采购内容及要求

一、工作目的

根据原国土资源部《关于建立土地市场动态监测制度的通知》（国土资发[2003]429号）、《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发[2008]51号）及陕西省自然资源厅《关于完善城市地价动态监测工作有关事项的通知》(陕自然资用发〔2023〕30号)的要求，为及时反应全省城镇地价水平及其变化趋势信息，掌握土地市场运作状态，准确判断地价与土地市场供需、房地产市场以及社会经济发展的协调状况，加强对土地市场宏观调控，稳定土地市场秩序，促进社会经济的良性运行，对神木市地价水平及变化趋势进行监测，向社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据。

二、工作范围

神木市地价动态监测的工作范围除了已布设监测点的神木市主城区、第二新村工业园、锦界工业园、榆神清水工业园、大柳塔小镇试验区之外，根据自然资源部办公厅《关于调整完善城市地价动态监测工作有关事项的通知》（自然资办发〔2023〕35号）调整监测范围，将城区实体地域范围，以及城区实体地域范围外的国土空间详细规划覆盖区域、已有土地出让的在建或未建成区划入监测范围，按照均值均价要求调整地价区段。

监测点用途仍按商服、住宅、工业三种类型划分，其中，商服用地对应《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》（以下简称“《指南》”）中的“09商业服务业用地”，住宅用地对应《指南》中的“0701城镇住宅用地”，工业用地对应《指南》中的“1001工业用地”。

三、基准日

根据《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）地价监测基准日的要求，监测地价具有统一的基准日，季度监测地价基准日分别为各季度的最后一日，年度监测地价基准日为每年的12月31日。

四、工作依据

1.《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）；

2.《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；

3.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)；

4.《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)；

5.《城镇地籍调查规程》(TD/T 1001-2012)；

6.《土地基本术语》(GB/T 19231-2003)；

7.中华人民共和国自然资源部《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》(自然资发〔2023〕234号)；

8.《中华人民共和国行政区域代码》(GB/T 2260-2007)；

9.自然资源部办公厅《关于调整完善城市地价动态监测工作有关事项的通知》（自然资办发〔2023〕35号）；

10.陕西省自然资源厅《关于完善城市地价动态监测工作有关事项的通知》(陕自然资用发〔2023〕30号)。

五、评估方法

除了遵循《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）以外，还需遵循自然资源部办公厅《关于调整完善城市地价动态监测工作有关事项的通知》（自然资办发〔2023〕35号）的要求。

（一）评估方法选择

除公示地价系数修正法外，《城镇土地估价规程》所列估价方法均可用于监测点价格评估。对于交易日期距估价期日一年以内的监测点，宜选用《城市地价动态监测技术规范》所列样本修正法评估。

在满足方法应用条件的前提下，商服、住宅用地监测点评估优选市场比较法、剩余法。工业用地监测点评估，高级别（基准地价1-3级)、有租赁的，优选收益还原法。未选用的，须在技术要点表中就评估方法的选择理由做出说明。

当某种方法的适用条件及其评估结果的市场贴近程度显著优于其他各方法时，可仅使用该方法作为唯一评估方法，并在技术要点表中简要说明理由。

（二）评估方法

1.市场比较法

交易实例为混合用地时，应先从混合用途地价中剥离主体用途地价，再作为比较实例使用。交易实例存在配建等实物地租或自持经营等权利受限情况时，应将实物地租还原为完整地价，并对照监测地价的设定内涵，对附带限制条件进行必要的修正。

2.剩余法

确定不动产交易价格时，选用实例的交易价格时点与估价期日差异不宜超过半年。

不动产交易价格应通过3个(含）以上比较实例采用比较法评估测算。比较实例的价格、位置等相关信息应在技术要点表中说明。

采用剩余法（土地已有建筑物）时，应注意剥离红线内开发投入对地价的影响，使之与监测点的设定内涵相一致。

3.收益还原法

根据租赁市场的客观情况，选用收益不变或收益递增模型，合理确定收益变化规律，评估收益价格。

4.成本逼近法

应根据监测点所处区位，合理选用国有或集体土地征收模式确定土地取得费及相关税费。

六、工作步骤

根据《城镇土地估价规程》、《城市地价动态监测技术规范》、《关于调整完善城市地价动态监测工作有关事项的通知》（自然资办发〔2023〕35号）指定以下工作步骤：

1.制定评估方案

2.专项培训项目成员

3.收集估价所需资料

4.调整监测范围

5.调查、增减监测点

6.完善测算方法、测算监测点价格

7.2024年与2023年的成果衔接

8.撰写监测点成果报告

9.报告修改与完善

10.提交报告及相关成果表格

制定2024年度实施方案主要工作内容

工作	主要工作内容
外业调查	搜集相关资料，包括土地出让信息、楼盘资料、新售房屋价格、二手房屋  价格、租赁价格、土地交易价格，相关政策等有关估价基础资料收集，收 集监测点信息等，通过外业调查对监测区段、监测点进行更新。
内业测评	根据收集到的资料及监测信息，对各个监测点进行价格测算，并且对测算 的成果进行调整平衡。
编制成果报告	根据测算的结果及收集的相关资料，按相关规范及文件等，编写地价监测成果报告。
修改完善提交成果	根据委托方及相关主管部门的意见进行调整修改及完善，提交成果。

七、提交的成果

四个季度成果提交内容：

（一）估价师成果（按照估价师证号及姓名存放)

1.表1-7估价师标准宗地调查表；

2.表1-9标准宗地地价评估技术要点表；

3.标准宗地地价评估报告。

（二）技术承担单位成果

1.表1-8技术承担单位标准宗地汇总表；

2.表1-11地价动态监测指标（季度）调查表；

3.表1-12地价动态监则指标测算过程表；

4.表1-13土地交易样本（季度）调查表；

5.表1-20异常点汇总表；

6.市局审核单或审核函；

7.季度商品住房销售均价、住宅房价增长率、监则城市楼面地价占房价的比值,各城市地价水平分析及预判。