招标文件
项目需求书
一、项目背景
（一）项目概述
天津城市建设管理职业技术学院隶属于天津能源投资集团有限公司，是经天津市人民政府批准，国家教育部备案，由市财政全额拨款，面向全国招生的全日制普通高等职业技术学院。
学院北辰校区坐落天津市北辰区光荣道2688号，占地面积约175亩，建筑面积约9.7万平方米，绿化面积约2万平米。建有行政楼、党校、主教学楼、实训楼、图书馆、体育馆、学生公寓、学生食堂、400米跑道标准运动场、喷泉等。
学院南开校区坐落天津市南开区南开五马路27号，占地面积约8亩，建筑面积约3400平方米。建有教学楼。
学院随着不断发展，为加强并统筹校园物业服务管理，通过公开招投标方式引进专业化的物业管理单位，以建立“统筹高效一体化运行管理服务”为目标，拟实施安保、物业、宿管综合管理。实施校园内外公共区域卫生保洁、环境消杀、基础设施设备日常维护维修、会务服务、校园绿化服务养护、垃圾分类及清运（含绿化垃圾）、水电气保障服务、喷泉设施运行管理、楼宇电磁门托管维修、门禁管理、交通管控、治安消防管理、秩序维护、巡逻检查、防汛、突发事件应急处置、报刊收发、维护校区安全稳定、宿舍值守、门禁管理、巡查管控、学生诉求服务、设备设施报修、维护宿舍安全等。
（二）服务区域
1、北辰校区物业服务区域（天津市北辰区光荣道2688号）
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区域 |
楼宇名称 |
层数 |
建筑面积（㎡） |
保洁面积（㎡） |
备注 |
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学院 |
建筑内 |
1号楼 |
4 |
7269 |
3320 |
会议室、报告厅、公共区域、开水房、卫生间、电梯 |
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2号楼 |
5 |
5564 |
1543 |
公共区域、开水房、卫生间、洗漱间、食堂、电梯 |
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3号楼 |
5 |
6959 |
1428 |
公共区域、开水房、卫生间、电梯 |
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4号楼 |
4 |
9169 |
2662 |
公共区域、开水房、卫生间、电梯 |
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7号楼 |
11 |
23075 |
7315 |
公共区域、开水房、卫生间、负一层、电梯 |
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8号楼 |
3 |
2451 |
1415 |
馆内及辅楼公共区域、开水房、卫生间 |
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9号楼 （学生宿舍） |
6 |
6000 |
1730 |
公共区域、开水房、洗漱间、卫生间 |
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10号楼 （学生宿舍） |
6 |
6000 |
1730 |
公共区域、开水房、洗漱间、卫生间 |
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11号楼 （学生宿舍） |
6 |
6000 |
1730 |
公共区域、开水房、洗漱间、卫生间 |
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4号楼 |
2 |
2240 |
528 |
公共区域、开水房、洗漱间、卫生间 |
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5号楼 （学生宿舍） |
5 |
7334 |
2125 |
公共区域、开水房、洗漱间、卫生间、电梯 |
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6号楼 （学生宿舍） |
5 |
7334 |
2125 |
公共区域、开水房、洗漱间、卫生间、电梯 |
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|
建筑外 |
软硬道路、运动场 |
|
|
38000 |
校园、400米跑道标准运动场、篮球场、排球场、网球场、看台 |
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绿地面积 |
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|
23367 |
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2、南开五马路校区（天津市南开区南开5马路27号）物业服务区域
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区域 |
楼宇名称 |
层数 |
建筑/占地面积（㎡） |
备注 |
|
建筑内 |
教学楼 |
5 |
3383.5 |
公共区域、开水房、卫生间 |
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建筑外 |
软硬道路、运动场 |
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2000 |
|
本项目属于物业管理行业。
二、人员及岗位要求
