招标项目要求

一、商务要求

（一）报价要求

1. 投标报价以人民币填列。

2. 投标人的报价应包括：人员工资、福利、社险、住房公积金等人工费用、服装费、办公费、企业利润及税金等为完成招标文件规定的一切工作所需的全部费用。投标人所报价格应为最终优惠价格。

3. 投标报价在不超采购预算的前提下，其合理性由评标委员会在评分中予以考虑。

4. 验收相关费用由投标人负责。

（二）时间、地点要求

1. 时间要求：合同规定的服务起始之日起1年的服务期，签订合同之日起7日内物业人员进场服务（特殊情况以合同为准）。

2. 服务地点：详见项目需求书（特殊情况以合同为准）。

（三）付款方式

按月付款，每月15日前支付上一月服务费（特殊情况以合同为准）。

（四）投标保证金和履约保证金

本项目不收取投标保证金和履约保证金。

（五）验收方法及标准

按照采购合同的约定和现行国家标准、行业标准或企业标准对每一服务环节、安全标准的履约情况进行考核与验收。必要时，采购人有权邀请参加本项目的其他投标人或者第三方机构参与验收。参与验收的投标人或者第三方机构的意见作为验收书的参考资料一并存档。验收结束后，应当出具验收书，列明各项服务的考核验收情况及项目总体评价，由验收双方共同签署。

二、技术要求

★（一）投标人须承诺所提供的服务、人员、设备及耗材等均符合相关强制性规定。

★（二）投标人须承诺一旦中标，根据《中华人民共和国劳动合同法》及其他法律法规的要求与服务人员签订劳动合同，按国家及天津市相关政策规定，支付工资、加班费和福利费、缴纳社会保险及住房公积金等。

