项目需求书

一、项目背景

本项目为天津城建大学学生公寓物业服务，位于天津市西青区津静路26号天津城建大学和天津市西青区津静路20号大学生公寓城（城建大学产权部分），学生公寓建筑面积14万平方米。具体服务内容包括，负责学生公寓门卫值守和卫生安全检查管理、学生公寓24小时值班及学生公寓清宿、调宿、封宿等工作；学生公寓内卫生保洁、公寓区外围主干道路、草坪及附属公共设施保洁；管辖范围内公共设施等的维护和维修；开学迎新、毕业季等重点节点配合校方运输搭建、搬倒工作及全面清洁，直接接受学工部监督指导。

本项目属于物业管理行业。

二、人员及岗位要求

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1	（1）具备5年或以上非住宅物业管理经验（含宿舍管理）； （2）具有大学本科或以上学历； （3）年龄在35周岁或以下；	否	每天8小时 每周5日
2	综合主管	1	40周岁以下，具有大专或以上学历证书。 具备《特种作业操作证（高处作业）》、天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》、有限空间安全作业证和卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证。	否	每天8小时 每周5日
3	保洁	31	（1）须包含至少16名女员工； （2）2人具备《特种作业操作证（高处作业）》；1人具备天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》； （3）至少2人须持有限空间安全作业证上岗，对服务区域的有限空间部位进行经常性巡查，设置明显警示标示，发现安全隐患的，应当立即处理； （4）上述持证人员不接受退休，证书不接受兼持。	最多接受26名退休人员	每天8小时 每周6天 保证每天有人在岗
4	门卫	64	至少包含24名女员工。	是	24小时值守 四班三运转
5	维修工	6	55周岁以下，至少3人具备《特种作业操作证（低压电工作业）》及《特种作业操作证（制冷与空调作业》；	否	2人每天8小时，每周5日；其余4人24小时值守，四班三运转
6	管理员、安防监控及消防巡检	17	至少包含8名女员工，4名40周岁以下人员。至少3人具备《职业资格证（建（构）筑物消防员或消防设施操作员）》。均具备公安机关盖章的保安员证。	否	至少4人保证24小时运行 四班三运转，其余每天8小时，每周五日。
合计人数		120人

注：

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得中标资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）总体需求：

1、中标供应商需制定物业管理服务制度；建立物业项目的管理档案；负责编制物业管理服务年度计划。

2、中标供应商须自配统一服装；自主购买所用清洁药剂及清洁工具以及承担物业管理其他相关费用。

3、采购人对全体中标供应商派驻人员进行管理、指导、监督及专业强化培训；

4、中标供应商工作人员应认真遵守采购人的规章制度，员工不得与师生发生任何冲突。

5、中标供应商对所聘工作人员工伤事故负全责。

6、根据采购人的要求提供工作记录，在合同期内，如遇突发情况，中标供应商负责人应在接到采购人有关通知时，立即派相关工作人员到现场处理相关事宜。

7、应根据项目具体实际情况进行调整人员及作业的具体时间，并且在采购人有重大活动（毕业生离校、开学季迎新、新生入住、宿舍调整、清宿等）期间进行无条件的人员支持。中标供应商应具有一定机动的服务人员，能随时配合我校需求，及时提供临时的适合的服务人员，保证活动的顺利完成。