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序号 |
岗位名称 |
人数 |
要求 |
是否接受退休人员 |
工作时间 |
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1 |
项目经理 （含组长） |
3 |
（1）50周岁或以下，身体健康、无犯罪记录。 （2）大专或以上学历； （4）常驻项目现场，整体全面负责校区物业管理服务工作。 （5）具备卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证； （6）分设保洁维修绿化管理项目经理1人、宿舍管理项目经理1人、安保管理项目经理1人（持公安机关盖章的保安员证上岗），其中1人承担项目经理组长职责。 |
否 |
每天8小时 每周6日 |
||
|
2 |
项目管理人员 |
北辰校区 |
3 |
（1）男女不限，50周岁或以下，身体健康、无犯罪记录。 （2）大专或以上学历。 （3）至少一人具备《特种作业操作证（高压电工作业）》，至少一人具备《特种作业操作证（低压电工作业）》，至少一人具备《特种设备安全管理和作业人员证（特种设备安全管理）》； （4）具有三年或以上非住宅物业管理经验。 （5）具备卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证。 |
否 |
每天8小时 每周6日 |
|
|
管理人员小计 |
6 |
||||||
|
3 |
保洁人员 |
室 内 保 洁
|
北辰校区 9、10、11号宿舍楼 |
10 |
（1）男女不限，60周岁或以下，身体健康、无犯罪记录。 （2）具有二年或以上非住宅保洁管理经验。 （3）至少三名保洁人员持卫生防疫部门或医疗机构颁发的健康证上岗（持证人员不接受退休）。 （4）至少一名保洁人员持《特种设备操作证（高处作业）》及天津市爱国卫生运动委员会办公室颁发的《天津市病媒生物防制培训证书》（持证人员不接受退休，与（3）项持证人员非同一人）。
|
是（最多接受41名退休人员） |
每天8小时 每周6日 24人工作月数12个月，21人工作10个月。 |
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北辰校区 2、5、6号 宿舍楼 |
7 |
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北辰校区宿舍垃圾清运消杀 |
4 |
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|
北辰校区 4号楼 |
2 |
||||||
|
北辰校区 8号楼台阶及辅楼 |
2 |
||||||
|
北辰校区 7号楼（包括负一层，每两层1人） |
6 |
||||||
|
北辰校区 3号楼 |
1 |
||||||
|
北辰校区 2号楼 |
2 |
||||||
|
北辰校区 1号楼（含会议室、报告厅和辅楼） |
4 |
||||||
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南开校区 教学楼 |
1 |
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|
室 外 保 洁 |
北辰校区 校园、400米跑道标准运动场、篮球场、拓展中心、网球场、看台及软硬道路 |
6 |
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|
4 |
工程维修人员 |
维 修 工 |
北辰校区35KV变电站 |
6 |
（1）男性，55周岁或以下、无犯罪记录。 （2）均具备《特种作业操作证（高压电工作业）》和《特种作业操作证（低压电工作业）》； （3）具有三年以上相关工作经验。 |
否 |
24小时值守 四班三运转 与采购人工作人员共同轮转 |
|
维修工 |
北辰校区 |
11 |
（1）男性，55周岁或以下、无犯罪记录。 （2）均具备《特种作业操作证（低压电工作业）》。 （3）至少一人持有《特种设备安全管理和作业人员证（特种设备安全管理）》。 （4）至少一人持有《特种作业操作证（制冷与空调作业）》。 （5）至少一人持有《特种作业操作证（焊接与热切割作业）》. （6）具有三年以上相关工作经验。 （7）具备维修各类小型项目的能力 |
否 |
每天8小时 每周6日 |
||
|
5 |
绿化服务 人员 |
北辰校区 |
2 |
（1）男女不限，60周岁或以下，身体健康； （2）具有专业的绿化管理养护专业技能。 |
是 |
每天8小时 每周6日 |
|
|
保洁绿化维修人员小计 |
64 |
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|
6 |
宿舍管理人员 |
宿 舍 宿 管 |
北辰校区 |
39 |
（1）女性，60周岁或以下； （2）高中或以上学历，身体健康，吃苦耐劳、责任心强、无犯罪记录。 （3）持卫生防疫部门或医疗机构出具的健康证上岗。 |
是 |
每班13人，每天24小时，实行三班制，三个班组轮流上岗，工作月数10个月。 |
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宿 舍 宿 管 |
北辰校区 |
9 |
是 |
每天24小时，实行三班制，三个班组轮流上岗，工作月数11个月。
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|||
|
宿管人员小计 |
48 |
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7 |