★（三）投标人须承诺相应专业人员须具备国家相关部门颁发的在有效期内的资质证书，项目实施过程中保证持证上岗。

（四）具体需求详见本部分项目需求书。

三、评分因素及评标标准

第一部分 价格（10分）			分值
1	价格	（1）投标报价超过采购预算的，投标无效，未超过采购预算的投标报价按以下公式进行计算。 （2）投标报价得分=（评标基准价/投标报价）×10 注：满足招标文件要求且投标报价最低的投标报价为评标基准价。	10
第二部分 客观分（60分）			分值
1	投标人业绩	完全按照以下要求提供投标人曾实施的非住宅物业管理服务业绩，提供的证明材料均不得遮挡涂黑，否则不予认定加分。 A. 合同原件扫描件。包括买卖双方名称及盖章、物业服务期限（合同服务起始日期为2021年1月1日或以后，且已经履行至少1年的时间）、物业服务内容。 B. 提供上述合同服务期限内至少一个月的服务方开具的物业费发票凭证原件扫描件。 每个业绩2分，最多10分。	10
2	投标人相关证书评价	投标人具备质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康安全管理体系认证，提供证书扫描件。 具备1个证书得2分，最高6分	6
3	派驻项目经理评价	投入的项目经理为投标单位正式员工，提供项目经理姓名、开标日前三个月中连续两个月的由投标单位或其分公司为该项目经理缴纳社会保险证明扫描件，否则不予认定加分。 （1）提供项目经理毕业证书扫描件，该项目经理具有大学本科或以上学历的：2分，其他：0分； （2）提供项目经理用户服务证明扫描件（加盖用户单位公章），用户服务证明能表明该项目经理具备5年或以上非住宅物业管理经验的：2分，其他：0分； （3）提供项目经理身份证扫描件，该项目经理年龄在40周岁或以下的：1分，其他：0分； （4）提供项目经理的《职业资格证书（建（构）筑物消防员或消防设备操作员）》及卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证扫描件的：1分，其他：0分；	6
4	派驻服务人员评价	（1）宿舍管理员（公寓院区）：提供《职业资格证书（建（构）筑物消防员或消防设备操作员）》、公安机关盖章的保安员证和卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证扫描件且满足招标文件要求，每个合格的人员得1分，最多2分； （2）宿舍管理员（公寓院区）：提供上述人员（已提供（1）项合格证书扫描件的）开标日当月或上一月由投标单位或其分公司缴纳社会保险证明扫描件，每个合格的人员社保证明扫描件得1分，最多2分； （3）工程主管：提供《特种作业操作证（低压电工作业）》、《特种作业操作证（制冷与空调作业）》、有限空间作业证书及具备卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证扫描件且满足招标文件要求，每个合格的人员得1分，最多1分； （4）工程主管：提供上述人员（已提供（3）项合格证书扫描件的）开标日当月或上一月由投标单位或其分公司缴纳社会保险证明扫描件，每个合格的人员社保证明扫描件得1分，最多1分； （5）维修人员、电工：提供《特种作业操作证（低压电工作业）》及卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证扫描件且满足招标文件要求，每个合格的人员得1分，最多3分； （6）维修人员、电工：提供上述人员（已提供（5）项合格证书扫描件的）开标日当月或上一月由投标单位或其分公司缴纳社会保险证明扫描件，每个合格的人员社保证明扫描件得1分，最多3分； （7）保洁主管：提供《特种作业操作证（高处作业）》、天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》、有限空间作业证书及卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证扫描件且满足招标文件要求，每个合格的人员得1分，最多1分； （8）保洁主管：提供上述人员（已提供（7）项合格证书扫描件的）开标日当月或上一月由投标单位或其分公司缴纳社会保险证明扫描件，每个合格的人员社保证明扫描件得1分，最多1分； （9）保洁员（公寓院区）：提供天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》和卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证扫描件且满足招标文件要求，每个合格的人员得1分，最多1分； （10）保洁员（公寓院区）：提供上述人员（已提供（9）项合格证书扫描件的）开标日当月或上一月由投标单位或其分公司缴纳社会保险证明扫描件，每个合格的人员社保证明扫描件得1分，最多1分； （11）秩序维护主管：提供《职业资格证（建（构）筑物消防员或消防设施操作员）》（四级/中级工或以上）、公安机关盖章的保安员证上岗和卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证扫描件且满足招标文件要求，每个合格的人员得1分，最多1分； （12）秩序维护主管：提供上述人员（已提供（9）项合格证书扫描件的）开标日当月或上一月由投标单位或其分公司缴纳社会保险证明扫描件，每个合格的人员社保证明扫描件得1分，最多1分； （13）秩序维护员：提供公安机关盖章的保安员证扫描件且满足招标文件要求，每个合格的人员得1分，最多3分； （14）秩序维护员：提供上述人员（已提供（13）项合格证书扫描件的）开标日当月或上一月由投标单位或其分公司缴纳社会保险证明扫描件，每个合格的人员社保证明扫描件得1分，最多3分； （15）维修电工：提供《特种作业操作证（低压电工作业）》、《特种作业操作证（制冷与空调作业）》及卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证扫描件且满足招标文件要求，每个合格的人员得1分，最多1分； （16）维修电工：提供上述人员（已提供（15）项合格证书扫描件的）开标日当月或上一月由投标单位或其分公司缴纳社会保险证明扫描件，每个合格的人员社保证明扫描件得1分，最多1分；	26