8、中标供应商应保证身体健康、无传染病人员上岗，人员工资标准须符合天津市最低工资标准，并为员工缴纳社会保险等，投标人自负盈亏及独立承担一切与合同有关的相关责任。

9、中标供应商不得以任何形式转包中标项目。

（二）项目管理要求：

1、中标供应商依照合同约定的物业管理项目及标准开展工作，分项服务符合相应的标准、规范。

2、投标人自负盈亏及独立承担一切与合同有关的相关责任。

3、投标人现场清洁作业人员应确保服装统一。

（三）项目经理的岗位要求和标准

1、全面负责该项目管理工作，统一协调、组织开展物业员工教育、培训等事宜，领导全体员工完成学校下达的责任目标。

2、根据国家的政策法规和物业管理要求，以物业合同内容为基础，严格组织项目员工进行有序的工作。

3、负责制定管理项目的具体工作安排，员工培训及各项工作总结。

4、组织管理项目的日检工作，对管理项目的整体服务质量，安全负责。

5、定期巡视所管物业各区域的工作情况，检查服务质量，及时发现问题，解决问题，做好上请下达的保障工作。

6、至少每周与采购人沟通一次，配合采购人处理日常及特殊活动。

7、结合学校实际情况制定与各类安全相关的应急预案。

8、每学期至少召开两次满意度调查回访工作，不定期回访部分学生代表听取对公寓建设的相关信息反馈。

9、完成学校交办的其他任务。

（四）综合主管的岗位要求和标准

1、协助项目经理对物业工作进行管理；

2、负责检查各岗位的工作质量以及各种文件和工作记录；

3、负责项目工作的传达和落实、积极完成采购人赋予的工作和任务。

4、定期组织召开员工的每日例会，总结工作情况及部署当日工作安排。

5、负责协调学校其它部门的有关工作。

6、定期组织专人巡视、清理各楼宇楼顶及门厅雨棚垃圾，确保楼宇楼顶和门厅雨棚雨水管、下水管无堵塞。

7、负责指导做好宿舍楼楼顶及区域内天窗清理，定期开展病媒消杀防治工作和病媒生物知识教育培训。

8、完成学校交办的其他任务。

（五）管理员、安防监控及消防巡检岗位要求和标准：

1、学生社区公寓管理员需具有一定的专业知识和操作技能，负责学生公寓的具体管理与维护，对公寓的治安、安全、卫生、纪律以及学生日常思想状态等负有第一责任，对所负责的公寓门卫员、保洁员负有协调、管理、监督责任。

2、在党委学生工作部领导下，负责宿舍楼的安全防范、卫生清洁、寝室调整、住宿安排、公物维修、财产检查登记等后勤保障任务。

3、熟悉学生公寓的情况（包括学生住宿分布、公寓楼的消防紧急出口、设施设备等），熟悉本公寓的学生。

4、指导学生做好宿舍内务卫生检查、文明寝室评选、日常宣传报道等工作。

5、配合学生管理部门老师，做好学生思想工作，尽可能解决学生在宿舍内遇到的各种问题。

6、参与宿舍夜间值班，每日检查、督促学生做好宿舍内务，统计好归寝情况，及时清除安全隐患，坚决杜绝危及学生人身及财产安全的事故在宿舍发生。

7、严格按宿舍管理规定行事，督促门卫坚守岗位，注意盘查可疑人员，禁止无关人员进入宿舍。

8、督促保洁员按时打扫卫生，保持宿舍环境整洁。

9、引导学生自觉遵章守纪、遵守社会公德、爱护公私财物、节约用水用电。

10、每日早晨到岗后，巡视宿舍楼有无突发、紧急及其它情况，及时上报维修票；每日下班前，巡视宿舍楼有无其它情况，遇有特殊情况须第一时间向学生主管部门反映。

11、负责维护公共设施，每天至少一次巡查卫生间（含盥洗室）的水暖电等设备，保持上下水畅通，有损坏、跑冒滴漏等现象要及时上报维修并妥善闭环解决问题。

12、严格执行学校关于学生社区管理的各项管理制度，杜绝外来人员留宿，严禁小商小贩、传单广告发放人员及其他闲杂人员进入学生社区宿舍楼；按规定管理好宿舍房间钥匙，监督门卫做好钥匙借还记录。

13、工作期间要坚守岗位，服从管理，遵守各项劳动纪律，严禁擅自脱岗、离岗，保证工作时间不迟到、不早退、不干私活、不聚众唠嗑，遇特殊情况须提前向学生工作主管部门请假；统一着装，身穿西装并佩戴工牌，保持良好形象，用文明言行积极主动热情服务学生，积极协调解决学生实际问题。

14、负责公寓区监控系统的检查和维护、各公寓区的公共秩序维护以及宿舍楼宇消防设施巡检、操作以和维护，及时处理、上报公寓区发生的事故，积极配合保卫处、学院处理公寓区的突发事件。

15、完成学校交办的其他任务。

（六）门卫值班员岗位要求和标准：

1、学生宿舍作息时间规定6：00-23:00，要求每楼管理室门卫值班人员24小时不间断值守与安全巡视相结合。建园书院是6：00-23:30，夜间1点要到园区巡视1次。

2、学生公寓各斋设立门卫值班员，要严格遵守学校的各项管理制度，负责学生出入管理、备用钥匙管理、楼内的巡视、公共设施检查及按照学校的相关制度开、关楼门；尤其楼宇熄灯后，及时上楼巡视，如发现异常，及时报告并做好相关记录。