安保人员 |
安 保 班 长 |
北辰校区 |
3 |
男性，59周岁或以下，身体健康、政治可靠、作风正派、无犯罪记录，持公安机关盖章的保安员证上岗； |
否 |
24小时值守 四班三运转 与采购人工作人员共同轮转 |
|
保卫值班兼治安巡逻 |
北辰校区 |
3 |
男性，59周岁或以下，身体健康、政治可靠、作风正派、无犯罪记录，持公安机关盖章的保安员证上岗。 |
否 |
24小时值守 四班三运转 与采购人工作人员共同轮转 |
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|
门 岗 安 保 |
北辰校区 |
12 |
男性，59周岁或以下，身体健康、政治可靠、作风正派、无犯罪记录，持公安机关盖章的保安员证上岗；。 |
否 |
24小时值守 四班三运转 |
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门 岗 安 保 |
南开校区 |
3 |
男性，65周岁或以下，身体健康、政治可靠、作风正派、无犯罪记录，持公安机关盖章的保安员证上岗。 |
是 |
24小时值守 四班三运转 与采购人工作人员共同轮转 |
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楼 宇 安 保 |
北辰校区 |
15 |
男性，65周岁或以下，身体健康、政治可靠、作风正派、无犯罪记录，持天津市公安机关盖章的保安员证上岗。 |
是 |
24小时值守 四班三运转 |
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微型消防站消防人员 |
北辰校区 |
6 |
（1）男性，45周岁或以下，身体健康、政治可靠、作风正派、无犯罪记录，持公安机关盖章的保安员证上岗。 （2）经过消防专业培训，熟练掌握消防技能，熟练使用消防设备设施器材； （3）应具备《职业资格证书（建（构）筑物消防员或消防设施操作员）》。 |
否 |
24小时值守 四班三运转 与采购人工作人员共同轮转 |
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安保人员小计 |
42 |
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合计人数 |
160人 |
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注：
本项目服务期内涉及寒暑假共计两个月，寒暑假期间部分岗位上岗人数有调整，详见上表工作时间一栏。上表工作时间中未标注上岗月数的为全年上岗。
按劳动法和国务院关于职工工作时间的规定，正常情况下，上述人员每日工作不超过8小时，每周工作不超过40小时。需安排加班的，中标供应商应配合并向劳动者支付加班费。
一旦获得中标资格，上述人员按要求投入本项目服务，非经采购人同意，不随意更换人员。
采购合同履行过程中，如遇国家和我市相关政策调整等法定情形的，采购人可以与供应商签订补充合同，补充合同应当按照政府采购法律法规的相关要求报同级财政部门备案，并在天津市政府采购网上公告。
三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准
中标供应商负责提供学院各校区校园内、各楼宇及校外外公共区域卫生保洁、维修维护、绿化服务、宿舍管理、安保管理等，具体要求如下：
（一）物业管理服务要求
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工作内容 |
工作频次 |
工作标准 |
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物业管理（全面负责、做好行政区、教学区、学生宿舍区物业服务管理工作） |
行政管理 |
全年 |
1、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。 |
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全年 |
2、服从学院管理，贯彻落实学院各项任务和要求，学院重大活动无条件支持、配合。 |
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每月 |
3、工作计划周密、落实到位，定期检查各部门工作计划落实情况，按期、保质完成各项任务。 |
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人员管理 |
全年 |
4、 建立及时准确的员工档案合同。 |
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全年 |
5、员工岗位责任明确，要求定期进行培训、讲评（每月）。 |
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全年 |
6、员工队伍相对稳定，员工社保、人员更换情况及时向学校备案。 |
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全年 |
7、员工服装统一、衣着整齐，挂牌上岗。 |
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全年 |
8、员工纪律严明，举止文明、服务热情，不缺勤、不脱岗，不私拿私用学校、学生物品。 |
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业务管理 |
全年 |
9、设备设施安全运行管理制度健全；落实安全运行岗位责任制，技术人员持证上岗，严格执行相关操作规程、规范。 |
