机电设备，定期保养，定期作记录。

2）．生活水泵、消防泵定期检查保养，定期进行“自动、手动”操作检查，定期进行全面检查。

3、配电房管理要求

1）．建立设备管理、操作制度。

2）．建立运行记录，发现问题应及时维护、及时上报。

3）．供电回路操作开关标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电要挂牌。

4）．配电房内禁止乱拉接线路，供电线路严禁超载供电。

5）．配电房内设备及线路改变须经综合办批准。

6）．配电房应有防水、防鼠、防火设施。

4、电梯管理要求

1）．电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，任何人员不得进入，电梯只能由专业人员进行维修。

2）．运行中电梯出现突然故障，物业服务企业应迅速通知电梯维修人员检修。

3）．电梯维保人员进入电梯机房维保维修，物业服务企业应有人员在现场监管。

4）．搭乘电梯人数过多时，应分批搭乘，以免超载发生危险。用电梯搬运物件时，办公区值班工作人员应做好监管，不可超重、不可用物品阻挡梯门，防止造成事故，并注意不得损坏电梯。

5）．发生火警时，严禁搭乘电梯。

6）．发现有水渗入电梯或电梯槽底有积水时，应立即通知电梯维保人员对电梯停止使用。

7）．电梯轿厢应保持整洁。

8）．维护等任何停梯，应挂牌告示。

5、中央空调系统管理要求

1）.建立《空调设备操作规程》。（中标后提供）

2）.室内照明、通风保持良好，室温控制在40度以下，墙上配挂温度计。

3）.定期作好空调机房的清洁卫生和设备维护。

4）.空调机房内禁止乱拉乱接临时线路，如确实需要，经综合办书面同意后进行。

5）.空调机房设备、管道及线路改变须经综合办批准。

6）.定期将能耗情况书面上报综合办。

7）.按规定做好安全防护措施，保证人员及设备的安全;空调机房应有防水、防鼠、防火设施。

6、智能化服务要求

1）．电话：保证电话线路畅通，能正常运行和使用。

2）．网络：网络工作正常、设备完好、线路畅通整齐。

3）．门禁系统；工作正常、设备完好。

7、会务服务要求

1）．使用保管好会务接待服务常用的茶具、器皿和其他用品；坚持茶壶与茶杯清洗消毒，确保卫生安全。

2）．严守会议机密、遵守保密规定。

3）．会议室建立会议室清洁工作制度，确保会议室卫生整洁。

4）．会前做好会议相关准备，会中根据会议要求适时添加茶水，会后及时清理会议室，关闭灯光、空调、门窗，捡到参会者遗失物品及时登记报告。

8、制定各种应急处置预案要求（中标后提供）

1）．制定台风、地震等自然灾害应急处置预案。

2）．火灾消防应急处置预案。

3）．群体性上访处置预案。

4）．停电、停水应急处置预案。

5）．设备设施应急处置预案。

6）．刑事治安案件应急处置预案。

7）．防洪防汛应急预案。

9、档案的建立与管理

做好档案资料收、管工作，所有资料实行“双档”（电脑档案、文本档案）保管。各种资料完整、系统、准确、真实。

10、其他

1．分析本项目的物业服务特点（对物业建筑结构、配套设施等方面进行分析、综合其功能上的特点，列出管理难点，提出相应措施）

2．基础管理和规章制度

3．房屋管理与维修养护措施

4．共用设施设备管理（包括设备操作规程）

5．安全保卫管理

6．环境卫生管理

7．岗位培训指导

8．工作人员劳动薪金、工作时间、合同签定的执行

9．节假日重大活动责任安排

(八)、中标人应响应物业管理服务质量标准和上杭县人民法院物业管理监督考核细则(承诺，格式自拟)