5	人员培训方案	人员培训方案应包含培训计划、培训方式、培训目标、言行规范、仪表仪容、公众形象等。 每提供上述1项内容的得0.5分，最多3分。	3
6	保洁耗材评价	提供具有检测资质的第三方检测机构出具的针对拟投入本项目保洁耗材的CMA检测报告扫描件，每个合格的扫描件得0.5分，最多1分。	1
7	投标人承诺评价	承诺完全满足招标文件“报价要求”、“时间地点要求”、“付款方式要求”和技术要求中非“★”号要求的：8分，其他0分。	8
第三部分 主观分（30分）			分值
1	人员、岗位配置方案评价	至少包含各岗位投入人员数量、各岗位内部人员安排配置方案 满足项目需求书要求，无瑕疵：3分； 方案内容存在1处瑕疵：2分； 方案内容存在2处瑕疵：1分； 未提供方案或不满足项目需求书要求或内容存在3处及以上瑕疵：0分； （本项所称“瑕疵”是指内容缺项、不完整或缺少关键点；非专门针对本项目或不适用本项目特性、套用其他项目内容；对同一问题前后表述矛盾；存在逻辑漏洞、科学原理或常识错误；不利于本项目目标的实现、现有技术条件下不可能出现的情形等任意一种情形）	3
2	针对本项目特点的专业化管理方案评价	至少包含针对本项目的保洁、秩序维护、设备维护、宿舍管理方案 满足项目需求书要求，无瑕疵：6分； 方案内容存在1处瑕疵：4分； 方案内容存在2处瑕疵：2分； 未提供方案或不满足项目需求书要求或内容存在3处及以上瑕疵：0分； （本项所称“瑕疵”是指内容缺项、不完整或缺少关键点；非专门针对本项目或不适用本项目特性、套用其他项目内容；对同一问题前后表述矛盾；存在逻辑漏洞、科学原理或常识错误；不利于本项目目标的实现、现有技术条件下不可能出现的情形等任意一种情形）	6
3	对项目重点、难点的理解评价	至少包含针对本项目重点和难点的理解以及针对重点难点的应对解决方案 满足项目需求书要求，无瑕疵：6分； 重点难点理解或应对解决方案内容存在1处瑕疵：4分； 重点难点理解或应对解决方案内容存在2处瑕疵：2分； 未提供重点难点理解或应对解决方案或不满足项目需求书要求或内容存在3处及以上瑕疵：0分； （本项所称“瑕疵”是指内容缺项、不完整或缺少关键点；非专门针对本项目或不适用本项目特性、套用其他项目内容；对同一问题前后表述矛盾；存在逻辑漏洞、科学原理或常识错误；不利于本项目目标的实现、现有技术条件下不可能出现的情形等任意一种情形）	6
4	进驻和接管方案评价	至少包含中标后如何及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务的措施，如果为新任服务公司，则还应包含与前任公司交接措施，保留相关记录，如何做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。 满足项目需求书要求，无瑕疵：3分； 方案内容存在1处瑕疵：2分； 方案内容存在2处瑕疵：1分； 未提供方案或不满足项目需求书要求或内容存在3处及以上瑕疵：0分； （本项所称“瑕疵”是指内容缺项、不完整或缺少关键点；非专门针对本项目或不适用本项目特性、套用其他项目内容；对同一问题前后表述矛盾；存在逻辑漏洞、科学原理或常识错误；不利于本项目目标的实现、现有技术条件下不可能出现的情形等任意一种情形）	3
5	应急预案评价	至少包含当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等，可根据项目具体情况列举），如何保证服务正常运转的措施，临时增配人员设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等措施。 满足项目需求书要求，无瑕疵：3分； 方案内容存在1处瑕疵：2分； 方案内容存在2处瑕疵：1分； 未提供方案或不满足项目需求书要求或内容存在3处及以上瑕疵：0分； （本项所称“瑕疵”是指内容缺项、不完整或缺少关键点；非专门针对本项目或不适用本项目特性、套用其他项目内容；对同一问题前后表述矛盾；存在逻辑漏洞、科学原理或常识错误；不利于本项目目标的实现、现有技术条件下不可能出现的情形等任意一种情形）	3
6	人员保密管理方案评价	至少包含保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施：制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。 满足项目需求书要求，无瑕疵：3分； 方案内容存在1处瑕疵：2分； 方案内容存在2处瑕疵：1分； 未提供方案或不满足项目需求书要求或内容存在3处及以上瑕疵：0分； （本项所称“瑕疵”是指内容缺项、不完整或缺少关键点；非专门针对本项目或不适用本项目特性、套用其他项目内容；对同一问题前后表述矛盾；存在逻辑漏洞、科学原理或常识错误；不利于本项目目标的实现、现有技术条件下不可能出现的情形等任意一种情形）	3
7	人员稳定性方案评价	至少包含服务期内保证人员更换率不得超过项目需求书要求的措施，保证更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意的措施 满足项目需求书要求，无瑕疵：3分； 方案内容存在1处瑕疵：2分； 方案内容存在2处瑕疵：1分； 未提供方案或不满足项目需求书要求或内容存在3处及以上瑕疵：0分；（本项所称“瑕疵”是指内容缺项、不完整或缺少关键点；非专门针对本项目或不适用本项目特性、套用其他项目内容；对同一问题前后表述矛盾；存在逻辑漏洞、科学原理或常识错误；不利于本项目目标的实现、现有技术条件下不可能出现的情形等任意一种情形）	3
8	价格测算方案评价	价格测算方案评价，根据投标文件报价情况综合评定，其中社会保险、住房公积金应在投标文件中对人员保险、公积金缴纳类别及测算标准另附说明，如有人员享有优惠政策，须将享有优惠政策的批准文件和政策文件一并提供，否则不予认定 价格测算方案科学合理，无瑕疵：3分； 内容存在1处瑕疵：2分； 内容存在2处瑕疵：1分； 未提供测算方案或方案存在3处及以上瑕疵或社会保险、住房公积金应缴未缴的：0分。 本项所称“瑕疵”是指内容缺项、不完整或缺少关键点；非专门针对本项目或不适用本项目特性、套用其他项目内容；对同一问题前后表述矛盾；存在逻辑漏洞、计算错误；未按照相关规定进行测算等情形中的任意一种	3
合计			100

