采购需求

一、项目概况：

1.项目属性：服务类

2.品目类别：物业管理服务（C21040000）。

3.本项目预算金额：474万元，其中2024年预算39.5万元，2025年预算237万元，2026年预算197.5万元。

4.本项目属于不专门面向中小微企业预留采购份额的项目，原因和情形为：按照《政府采购促进中小企业发展管理办法》规定预留采购份额无法确保充分供应、充分竞争，或者存在可能影响政府采购目标实现的情形。

本项目对应的中小企业划分标准所属行业为：物业管理。

最高限价：人民币4740000元
采购范围
1	采购内容	确定一家中标人，为采购人提供前期物业管理服务。
2	政策要求	★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。（投标时提供承诺函） ★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。（投标时提供承诺函） ★中标人自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案。（投标时提供承诺函）
3	服务期	合同签订后24个月。

（二）本项目位于广州市番禺区化龙镇化龙大道草堂村路段。盛龙安置区二期共有9栋建筑物，其中住宅楼7栋、幼儿园1栋、垃圾收运站1栋，计容总建筑面积约9.9万平方米，具体数值以现场实际情况核实为准。

（三）确定一家中标人，为采购人提供本项目前期物业管理服务，服务内容包括：综合管理服务、共用部位和共用设施设备维护服务、公共秩序维护服务、保洁服务以及绿化养护服务等五项服务。

二、对投标人的要求

（一）投标人承诺中标后，按照《住宅物业管理服务规范DBJ440100/T 259—2016》提供三级及以上服务等级标准的物业管理服务，及配备相应标准的设施设备器械用具等，相关费用已包含的物业管理费中。

（二）投标人须在投标文件中提交针对本项目的公共范围空间管理公约方案。投标人需要有针对性地对回迁村民因生活习惯引起的相关如占用楼道、梯道、消防通道、绿地等公共范围种养、堆放杂物、焚烧等行为进行精细化管理，公共范围空间管理公约方案内容应包含但不限于管理情形、处置办法、处置流程、应急预案等内容。

（三）投标人须在投标文件中提交针对本项目的物业公配标识配套方案。由于本物业现状缺乏楼栋标识等，投标人应在主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，完善房屋栋号、单元（门）、楼层号、户门号等明显的标识，完善车位号标识，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查2次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。

（四）投标人须在投标文件中提交针对本项目的垃圾分类及垃圾清运服务方案。投标人需要有针对性地对回迁村民制定垃圾分类操作指引、垃圾清运服务方案，要求对回迁村民实行垃圾分类精细化管理。方案内容应包含但不限于垃圾分类设施设备、清运设施设备及流程内容。

（五）投标人须在投标文件中提交针对本项目的质量保证体系及措施方案。投标人需要有针对性地制定本项目质量保证体系及措施方案，方案内容包括但不限于质量进度管理、风险预防和应对措施内容。

（六）投标人须在投标文件中提交针对本项目的突发事件的应急服务预案。投标人需要有针对性地制定本项目的突发事件的应急服务预案，预案内容应包含但不限于组织架构、处置流程、事后总结与提升内容。

三、组织架构及人员配备、管理要求

（一）中标人应在保证达到采购人要求的服务等级标准的前提下，根据实际需要，本着科学、合理、高效的原则设置组织架构，配备足够的专业人员实施小区物业服务工作；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书，要求忠于职守，爱岗敬业，作风正派，具有较强的管理能力、服务意识和专业技能，建立完善的质量保证体系。

（二）★本项目服务岗位数不少于25个,其中管理岗位不少于4个，包括但不限于项目驻场经理、项目安全负责人、项目工程主管、项目客服主管、保洁主管等，管理岗位人员一岗一人，不可重复任职不同岗位，投标人需提供人员岗位组织架构，格式自拟。

客户、工程维修、秩序维护、保洁和绿化等服务保障岗位不少于21个，具体岗位数量由中标人与采购人协商。为保障服务质量与服务效率，中标人的服务人员年更新（换）率不得超过20%，以保持服务人员队伍的相对稳定性。

