标的提供的时间

以采购人通知进场服务之日起提供1年服务。

标的提供的地点

采购人指定地点。

付款方式

1期：支付比例30%,合同签订生效后，采购人在收齐支付必要资料（包括正规发票和采购人认可的各项记录文件）之日起5个工作日内，支付合同总额的30%作为预付款。

2期：支付比例20%,项目服务期满6个月，采购人根据服务质量考核情况，在收齐支付必要的资料（包括正规发票、服务质量考核资料和采购人认可的各项记录文件）起10个工作日内，支付本期服务费，本期服务费=合同总额×20%×第1-6月考核分值对应的支付比例—第1-6月扣罚金额（如有） 。备注：具体考核标准和支付比例详见技术要求“物业管理服务质量考核标准”和“考核结果及支付方式”。

3期：支付比例25%,项目服务期满9个月，采购人根据服务质量考核情况，在收齐支付必要的资料（包括正规发票、服务质量考核资料和采购人认可的各项记录文件）起10个工作日内，支付本期服务费，本期服务费=合同总额×25%×第7-9月考核分值对应的支付比例—第7-9月扣罚金额（如有） 。备注：具体考核标准和支付比例详见技术要求“物业管理服务质量考核标准”和“考核结果及支付方式”。

4期：支付比例25%,项目通过采购人验收，采购人根据服务质量考核情况，在收齐支付必要的资料（包括正规发票、服务质量考核资料、验收报告和采购人认可的各项记录文件）起10个工作日内，支付本期服务费，本期服务费=合同总额×25%×第10-12月考核分值对应的支付比例—第10-12月扣罚金额（如有）。 备注：具体考核标准和支付比例详见技术要求“物业管理服务质量考核标准”和“考核结果及支付方式”。

如项目发生合同融资，采购人应当将合同款项支付到合同约定收款账户。

验收要求

1期：一、采购人（或委托第三方机构）应在收到中标供应商项目验收申请后7日内组织验收。中标（成交）供应商应为验收提供必需的一切条件及相关费用，并提供本项目验收所需资料和相关文档，积极配合采购人完成验收工作。 二、项目验收依次序对照执行标准。1.符合中华人民共和国国家和履约地相关安全质量标准、行业技术规范标准；2.符合采购文件和响应承诺中各方共同认可的合理要求； 上述各类标准与法规必须是有关官方机构最新发布的现行标准版本。 三、验收内容。按照合同规定的技术、服务、安全标准组织对中标供应商履约情况进行验收，并出具验收报告。验收报告应当包括每一项技术、服务、安全标准的履约情况。 四、验收结果。以书面形式作出结论性意见（验收报告），由验收小组成员签字及中标供应商授权代表签字盖章后，报告采购人。分段、分项或分期验收的，应当根据采购合同和项目特点进行分段验收并出具分段验收意见。

履约保证金

不收取

其他

/，/

参数性质

编号

内容明细

内容说明

★

1

报价要求

（1）报价不得高于本项目采购预算，否则视为无效投标。 （2）报价方式为广东省佛山市目的地包干价。 （3）报价中包含安保服务、维修服务、保洁服务（含绿化服务）、饭堂服务、除四害（不含白蚁防治）、特种设备（电梯、消防设施）维护保养、空调维保、化粪池清理、隔油池清理、设备巡查、零修服务、保洁用品消耗品费用支出，进驻人员工资等人员成本费用，服装费、交通费、通讯补贴等各项费用、税费、合理利润、风险费用及合同签订过程中可预见和不可预见费用等。 （4）投标供应商需自行考虑本项目在实施期间的一切可能产生的费用。在合同执行过程中，采购人将不再另行支付与本项目相关的任何费用（非本项目要求的其它内容除外）。