四、投标文件内容要求

（一）投标人须按照《投标须知》“C 投标文件的编制”中的相关要求编制投标文件。

（二）投标文件格式参照第五部分“投标文件格式”。

项目需求书

一、项目背景

天津财经大学学生公寓坐落在天津市河西区泗水道泽山路交口，建筑面积约为15万平方米，共计16栋楼宇，其中包含15栋学生公寓和1栋综合办公楼。校内学生公寓4栋楼，干训楼1栋，艺体楼1栋等学生公寓楼内公共区域地面为水泥地面，综合办公楼地面为瓷砖/石材铺设，墙面为乳胶漆粉刷。本项目采购范围：学生公寓区域内的公寓管理工作，包含公寓：宿舍管理、宿舍值班、楼宇及周边安全巡视、宿舍楼的日常保洁、秩序维护及电工维修及日常零碎修工作。

本项目属于物业管理行业。

二、人员及岗位要求

序号	岗位名称	人数	人员要求	是否接受退休人员	工作时间
大学生公寓院区
1	项目经理	1	（1）40周岁或以下，性别不限，大学本科或以上学历； （2）5年或以上非住宅物业管理经验； （3）常驻本项目物业服务现场； （4）熟练使用计算机等办公设备。 （5）具备《职业资格证书（建（构）筑物消防员或消防设备操作员）》及卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证上岗。	否	每周5天 每天8小时
2	宿管主管	1	（1）年龄50周岁或以下，女性； （2）身体健康，形象良好，思想政治合格，大专或以上学历。 （3）具备《职业资格证书（建（构）筑物消防员或消防设备操作员）（四级/中级工或以上）》、公安机关盖章的保安员证和卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证。	否	每周5天 每天8小时
3	宿舍管理员（公寓院区）	11	（1）女性，年龄55周岁或以下； （2）身体健康，形象良好，思想政治合格，大专或以上学历。 （3）至少2人具备《职业资格证书（建（构）筑物消防员或消防设备操作员）》、公安机关盖章的保安员证和卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证，持证人员不接受退休。	最多接受9名退休人员	每周6天 每天8小时
4	楼宇值班员（公寓院区）	30	（1）女性，55周岁或以下； （2）具备相应宿舍管理服务经验。 （3）身心健康，无犯罪记录。	最多接受28名退休人员	24小时值守 四班三运转
5	工程主管	1	（1）男，年龄50周岁或以下； （2）身体健康，形象良好，思想政治合格，高中以上文化程度。 （3）持《特种作业操作证（低压电工作业）》、《特种作业操作证（制冷与空调作业）》、有限空间作业证书及具备卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证上岗。	否	每周5天 每天8小时
6	维修人员	4	（1）男，年龄50周岁或以下； （2）具备《特种作业操作证（低压电工作业）》及卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证上岗。 （3）身体健康；无前科劣迹。 （4）有相关五年或以上工作经验。	否	每周5天 每天8小时
7	电工	2	（1）年龄55周岁或以下，男性； （2）持《特种作业操作证（低压电工作业）》上岗及具备卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证上岗。 （3）身体健康；无前科劣迹。 （4）有相关五年以上工作经验。	否	每周5天 每天8小时
8	保洁主管	1	（1）男女不限，年龄45周岁或以下，初中或以上文化程度； （2）身体健康，形象良好，思想政治合格。 （3）具有物业环境保洁工作经验； （4）持《特种作业操作证（高处作业）》、天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》、有限空间作业证书及卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证上岗。	否	每周5天 每天8小时
9	保洁员（公寓院区）	37	（1）女性年龄55周岁或以下，男性年龄62周岁或以下，初中以上文化程度； （2）身体健康，形象良好，思想政治合格。 （3）具有物业环境保洁工作经验； （4）其中2人持有天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》和卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证上岗，持证人员不接受退休。	最多接受33名退休人员	每周5日 每日8小时 保证每天15人在岗
10	秩序维护主管	1	（1）男性，年龄50周岁或以下，大学本科或以上学历，身体健康形象良好，无不良嗜好； （2）持《职业资格证（建（构）筑物消防员或消防设施操作员）》（四级/中级工或以上）、公安机关盖章的保安员证上岗和卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证上岗。 （3）上岗前须提供公安机关出具的个人“无违法犯罪记录”检索证明。	否	每周6日 每日8小时
11	秩序维护员	5	（1）男性，55周岁或以下，工作责任心强，个人形象好；经过相应培训，着统一服饰。 （2）持公安机关盖章的保安员证上岗。	否	24小时值守 四班三运转
校内院区
12	宿舍管理员（校内院区）	1	（1）年龄55周岁或以下，要求女性； （2）身体健康，形象良好，思想政治合格，高中以上文化程度。	否	每周6天 每天8小时
13	楼宇值班员（校内院区）	18	（1）女性，55周岁或以下； （2）具备相应宿舍管理服务经验。 （3）身心健康，无犯罪记录。	是	24小时值守 四班三运转
14	维修电工	1	（1）年龄50周岁或以下，男性。 （2）要求同时具备《特种作业操作证（低压电工作业）》、《特种作业操作证（制冷与空调作业）》及卫生防疫部门或者医疗机构出具的健康证上岗。 （3）身体健康；无前科劣迹。 （4）有相关五年以上工作经验。	否	每周5天 每天8小时
15	保洁员（校内院区）	8	（1）女性年龄55周岁或以下，男性年龄62周岁或以下，初中或以上文化程度； （2）身体健康，形象良好，思想政治合格。 （3）具有物业环境保洁工作经验；	是	每周5日 每日8小时 保证每天4人在岗
合计人数		122人