3、门卫转天下班后负责配合管理员内务检查时的开门、关门等，协助管理员做好楼内设施设备巡查。

4、熟悉学生公寓的情况（包括学生住宿分布、公寓楼的消防紧急出口、设施设备等），熟悉本公寓的学生。

5、公寓门卫值班员必须按时上下班，严格考勤，做好交接班工作，不得迟到、早退、脱岗，上班期间认真工作、忠于职守、不做与本职工作无关的事情。

6、严格执行学生作息时间制度、门禁通道管理制度，并督促学生自觉遵守。按时开关公寓楼门，对学生晚归等不良现象，要作好登记和批评教育，并按规定上报。

7、做好出入登记和访客登记，保证公寓安全。

（1）对携带贵重物品或大量物品出公寓者，要查验学生证或身份证，做好登记记录。

（2）禁止小商贩进入公寓从事叫卖、推销活动。

（3）禁止外来人员及异性进入学生公寓。确因需要进入公寓的，必须问明原因，查验证件，做好登记。严谨不明身份的人进入，发现可疑人员或可疑情况要及时上报。

8、发现公寓内吵闹、打架或遇到火警、盗窃等突发事件应及时到场，果断处理，若发生火警应第一时间打开所有的逃生通道、组织好人员疏散，并及时报告。

9、文明上岗，统一着装，佩戴工牌，热情服务。虚心接受学生反映的意见和建议并做出适当的处理，无法处理的事项及时向公寓管理科上报。

10、门前禁止停放车辆，做好门厅内外及责任区的卫生，传达室保持清洁。

11、管好备用钥匙，无特殊情况，备用钥匙一律不外借。必要时必须是学生出示本人住宿证件方可借用，并做好登记，及时收回。

12、门值人员要做好生活垃圾桶的清运工作且及时清理，配合学校的垃圾清运。

13、门值人员要严格落实消防安全责任制，值守区域内严禁使用电锅、电水壶等大功率违禁电器。

14、完成学校交办的其他任务。

（七）保洁员岗位要求和标准

1、负责学生公寓过道、楼梯台阶、天花板、地面、厕所、盥洗室、洗衣房等公共场地的卫生清扫及日常保洁工作。

2、负责学生公寓楼梯、扶手、门窗、张贴栏、信报箱、楼道开关、照明灯具等的清洁卫生工作。

3、负责学生公寓过道、地面，厕所，洗手间等处的杂物清理工作。

4、负责将学生公寓楼内的垃圾运送到指定地点倒放。

5、爱护宿舍公共设施，如发现有损坏的应及时报修。

6、在工作中注意节水节电、爱惜使用清洁卫生工具，防止浪费。

7、必须保证学生公寓清洁卫生达到以下标准：

（1）过道、地面：无污迹、无积水、无杂物；

（2）楼梯、扶手：无灰尘、无垃圾、无痰迹；

（3）天花板、墙壁：无蜘蛛网、无污迹、无脚印、无乱贴、乱画（划）；

（4）厕所、下水道：无尿垢、无堵塞，地面干净；

（5）门窗、玻璃：无污迹、无积尘。

8、公共环境卫生干净，定期消毒，特别是在疫情防控常态化期间，要严格按照上级有关部门和学校疫情防控工作要求，定期对公寓内重点部门及经常接触的部位进行合理消毒；正确使用采购人所提供的卫生设施，预防公共传染性疾病。

9、节约各种资源（特别是自来水、电），避免浪费。

10、负责公寓区主干道、便道、附属公共设施（晾衣架、垃圾桶等）、草坪杂物的清理，包括秋季落叶、夏季雨水、冬季雨雪及时清扫。

11、随时接受采购人监督检查，对提出的卫生要求立即执行，卫生不合标准及时整改。

12、服务期间发生的一切意外事故及财产损失均由中标供应商负责。以上保洁服务所使用的清洁材料和设备，均由中标供应商负责。

13、完成学校交办的其他任务。

（八）维修工岗位要求和标准

负责楼内设施维修服务，定期对学生宿舍内部设施设备、楼内设施设备、供、配电设施、给、排水设施、照明系统等巡视和养护。

1、服务标准

（1）制定岗位责任制、定期巡回检查、维护养护、维修档案等管理制度，并严格执行。

（2）设备间及维修间环境整洁，无杂物、无灰尘，环境服务设备要求。

（3）设施设备维修所需专业维修人员，维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。

（4）设备设施良好，运行正常，合同期内无重大管理责任事故。

（5）定时宿舍楼巡查，填写巡视记录、巡查门窗、楼道、照明、电器开关等设施是否完好。

（6）学生公寓公共设施处于老化阶段，特别是管道、纱窗、门窗、灯具、锁具等维修率极高，须及时更换或修复，下水管道保证不出现跑冒滴漏现场；另外保证夏季电扇及时更换、维修，小修随报随修，大修不过夜。