（三）人员岗位要求：

1.所有工作人员必须身体健康，上岗前具备健康证，年体检不少于1次，体检费用由中标人承担。且无不良嗜好、无公安不良记录，符合国家劳动从业人员管理规定。

3.工程部专业技术人员必须持有特种作业操作证（作业类别：电工作业）等相关资质或培训证明方可上岗操作，有3年以上本行业工作经验。

4.监控室需设立专职值班员，每班不少于两人，建立24小时专人值班制度，持《消防设施操作员证》或建（构）筑物消防员职业资格证上岗；应掌握政府机关重要部位的地理环境和主要设施布局，熟悉周边环境和各类疏散途径；应具有妥善处理突发事件的能力。

5.其他工作人员要求：身体健康，上岗前具备健康证，每年体检不少于1次；进行相关预防接种，由中标人承担相关费用。

6.仪容仪表应符合以下规定：

（1）工作时应按规定统一着装、着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；

（2）发型妆容庄重大方，男性不留胡须、长发，女性不化浓妆，不得有纹身、染发等行为；

（3）应在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动；

（4）不得将制服与个人衣服混穿，不得将不同季节的制服混穿。

7.岗位纪律应符合以下规定：

（1）遵守法律法规，遵守各项管理制度，不得违法及超越权限；

（2）熟悉本岗位工作职责，做到精神饱满、文明服务、礼貌服务；

（3）认真执行岗位职责，热情服务，不殴打、辱骂他人；

（4）不随意离开岗位和在岗位睡觉，无迟到、早退，不在岗位上做与工作无关的事情；

（5）不与服务对象发生任何冲突，在保障自身安全与不受侵犯的情况下，不得主动与服务对象有肢体接触。有重要情况应立刻报告并妥善处置，不迟报、漏报和瞒报；

（6）工作人员要互相理解、互相帮助、互相善意提醒，以保质保量完成工作任务为核心，不得私下互相议论、拆台、甚至诋毁他人。不得泄露入驻人员的个人、家庭、单位及商业资料；

（7）认真填写相关工作记录，并妥善保管各种记录资料。

（四）如有违反或损害采购人利益的，采购人有拒绝中标人的违规工作人员在此工作的权利。

（五）中标人不得将委托管理项目转包给第三方管理，不允许分包或转包管理责任和管理事宜。

（六）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标人自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。

（七）若采购人有特殊活动、并要求提供相关物业管理服务的，中标人应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。

（八）中标人的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标人负责，与采购人无涉。中标人应具有政府部门颁发的“生产经营单位生产安全事故应急预案备案登记表”。

（九）中标人全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。

（十）投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。

（十一）鼓励中标人贯彻执行穗人社函[2014]570号及穗民[2014]44号文件精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。

（十二）中标人应全力推行ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、职业健康安全管理体系，利用现代化管理手段不断优化物业管理，创优质服务。

（十三）采购人对物业服务要求精细化管理，要求物业管理服务具有高标准、高水平管理措施。中标人应根据该项目的管理特点尽可能地利用信息化技术手段降低服务成本，提升服务品质。要求投标人根据该项目的管理特点，提供针对本项目的物业管理信息化技术应用方案。利用物业管理相关系统软件及应用等信息化技术手段降低服务成本，提升服务品质。

（十四）在本项目的运行成本中，能源开支是最重要的一部分，且本项目有消防、供水、供电、通信、监控、道闸(包含但不限于）等设施设备需要中标人进行日常运行管理，要求中标人要制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，提出节能减排的合理化建议，做好能源消耗和数据统计、分析等节能减排工作。

（十五）中标人要建立物业相关档案管理，配备专职专业人员和必要的专用库房、装备（信息化管理）；建立档案资料的收集、分类整理、归档和使用管理制度。

四、物业管理总目标

针对本项目的重要性和特点，按照物业管理行业标准及有关法律法规规定，一年内理顺各种关系，使各项工作有条不紊地开展；提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，确保业主满意度90%或以上。