注：

按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标供应商应配合并向劳动者支付加班费。

一旦获得中标资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。

采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

（一）具体工作内容

1．卫生保洁工作

（1）公寓公共区域、楼体外墙、院内及楼外划定道路卫生保洁工作；

（2）学生公寓内楼道、楼梯、卫生间、盥洗室等公共区域的清扫、清洗擦拭等保洁工作及生活垃圾清运到采购人指定地点等工作；

（3）夏季雨水疏通及冬季积雪的清扫；

（4）毕业生宿舍、临时调整宿舍及新生宿舍卫生的清理；

（5）定期对学生公共区域进行消毒；

（6）配合学校各种活动所需的卫生保洁工作。

2．公寓的日常管理与服务工作

（1）学生公寓学生宿舍日常安全卫生检查、公共区域的日常安全巡视，并根据学校、公寓管理中心的要求，做好各项日常工作及记录；

（2）住宿学生数据统计工作；毕业生离校及迎新生各种手续的办理；学生其它时间住宿或退宿手续的办理；

（3）住宿学生进出管理工作：包括学生住宿、退宿的登记；寒暑假期间的门卫值班管理工作；

（4）宿舍备用钥匙及各类房间钥匙的使用与保管工作；

（5）公寓内各种设施故障报修及配合工作，做好维修档案等材料的汇总与保管工作；

（6）公寓内各种设备设施及开水房管理；锅炉、水泵等设备日常检查、设备运行情况记录，各种设备故障报修工作；配合二次供水水箱的清理及检测工作等；

（7）公寓办公室每日夜间值班；

（8）配合学校各种大型活动完成所承担的临时性工作。

3．公寓值班工作

（1）负责所辖学生公寓楼的日常管理工作；

（2）配合完成学生宿舍日常安全卫生检查、公共区域的日常安全巡视；

（3）负责住宿学生进、出管理工作；住宿学生携带大件、贵重物品出入问询及登记等；

（4）住宿学生晚归的管理；熟悉楼内各通道、电磁门、应急开关等位置及开启方式，紧急情况下引导学生疏散等；

（5）准确掌握本区域消防器材存放地点及使用方法，能够妥善处理突发的紧急情况；

（6）学生公寓的夜间值班工作：学生公寓内及公共区域的安全巡查工作；处理晚间各种突发情况。

（二）各岗位人员职责及服务标准

1.项目经理岗位：负责项目的全面管理工作

（1）工作职责：

1）在学工部的领导下工作，带领所属员工贯彻执行采购人、中标供应商的相关规章制度，严格执行本项目的各项操作程序，确保各岗位的工作标准达到要求。

2）制订培训计划，并组织实施培训，督导部属将培训的内容，落实到各工作岗位，并随时检查培训效果。

3）根据该项目的实际情况因地制宜，制定本项目的各项管理制度，经中标供应商、采购人批准后组织所属员工学习并执行。

4）设置应急事件科目，并拟订应急事件的处理程序方案，经中标供应商、采购人批准后遵照执行。

5）制定每月、每周、每日工作计划并确保工作计划的完成，向采购人定期提交工作情况报告。

6）在职权范围内审核批复所属员工的各类假期，检查员工的每日出勤情况，审核所管项目员工的月考勤。

7）加强对所有员工的岗位分工、考评、考核，招聘员工和解聘不称职的工作人员；对表现优秀的员工和违纪员工在职权范围内实施奖罚或建议奖罚，并向中标供应商、采购人汇报相关情况。

8）准确掌握该项目人员的流动规律，提前做好补充人员的招聘申请并上报，人员新出的应将人员信息报备采购人。

9）虚心接受采购人的监督与检查，对存在问题及时整改，并及时传递采购人对中标供应商服务满意情况的信息。

10）熟知和掌握采购人公寓区域内各种设施性能、操作方法，遇到问题时能正确及时处理，杜绝重大责任事故。

11）每周巡视宿舍楼内消防器材，检查有无消防隐患，定期组织消防演习，使员工熟悉掌握消防设备与反恐器材的使用方法。熟悉所有安全疏散通道，熟悉消防设备（灭火器）的使用方法；时刻保持警觉，遇到异常情况立刻发出警报，指挥人员处置。

（2）服务标准：

1）认真全面履行本项目物业合同，高质量完成物业合同确定的管理目标和管理内容。

2）年度、月度工作计划内容全面、切合实际、可操作性强，并能够按时保质完成。

3）物业管理各项制度健全，监督执行到位，能快速响应，及时处理问题。

4）物业管理组织架构合理、高效，人员配备到位，职责明确，物业服务人员须具有良好精神面貌和积极的工作态度。

5）物业各点位操作规程内容全面、详细，工作程序明确、效率高，可操作性强，并能够在工作中得到严格执行。

6）防水、防火、防盗、防恐等应急预案完整、全面，可操作性强，遇到突发性事件能够及时、有效处置。

7）投诉渠道通畅，做到有投诉必接，接到投诉及时处理，给投诉者一个满意的答复。

8）物业各工种履行岗位职责到位，确保各种设备运行正常，各种标识及设施完好无损。

9）按时完成采购人布置的各项工作任务。

2、宿管主管岗位：协助项目经理做好本项目的宿舍管理服务工作，完成物业办公室相关工作。

（1）工作职责

1）做好各种工作计划、记录、档案、通知等汇总管理工作，做到类别清楚，无遗漏；

2）做好住宿学生名单、房间及床位的统计工作，做到准确、清楚、及时、无差错，为毕业生离校及新生住宿提供准确依据；

3）做好公寓日常的管理工作，及时更新学生住宿门禁系统信息，包括毕业生信息的删除，新生新息及时录入，其它学生住宿调整、寒暑假期间的信息更新，保证住宿学生能够正常出入学生公寓；

4）汇总公寓内各种设备故障报修及修后情况记录，及时向有关部门沟通、反馈；

5）协助项目经理做好各种物业服务相关的管理工作。

6）每周巡视宿舍楼内消防器材，熟悉掌握消防设备与反恐器材的使用方法。熟悉所有安全疏散通道，熟悉消防设备（灭火器）的使用方法；时刻保持警觉，遇到异常情况立刻发出警报。进行消防演习及培训工作。

（2）工作标准

1）学生公寓管理工作：

A、有关的档案、资料记录完备，物资台账清楚；

B、学生的住宿、退宿资料齐全，记录表格等各项数据保存完整、准确，并能及时汇总上报相关数据和信息；

C、备用钥匙保管妥当，借用记录清晰；公寓内各种设施故障报修及时；

2）每周进行宿舍卫生检查，评比数据随时公布；每学期进行评优一次；

3）每学期配合相关部门对学生进行防火、防盗安全教育；

4）及时完成学校有关部门交办的工作和任务。

5）负责房屋本体的维修、养护管理及设备设施日常管理巡视。

6）负责消防安全管理工作及消防系统的巡视。

7）负责宿舍楼内日常消防宣传工作，并协助采购人在管理区域内举办消防演习演练活动。

8）每日对员工出勤情况检查，对请假员工工作及时补位，确保工作无漏项。

9）对员工工作中出现的问题及时纠正，做好表单记录。

3、 宿舍管理员岗位：

（1）工作职责

1）负责所辖学生公寓楼的日常管理工作；

2）根据学校工作安排，在毕业生离校、新生报到及其他临时性工作期间妥善办理相关手续

3）负责学生公寓人员的出入、查证、问询等管理工作；

4）负责学生公寓内学生违反学生公寓相关规定的管理和处罚（材料收集），并及时做好上报工作；

（2）工作标准

1）熟悉各种应急预案，在火灾、险情发生时引导学生逃生，组织学生熟悉逃生通道和避险知识；

2）禁止学生携带违规物品进入学生公寓，定期或抽查非法管制刀具情况并有记载，做到及时上报，对学生携带笔记本电脑等贵重物品进、出楼进行问询登记，楼内设施、物品未经上级同意不得私自带出；