2

付款要求

（1）中标供应商需按合同约定的支付金额向采购人提供依法纳税的发票，采购人收到发票后按约定金额以转账方式转入中标供应商的银行账户。 （2）收款方、出具发票方、合同乙方均需与中标供应商名称一致。 （3）中标供应商按约定履行合同并已提供完整、合规的申请材料，采购人签署考核、验收确认书及申办每期付款手续可在10个工作日内完成；采购人“付款”是指采购人向财政部门发出申请文件；采购人完成约定支付时限，不包含财政部门审核支付的时间。 （4）中标供应商应理解采购人付款的相关程序，因采购人使用的是财政资金，采购人在前款规定的付款时间为向财政支付部门提出办理财政支付申请手续的时间，不含财政支付部门审核的时间，采购人在约定期限内向财政支付部门发出付款申请即视为采购人已按期支付。因财政支付审批流程及办理手续而造成项目支付进度有所推延，采购人不承担逾期付款违约责任。 （5）因政府财政部门跨年国库关闸、年底封账，不能按约定时间办理支付进度款，中标供应商可提前办理申请手续；若因此导致逾期付款，采购人不承担逾期付款违约责任。 （6）本合同实施过程中,所发生的一切税费及不可预见费均由中标供应商承担。

3

物业管理服务范围

佛山市公安局地铁分局购买新线配套警务营区后勤保障服务项目服务范围，内容包括：安保服务、维修服务、保洁服务（含绿化服务）、饭堂服务、除四害（不含白蚁防治）、特种设备（电梯、消防设施）维护保养、空调维保、化粪池清理、隔油池清理等。其中除四害（不含白蚁防治）、特种设备（电梯、消防设施）维护保养、空调维保、化粪池清理等相关特种服务由具备相应专业资质的公司进行，如中标供应商不具备相应资质，可聘请有资质的专业公司实施，并提前将专业公司的资质等相关资料报采购人备案。中标供应商及其聘请的专业公司应受采购人的监督、考核、管理，并保证相关设备状况符合行政主管部门检查要求、国家标准及采购人使用需要。每月将落实情况及时向采购人汇报情况。

★

4

安保要求

投标供应商必须符合《保安服务管理条例》和《广东省保安服务管理条例》的相关规定，已经领取由公安机关颁发的《保安服务许可证》或承诺自开始实施本项目服务之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案。提供《保安服务许可证》 扫描件或作出承诺（承诺函格式自拟并加盖供应商公章）。

▲

5

项目及人员管理要求

（1）投标人需具有良好的社会信誉，注重职业道德及行为规范，牢固树立“服务第一”的宗旨，积极主动配合采购人做好各项物业服务工作。投标人需据此提出本物业管理的服务理念，全面阐述服务观点及将采取的各项服务措施。 （2）采购人对中标供应商组建的物业管理机构进行业务归口监督管理，中标供应商应履行物业管理合同，按照合同约定提供物业管理服务，接受采购人对物业管理服务费用收支及财务报表情况的查询。 （3）采购人对岗位设置、人员选用与日常管理具有监督权、协调权以及特殊情况下的调配权。 （4）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对本项目服务人员有直接指挥权。 （5）中标供应商对本项目的物业管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度，在实施前应经采购人审核批准，且主要管理人员的任命需经过采购人审查同意后才能确定。 （6）中标供应商对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有违法犯罪记录、持有所从事岗位的上岗资格证，并保持人员稳定。 （7）中标供应商各类管理人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高符合采购人要求。 （8）中标供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。 （9）物业管理区域内的供水、供电、通讯等公用事业设施及管线的维修养护责任，除有明确由相关公用事业单位负责的部位外，中标供应商应承担维修养护责任。法律、法规另有规定的，从其规定。 （10）中标供应商应负责各工作人员的服装、劳保用品等。 （11）中标供应商因维护需要采购人配合时，应事先与采购人取得联系沟通，采购人提供方便和配合，如事先无与采购人取得联系沟通造成物业损害时，中标供应商应承担其责任。 （12）中标供应商全部工作人员应符合佛山市政府用工标准要求，全部人员应购买相应的劳动保险，并向采购人提供所有员工的社保证明，健康证明及合约证明。 （13）合同期满后，中标供应商应将物业管理有关资料整理，应无条件移交采购人。 （14）中标供应商应建立健全的各项规章制度，针对各个岗位的特点，制定出切实可行的规定，具体操作流程，同时要建立一套完整的预防突发事件的应急措施机制。 （15）中标供应商在日常管理中要建立交接班，保养等日志登记制度，建立对岗位人员量化考核，评分制度及具体计划，同时将规章制度交采购人审核备案，以便采购人的监督检查。 （16）建立每月安全培训制度，严格按要求对食堂各类人员进行定期安全业务等培训，并保存相关培训记录。