物业管理服务指标

服务项目	合格指标
设施设备完好率	95%或以上
小区零修急修及时率	100%
维修工程质量合格率	100%
绿化完好率	95%或以上
清洁率	95%或以上
道路完好率	95%或以上
化粪池、雨水井、污水井完好率	98%或以上
排水管、明暗沟完好率	96%或以上
灯饰完好率	99%或以上
停车场完好率	98%或以上
文体设施、休息设施及广场雕塑完好率	95%或以上
项目内治安案件发生率	≤1起/年
消防设备完好率	100%
火灾发生率	0起/年
业户有效投诉率	投诉率≤2%
管理人员专业培训合格率	100%
业主对物业管理满意率	90%或以上

五、物业管理内容

（一）秩序维护

1.范围包括各物业整个区域的建筑物以及公共广场、停车场、水体及周边绿化等。

2.组织思想素质高、业务能力强的秩序维护队伍，执行严格的纪律和岗位责任制以确保物业的安全、有序。

3.确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目标是确保万无一失。不得发生任何的无因管理疏忽造成的治安案件、恶意破坏事件；违章处理率100％；服务及时率100％（与上表第二项要保持统一）。

4.对一般外来访问、办事人员，建立询问登记制度。

5.办公和公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意出入本小区。

6.小区各出入口必须24小时值班、24小时监控。整个区域做到24小时有安全护卫人员巡查。

7.确保无重大火灾、刑事和交通事故发生。

8.履行消防安全管理职责，建立健全消防安全制度，实行消防安全责任制，落实消防安全责任。全力配合相关部门做好消防安全工作。接到消防中心报警，秩序维护员应在3分钟内到达烟感报警点核心实情况，如属火警迅速组织扑救和疏散。

9.设立综合治理及安全生产专责小组，按国家规定制定相关应急预案以便对突发事件有应急处理计划和措施，必要时及时报警并报告采购人，防止事态进一步恶化并协助保护现场；对物业安全生产和综合治理做到严格管理、时刻督查，杜绝重大安全事故和社会治安案件发生。

10.制定因监管不力而致物业公共设施设备被盗或被破坏的处罚细则。

11.其它与安全保卫有关事项。

（二）交通、车辆、停车场管理

1.交通、车辆、停车场管理要制定可行的管理制度(包括上岗前培训制度)，培训专人负责机械停车库的管理使用，确保停车库安全、有序运营。

2.要有规范的车辆行驶、停放识别标记。

3.非机动车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放地下车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全，保证车辆道路及消防通道的通畅。

4.车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。对停放在本区域的机动车辆和非机动车辆，做好登记手续，登记率达100%。

5.区域内车辆行驶有序，一律不准按鸣。

6.负责保障物业管理区域内的交通指示标志明确，交通设施完善，区域内行驶路线要用标志牌、地下白线箭头指示清楚。

7.其它与交通、车辆、停车场有关的事项。

（三）清洁卫生

1.范围包括整个物业的公共区域、停车场、各建筑物的大堂、电梯、步梯、通道、公共地方、区域内广场、道路、周边绿化等。

2.制定工作制度和标准。

3.公共楼梯、区域内广场、道路、绿化带保持整洁，无堆放杂物现象。

4.按工作程序对上述范围内场所进行日常定期或不定期的清扫保洁，做到按制定的标准全天候、全方位保洁。

5.按国家相关的物业管理条例，定期杀灭蚊、蝇、鼠，蟑螂、白蚁，并做到无滋生源。对白蚁要做到及早发现，及早请专业公司进行灭杀。

6.建筑物各类自来水水池定期清洁,供水符合卫生标准，无二次污染及隐患。

7.污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。

8.在清洁卫生工作中消耗的物料工具等费用自负，其物料的使用和排放必须保证达到国家环保标准。

9.其它与清洁卫生有关的事项。

（四）物业设施、设备的使用、维护和管理

1.配置熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员，对物业各项设施、设备进行维修、养护。设备保修期内设备出现故障，联系施工安装单位及时维修。

2.负责日常的清洁维护工作，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人、定时开/关设备，及时发现设备和设施在使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故发生，并指定专人负责与专业公司的协调工作，明确分工及责任。