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全年 |
10、建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、日常运行档案记录。 |
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全年 |
11、设备、设施运行完好、无事故，维护维修及时、有效。 |
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全年 |
12、设立岗位工作台账，检查岗位工作质量，辖区卫生、环境、秩序良好，财产完好率高。 |
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全年 |
13、建立完善有效公共突发事件的处理机制和应急预案，适时组织演习，无违章违纪及或事故发生。 |
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每学期一次 |
14、每学期进行一次物业管理服务满意率调查，征求意见户数（班级、部门）不低于总户数80％；物业管理服务满意率不低于90%。 |
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（二）保洁服务要求
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工作内容 |
工作频次 |
工作标准 |
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1.楼宇内卫生保洁（负责楼内公共区域——楼梯、楼道、卫生间等卫生与保洁） |
门厅、楼道、楼梯地面擦拭保洁 |
每日2次，随时保洁 |
干净，无尘土、无果皮/纸屑、无烟头/痰迹、无明显脚印/水迹、无其它污迹（物）。 |
|
卫生间、开水间地面擦拭保洁 |
每日2次，随时保洁 |
干净、无尘土、无果皮/纸屑、无烟头/痰迹、无明显脚印/水迹、无其它污迹（物）。 |
|
|
卫生间坑、池（含恭桶）冲洗保洁 |
每日2次，随时保洁 |
干净、无烟头、无痰迹/污迹（物）、无尿硷、无异味。 |
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|
隔断板、门擦拭保洁 |
每日1次，随时保洁 |
干净、无尘土、无污迹、无水迹。 |
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|
卫生间墙面瓷砖、镜子擦拭保洁 |
每日1次，随时保洁 |
干净、无尘土、无污迹、无水迹。 |
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|
卫生间手盆龙头金属管件擦拭保洁 |
每日1次，随时保洁 |
干净、无尘土、无污迹、无水迹。 |
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|
楼内墙面、天花板清扫保洁 |
每周1次，随时保洁 |
干净、无尘土、无污迹、无蜘蛛网、无非法张贴。 |
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|
消防箱门、标牌、扶手、开关擦拭保洁 |
每日1次，随时保洁 |
干净、无尘土、无污迹、无水迹。 |
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|
门、窗、玻璃擦拭保洁 |
每周1次，随时保洁（一楼大厅玻璃每日1次） |
干净，无尘土、无污迹、无水迹、无明显手印。 |
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|
消防器具、灯具、外露管道等擦拭保洁 |
每周1次，随时保洁 |
干净、无明显尘土、无油迹/污迹、无水迹、无杂物、无蜘蛛网、设施表面呈本色。 |
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各楼电梯箱体擦拭保洁 |
每日1次，随时保洁 |
干净、明亮，无尘土、无手印、无污迹、无水迹、无果皮/纸屑/无杂物。 |
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楼道、卫生间垃圾桶清理保洁 |
每日1次，随时保洁 |
桶内垃圾不超过2/3，桶面洁净，无污渍、无异味、桶内垃圾用袋封装。 |
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垃圾分类、清理、集中 |
每日早晨 |
集中移至一楼指定位置、清运及时、无积压，筒/箱周边干净、无洒落。 |
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2. 楼宇外卫生保洁（负责楼外公共区域卫生与保洁） |
院内地面（楼宇周边、软硬道路等）清扫 |
每日1次（楼前、主干道学校作息时间上班前完成），其他随后清扫，随时清洁、拾捡杂物 |
干净、整洁，无积水/积雪，无果皮/纸屑、无烟头/痰迹/污迹（物）,无石块、杂物落叶等。 |
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院内灯杆、旗杆、灯具、音柱、宣传栏、标识、椅凳等擦拭 |
每日1次，随时保洁 |
洁净，无尘、无污迹。 |
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院内垃圾桶/箱擦拭清理保洁 |
每日1次，随时保洁 |
桶内垃圾不超过2/3，桶面洁净，无污渍、无异味、桶内垃圾用袋封装。 |
