采购需求

前注：

1.本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

2.下列采购需求中（包括但不限于下列具体政策要求）：

（1）如属于《节能产品政府采购品目清单》中政府强制采购的节能产品，则供应商所投产品须具有市场监管总局公布的《参与实施政府采购节能产品认证机构目录》中的认证机构出具的、处于有效期内的节能产品认证证书。

依据《环境标志产品政府采购目录》与《节能产品政府采购品目清单》

本项目强制采购清单为：/

优先采购清单为：/

（2）如涉及商品包装和快递包装，供应商应当执行《关于印发〈商品包装政府采购需求标准（试行）〉、〈快递包装政府采购需求标准（试行）〉的通知》（财办库〔2020〕123号）、《安徽省财政厅关于贯彻落实政府绿色采购有关政策的通知》（皖财购〔2023〕853号）的要求，提供符合需求标准的绿色包装、绿色运输，同时，采购人将对包装材料和运输环节作为履约验收条款进行验收。

3.如采购人允许采用分包方式履行合同的，应当明确可以分包履行的相关内容。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	每半年支付一次。在收到供应商开具的发票7个工作日内支付，支付金额以实际考核结果结算。
2	服务地点	蚌埠市禹会区人民法院
3	服务期限	一年。按照财政部《关于推进和完善服务项目政府采购有关问题的通知》（财库〔2014〕37号）要求，采购需求具有相对固定性、延续性且价格变化幅度小的服务项目，在年度预算能保障的前提下，采购人可以签订不超过三年履行期限的政府采购合同。
4	本项目采购标的名称及所属行业	标的名称：蚌埠市禹会区人民法院物业服务项目 所属行业：物业管理

二、项目概况

蚌埠市禹会区人民法院坐落于禹会工业园兴华路1168号。项目总建筑面积约14675平方米，主体建筑一栋，共10层（地上9层、地下1层），园内绿化面积约8000平方米。蚌埠市禹会区人民法院物业服务项目服务内容包括办公楼、审判法庭、诉讼服务中心等公共区域的秩序维护、环境保洁、绿化养护及环卫（含垃圾外运）、会议服务、水电及电梯设施设备维护、小型维修、消防安全等。

三、服务需求

1.1日常管理与服务

1、制定物业管理与服务工作计划，并组织实施。

2、建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。

3、建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

4、建立物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案、日常运行档案、内部管理档案等），设有专（兼）职人员及时归档做到资料完整，便于查询。

5、使用计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录。

1.2秩序维护服务

1、园区大门出入口执勤：出入口有专人24小时值守，并维护好门岗值班室的卫生清洁；当值班时坐、立姿势端正（业主上下班半小时需立岗），并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；对外来人员实行登记制度，需设一名女性安检员负责来访登记工作；做好大件物品出入查验工作，严禁易燃易爆等危险物品进入园区；收到邮件、信件时，应当及时分流并做好登记。

2、楼宇与办公区出入口执勤：根据院方工作时间要求，做好楼宇及办公区域门禁的开启/关闭工作；外来人员禁止进入办公区，对确需进入办公区的外来人员，实行院方工作人员带领进入制度并登记；做好大件物品出入查验工作，严禁易燃易爆等危险物品进入大楼，对大型物件搬出实行记录，确保楼内人员及财产安全。

3、园区车辆管理：对进出园区的车辆进行管理和疏导，保持园区和地下停车场出入口环境整洁、有序、道路畅通，保持园区机动车和非机动车有序停放。

4、巡查管理：在重点部位设置巡更点，园区实行24小时巡视检查，夜间巡查按指定的时间和路线每2个小时巡查一次，并做好巡更记录。

5、视频监控和消防安全管理：做好视频和消防监控24小时值班工作，迅速核实、处置、向院方报告每一个报警信号，并做好记录，确保无火灾和盗窃等安全事故发生；接到火警、警情后三分钟内到达现场，及时处置（无法处置时要注意保护现场），并报告业主单位与警方，协助配合警方工作。定期专项检查消防器材、安全标识、疏散通道等。