3.根据广州市消防管理部门的有关要求和规定，对消防系统的管理要制定详细的管理制度、培训计划、实施方案（包括演练方案）和管理机构的设置方案。

4.除专业公司承包维修、养护的设施、设备外，其余物业设施、设备，包括各类机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、安保技防系统、巡更系统及门禁系统、火灾报警及消防联动控制系统、车库出入管理系统、建筑物设施、会议厅、展示厅等各种设备、全部停车场地设施等进行管理，并负责定期保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用。维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，应按照相关制度规定，在征得业主同意后委托第三方专业公司处理。

5.负责对管理区域内装修、工程施工进行有效管控，并根据不同噪音源制定完善有效的管理机制和预案，防止因装修、施工噪音影响业主生活相关事项。

6.其它与物业设施、设备的使用、维护和管理有关的事项。

（五）档案资料管理

1.建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

2.在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

3.档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。

（六）交楼管理

1.制定一站式完美收楼方案，承接查验、交付方式、收楼现场流程、现场秩序管理和应急方案。让业主在收楼过程中，感受到收楼现场的幸福气氛和良好的物业管理。

2.提供住户专属APP，业户可通过手机APP，了解物业服务、社区公告、报事报修、查费缴费。

六、物业管理要求及标准

中标人在开展本项目物业管理服务时，必须成立项目物业服务中心。物业服务中心应坚持“以人为本，深度服务”的宗旨，充分了解小区特点，重视物业管理法规的宣传，增强有关人员意识，共同维护良好秩序，使物业管理服务工作在各方面得以正常有效的实施。本项目小区的物业管理服务要求做到标准化、人性化，概括为：“以人为本，制度为据，严格管理，深度服务”，并满足《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》（穗价〔2013〕233号）一级标准要求。具体包括但不限于：

（一）综合管理服务

1.服务与被服务方签订物业服务合同，双方权力义务关系明确；

2.财务管理运作规范，账目清晰；

3.有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；

4.物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；

5.管理人员按规定持证上岗，服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。

6.设置物业服务中心，办公地点有专门的业主或使用人接待场所，办公设施及办公用品配置完备；

7.周一至周日每天不少于12小时在物业服务中心或专门的接待场所进行业务接待，并提供24小时热线电话服务；

8.对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；

9.小区道路、场地保持基本平整，不积水；

10.窖井不漫溢，保证排水管道通畅；

11.告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告；

12.每半年1次对房屋结构进行系统专项检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；

13.每周1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；

14.每天1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；

15.每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；

16.每日1次以上（含1次）巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在99%或以上；

17.各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次；其中消防泵启动每年不少于4次（含4次），每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况5分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；

18.24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理一天内处理。

（三）公共秩序维护

1.配有专职的公共秩序维护员，取得公安机关核发的保安员证，24小时值班；

2.建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗值勤标准、公共秩序维护员巡逻值勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度；

3.公共秩序维护人员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；

4.制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案；

5.对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序；

6.小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中4项以上技防设施，24小时开通；

7.各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；

8.公共秩序维护员配备电子巡更设备，重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录；

9.每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于2次（含2次）；

10.接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；

11.对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于200课时（含200课时）。

（四）保洁服务

1.各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；

2.制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度；

3.垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；

4.使用环保的清洁剂；

5.每栋每层设置1个垃圾收集点，每日早晚各定时清理1次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味；

6.果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）无异味、无污迹；

7.楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于3次（含3次），日视地面、绿地干净；

8.电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于3次（含3次）；电梯门壁打蜡上光每月不少于1次（含1次），表面光亮、无污迹；大堂地面根据材质情况每月不少于1次（含1次）进行抛光保养；

9.公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏；

10.做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于3次（含3次），其余月份每月不少于2次。（含2次）

（五）绿化养护

1.有专业人员进行绿化养护管理；

2.制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；

3.草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；

4.做好病虫害防治工作；

5.使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示；

6.小区绿化率在30%或以上；

7.桥、灌木、攀缘植物每年修剪3次以上，无枯枝、缺枝，常年土壤疏松通透，无杂草；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增追施复合肥2遍，满足植物生长需要；