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3. 行政楼会议室、报告厅卫生保洁 |
地面、家具擦拭保洁 |
每日1次，随时保洁 |
桌椅、地面擦拭干净，无尘土、无果皮、无纸屑、无污迹、无水迹，桌、椅家具摆放整齐。 |
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门、窗、玻璃、窗台擦拭保洁 |
每周1次，随时保洁 |
干净、无明显尘土、无污迹/手印等。 |
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屋顶、墙壁（角）清扫保洁 |
每月1次，随时保洁 |
干净、无明显尘土、无污迹/手印等。 |
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4.其他卫生保洁 |
风雨操场、体育馆、学生食堂清擦扫 |
每日1次，随时保洁 |
墙面、地面、门窗、玻璃、桌椅等干净，无尘土、无果皮、无纸屑、无烟头、无污迹、无水迹、无异味。 |
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室内外四害防治 |
按规定应时 |
投放场地设立明显符合消杀工作要求的警示，无明显蟑、鼠、蚊、蝇。 |
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室内外环境消杀 |
按规定应时 |
按照疫情等特殊时期要求，对水房（开水间、电开水器）、洗漱间、卫生间等进行消杀。 |
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室内外设备设施报修 |
随时 |
发现公用设施（水、电、暖、照明、门、窗、玻璃、箱桶、家具、锁具、管道、开关、标示等故障或损坏及时报告、协助报修。 |
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室内灯管、电扇擦拭 |
寒、暑假各一次 |
无尘土、水迹、污迹、绺迹。 |
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5.体育馆内卫生保洁 |
墙面、地面、门窗、玻璃、桌椅擦拭清理保洁 |
每日1次，随时保洁 |
干净，无尘土、无果皮、无纸屑、无烟头、无污迹。 |
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6.400米跑道标准运动场内卫生保洁 |
400米跑道、运动场清理保洁 |
每日1次，随时保洁 |
干净，无尘土、无果皮、无纸屑、无烟头、无污迹。 |
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7.通风消毒管理 |
学院各楼宇教室及实训室地面、桌椅、多媒体设备设施，所有室内外公共区域通风消毒 |
按规定应时 |
全方位、无死角 |
（三）工程维修及设备运行服务要求
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工作内容 |
工作频次 |
工作标准 |
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学院各楼宇内外零活维护维修 |
各种水嘴，阀门等配件维护维修 |
每日巡检、随时维修、应急抢修 |
水嘴、阀门固定牢固、端正，启闭自如，无滴水现象。 |
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各种水管（立管、支管、连接管）维护维修 |
每日巡检、随时维修、应急抢修 |
管道横平竖直，无外露锈迹，无漏水现象（含给排水系统跑冒滴漏及应急抢修）。 |
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厕所、洗漱间、开水房等下水管道（含洗脸池下水管）、地漏疏通 |
每日巡检、随时维修、应急抢修 |
排水通畅，地面无积水现象（含给排水系统跑冒滴漏及应急抢修）。 |
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供暖管道、设备维护维修 |
每日巡检、随时维修、应急抢修 |
气道畅通，温度达标，无跑冒滴漏。 |
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水泵房的维护维修 |
按规定巡检、随时维修、应急抢修 |
按规定保证水正常供应，保证设备及设备间安全、卫生，及应急抢修。 |
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电路、电器、照明等设备（含闸、闸箱、电扇、灯管、插座、指示灯、开关等）的维护维修 |
每日巡检、随时维修、应急抢修 |
保证完好、安全、正常工作。 |
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门窗、玻璃、窗帘架、锁具等维修、更换 |
每日巡检、随时维修、应急抢修 |
门、窗、锁具固定牢靠，开闭灵敏自如，无破损；玻璃、拉手、门锁等完好，折页上螺丝齐全，保用。 |
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桌椅、床柜、家具（含蚊帐杆、晾衣杆、门牌、隔板）等的安装维护 |
每日巡检、随时维修、应急抢修 |
抽屉、柜门固定牢靠，开闭灵敏自如，无破损；锁具、拉手等完好，折页上螺丝齐全，保用。
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电磁门维修 |