★

6

人员配置要求

1、中标供应商须按照项目的岗位设置配备人员，项目人员数量不少于18人；项目负责人和项目主管可兼任其他岗位。 2、为确保项目实施效果，中标供应商应保证服务团队的稳定性，提供符合采购人需求的服务团队，对采购人提出不满足岗位要求的团队成员，中标供应商应及时进行调整更换，直至达到岗位要求； 3、中标供应商如需调整或更换团队成员，应提前1个月书面通知和征求采购人意见及建议，在采购人同意的情况下进行适当调整和更换，更换成员不得低于采购文件、投标文件和合同约定的服务要求。

7

供应商管理要求

1、应建有完善的管理体系和相关制度，具备与本项目相关的质量管理体系认证、职业健康安全管理体系认证、环境管理体系认证；2、应具备本项目的承接能力，有类似项目服务经验；3、应具备优秀技术服务水平，现场实施操作规范，制度完善、质量控制严格。

8

投诉跟踪服务要求

1、中标供应商需提供常设的投诉热线服务，并对投诉内容进行及时跟踪、回访。对采购人的投诉与通知，需按采购人指定的时间内处理完毕，若特发事件不能在短时间内解决，中标供应商需采取应急措施，或按采购人认可的应急方案执行，不得影响采购人的正常工作业务。 2、服务期内，采购人有权按本项目的管理要求对中标供应商进行不定期抽查检查，若对不合格的管理服务提出警告后，仍未得到有效解决时，采购人有权终止管理合同。

▲

9

保密要求

（1）中标供应商为履行本合同和具体项目合同之目的接触到采购人保密信息的，中标供应商仅能为履行本合同和具体项目合同之目的使用该保密信息，未经采购人书面同意，中标供应商不得为其他任何目的使用或者许可本合同和具体项目合同以外任何第三方使用采购人保密信息，亦不得向本合同和具体项目合同以外任何第三方透露或者泄露采购人保密信息。 （2）中标供应商需与采购人签订《保密协议》（详见合同附件二），并按照采购人要求采取严格的保密措施，严格限定中标供应商内部知悉人员的范围，不得泄露任何与采购人有关的保密文字、图纸、音像资料等文件，否则采购人有权视后果追究中标供应商法律责任并追索赔偿。 （3）本项目所称的采购人保密信息是指涉及采购人的所有未正式公开的信息、资料和物品，无论其表现形式如何，无论中标供应商通过何种方式取得。

10

现场演示

（1）视频格式需为AVI或MP4，演示视频时间长度需在10分钟内，若演示视频超时，将视为无效演示处理。 （2）采购代理机构在评审过程中按照投标人在开标当天现场递交演示U盘的接收登记顺序进行演示视频播放。 （3）投标人授权代表携带本人二代身份证原件及授权书于开标当天在投标截止时间之前到指定的开标室将演示U盘（U盘数量：2份，无病毒无破损且U盘内只能存放演示内容的资料）递交到采购代理机构并做好接收登记。所有演示U盘应放入同一个文件袋中（文件袋需进行密封，文件袋上标记“演示U盘”以及投标单位名称字样）。若投标人未按上述要求或未在规定时间内递交演示U盘的，将有权拒收其演示文件。 （4）投标人需自行承诺：若演示环节过程中U盘无法播放或播放内容缺失的，由投标人自行承担后果，演示结束后，U盘不予退回。提供承诺函（格式自拟）并加盖投标人公章，承诺函无需与演示U盘放入同一文件袋中，若无相关承诺，将有权拒收其演示文件。 （5）演示视频内容需真实反映投标人情况，投标人应当对其提供的演示视频内容真实性负责，如有虚假，将依法承担相应责任。

11

其他要求

物业管理方案编制要求： ①服务实施方案（包含但不限于安保服务方案、维修服务方案、保洁服务方案、绿化养护服务方案、饭堂服务方案等内容） ②机构设立及运作流程（包含但不限于组织架构、设立原则、机构运作流程等内容） ③各项企业规章管理制度（包含但不限于保密制度、工作考核制度、员工管理制度、档案管理制度、培训制度等内容） ④突发事件应急方案（包含但不限于应急机制、应急响应时间、应急预案、应急演练方案等内容） ⑤现场质量管理方案（包含但不限于现场管理规范、现场管理措施、现场质量考核标准等内容）