3）做好住宿学生进入宿舍住宿证检查以及外来人员进出登记，对探视学生的人员登记后进入，禁止学生私自容留他人在楼内住宿；

4）负责突发事件初期的妥善处置工作（如突发疾病、喝酒、打架、外来人员滋事等）制定应急预案；

5）管好备用钥匙，无特殊情况，备用钥匙一律不外借。必要时必须是本室人员并出示证件方可借用，并做好登记，及时收回；

6）做好公寓管理区域内安全自查工作；

7）负责学生公寓的设备设施巡检、维护、统计、报修工作；

8）定期在公寓内巡查消防通道畅通。发现可疑人员及时上报；

9）参加组织培训，培训做到有记录、有效果，并按照培训要求具体落实；

10）认真完成学生处公寓科交办的其他工作。

4、宿舍值班员岗位：

（1）工作职责

1）负责学生宿舍公共区域安全巡视工作，发现问题及时上报；

2）负责配合学校检查宿舍内的安全检查工作，发现问题及时上报；

3）负责宿舍内消防设施的日常检查工作，发现问题及时上报；

4）对各自责任楼宇的巡视每天不少于两次，须全面掌握本楼固定资产、住宿资源、住宿学生信息。

5）发现公寓楼内设施丢失、破损应及时查明缘由并按程序上报配合辅助修理。

6） 配合宿管老师开展本公寓楼内的卫生、文明寝室的检查评比记录工作，开展学生公寓精神文明创建活动。

7）注意搜集公寓管理服务质量的相关信息，及时上报主管。

8）提高警惕，配合采购人做好公寓的安全检查工作，每天进行不定期安全巡视.