每日巡检、随时维修、应急抢修 |
确保完好、安全、正常工作。 |
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墙面、屋顶、地面、外檐等隐患排除 |
每周巡检、随时维修、应急抢修 |
无滴漏、破损、杂物。 |
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接报修单、领物料、调度、督查 |
及时派发保修单进行维修、物料发放及维修跟进工作 |
小修（30分钟）、急修（10分钟）赶到现场，及时率100%；小修、零修不超过4小时，大修、急修原则上不超过24小时，完成率100%； 维修合格率达到100%，返修率不超过1%。 |
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35KV变电室运行 |
变电站（含配电间）职守及涉电设备的维护维修 |
负责日常运行值守，按规定巡检、设备维护及工作记录 |
持证上岗，按规定保证供电正常供应，保证设备及设备间安全、卫生，及应急抢修。 |
（四）会议服务要求
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工作内容 |
工作频次 |
工作标准 |
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会务组织布置服务 |
按学校安排组织会议，负责会场卫生及会场布置 |
按学校安排 |
1、具有良好的服务意识，坚守岗位，随时为院方需要提供会议服务。 2、负责会议现场及环境布置，会前30分钟准备完毕。 3、负责会议期间服务工作，会后所有物品回归原位。 4、负责会议室设备及服务用品的检查及报修。 5、保持会议室与服务区的干净整洁。 6、负责杯具的清理及消毒。 7、完成学院交办的其它任务。包括但不限于特殊重大活动中协商无偿提供礼仪会务服务。 |
（五）垃圾分类及清运服务要求
严格按照垃圾分类要求进行分类投放，并具体实施垃圾分类。学院内所有垃圾（含口罩、树叶、树枝等绿化垃圾及废弃物等所有垃圾）按要求清运至北辰区指定垃圾处理地点，并符合国家最新垃圾分类标准要求。垃圾清运费统一由中标供应商承担。
（六） 绿化服务要求
1、校园园林植物达到生长势、叶子基本正常，叶色基本正常，严重黄叶、焦叶、卷叶、带虫尿虫网灰尘的株数在10%以下，被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下。
2、植物枝、干基本正常，无明显枯枝、死杈，有蛀干害虫的株数在10%以下，介壳虫最严重处主枝主干上100平方厘米3头活虫以下，较细的枝条每尺长一段上在15头活虫以下，90%以上的树冠基本完整，有绿化效果。措施：按三级技术措施要求认真进行养护。行道树缺株在3%以下。草坪覆盖率达90%以上;草坪内杂草控制在30%以内;生长和颜色正常;每年修剪暖地型草1次以上，冷地型草6次以上。
3、行道树和绿地内无明显死树，树木修剪基本合理，能较好地解决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。按季节特点和植物特性及时修剪、养护。
4、有效防治植物病虫害，及时喷洒药物防治病虫害。
5、绿化生产垃圾主要地区和路段做到日产日清，保持绿地内无废弃物和杂物，绿化养护所产生的垃圾废物日产日清。绿化生产垃圾清运费由中标供应商支付。
6、栏杆、园路和井盖等园林设施比较完整，能进行维护和油饰。养护到位，美观整洁，消除安全隐患。
7、对人为破坏能及时进行处理。绿地内无堆物堆料、搭棚侵占等，行道树树干上钉栓刻画现象较少，树下无堆放石灰等对树木有烧伤、毒害的物质，无搭棚设摊、围墙圈占树等。监管巡查及时到位。
8、按照学院实际需求和相关活动需要栽植景观花木以及喷泉的定时开关和日常维护。
9、按照本市或国家相关规范标准确保学院绿化达标，应按照园林绿化二级及以上养护管理质量标准养护。学院内所有绿化垃圾（含树叶、树枝、草皮等）运至学院外，做到日清月结。按照学院绿化服务要求配备相关专业人员，必须做到满足绿化二级养护标准要求。
10、绿化服务使用的工具、肥料、药水等耗材费用由中标供应商承担；学院新增绿地，含绿植、花草等材料采购费用由采购人承担。
11、对农药等药水的管理必须严格按照绿化养护管理制度要求进行专人专柜管理，对使用过的农药瓶进行科学、合理处置，不得随意乱扔破坏环境。
12、如因养护管理不到位，导致学院树木、绿篱、花草等有死亡现象时，中标供应商按原有品种、尺寸进行及时补种，所有费用由中标供应商自行承担。
13、中标供应商必须严格服从学院管理，并制定配套的内部管理制度。应根据学院绿化养护标准，配备专业的绿化养护设备和各种养护工具。
14、中标供应商负责绿化养护工作的安全，并自行发放所属工作人员的工资、福利、劳保用品、奖金等待遇，缴纳养护人员意外伤害保险。并负责对工作人员进行遵纪守法和安全卫生教育，如发生意外伤残、伤亡事故，中标供应商承担全部责任，学院不承担任何经济损失和相关责任。中标供应商与所聘用的从业人员如发生一切劳务纠纷均与校方无关。
（七）宿舍管理服务要求
学院宿舍管理服务要求寒暑假期期间保障服务，其中寒假应安排5人值班（含项目经理和项目管理人员）、暑假应安排8人值班（含项目经理和项目管理人员）。
1、宿管岗人员职责
（1）宿舍管理人员实行全天24小时值班制，节假日照常上班。
（2）工作时间要按规定穿戴整齐，举止大方，礼貌待人；不得擅自离岗、串岗，特殊情况需预先向宿管项目经理请假，并安排好人员代班。
（3）交接班时，必须将宿舍检查结果记录在交接班记录表上；交接工作时，需继续落实、处理的问题,必须交代清楚。出现情况的当班人员需配合了解和解决后方可离校。
（4）要熟悉管理所属宿舍楼及设备设施的基本情况；要清楚住宿学生的基本情况掌握学生及辅导员的联系方式。