说明

 打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标（响应）无效。
打“▲”号条款为重要参数（如有），若有部分“▲”条款未响应或不满足，将根据评审要求影响其得分，但不作为无效投标（响应）条款。

序号

品目名称

标的名称

单位

数量

分项预算单价（元）

分项预算总价（元）

所属行业

技术要求

1

物业管理服务

2024-2025年度新线配套警务营区后勤保障服务

项

1.00

1,782,926.40

1,782,926.40

物业管理

详见附表一

参数性质

序号

具体技术(参数)要求

1

物业服务范围

（1）物业管理（建筑物）

（2）物业管理（室外）

2

物业管理服务人员

★

3

物业服务内容

4

履行合同所需的设备

5

基本服务

（1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案；

（2）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核；

（3）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备；

（4）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗；

（5）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职；

（6）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心；

（7）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对所有工作岗位的保密要求；

（8）根据采购人要求与所有工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备；

（9）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗；

（10）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施；

（11）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全；

（12）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等；

（13）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供；

（14）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档；

（15）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平；

（16）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生；

（17）需整改问题及时整改完成；

（18）制订流程：配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划；

（19）实施保障：按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象；

（20）收尾工作：对现场进行检查，做好清理工作；

（21）重点区域及安全隐患排查：结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态；

（22）应急预案的建立：根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等；

（23）应急预案的培训和演练：应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合；

（24）应急物资的管理：根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用；

（25）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等；

（26）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等；

（27）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案等；

（28）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查；

（29）及时投送或通知收件人领取；

（30）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行；

（31）设置24小时报修服务热线；

（32）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。

6

保安服务

（1）负责服务范围内的安全保卫和维护秩序工作：包括安全监控、门岗执勤、应急预防、应急处理、处置突发事件等工作；

（2）建立保安服务相关制度，并按照执行；

（3）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好；

（4）配备保安服务必要的器材；

（5）设置门岗，在出入口对外来人员及其携带大件物品、外来车辆进行询问和记录，并与相关部门取得联系，同意后方可进入；

（6）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行；

（7）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理；

（8）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况；

（9）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入；

（10）24小时对营房内外治安情况监控，维护环境秩序，严格禁止外单位及个人在营房四周人行道上停车、在建筑物外围随意张贴、摆卖或闲坐等；

（11）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查；

（12）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施；

（13）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施；

（14）密切注意人员出入动态，做好车辆出入库登记；非办事的闲杂人员严禁进入办公区，未经登记允许不得擅自进入车库；

（15）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰；

（16）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理；

（17）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电；

（18）非机动车定点有序停放；

（19）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟；

（20）服务人员要求着装整洁，文明执勤，并协助采购人合理疏导人流，共同维护采购人的对外形象；

（21）工作人员应能熟练并灵活运用监视控制系统，并懂得常规的维护保养，充分发挥本营房的技防优势，全天候对所有监控点进行监视及录像；

（22）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责；

（23）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用；

（24）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录；

（25）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展1次消防演练；

（26）制定完善的安全保卫应急方案，负责服务范围内重大突发情况和事（案）件的报警和救助工作；

（27）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任；

（28）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责；

（29）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资；

（30）每半年至少开展1次突发事件应急演练，并有相应记录；

（31）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全；

（32）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门；

（33）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案；

（34）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查；

（35）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通；

（36）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行；

（37）中标供应商应按采购人的分布方案，做好安全工作。

（38） 中标供应商派驻的服务人员应实行每班需提前15分钟交接，中标供应商所有派驻人员每月的排班表，应于月末25号前将次月的不同工种排班表报送采购人；

（39） 建立值班制度，要和派出所、110报警中心建立紧密联系的有效机制，形成点面结合，安全互动的安全防护网络；

