招标内容及要求

一、项目概况（采购标的）

本次招标采购标的主要用于晋安区宦溪镇集镇区集中建设单元（宦溪绿色工业园区及周边）详细规划项目。

二、技术和服务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）

（评审项1）1、编制背景及必要性

根据《福建省自然资源厅办公室关于开展国土空间详细规划单元划定和试点工作的通知》，晋安区宦溪镇入选为集中建设单元详细规划编制试点，全省集中建设单元详细规划试点2个，宦溪镇驻地为福州市该类型唯一试点，鼓励结合乡镇发展实际探索城镇开发边界内乡镇驻地空间的详细规划编制和管控方法。为落实省自然资源厅工作部署，同时在“先批单元控规、后批地块控规”的详细规划审批机制下，为稳步推进宦溪工业园区、空八军、茶花等重点项目用地报批，解决驻地尚无已批复法定规划作为建设项目审批依据的迫切问题，宦溪镇政府拟开展《福州市晋安区宦溪镇驻地集中建设单元（宦溪绿色工业园区及周边）详细规划编制工作，为有序推进规划编制，制定本工作方案。

（评审项2）2、规划范围

根据《福建省国土空间详细规划单元划定技术要点》“先特定、后一般”的单元划定规则，规划范围分为研究范围与规划范围两个层次。研究范围层面，与国土空间总体规划宦溪镇驻地范围保持一致，761公顷规划统筹研究，落实总规指标传导；详细规划单元范围层面，根据在编《晋安区宦溪镇、寿山乡、日溪乡国土空间详细规划单元划定》，宦溪镇驻地集中建设单元包含280公顷城镇开发边界及其内部“开天窗”区域和周边部分区域，单元总用地面积约300公顷，开展具体法定详细规划编制，该边界结合编制和审批动态优化。

3、工作重点内容

（评审项3）（1）上传下达划定集中建设单元边界

按照“先特定、后一般”步骤，在宦溪镇已批复的城镇开发边界基础上，优先识别自然保护地、国有林场等划入相关单元，城镇开发边界内零星“开天窗”地区统筹归入集中建设单元，划定本次规划单元边界，按照省厅要求统一规则赋码。

（评审项4）（2）系统摸底规划范围内土地现状

结合国土空间年度变更调查、地籍调查、不动产登记、批供地、地形图等最新数据，以及实地调研等方式，系统摸清规划范围内的土地现状，重点明确土地位置、边界、规模、用途、权属、建设情况等信息，为规划编制提供基础支撑。

（评审项5）（3）衔接上位规划、管控要素及重点项目

衔接福州市国土空间总体规划（在编）、宦溪镇国土空间总体规划（在编）等上位规划对宦溪镇的引导要求；落实“三区三线”、生态公益林、稳定耕地、历史文化保护、高压走廊等限制性要素的空间分布和管控要求，明确规划底图底线；明确拟落位宦溪镇驻地的各级重点项目，明确各项目的用地边界、建设内容、开发强度等信息。

（评审项6）（4）统筹多要素及详细设计竖向土方平衡科学布局用地

严守底线思维，在落实各类限制性要素管控要求的前提下，以保障产业发展空间、提升城镇宜居水平为重点，开展规划范围内全域用地布局规划。统筹镇区生活、宦溪工业园产业发展以及生态环境保护，优化宦溪镇驻地用地空间布局，促进“三生空间”融合发展。考虑到工业园区拓展区块地形高差现状，通过详细设计场地竖向，以土方平衡为导向，反馈优化用地布局，按照自然资源部最新下发实施《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（2023.11）要求，统筹布局产业发展、住房保障、三大设施、综合交通、市政基础设施各类用地。

（评审项7）（5）细化单元分类、夯实单元容量和市政公共配套设施支撑

进一步研究探索细化分类，宦溪镇集中建设单元可结合15分钟社区生活圈进一步细化单元，探索各细化单元的总量控制等管制通则，针对近期建设项目进行地块图则或实施方案管控等方法。结合单元容量，详细设计单元三大设施的位置、规模等相关规划指引。

（评审项8）（6）研究制定单元规划的管控规则

继承控制性详细规划技术标准体系，明确各个可开发地块的用地面积、容积率、建筑面积、建筑密度、建筑高度、绿地率、配套设施等规划指标要求，研究探索管制通则、地块图则、准入清单等多类型规划编制与管控方式。结合实际需要，以主导功能为导向，将规划范围进一步划分为若干管理单元，制定管控规则。探索单元全覆盖的管控方法，包含建设用地管控与非建设用地管控。建设用地管控，在继承控制性详细规划图则管控的基础上，进一步探索弹性管控方法，赋予项目选址、规划指标一定的灵活性；探索非建设用地、城乡（宦溪村、亥由村）融合区域管控方法，制定非建设用地各要素通则式管控规则。

4、规划成果要求

单元详细规划作为法定规划，规划成果由规划文本、图纸（含图则）、说明书（含专题研究）组成。

★（1）规划文本

以条文的表现形式，阐述规划主要内容，规范性文字和结论，规划批复后作为地块开发建设的法定依据。

★（2）图纸（含图则）

图件要求图文清晰、完整、内容规范，能清楚表达设计意图和内容，图纸规格尺寸齐全、准确，须标注比例尺，同类图纸规格应尽量统一。

★（3）说明书

说明书主要内容包括但不限于：规划背景；现状情况以及相关规划相关要求；单元用地布局规划及指标控制要求；可开发地块的用地面积、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑限高等控制指标；非建设用地规划管控要求；“五线”控制及“三大设施”规划要求；道路交通规划及竖向规划；市政工程规划以及综合防灾规划；竖向土方平衡专题研究、集中建设单元详细规划试点管控规则专题研究等内容。

5、时间总体安排

根据省厅试点工作具体安排各时间节点，按工作阶段初步拟安排时间如下：

5.1前期准备阶段

（评审项9）（1）2024年7月底前，基础资料收集、划定单元边界；

（评审项10）（2）2024年7月底前，完成规划编制委托启动等前期工作。

5.2编制工作阶段

（评审项11）（1）2024年8月底前，全面梳理现状权属、现状用地、现状产业评估等现状基础分析；

（评审项12）（2）2024年10月底前，形成初步方案成果稿，上报晋安区政府进行审议研究；

（评审项13）（3）2024年11月底前，形成专家评审稿上报市资源规划局审查评审。

（评审项14）5.3报批工作阶段

根据专家评审意见，同步跟相关行业主管部门对接，针对试点问题难点进行试点探索，形成修改完善稿，争取年底（2024年12月底）前上报市政府审议。

（评审项15）6、规划范围示意图

三、商务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）

采购包1：