（7）配合学校开学季迎新前期准备工作，根据新生入校批次的时间安排，快速配合学校进行桌椅板凳的运输和摆放，帐篷的搭建、拆除等工作，保证迎新工作顺利进行。

2、人员要求

（1）上岗人员应具有工作责任心和事业心，积极努力完成采购人安排的各项工作和工作计划。

（2）上岗人员应具备专业基础知识。

（3）上岗人员应身体健康，无严重不适应上岗的疾病。

（4）上岗人员应经过工程部的统一岗前培训且考核合格。

（5）上岗人员岗前不许酗酒，禁止带酒意上岗。

3、完成学校交办的其他任务。

（九）其他要求

1、物业公司对学生公寓各类消防安全负第一责任。

2、天津城建大学对物业公司行使行政命令权，物业公司须服从校方管理工作。

3、对公寓内可能出现的突发事件有明确、成熟的应急预案机制（包括但不限于雨雪天气应急处理预案，防汛应急处理预案，地震应急处理预案，火灾应急处理预案，节假日工作应急预案、发现可疑人员应急处理预案、学生突发事件、生病应急处理预案、公共疫情应急处理预案等）。特殊时期根据国家及学校要求保证服务工作。

4、中标供应商自行配备管理用办公设备、人员服装及保洁工具、耗材、办公家具等。

5、物业公司对所聘用人员做好考核与培训，培训包括岗前培训、在岗培训，要求有文字记录，物业公司员工的劳动纠纷、经济损失由物业公司负责，与学校无关；每年度至少召开一次优秀员工表彰大会。

6、物业公司在校方指导下安排学生住宿、退宿、调整房间、发放配备钥匙、维护室内设施，确保正常使用。相关管理要求如下：

（1）服从校方管理；

（2）学生公寓管理规章制度清楚并上墙，所有在岗人员签订安全责任书；

（3）对公寓内可能出现的突发事件有明确、成熟的应急预案，在火灾、险情发生时引导学生逃生，组织学生熟悉逃生通道和避险知识；

（4）建立交接记录表，交接记录表填写清楚，交接记录需要填写值班期间学生公寓内发生的重要情况，人员进出情况，物品进出情况，学生夜不归宿，学生公寓内设施的工作状况；

（5）工作期间不迟到、不早退、不饮酒、不离岗串岗；

（6）制定突发事件处理预案，有突发事件及时处理并及时上报相关部门，确保学生人身和财产安全，公寓内无恶性治安案件发生，若有发生按情节酌情予以处罚；

（7）按规定着装，注重礼仪礼貌、仪容仪表的要求进行工作，树立服务于人的思想，要关心爱护每一位学生，经常了解学生的意见和要求，及时向相关部门反映有关情况，做好耐心细致的思想工作，不允许与学生发生各种形式的冲突；

（8）思想文化建设方面，掌握学生的思想动态，及时做好引导、说服、教育工作，做到管理育人、服务育人、环境育人，并及时向校方反映学生在公寓内的突发情况和动态；

（9）考勤记录应如实填写，不得乱写乱改；

（10）员工上岗前必须进行培训，培训有记录，工作见效果；

（11）学生社区生活服务中心各功能室及公共区域内卫生干净，整洁明亮。

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如公共疫情、火灾、雨雪天气、防汛等），物业公司应配合采购人临时增配人员、临时调集设备、临时增加现有人员岗位职责、与相关政府部门协调配合等，确保工作正常运转。

五、人员保密要求

认真遵守国家保密法律、法规和规章，遵守保密管理规定和工作要求，履行保密义务。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过15%，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在3天内保证全体服务人员按时进场服务，做到物业服务平稳过渡，对学校工作无不良影响。