（40）中标供应商按采购人要求做好营房各类传染疫情的各项防疫应急工作，负责营房防台风、洪水、地震等突发自然灾害的前期预防和应急处理工作。

（41）上述相关资料按月整理归档，形成安保日志。

7

维修服务

（1）建筑物保养维修、设备运行及一般维修范围

建筑物保养维修、设备运行及一般维修范围是湾华站、逢沙站、北滘站的公共区域设施及低压配电房、水泵房设施的维修保养工作。

办公营房的主要设备有：低压配电房，弱电系统，有线电视（包括：天线系统、报装手续、机顶盒更换），给排水设备，照明系统及为营房配套的各种附设设施，门窗的维护、保养。

（2）公用设施设备维护服务

1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次；

2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范；

3）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一；

4）设备机房门窗、锁具应当完好、有效；

5）每半月至少开展1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求；

6）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入；

7）安全防护用具配置齐全，检验合格；

8）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用；

9）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749）的相关要求；

10）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB17051）的相关要求；

11）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象；

12）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵；

13）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人；

14）每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅；

15）电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每周至少开展2次电梯的安全状况检查；

16）电梯准用证、年检合格证等证件齐全。相关证件、紧急救援电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置；

17）每年至少开展1次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志；

18）电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》（TSG T5002）的有关要求；

19）电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》（TSG 08）的有关要求；

20）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练1次。电梯出现故障，物业服务人员10分钟内到场应急处理，维保专业人员30分钟内到场应急处理；

21）到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通；

22）电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏；

23）根据采购人需求，合理设置电梯开启的数量、时间；

24）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB50365）的相关要求；

25）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T18883）的相关要求；

26）每年至少开展1次分体式空调主机（含空调过滤网）和室外机清洁。每月至少开展1次挂机和室外支架稳固性巡查；

27）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）的相关要求；

28）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（DB46/T 527）的相关要求；

29）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置；

30）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合；

31）自动喷水灭火系统启动正常；

32）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常；

33）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常；

34）正压送风、防排烟系统运行正常；

35）建立24小时运行值班监控制度；

36）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测；

37）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全；

38）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备；

39）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作；

40）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告；

41）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求；

42）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除；

43）照明系统外观整洁无缺损、无松落。

44）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致；

45）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。

（3）房屋维护服务

1）每季度至少开展1次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施；

2）每季度至少开展1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修；

3）每半月至少开展1次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修；

4）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修；

5）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损；

6）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用；

7）每半月至少开展1次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查1次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修；

8）路面状态良好，地漏通畅不堵塞；

9）接到采购人家具报修服务后，及时通知家具供货商对保修期内的家具进行维修，及时对保修期外的家具进行维修；

10）装饰装修前，供应商应当与采购人或采购人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行管理服务；

11）受采购人委托对房屋内装修进行严格的监督管理，发现问题及时上报，确保不因装修而危及大楼结构安全、人身安全和影响正常办公秩序；

12）标识标牌符合《公共信息图形符号 第1部分：通用符号》（GB/T 10001.1）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB2894）、《消防安全标志　第1部分：标志》（GB13495.1）的相关要求；

13）每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

（4）特种服务范围

除四害（不含白蚁防治）、特种设备（电梯、消防设施）维护保养、空调维保、化粪池清理，如中标单位不具备相应资质，聘请有资质的专业公司实施，并提前将专业公司的资质等相关资料报采购人备案。中标单位及其聘请的专业公司应受采购人的监督、考核、管理，并保证相关设备状况符合行政主管部门检查要求、国家标准及市公安局使用需要。每月将落实情况及时向采购人汇报情况与提出可行性建议。

（5）维修服务质量要求

工程总控值班与维修职责、人员要求：负责院内（含建筑物内外）安防监控、设备监控 及情况处置与设备日常维护保养、检测、维修，确保人财物安全与设备安全高效运行。因日常维护保养、检测、维修不到位而导致设备故障造成损失的由物业管理公司负责恢复设备。

1）供配电系统

操作、保养和维修的基本标准：建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。维修人员应接受过主管部门业务培训、考试合格，持证上岗。

配备主管电气的维修人员，要有完整的供电网络资料（采购人协助提供），对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等，做到心中有数。配电房日常维保工作人员，应按照供电局明确规定持有相应等级电工操作证，并定时检查供配电设备运行情况，发现故障或隐患及时排除，做好相关运行巡查记录备查。