9）巡视员、值班员应熟悉本楼住宿学生情况，采购人定期对其业务能力进行考核，考核不合格率超过20%，扣除当月服务费1%。

10）每天巡视宿舍楼内消防器材，熟悉掌握消防设备的使用方法。熟悉所有安全疏散通道，熟悉消防设备（灭火器）的使用方法；时刻保持警觉，遇到异常情况立刻发出警报。

（2）服务标准

1）坚守岗位、认真负责，有较好的思想品德素质及语言表达能力，着装整齐、佩带工作证上岗。

2）对学生宿舍管理工作既严格要求，又要有耐心、爱心，竭诚为学生服务，遵循“管理育人，服务育人”的宗旨，文明用语，规范行为。

3）按照宿舍管理规定，锁门、熄灯（因天气、考试等特殊情况，按上级要求执行）。夜间宿舍锁门后，加强楼内巡查，发现安全隐患要及时消除并报学生公寓管理中心进行处理。

4）对住学生携带危险物品和宠物进宿舍，要及时予以阻拦，并交学生公寓管理中心处理。

5）严格检查学生住宿证，禁止未带住宿证学生进入宿舍，做到认证不认人。做好晚归和夜间离开宿舍学生的登记。

6）严禁外人进入宿舍。对于经学生公寓管理中心批准进入宿舍的来客必须做好登记。严禁小商小贩、推销人员进入宿舍。禁止男女生互窜宿舍。

7）值班人员要保管好宿舍楼通道钥匙，如遇意外情况立即报告有关部门， 并及时打开安全通道，及时做好人员疏散工作。。

8）对宿舍区内未按指定地点摆放的违章车辆及时运往车棚，予以统一管理。

9）本着以“学生为本”的管理意识，文明用语，规范行为。

10）值班人员严禁酒后上岗或工作时间饮酒，不准看电视、报纸、杂志，不准做与工作无关的事情。严格执行交接班手续。

11）做好值班室等规定卫生区域的清洁卫生工作。

12）完成好学生公寓管理中心交办的其他相关工作。

5、保洁主管

1）根据项目实际情况，制定保洁服务方案，合理配备人员。

2）负责保洁管辖区域，重点巡视区域内卫生情况，发现问题及时整改。

3）负责配合工程主管进入封闭管道清污；

4）配合宿管人员开展本公寓楼内的卫生、文明寝室的检查评比记录工作，开展学生公寓精神文明创建活动。

5）解决校方及学生投诉处理，完善并提高服务水平。

6）负责组织保洁人员配合大型活动的开展。

7）定期对保洁人员进行岗位知识和操作技能培训，并定期进行人员考核。

8）严格按照保洁管理作业程序和保洁标准及检查考核标准，实行自查、互查、抽查主管领导签字确认。

9）负责处理突发事件的应急事件。

6、保洁员岗位：

（1）工作职责

1）完成学生公寓公共区域、楼体外墙、院内及楼外规定道路卫生清洁工作；

2）完成学生公寓内楼道、楼梯、卫生间、盥洗室等公共区域的清扫、清洗擦拭等保洁工作及生活垃圾清运等工作；

3）完成学生公寓内雕塑、布告宣传栏、配电设施、消防设施等物体的日常表面清洁；

4）夏季雨水疏通及冬季积雪的清扫；

5）毕业生宿舍、临时调整宿舍及新生宿舍卫生的清理；

6）定期对学生公共区域进行消毒；

7）大学生公寓1-5号楼均有地下封闭管道沟，保洁主管需定期进入封闭管道进行清污；

8）配合学校各种活动所需的卫生保洁工作。

（2）服务标准：

1）门厅、楼道、楼梯地面擦拭保洁，每日2次，随时保洁

标准：干净，无尘土、无果皮/纸屑、无烟头/痰迹、无明显脚印/水迹、无其它污迹（物）；

2）卫生间、开水间地面擦拭保洁，每日2次，随时保洁

标准：干净、无尘土、无果皮/纸屑、无烟头/痰迹、无明显脚印/水迹、无其它污迹（物）

3）卫生间坑、池（含恭桶）冲洗保洁，每日2次，随时保洁

标准：干净、无烟头、无痰迹/污迹（物）、无尿硷、无异味

4）隔断板、门擦拭保洁，每日1次，随时保洁

标准：干净、无尘土、无污迹、无水迹

5）卫生间垃圾桶清理保洁，每日2次，随时保洁

标准：桶内垃圾不超过2/3，桶面洁净，无污渍、无异味

6）卫生间墙面瓷砖、镜子擦拭保洁，每日1次，随时保洁

标准：干净、无尘土、无污迹、无水迹

7）卫生间手盆龙头金属管件擦拭保洁，每日2次，随时保洁

标准：干净、无尘土、无污迹、无水迹

8）楼内墙面、天花板清扫保洁，每月1次，随时保洁

标准：干净、无尘土、无污迹、无蜘蛛网、无非法张贴、无损缺或变形

9）消防箱门、标牌、扶手、开关擦拭保洁，每日1次，随时保洁

标准：干净、无尘土、无污迹、无水迹

10）门、窗、玻璃擦拭保洁，每周1次，随时保,

标准：干净，无尘土、无污迹、无水迹、无明显手印

11）消防器具、灯具、外露管道等擦拭保洁，每周1次，随时保洁

标准：干净、无明显尘土、无油迹/污迹、无水迹、无杂物、无蜘蛛网、设施表面呈本色

12）垃圾箱/桶擦拭：每日1次，随时保洁

标准：桶内垃圾不超过2/3，桶面洁净，无污渍、无异味；桶内垃圾用袋封装，集中移至一楼指定位置.