八、费用分割

1、物业所有人员服装（含春夏季、秋冬季）由中标供应商提供。

2、保洁、秩序维护工具及耗材由中标供应商提供。

3、维修工具由中标供应商提供；维修服务涉及的耗材、更换的零配件由采购人承担。

4、采购人免费提供物业办公用房和用于保障公寓正常运转的水、木、电件等原材料，不提供物业办公家具及办公设备。

5、采购人不提供物业服务人员免费食宿。

九、服务过程中，对中标供应商评价考核验收标准

（一）物业管理服务质量考核办法

一、考核机构

学校成立物业管理服务质量考核小组，参加单位为学工部等相关部门。

二、考核形式

分日常考核和定期考核两种。

（一）日常考核

学工部对日常物业管理情况进行日常检查考核，以及进行不定期检查和受理物业使用人投诉。

凡属检查或师生投诉确属物业管理公司未履行合同的，按《物业管理服务质量考核标准及评分细则》予以扣分。

（二）定期考核

定期考核每季度进行一次，由学工部进行考核。对物业管理公司服务质量满意度进行严格评分。

三、考核分值

日常考核占40%，定期满意度考核占60%。

四、考核结果

考核实行百分制：

（1）分值90分及以上，支付上季度100%合同费用；

（2）分值80分及以上——90分以下，扣除5000元费用作为次季度问题整改的保证金，次季度达到90分及以上，5000元保证金和合同费用一并支付；若达不到，不再支付5000元整改保证金；

（3）分值70分及以上——80分以下，直接扣除5000元合同费；

（4）分值70分以下，乙方在扣除10000元合同费的同时约谈物业公司。

物业管理服务质量考核标准及评分细则

考核范围	服务标准		分值	扣分
1、综合管理	1.坚守岗位，不脱岗、不串岗，履行职责，不做与工作无关的的事。 2.熟悉各类日常管理表格，并认真记录填写，及时汇报。 3.遵守宿舍规章制度及作息时间，按时开、关楼门，按时熄灯、送电。 4.做好宿舍楼门口以及消防通道车辆乱停乱放管理工作		15	每发现1处不符合扣0.2
2、宿舍管理	1.熟悉楼内安全通道、电磁门的使用常识，熟悉楼内水、电、暖的节门开关，发生紧急情况时，及时疏散本楼人员。 2.准确掌握本楼消防器材存放地点及使用状况，并掌握消防器材的使用方法，应急广播的使用方法，以及相关联系电话，发生紧急情况时及时通报。 3.坚持楼内设施的安全巡检，保证公共部位的照明和应急灯具完好无损、正常使用；无上下水无跑冒滴漏堵等现象。 4.协助学生处对学生宿舍进行内务、安全检查，开展宿舍文化建设。 5.做好学生公寓夜间值班安排，保障服务学生。 6.及时做好退宿学生寝室的清理和保洁工作，确保学生宿舍的后续使用。		15	每发现1处不符合扣0.2
3、日常维修	及时维修各类保修，认真反馈维修结果，保障楼内设施的正常使用。做到小修第一时间上报，大修及时说明、上报。		15	每发现1处不符合扣0.2
4、保洁管理	大厅：地面、墙面、踢脚线、台阶、大门、垃圾桶	1.地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮。 2.墙面无灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网， 3.公共设施表面无积尘、无污渍、光亮。 4．不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮 5．玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮。	15	每发现1处不符合扣0.2
	楼道：地面、楼道梯级、扶手、墙面、踢脚线、窗、灯具及开关、垃圾桶	1.地面无水污渍，无垃圾，无积尘，光亮。 2.墙面无灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网。 3.公共设施表面无积尘、无污渍、光亮。 4.不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮。 5.玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮、窗台无积尘。	15	每发现1处不符合扣0.2
	公共卫生间：地面、墙面、大小便器、垃圾篓、台面、镜子、门窗、灯具、上下水管道	1.卫生间无异味、厕坑便具洁净无黄渍、镜面、水盆、台面无污点，光亮；纸篓随时清理。 2.墙面、天棚、墙角、灯具无积尘、无蜘蛛网。 3.地面无水渍、无污渍，无垃圾。 4.保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点。	15	每发现1处不符合扣0.2
	值班室、设备控制室：控制台、座椅、地面、窗门、墙面、墙角、天棚、灯具、机柜	控制台、座椅、地面、窗台、窗玻璃、门楣、墙面、墙角、天棚、灯具、控制机柜无积尘、无污渍。	10	每发现1处不符合扣0.2