加强日常维护维修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保完好。

所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作，确保营房照明系统正常运行。经常检查节日照明，做好维护检修工作，确保节日照明设备发挥正常功能。

遇火灾、地震、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。

对外来办公场所装潢、改造电力的（泛指原有电力系统变更或迁移），应给予指导及配电容量指引，做到合理用电、规范用电。

2）给排水系统

供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；每月对排水管道、隔油池、雨水井、污水井、沟渠进行检查，并视情况进行清通。

定期对化粪池进行检查、维护、清通，防止堵塞。

每班巡查给排水设备，并记录设备运行数据。

每月检查维护给排水设备，确保设备正常可靠运行。

节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。

制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。

生活水泵房、水池、供水水泵、控制电柜、集水井、消防水池等设备进行每班巡查一次并记录运行数据，发现问题及时处理，做好应急处理，定期对设备进行保养工作，确保设备正常运行。

3）其他事项

维修人员应随时接受采购人的检查及报修，满足采购人各部门的工作需要（属专业维保养单位维修范畴的由中标供应商联系并监督）；建立维修人员交接班制度，每岗位接班时应提前进入岗位，并向上一班了解安全情况，检查内容进行验收并签名，以便发现问题及时处理。制定较为完善的工程管理应急方案，负责服务范围内重大突发情况和事（案）件的报警和救助工作。

办公楼、副楼、各楼层办公楼内卫生间、会议室、康体及公共区域等设备设施日常维修工作。对外包的事项进行监管工作。

中标供应商应严把技术人员的聘用关，提高维修人员整体素质，从事高压、低压、消防等岗位的工作人员按要求具备从业资格证（技术资质）或上岗证。

根据采购人特点及要求，结合中标供应商自身特点，中标供应商要协助采购人对所有设施设备制作、挂贴标识牌，标识牌应明确注明设施设备名称、使用部位、功效参数、管理责任人、基本使用说明等内容；投标人应提高管理水平并降低维修率，投标报价时应充分考虑维修费用支出并列入管理成本。属正常的维修，更新或使用中的损耗，非人为事故破坏单项维修费用在300元（含）以下的由中标供应商负责维修费用，300元以上的维修，中标供应商应列出维修清单及维修计划给采购人审核，由采购人决定由中标供应商或其他单位负责维修，其费用由采购人负责。中标供应商应审慎区别维修内容，不得故意合并维修项目或明显超出合理市场价格，否则采购人有权调整，并酌情扣减当月服务管理费用。

中标供应商应负责购置300元（含）以下的备品、备件，并储备满足一般需求。如灯具光源配件、干电池、门锁（不含特种锁具）、电机皮带、龙头开关、小五金配件等，以保证及时维修或更换。

维修材料单件在300元（含）以下的材料清单：

① 电器零配件，包括光源配件、开关、电线、调速器、插头、插座等；

② 门窗小五金，包括拉手、插销、合叶、窗钩、闭门器等；

③ 水暖小五金，包括各种室内给水的小直径管件、阀门、水龙头等；

④ 家具小五金，包括各种箱柜手柄、护角、搭扣、合叶、锁等；

⑤ 卫生间小五金，包括各种淋浴器、水箱配件、衣钩、毛巾架、扶手、冲水阀等；

⑥ 结构小五金，包括各种规格的圆钉、木螺钉、铁丝、金属网、天花板吊钩、各种紧固件等；

⑦ 其他：单价300元（含）以下的门、窗、玻璃以及清单中未列出的单价低于300元（含）以下的类似五金件、小水暖器件、低压电器配件等。

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保洁服务

（1）清洁服务总体要求（含绿化服务）

1）提供本项目所要求范围内的清洁服务，包括本单位的公共区域、公共通道、洗手间、会议室、天台、营房周边花基、餐厅、门窗、外导向标记、指示牌等的日常清洁卫生，由中标供应商负责提供相关物料，包括保洁工具、用料、耗材品（包括但不限于日常清洁所消耗的洁厕精、洗洁精、全能水、漂白水、钢油、尘推油、去污粉、钢丝球、胶手套、百洁布、垃圾袋等易耗品和各清洁工具）等。