8.草坪常年保持平整，边缘清晰，及时清理杂草，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥2到3遍；

9.花坛及时更换枯死、损毁的花木，及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次，盛花期追肥适量；

10.每年中有3次以上花卉、景点布置，四季有花。

（六）物业管理服务前期交接工作的要求及其他要求

1.在所有公共场所、设施设备交付使用之前，中标人在项目交付前期及施工过程中需提供1-2名专业人员协助采购人做好协助业主进场、提供施工设计监理等方案审批、现场消防安全管理、施工秩序监管，施工人员、物品出入秩序维护和成品保护监管协调工作等。中标人可以根据实际情况安排安全岗位、客服岗位、技术岗位、环境岗位的服务人员。

2.中标人必须参加物业管理项目下全部设备、设施的验收工作和设备、设施供应商组织的各类培训学习，并承担全部相关的费用。负责设备和设施验收资料的保管归档。

七、物业管理服务费的内容

本项目物业管理费采用包干制的计费方式，由物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润构成，其中物业服务成本包括但不限于下列项目：

1.物业管理区域内管理人员、基层人员的工资、福利、保险、服装、加班、办公等费用。

2.公用设施设备（包括但不限于电梯、水泵房、监控设备、消防系统、停车场、道闸、垃圾站、后备发电机等）的运行、维护、维修管理费及场地日常小修维护费。

3.物业管理区域内公共秩序维护服务费。

4.园林绿地日常维护费，包括施肥、修剪、淋用水、补种补栽绿化等费用。

5.环境卫生（包含生活垃圾外运、水箱清洗、化粪池清掏、管道疏通等费用）、四害消杀、防疫等环卫管理服务费。

6.用于物业管理的固定资产折旧费。

7.建筑物公共设施保险费。

8.建筑物外观和公用设施经常性清洗刷新费。

9.小区总水表与所有住户水表读数之间差额水费。

10.物业管理的相关设施（包括但不限于停车位防护栏、停车棚、垃圾桶、值班岗亭、对讲机等）的运行、维护、维修管理费。

11.监控室水电费。

12.排涝泵站、管道、堤围等排涝设施的运行、维护管理费。

13.法规和政策规定由物业服务企业负责的其它事项。

八、服务期、服务地点

（一）物业管理服务期：24个月，以服务合同签订之日起计。采购人提前7天通知中标人做好入场准备。

（二）服务地点：广州市番禺区化龙镇盛龙安置区二期。

九、报价方式及付款方式

（一）报价方式

1.★本项目物业月管理费最高限价为2元/㎡。投标人报出统一的投标折扣（单位：%）。投标折扣必须为固定报价，不接受区间报价（如80%-90%），且0＜投标折扣≤100％。

2.实际物业月管理费结算价=物业月管理费最高限价×中标人的投标折扣。

3.★投标人投标时须承诺按照固定标准收取以下费用：

(1)已固化的固定车位的管理费，已包含在物业费中，采购人或停车位使用人不再另行支付给中标人。

(2)月租性停车位管理费：月租车位收费标准400元/月/个，根据每个签订的租赁合同，收取费用全额上缴至采购人指定账户，采购人另行支付车位管理费120元/个/月给中标人。

(3)临租车位收费标准，根据停车时间长短，每小时收费3元，12小时封顶价为9元，24小时封顶18元，所得收益需全部上缴至采购人指定账户，采购人按照临停收入每达到400元标准则支付,120元车位管理费给中标人；达到800元收益，则支付240元车位管理费给中标人，以此类推，结余部分不足400元的按足额计算。

（二）付款方式

1.服务费按月结算，住宅和车位物业费，由双方约定每月10日前完成上月物业费的核算，每月15日前支付上月物业费。

2.物业合同签订主体为属地镇。安置房交付给安置户前及交付后3个月的物业管理费用由区财政资金统筹解决，由属地镇纳入部门预算，按签订的物业合同约定向区财政申请支付。安置房交钥匙给安置户（或通知安置户收楼）之日起3个月后，依安置户与中标人已签订的物业合同，由安置户支付物业管理费给中标人。