6、突发事件处理：在遇到异常情况或业主紧急求助时，三分钟内赶到现场，根据制定的应急预案，采取相应措施。

7、其他工作：协助做好涉诉信访人员接待、引导等工作；非工作时间，协助清理园区无故滞留的当事人、律师及其他人员；做好秩序维护部门所有记录、登记的档案管理，确保档案齐全。

8、秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

1.3环境保洁服务

1、垃圾的收集、清运

（1）每日清运1次垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。

（2）每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。

（3）保洁用具外观整洁、摆放整齐。

2、物业共用部分清洁

（1）楼内公共区域

①每日清洁2次、每日清拖2次大厅地面；每周擦拭3次信报箱、大厅玻璃；每月刮2次大厅玻璃；每月清洁2次大厅、候梯厅墙面；每日巡视保洁1-2次；卫生间每2小时清洁1次。

②每日清洁2次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每周擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭4次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1-2次。

(2)电梯

①每日擦拭2次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次，每日消毒6次。

②不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理3次。石材地面的电梯每月养护1次。

（3）领导办公室、约谈室、小型会议室、活动室

每天上午上班前清洁1次，会议室使用后及时清洁，做到地面清洁、物品摆放整齐、饮用水及时更换、绿植干净并按季节调整。

（4）卫生间

每天定时保洁，做到卫生用品摆放及时，无污垢，无异味。

（5）屋面

每月清扫1次楼顶屋面。每周巡查1-2次，有杂物及时清扫。

（6）雨雪天气

①雨后清洁。雨后，对大院内主路、干路积水进行清扫。检查疏通楼顶下水管道。雨雪天气及时安排人员铺设防滑垫。

②扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。

（7）卫生事件

发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。

（8）检查记录

①每日检查1次清洁质量，做好记录。

②每月全面检查1次清洁质量，做好记录。

③清洁档案齐全。

1.4绿化养护及环卫服务

1、每日院方上班前（时间根据季节有所调整）完成园区道路、池塘、景观等楼宇外围保洁服务，并完成垃圾收集场所的卫生保洁工作。

2、按年度制定树木病虫害防治等专项养护计划；结合绿植生长特点定期修剪整形、浇水、施肥、除杂草、松土，清理垃圾，开展病虫害防；及时补植枯死植（树）物（木），报业主方同意后实施。

1.5会议服务

1、园区内报纸、邮件、信件收发服务，做到收发准确、及时；

2、会议服务要求：会议前做好准备工作，如布置会场，调试好音响设备；准备开水、杯子、茶叶、了解领导坐席，摆放席卡；做好会议引领，需要专用电梯时，要有专人负责；会议开始后调音室要有专人负责，随时调整音响效果；前10分钟给参会人员加一次，后每30分钟加一次水，及时了解会议进程及需求；

3、掌握标准的礼仪行为规范,能胜任各种礼仪接待；

4、会议用茶歇、点心及饮品及时送到指定地方，并随时清理。

1.6设备设施维护及维修服务

1、建立共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。

2、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录，保证设备设施的正常运转。

3、对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录，保证设备设施的正常运转。

4、接到报修任务时按照规定时间赶到现场进行维修。

1.7资料档案管理

包括：业主档案、设备设施档案、业主投诉和意见档案、安全管理记录档案、清洁卫生管理档案、室内外绿化管理档案、人事管理及人员培训档案以及具体的管理方案、工作计划等资料档案，所有资料档案做到保存完整，管理完善，交接手续完备，检索方便准确，符合有关标准。

服务标准:

服务内容	主要指标	实施措施
秩序维护	楼宇无火灾事件发生	1、加强服务人员消防安全知识，落实责任人，负责巡视，发现隐患、苗头及时处理； 2、制定火灾事故应急措施，定期演练； 3、杜绝室内明火和使用大功率电器； 4、定期宣传，让园区全体人员了解防火知识，组织由法院、物业、办事人员共同参加的消防演练。
	楼宇无偷盗案件发生	1、服务人员对来访人员严格执行登记手续，杜绝闲杂人员进入诉讼区、办公区等区域； 2、对楼宇物品的出入实行登记放行手续； 3、执行24小时值班巡查制度，确保无偷盗案件发生； 4、制定钥匙管理规定，钥匙的登记、领用有序； 5、加强法制宣传、教育、培养全体人员知法、守法的意识。
环境卫生管理	各楼宇保持整洁卫生，做到“五不”即不见积水、积土、杂物、不漏收垃圾、不乱倒垃圾；“五净”即路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、果皮箱净。	1、加强保洁员的业务培训，熟练掌握操作技能和专业知识； 2、严格按照保洁工作程序操作，加强监督检查； 3、保证对垃圾实行袋装化； 4、按区域责任到人，加强巡查，监督检查，严格考核制度。
	室内保持卫生和美化	1、保洁员按规定的保洁范围、时间等，及时的保洁； 2、设有垃圾桶的，生活垃圾日产日清 3、保洁员掌握一定的室内美化技能，不定期为业主进行室内美化指导；
	作好传染病的预防与处理	制定传染病防止预案，管理人员必须按照规定的预案程序处理，发现问题及时向业主汇报；
绿化管理	日常维护，保持园区风光	1、根据不同种类植物生长特性，定期修剪、清除杂草、施肥、病虫害防治 2、遇特殊天气，冬季防寒防冻，干旱或暴雨要浇水防旱及排水防涝 3、正常死亡的枯枝要及时清理出园区 4、重要时间节点要突击强化任务
会议服务	与会人员满意度在98%以上	1、为院方召开会议、举办活动提供服务，布置会场，保证会场及活动场所符合要求
维修服务管理	设施设备完好率在98%以上	1、做好交接验收工作，发现问题及时与相关部门沟通解决； 2、根据DB34/T 3056-2017《物业设施设备管理常用设备管理基本要求》，制定严格的维修、保养制度； 3、落实责任人，定期对水、电设施进行巡查，发现问题及时处理，做好详细记录； 4、制定完善的维保计划，利用节假日实施。
	设施维修及时、妥善	1、加强维修人员的培训，提高专业技能； 2、执行24小时抢修制度，设立报修电话（值班室），接到报修及时通知维修人员，并做好相关记录； 3、维修人员接到报修电话后，必须立即赶赴现场进行维修，零星维修及时完成； 4、维修后，进行跟踪回访，对维修质量进行检验确认
内部管理	保证管理人员精神饱满，有良好服务意识和态度	1、制定严格的工作行为礼仪规范，管理人员上岗必须统一着装，佩带工号牌，并不断的加强培训； 2、聘请专业人员讲课，增强管理人员的服务水平； 3、组织学习劳动模范的事迹，增强服务意识； 4、组织服务竞赛，鼓励管理人员争创服务标兵。
	完成法院布置的工作，执行法院的规章制度	1、法院布置的工作，由项目经理亲自指挥负责，保证按时完成； 2、项目部的工作以法院的规章制度为依据，工作规程不能和法院制度相抵触； 3、加强与法院各处室的沟通与交流，了解工作的不足之处，认真改进。
突发事件处理	作好对突发事件的处理工作	1、加强平时的管理与培训，遇到突发事件，不慌不忙，冷静处理； 2、制定突发事件紧急处理预案，管理人员必须按照规定的预案程序处理； 3、对突发事件要按程序及时汇报法院，并配合法院对事件的调查。

 

人员配置：

序号	岗位名称	人员数量	职责
1	项目经理	1	负责物业项目部的卫生清洁、秩序维护、会务服务、设备维修等全面管理工作及指导人事管理、培训、档案等
2	会务服务 （含主管）	2	负责会议、接待工作
3	保安主管	1	协助项目经理负责辖区内秩序维护管理工作
4	安检员	1	在各项法律法规和院方安检相关的各项规章制度下进行安全检查工作
5	专职消防安全员	1	负责辖区内消防技术咨询、消防安全评估、消防安全管理、消防安全技术培训、消防设施检测、消防设施维护、消防安全监测、消防安全检查等消防安全技术工作
6	保安员	5	负责园区内安全保卫、视频监控等工作
7	保洁主管	1	协助项目经理负责辖区内卫生清洁管理工作
8	保洁员	7	负责审判大楼及园区内的卫生清洁工作
9	维修工	1	负责房屋、公共设施、办公设施的维修及排给水、供配电、弱电系统、公共照明系统、消防、水电、电梯、空调等设备维护
10	绿化工	1	负责园区杂草清除、枝叶修剪、绿植施肥、浇水、移植、补种等工作
11	小计	21