2）门前三包，各楼层消毒，灭蝇、灭蚊、灭鼠、灭蟑螂，每月不少于1次。

3）中标供应商应熟悉办公楼的布局、面积和楼层布置，按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，合理配置保洁人员，确保办公楼无卫生死角，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。

4）室内建筑表面、设施保持整洁；目视无明显灰尘、蜘蛛网、纸屑杂物；屋面无积水、杂物；外露管线无污迹；车场无杂物、油污；雨蓬上无垃圾、蜘蛛网、积水、青苔；建筑外立面无污迹、无乱张贴现象。

5）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展1次清洁作业；

6）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业，办公区外立面定期清洗、2米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展1次清洗：

a.瓷砖地面日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。

b.瓷砖地面深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。

c.地胶板地面定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。

d.地胶板地面日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处理。

e.地板地面定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。

f.地板地面日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地板进行打蜡处理。

g.地毯地面日常用吸尘机除尘，局部脏污用湿布配中性清洁液重点清洁。

h.地毯地面用地毯清洗机进行整体清洗，除螨。

i.乳胶漆内墙有污渍时用半干布擦拭。

j.墙纸内墙有污渍时用半干布擦拭。

k.木饰面内墙有污渍时用中性清洁剂、半干布擦拭。

l.石材内墙有污渍时用半干布擦拭。

m.金属板内墙有污渍时用半干布擦拭。

7）地毯干净、无油渍、无污渍、无褪色，每月至少开展1次清洁作业；

8）每日清扫道路地面、停车场等公共区域2次，保持干净、无杂物、无积水；

9）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施；

10）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展1次巡查；

11）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城市的要求设置；

12）桶身表面干净无污渍，每日开展至少1次清洁作业；

13）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展1次清洁作业；

14）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展1次清洁作业；

15）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点；

16）垃圾装袋，日产日清；

17）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理；

18）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放；

19）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业；

20）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展1次作业；

21）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作；

22）中标供应商需负责协助垃圾分类收集容器的设置（容器费用由采购人另行支付），负责垃圾分类的收集、清运，做到垃圾日产日清，劝阻、制止破坏公共环境卫生的行为，保持公共区域环境的整洁。每日定期检查雨水口、污水口及卫生洁具管道口，保证雨水、污水排放畅通。

23）中标供应商清洁卫生工作中，应对重大传染性疾病进行宣传预防工作，并定期消毒。

24）配合采购人完成突击性保洁工作，包括会前会后会场清洁，爱国卫生活动和省、市、区临时卫生迎检等工作。

25）中标供应商应按照保洁设备的操作方法和保洁的操作规范进行操作，定期开展岗位培训。

26）遇到大型活动和重大节日前，应按采购人要求进行清洁卫生。

（2）保洁服务的工作细则和质量标准

（3）其他保洁服务标准

①负责化粪池和隔油池的清理；

②负责垃圾清运与处理每日两次。

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绿化服务

（1）绿化养护范围

中标供应商提供本单位范围内的绿化养护内容为：日常的绿植淋水、除草、除虫、施肥及简单修剪，由中标供应商负责提供相关物料（包括但不限于绿化养护工具、用料、耗材品等），租摆为有偿服务，根据采购人需求提供并由采购人支付费用。

（2）服务要求

1）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行；

2）做好绿化服务工作记录，填写规范；

3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害；

4）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求；

5）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等；

6）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地；

7）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株；

8）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在10%以下；

9）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治；

10）水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁；

11）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清；

12）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患；

13）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

（3）植物养护标准

外观管理

每周全面巡查一次，及时清理盆面及盆底杂物、植株枯枝黄叶等。

淋水

花木淋水量根据花木所处环境决定淋水量。

施肥

应按照不同地点的湿度、光线、植物品种来决定施肥用量；

除草

及时清除营区内杂草，避免杂草丛生；

病虫害防治

要有防治蚜虫、螨虫、蚧壳虫、蚊蝇及软腐病黑斑病等病虫害的有效措施及方案。

质量标准

植株丰满健壮，无枯黄叶，叶面干净光亮；无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害；盆面无杂物，花缸、花槽底无积水杂物；植物无缺水干旱现象。定时合理对植物进行松土，施肥，修剪等日常保养工作。根据采购方要求，提供时花更替及树木造型修造的方案与费用预算，费用由采购人支付。