13）垃圾清理、集中（至各楼一楼指定区域），每日2次

标准：清运及时、无积压，筒/箱周边干净、无洒落。

7、工程主管岗位：

1）严格履行维修工职责及各项规章制度，维修、保养好项目公共设备，确保设施运行正常。

2）按时上下班，佩带工作卡，按要求着电工专用服饰。

3）管理好各项设施管线及设备的保养及维修，并作好日常的清洁、保养及巡视检查，并作好记录。

4）负责管理区域内各项维修、检查等工作。

5）负责进入封闭管道沟进行设施维修、更换等工作。

6）熟悉项目内自来水网络走向，水阀门、水表的位置和数量，并会正常维修操作。

7）负责处理应急突发事件。

8、日常维修岗位

（1）作业范围：

①学生宿舍公共设施的维护、维修，宿舍内家具、房屋、水电、及下水管道疏通等设施的养护、小型维修。

②负责楼内空调等设施巡视，发现问题及时解决并上报。

③大学生公寓1-5号楼均有低下封闭式管道沟，工程主管需进入封闭管道沟进行管道设施维修、更换等工作。

（2）工作职责：

①负责设备维护、维修、报检；

②负责饮水锅炉日常使用及维护，检查水电安全状况。

③学生宿舍饮水锅炉日常使用及维护

④协助校方主管部门对电力、消防安全检查。

⑤保洁设备及电工工具、司炉维修工具的管理使用。

⑥对宿舍内公物及设施进行经常性的检查、养护。

⑦水房、厕所、楼道灯公共场所设施的维修。

2、服务标准

①设备保证正常运行，使设施设备运行良好。

②维护好饮水锅炉设备，保证饮水正常供应；定期检查电力线路，配合做好用电、消防安全工作，保持防火通道畅通。

③维修接到报修通知，及时认真负责维修，维修做到随叫随到，小修不超过24小时，大修做到有保障。

④水龙头、冲水阀门、下水道、照明灯、电控柜等重点维修，加强日常养护保证设施正常使用。

⑤维修作业，注意检查安全隐患，做好保护公务及设施的宣传、监督工作。

⑥维修要勤俭节约，做好材料和工具的保管工作，严禁材料及工具外流。

⑦维修做好工作记录，存档备查。

9、电工维修岗位

（1）工作职责：

1）对公寓内低压电设施设备的维修；严格按照操作规程进行作业。

（2）服务标准：

1）每日巡回检查设施设备，做好管理记录、维护养护、维修档案。

2）定期对各类设施进行检查，避免出现问题。

3）无杂物、无灰尘，符合服务环境设备要求。

4）设备维修所需专业技术人员，人员须持证上岗，严格执行操作规程。

10、秩序维护主管岗位

1）负责秩序维护人员日常管理工作；

2）组织召开每周工作例会，掌握工作动态，检查、总结和考核日常工作；

3）组织秩序维护人员业务培训、安全教育培训；

4）熟悉秩序维护人员情况，完善秩序维护工作流程及安排；

5）建立良好的公共关系，加强与各部门协调配合；

6）认真完成交办的其它任务。

7）因学校公寓属于密集场所且配备消防联动系统要求秩序维护主管需要有消防管理技能相关证书及经验。

8）负责与学校消防维保单位进行工作对接，配合维保单位完成学校公寓消防工作。

9）负责学校公寓消防设备检查工作，发现问题及时处理上报。

11、秩序维护员岗位

1）上岗形象良好，工作服穿戴整齐；

2）接人待物使用文明用语，礼仪规范；

3）按照学校要求进行巡更、打点，并且填写巡视记录；

4）公寓各楼宇及周边机动车辆摆放整齐，严禁堵占消防通道；

5）遇有大型活动，能够配合学校完成接待任务；

6）遇有突发事件，能够熟练应对，采取紧急措施；

7）能够按照要求完成领导交办的其他临时性任务

12.公寓其他服务

1）配合做好学生的思想工作，特殊时期密切注意学生动态，确保公寓安全稳定，降低事故及群体事件发生概率；

2）配合积极做好新生入学、毕业生离校等特殊情况下学生公寓的管理、安全、卫生等各项工作，完成学校临时交办的各项工作；

3）制定各项工作流程和服务规范，并张贴于显著位置；定期对公司员工进行安全、服务意识和技能的培训，提高员工服务水平；管理部门每周定期检查，在检查过程中发现的各类问题要及时采取整改措施；

4）每学期向公寓管理中心汇报工作情况及下一阶段的工作计划；

5）每学期开展物业使用人（学生）满意度调查，及时整改工作中的不足之处；

6）全体物业工作人员必须严格遵守学校相关规定和工作纪律。

（三）其他要求

1. 中标供应商单独制定的相关制度、方案在实施前需报告采购人，经采购人审核、批准后方可实施。

2. 中标供应商需建立完善的物业管理档案（日常管理等），具备完善的对各级人员的管理制度和考核细则，并向采购人提交上述文件的正式版本。采购人有权查阅中标供应商的管理档案，中标供应商应每年度或者采购人认为有必要时向采购人移交相关档案。

3. 中标供应商的项目管理团队和工作人员的年龄和学历结构合理，应有完备的培训机制来保证员工队伍的总体素质不断提高。员工录用必须符合入职政审的相关规定，无犯罪记录。

4. 中标供应商工作人员应认真遵守采购人的规章制度，员工不得与师生发生任何冲突。

5. 中标供应商对所聘工作人员工伤事故负全责。

6. 中标供应商及其全部工作人员须服从学校统一调度，完成学校交办的临时性工作任务。在有重大活动（毕业生离校、新生入住、安全检查、卫生检查等临时任务）期间及防汛、防灾工作中进行无条件的人员支持。中标供应商应具有一定机动的服务人员，能随时配合学校需求，及时提供临时的适合的服务人员，保证任务的顺利完成。

7. 中标供应商应保证身体健康、无传染病人员上岗，需要与投标文件中承诺一致。中标供应商自负盈亏及独立承担一切与合同有关的相关责任。

8. 中标供应商应保证寒暑假按项目要求正常服务，不做人员及内容调整。

9. 中标供应商须对本项目实施独立和完整的项目管理，在人员、财务、设备等方面不得与其他项目合并管理和使用，否则按照违约进行处理。

10. 中标供应商根据有关物业管理法规与采购人签订服务管理委托合同，对本次招标的服务实行分区域服务模式，统一标准、综合管理。中标供应商对其所有的经营行为和其他行为承担一切责任。

11. 本项目招标服务内容不得分包或转包，中标供应商擅自将项目分包或转包给任何单位和个人的，采购人有权即刻终止合同，并要求中标供应商赔偿相应损失。如采购人需要，可采用与分包单位签订三方协议等合作及协议签署模式。

12. 如有人员调整的需要，采购人与中标供应商在中标价格不变的情况下，以中标后签订的合同内容为准。

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等，可根据项目具体情况列举），保证服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过 10 %，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

（一）本项目物业服务人员需统一服装，服装费用由中标供应商负责。

（二）本项目保洁工作中使用的工具耗材、秩序维护工具耗材及维修工作中使用的工具由中标供应商提供，维修工作中使用的耗材及更换的零配件由采购人提供。

（三）采购人提供物业办公用房，面积约为40平方米，物业办公家具等费用由中标供应商负责。

（四）采购人不提供物业服务人员免费食宿。

（五）物业服务的日常办公用品由中标供应商提供。

九、物业服务过程中，对物业公司评价考核验收标准

（一）中标供应商应保证派驻员工的人员稳定性、连续性，在合同期内人员变动不得超过10%，超过扣除合同服务费1%。

（二）重大违纪，包括睡岗，脱岗，酒后上岗，在岗期间玩手机游戏，衣冠不整，迟到早退等，每月出现次数3次（含3次）以上，扣除中标供应商月合同服务费的0.5%。合同约定的人数每日上岗率必须100%，如有缺勤每人每天扣除100元。

（三）所负责的设备设施管理如是中标供应商责任造成损坏，由中标供应商负责修复，并承担给采购人造成的相应经济损失。

（四）因中标供应商管理不善，员工玩忽职守，造成财产丢失、人身伤害的，由中标供应商照价赔偿，负担一切费用，并视情节给予经济处罚。

（五）每季度协助供应商进行一次服务满意率调查，师生满意率须达90%以上，低于上述满意率扣除当月服务费的1%。