（5）做好学生宿舍门卫管理，执行来访登记制度。对来访人员应查看其有效证件，询问来访目的，办理登记手续后方可进入学生宿舍。严禁异性学生进入宿舍内，认真检查进出人员携带的物品，对可疑人员要进行询问，禁止学生留宿外来人员，禁止推销及收废品人员进入学生宿舍。
（6）严格执行宿舍巡查管理规定，每日对宿舍（卫生、吸烟、饮酒、违规用电、电器）等进行全覆盖的巡视检查，对违反学院《学生宿舍管理规定》的违规行为要及时制止、纠正和批评教育，情况严重的要立即上报宿管项目部经理和党委学生工作部老师，并做好巡查记录。对检查出的问题及时报修并查明原因。
（每天巡查时间：8:30,10:00,13:30,15:00,16:30,19:30,23:00,24:00,1:00，2:00,3:00,4:00）。
（7）每日对宿舍公共区域设备设施进行检查并做好记录。（每日2小时1次）
（8）严格执行学院作息时间，按时熄灯、断电、开关大门；督促学生按时起床、上课、作息。（熄灯、断电时间：23:00；宿舍门开启时间：6:00；关闭时间：21:30）
（9）严格执行晚点名制度，每日对住宿学生进行晚点名，对晚归及旷寝学生要立即查明原因，做好登记。将晚归及旷寝学生人数上报值班辅导员，次日将人员明细上报学工部；学生晚间回寝后，对宿舍楼进行巡查，防止学生打闹，熄灯后检查寝室纪律。
（10做好宿舍设备设施检查报修工作，对检查出和学生反映的报修问题要认真登记、及时上报相关部门并做好记录；对于不能及时修缮而给学生生活和学习带来不便的，要做好解释工作。
（11）按照学院学生宿舍工作流程做好学生（入、退）宿学生登记及宿舍检查等工作；做好假期住宿学生离（校、返）校登记工作。
（12）出现突发事件、刑事或治安案件、灾害事故,及时处置、及时报告宿管项目经理和当日值班老师,并采取积极有效措施保护现场。
（13）完成学院交办的其它事务。
2、项目管理人员岗位职责
（1）指导、处理学生宿舍突发事件及安全隐患，并及时上报。
（2）统筹管理宿舍楼内钥匙，学生集中退宿后汇总缺失钥匙数量，申报补配钥匙，并组织整体配钥匙。
（3）每日巡视学生宿舍安全和卫生，督促不合格宿舍学生完成整改。
（4）外来人员登记、晚归登记、夜不归宿登记、交接班记录、值班记录、维修台账及记录等各宿舍楼档案收集归档。
（5）负责晚点名未归和晚归学生情况汇总登记。节假日离返校统计工作。
（6）每日传达工作要求、汇报存在问题、布置工作任务、检查宿舍管理人员的日常工作。
（7）负责检查、指导宿舍管理人员日常工作（日常监督巡视宿管工作）。
（8）负责宿管项目部行政辅助工作。
（9）完成学院交办的其它事务。
3、项目经理岗位职责
（1）根据学院管理要求，统筹管理学生宿舍的各项工作，组织安排宿舍工作。
（2）全面负责学生宿舍日常管理、安全管理、公共卫生管理、消防设施管理等工作。
（3）从宿舍管理中发现问题、并改良工作方法，为学院宿舍管理提供合理化建议。
（4）负责制定学生宿舍宿管人员的相关管理规章制度，报学院审核，按学院管理要求组织实施。
（5）负责检查、指导管理岗、宿舍管理人员日常工作。
（6）负责日常学生宿舍的巡视检查工作。
（7）负责对员工工作的考核，组织优秀宿管老师评选工作，组织优秀宿舍楼评选工作。
（8）负责组织业务培训、安全教育培训。
（9）统筹分管宿舍全部工作，制定工作计划及撰写工作总结；在学生工作部的指导下，领导宿舍管理教师开展工作。
（10）组织并实施寒暑假宿舍巡视管理。
（11）负责按照应急事件、突发事件上报要求，及时准确的报送信息。
（12）完成学院交办的其它事务。
（八）安保服务要求
（1）中标供应商负责学院校区24小时门禁日常管理；校区建筑公共区域内的治安、消防、交通巡查和秩序维护；发现和消除各类安全隐患，对各类治安及消防突发事件进行应急处置、维护校园安全稳定，确保学院在校师生的生命财产安全；负责报刊信件收发工作及配合党委保卫工作部常规检查及日常管理等相关工作。
（2）安全保卫部对安保人员实行半军事化管理，统一管理、统一调动使用。学院安全保卫部与物业公司共同负责安排和管理安保工作。中标供应商对全体派驻人员进行管理、监督及专业强化培训。
（3）安保人员必须服从管理，听从指挥；遵纪守法，文明执勤；团结互助，有警快出；着装整洁，精神饱满；努力打击犯罪，敢于见义勇为。
（4）安保人员要自觉学习、执行学校各项安全管理制度，不得滥用职权，不得在非正当防卫的情况下打骂他人，严禁工作期间或上班前饮酒，员工不得与学院人员发生任何冲突。
（5）安保人员必须按时出勤，不得迟到早退，不得擅自调岗、睡岗、脱岗、误岗、空岗。严格执行请销假制度。
（6）安保人员必须做好本职工作，完成好上级领导交办的工作任务，不得在岗不履行岗位职责。安保人员必须积极参加安全保卫部与物业公司组织举办的身体素质训练、业务培训及工作例会。
（7）中标供应商所派驻的保安人员应依法办事，受过保安业务专门培训，在规定时间内向公安机关和行业主管部门进行备案，取得上岗资格，并严格遵守保安从业规范和学校规章制度。
（8）门卫岗每日7:30—9:00、16：30—18:00两个时段应在门前立正执勤。安保班长每日8:00—9:00、16：30—17:30两个时段应在南门门前执勤。其它岗位安保人员每日8:00—9:00、16：00—17:00应在所在楼宇门前执勤。
（9）微型消防站消防员应接受过消防专业正规培训，取得相应的资质证书，具备相应的身体素质和技能水平。微型消防站管理、训练、检查、出警等日常工作按照公安部和天津市消防总队《消防安全重点单位微型消防站建设标准》及相关法规、制度执行。每日对学院消防重点部位、消防设施器材进行检查和督查；每周进行不少于两次的消防技能和身体素质训练；每月进行不少于一次的灭火演练，并按照学院的要求组织或配合消防应急预案演练。
（10）本项目配置人员须全部具有保安岗位证书或经公共安全培训中心培训并标注有保安员公民身份证号码的《中华人民共和国保安员证》。