基本要求

1.1总体要求

1、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，拟派项目的人员需听从招标人的统一安排。

2、投标人所有员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，持相应专业岗位资格证，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

3、投标人在做好工作的同时，有责任向招标人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

1.2人员要求

1、项目经理

（1）思想政治素质好，责任心强，作风正派，工作认真，具有奉献精神。

（2）身体健康，无不良嗜好。

（3）个人形象好，善于管理、善于沟通，能够充分调动全体员工的积极性。

（4）年龄50岁以下。

（5）全面负责区域内物业服务工作的管理，做好与甲方的沟通和协调工作。

2、会务服务

（1）女性，年龄40岁以下，高中及以上学历，仪容仪表规范整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德,了解物业服务相关资料。

（2）负责会务、接待、报纸邮件分发、客户投诉处理工作；负责处理本项目来函文件，登记、归档、统计资料、打印、复印函件资料；负责本项目各专业管理服务运行记录文件的收集、整理、归档、保存工作等。

3、保安主管

（1）男性，年龄一般不超过50岁，身高1.70CM以上，身体健康，具有专科及以上学历或3年及以上同岗位工作经验，具有保安队伍管理经验，纪律性、执行力及组织能力强，有高度责任感，服从管理；

（2）全面负责区域内的消防、保安工作；对消防设施、监控设施定期维护；建立完备的保安制度，确保正常安全的办公秩序；建立健全队员值班、考勤和请销假制度；负责对本队队员岗位考评工作，每月定期向项目经理汇报；负责组织本队队员学习政治和业务知识，带领队员积极做好项目的安全防范工作。

4、安检员

（1）年龄在45岁以下，女性，体检合格，身高不低于（含）165CM，大专及以上学历，形象佳，反应敏捷，身体健康，有良好的亲和力和沟通能力，有团队协作意识,有相关工作经验。

（2）工作期间须穿戴物业公司提供的统一制服，佩戴工作牌，仪容仪表规范整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。

（3）负责每名来院人员进行证件查验、登记，对人身及随身箱包进行安全检查。引导来院人员将物品放在传送带上进行检查，同时维护好秩序；检查中发现可疑行李，要对可疑行李进行开包人工检查；严格执行出入门规定，维护好进站口秩序。

5、专职消防安全员

（1）熟悉国家消防法律、法规、规章及相关规定，具有一定的消防安全技术工作经验;

（2）熟练运用消防相关技术标准、规范和手段，及时发现和解决一般性消防安全技术问题;

（3）较好完成执业范围内各项工作，所签署的消防安全技术咨询和评估、消防设施检测和维护等各类技术文件真实、完整、准确，所维护的消防设施完好有效。

6、保安员

（1）男性，年龄一般不超过50岁，身高1.70CM以上，身体健康，仪表端庄，有责任心，能吃苦耐劳，能胜任保安工作，有较强的沟通能力及处理突发事件的能力，退伍军人优先，无违法犯罪记录。

（2）工作期间须穿戴物业公司提供的统一制服，佩戴工作牌，仪容仪表规范整洁。有处理突发事故的经验和保安工作经历。工作职责：负责区域内的安全护卫，维护良好的办公秩序。

（3）24小时执勤服务，着装整洁、坚守岗位，按时按规定交接班；负责对外来人员、物品、车辆进行管控，未经业主许可严禁外来人员、车辆进入；协助做好上访人员接待等工作。迅速核实、处理、向上级领导报告每一个报警信号，并做好记录，确保无火灾事故和盗窃等安全事故发生。

7、保洁主管

（1）年龄一般不超过50岁，身体健康，具有3年以上保洁管理工作经验，熟悉大型物业保洁服务业务运作。

（2）具备物业管理相关知识，熟悉保洁服务流程及规范，掌握清洁设备的使用与维护；能够组织并管理保洁团队，对保洁人员进行培训与指导；与各部门保持良好沟通，确保保洁服务的顺利进行。

（3）包括但不限于制定保洁工作计划、监督保洁工作质量、组织员工培训、加强安全管理、控制成本等。

8、保洁员

（1）年龄50岁以下，女性，体检合格，有相关工作经验。

（2）工作期间须穿戴物业公司提供的统一制服，佩戴工作牌，仪容仪表规范整洁，礼貌和蔼，有良好素养和职业道德。工作职责：负责区域内的环境卫生，并提供优质服务，工作中积极主动、团结互助、以诚对人、以礼相待。