3.采购人支付物业服务费前，中标人须开具服务费等额增值税发票及请款资料，若中标人未能提供相应的增值税发票及请款资料的，采购人有权拒绝付款，且不视为甲方违约。若中标人开具的增值税发票存在虚假等违法违规情形，因此给采购人造成的损失，采购人有权向中标人追偿。

4.中标人应保证收款账户不得轻易变更，若确需变更，须提前【30】个工作日征求采购人的书面意见，自采购人收到书面意见起，十个工作日内以书面答复为准，否则由此造成的损失由中标人自行承担。

5.因采购人使用的是财政资金，采购人在规定的付款时间向政府采购支付部门提出办理财政支付申请手续（不含政府财政支付部门审核的时间），即视为采购人已履行相应义务。

十、人员管理要求

（一）中标人应在保证达到采购人要求的服务等级标准的前提下，根据实际需要，本着科学、合理、高效的原则设置组织架构，配备足够的专业人员实施小区物业服务工作；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书，要求忠于职守，爱岗敬业，作风正派，具有较强的管理能力、服务意识和专业技能。

（二）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标人自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。投标人需提供服务人员工资及福利待遇方案，方案内容包括但不限于服务人员薪酬体系、服务人员福利保障措施等内容。

（三）若采购人有特殊活动，且要求中标人提供相关物业管理服务的，中标人应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。

（四）中标人的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标人负责，与采购人无关。

（五）中标人全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。

（六）投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。

（七）拟任本项目项目驻场经理具有本科或以上学历，具有8年（含）以上物业管理工作经验。

（八）拟任本项目安全负责人具有大专学历、退伍军人证书；具有五级/初级工（原初级保安员）或以上职业资格证书（技能等级证书）。

十一、方案讲解及答辩要求

本项目要求在评标过程中进行方案讲解及答辩，建议供应商在投标文件解密时间截止后1小时内到达采购代理机构等候。方案讲解及答辩开始时间由评标委员会确定，如供应商未在评标委员会规定的时间内到达方案讲解及答辩地点进行方案讲解及答辩，评标委员会有权视其放弃方案讲解及答辩。等候地点：广州市天河区天润路445号广州市政府采购中心（太阳广场）四楼。

（一）本项目由有效投标人于评标过程中进行方案讲解及答辩，请投标人自行准备相关文件。

（二）授权委托代理人须凭身份证原件参加方案讲解及答辩，参加人数不超过3人（含授权委托代理人在内）。

（三）如方案讲解及答辩过程中需要用到电脑等设备（设备不能共用），请投标人自带，评标现场仅提供电源和投影设备。

（四）方案讲解及答辩时间约20分钟。

（五）方案讲解及答辩的内容为：①公共范围空间管理管理的重点与难点；②物业服务后勤保障与资源调配；③突发事件的应急处理；④服务理念和工作方式；⑤团队管理方案。

采购包1（化龙镇盛龙安置区二期项目物业管理服务）1.主要商务要求

标的提供的时间	合同签订后24个月
标的提供的地点	采购人指定地点
付款方式	1期：支付比例100%,详见采购需求。 如项目发生合同融资，采购人应当将合同款项支付到合同约定收款账户。
验收要求	1期：详见采购需求。
履约保证金	不收取
其他

2.技术标准与要求

序号	品目名称	标的名称	单位	数量	分项预算单价（元）	分项预算总价（元）	权重%	所属行业	技术要求
1	物业管理服务	化龙镇盛龙安置区二期项目物业管理服务	年	2.00	2,370,000.00	4,740,000.00	100.0	物业管理	详见附表一

备注：最终综合总报价=（各产品报价×各项产品权重）的相加值

附表一：化龙镇盛龙安置区二期项目物业管理服务

参数性质	序号	具体技术(参数)要求
	1	详见采购需求。
说明	打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标无效。 打“▲”号条款为重要技术参数，若有部分“▲”条款未响应或不满足，将导致其响应性评审加重扣分，但不作为无效投标条款。