（11）天津城市建设管理职业技术学院安保服务内容、标准（包括但不限于以下主要事项）。
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岗位 |
工作内容 |
工作标准 |
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项目经理 |
负责校园安保全面的管理工作 |
1、 工作有计划、有标准、有检查、有记录； 2、 突发事件预案科学、准备充足，有演习训练； 3、 对学院活动特别重大活动全力配合、支持； 4、 善于发现安全隐患，及时与学院沟通解决； 5、 辖区无安全责任事故 |
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门岗安保 |
负责对出入校门的人员、物品、车辆进行有效管理，防止物品流失，维护好交通秩序。负责报刊信件收发 |
1、 着装整齐，文明礼貌，坐、立姿端正，热情服务，严格管理； 2、 车辆、物品进出，严格登记换证，无遗漏；报刊信件收发无差错； 3、 忠于职守，不脱岗、睡岗、醉岗，遵守各项工作纪律； 4、 发现异常、问题，及时报告、处理； 5、 每日7:30—9:00、16:30—18:00或按学院通知要求室外站岗执勤 |
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值班巡逻 |
负责学院区域的巡逻、校园治安秩序维护任务和突发事件发生初期应急；负责协助学院安保部门做好校园安保工作，履行安保值班任务。 |
1、 着装整齐，文明礼貌，坐、立端正，热情服务，严格管理； 2、 巡逻检查应及时、到位，无漏巡； 3、 车辆停靠到位，整体秩序良好； 4、 发现问题及时处理、报告； 5、 无漏岗、睡岗、串岗、醉岗，遵守各项工作纪律。 |
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安保班长 |
协助项目经理开展校园安保日常的管理工作，并对班组队员的工作进行培训、指导和监督 |
1、 每日工作有检查、有记录； 2、 定期（每月）进行工作讲评、培训； 3、 辖区无安全责任事故 |
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楼宇安保 |
负责楼宇值班、安全保卫，重点加强对进出人员、物品的管理，创造良好的教学办公环境。 |
1、 按时开、闭出口大门； 2、 进出生人，物品严格询问、登记； 3、 定时安全巡视、发现问题及时报告、处理； 4、 管好房间钥匙，领用登记，及时收回，无缺失； 5、 无漏岗、睡岗、串岗、醉岗，遵守各项工作纪律。 |
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微型消防站 |
负责校园内初起火灾灭火救援和日常消防安全检查、监督工作；熟练掌握消防安全管理和灭火救援技能；正确使用、保养、检查、管理校园消防设施器材。 |
1、 持证上岗、着装整齐，文明礼貌、履职严明； 2、 熟练掌握消防业务技能和灭火救援预案，保持良好身体素质，按照规定要求进行训练和预案演练； 3、 熟练使用、保养、管理站内设备器材，每日对校园消防设施器材进行检查，对校园消防安全进行巡视，督促整改消防隐患； 4、 按照公安消防队伍管理标准实施站务、业务管理； 5、无漏岗、睡岗、串岗、醉岗，遵守各项工作纪律。 |
（九）其他要求
学院已经对物业人员配置进行了合理规划，提供给中标供应商的定稿投标价包含全部项目费用，在工作中如遇人员调配问题要求中标供应商自行调配以保证能够给学员提供正常的物业服务。
四、应急服务要求
中标方应具备应急处置能力，当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、火灾、自然灾害、疫情防疫等），保证物业服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。
凡遇学院重要接待、会议等重要活动时，中标方应根据活动需求临时分别增派会服人员、安保人员及音响设备调试人员，并提供相应服务保障工作，费用由中标方承担。人员标准应符合项目有关人员要求，服务标准应严格按照学院有关规定和标准执行。
五、人员保密要求
保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。
六、人员稳定性要求
在整个服务期内，人员更换率不得超过20%，更换人员不得低于采购需求，且应经学院同意。
七、进驻和接管要求
中标后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任物业服务公司，则还需与前任物业公司进行交接，保留相关记录，做到物业服务平稳过渡，对学院工作无不良影响。
八、费用分割
1、物业服务人员工作服装费、人员工资及保险、培训、劳保用品、日用耗材等费用均由中标供应商承担。
2、保洁服务中使用的日常保洁工具和耗材费用由中标供应商承担。
3、工程维修服务中使用的工具费用由中标供应商承担；工程维修中使用的耗材及零配件由学院承担费用。
4、消毒工作服务中使用的消毒物资由中标供应商承担。
5、会议服务使用的耗材由采购人承担费用。
6、垃圾清运费用由中标供应商承担（含各校区全部绿化垃圾）（费用约14万元）。
7、秩序维护中涉及的工具耗材由中标供应商承担。
8、绿化服务使用的工具、绿化设备等费用由中标供应商承担；新增绿植的采购由学院承担费用，喷泉周边景观花草养护及栽种费用由中标供应商承担。（不少于4500株矮灌景观植物）
9、学院不提供中标供应商人员免费食宿。
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