（3）消毒灭害：公共区域消毒（84消毒液等）每周至少一次，卫生间每天消毒（84消毒液等），并填写消毒记录表；窨井、明沟喷洒药水，每季一次（夏季每月喷洒两次），每年灭鼠、灭蟑螂不少于两次，无明显蚊蝇滋生地、无鼠迹。

9、维修工

（1）具有行业主管部门颁发的例如高压电工证、电工职业技能等级证等水电维修相关证书，有强烈的事业心和责任心。人员应持证上岗，严格执行设施设备操作规程及规范保养程序;对照明设备、开关、插座、线路等定期检查;水电出现故障物业维修人员要在20分钟内到达现场并处理。

（2）每日对公用设施设备巡查1次并做好巡查记录，对公用设施设备进行日常管理和维修养护；

（3）一般性故障应立即排除，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效；

（4）对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，要及时发现问题，属于小修范围的及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的要及时报告采购人单位组织维修；

10、绿化工

（1）负责院内花草树木的培植、修剪。草皮每季度修剪一次;乔木每年修枝一次;灌木、园林小品每月修剪一次，适合造形的必须修整造形。

（2）负责院内花草树木的施肥、浇灌、病虫防治及过冬防护工作。冬季施基肥一次，春节施基肥两次，乔木施肥应采用穴施或环施法;定期杀虫防病，要根据病虫的具体情况对症下药，加以喷杀；定期浇灌，夏、秋生长季节每三天浇灌一次，冬季根据天气情况而定。冬季来临前，对乔木和珍贵树种采取刷石灰水或其他特殊的过冬防护措施。

（3）负责院内花草树木的补栽。对各种原因枯死的花草树木，在适合栽种的季节要及时予以补缺栽种。建立和保持良好的服务关系，认真听取业主的意见和建议，并及时向项目经理汇报。

注：除评分标准中要求提供的相关人员证明材料作为评分条件外，供应商在响应文件中无须提供人员其他相关证明材料，由采购人在成交供应商进场服务前核查人员配备情况，人员须按照要求配备到位。

四、报价要求

1、人员工资不低于蚌埠市当地最低工资标准1930元/人/月。

2、社会保险（五险）缴费基数最低为4227元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳15.50元/每人/每月。

社会保险（五险）企业缴纳费用（缴费费率:25.7％）组成为:养老保险16％、工伤保险0.4％、失业保险0.5％、医疗保险8.8％，单位重大疾病补助须缴纳15.50元/每人/每月。

3、法定节假日（共13个）3倍工资，计算方法为：（月工资*3/21.75=节假日工资/人•天）。加班人员数量为9人，总报价中须包含加班费用，否则废标。

4、供应商的报价（总价）中应包含税金，一般纳税人税金6.72%，小规模纳税人税金3.36%,税金计算依据应包含人工工资、社会保险费用、法定假日加班费用。如投标供应商以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如:企业税种核定材料等），否则将导致投标无效。

5、请投标供应商自行核算以上政策性费用，如投标供应商对以上费用有疑问，请在本项目答疑期内提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性费用价格，否则将导致投标无效。

6、政策性费用不接受赠送及优惠，其他费用为可竞争性费用，由投标供应商自行报价。

7、投标供应商应自行踏勘服务现场，如投标供应商因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项或中标后无法兑现服务，投标供应商自行承担一切后果。

8、投标供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑蚌埠市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由要求增加物业管理费用。

9、报价表至少应包括人工工资、社保费用、加班费、税金以及垃圾清运费用，供应商必须给出报价的测算依据和测算方法，并保证合理性，如有漏项或缺项，按废标处理。其他对应本项目需求的服务报价，如管理费用、设备使用及日常维护、设备及车辆折旧及损耗、各种物耗等，供应商自行测算，供应商的分项报价中除人工工资、社保、加班费、税金、垃圾清运费用以外的分项报价不做具体评审。

注：有关投标报价的计算过程及计算结果以元为单位,保留两位小数,第三位四舍五入。