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饭堂服务

根据采购人需求提供营区人员的用餐，服务内容要求如下：

1、厨师：负责早、午、晚、夜宵及接待餐的菜肴烹饪制作和分菜等服务。

2、负责饭堂厨具、餐具的清洗、消毒，餐厅、厨房的清洁等工作。

3、采购人安排的其他饭堂服务工作。

特别说明：饭堂的服务由中标供应商负责，饭堂食材、用料、物品由采购人提供，饭堂的厨具、餐具由采购人负责购买。

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节能降耗管理

在办公楼的运行成本中，能源开支是最重要的一部分。中标供应商根据采购人节能减排总体要求直接参与能源管理等工作。中标供应商要建立一个完善的节能降耗管理体系，使物业运行中各环节的所有操作和管理人员与采购人密切配合，采取行之有效的措施开展节能降耗的相关工作：

（1）中标供应商要定期宣传节能降耗的意义和节能降耗方式方法。

（2）用现代化的节能技术，在不影响光照的情况下尽量采用节能灯具及控制开关。

（3）制定专业节能降耗措施。专业节能降耗措施包括水专业及电专业的节能降耗措施。

（4）建立能源消耗计划和考核制度。要做到能源有计划的使用和消耗，根据物业设施设备的运行要求和性质，测算各年、季、月能源的需求量，并确定能源考核标准。

（5）采取技术改造手段，提高设备运行效能，降低能源消耗。

（6）注重设施设备的日常保养检修，避免设备“带病”运行，增大能源消耗，并通过各种手段，在不投资或少投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种费用支出，使物业能源消耗趋于合理。

（7）定期向采购人汇报节能管理工作。

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其他

（1）按采购人要求做好营房各类传染疫情的各项防疫应急工作，如登革热、禽流感等疫情。

（2）负责营房防台风、地震等突发事件的应急准备工作。

（3）中标供应商配备足够的工程技术备勤人员，以备采购人紧急情况下调用。

（4）本项目服务所需的所有工具、设备等（包括但不限于办公用品、清洁用品、保安用品、绿化用品、维修工具、器械以及岗位人员的装备等）由中标供应商负责提供，采购人为此可无偿提供必要的仓储场地。

（5）采购人向中标供应商提供适当数量和面积的工作用房（产权属于采购人）由中标供应商使用，但相应的办公设备、桌椅等用品由中标供应商自行购置，采购人可在内部餐厅向中标供应商部分派驻员工提供就餐，餐费由中标供应商自负，且采购人将收取一定比例的管理费，餐费结算、就餐时间安排、分批人数等的具体办法由采购人相关部门予以明确。

（6）中标供应商需设立24小时服务热线，当设备设施发生故障时，服务热线需在10分钟内接听电话，并在15分钟内到达故障现场进行处理，当场有条件解决的应立即解决，当场没有条件解决的，应在12小时内解决；需要由设备设施生产厂家解决且不影响系统正常工作的需在5个工作日内解决，影响系统正常工作的需在 2 个工作日内解决。否则，采购人有权自行组织维修，所产生的费用从合同款项中扣除，所造成的后果由中标供应商承担。中标供应商在进场维保前应详细检查各水电设备设施，根据维保设备清单（由采购人提供）盘点维保设备数量，并对各设备存在的问题详细列出并书面报告采购人，如原有设备设施存在缺陷，需要设备整改后方能正常维护，可书面通知采购人进行设备整改。

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物业管理服务质量指标：

（1）中标供应商应牢固树立对外形象，对内抓管理的工作理念，设置物业服务工作热线，按相关规定及时完成服务需求，及时处理投诉问题，投诉处理率和回访率达到100%。

（2）中标供应商负责各项设施设备的维修保养，需按采购人要求的时限、质量、效率完成。

（3）参照国家及省、市对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，结合中标供应商自身的管理服务水平，中标供应商要具体承诺物业管理各项目要达到的指标（最低要求），包括但不限于以下内容：

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物业管理服务质量指标：

（1）中标供应商应牢固树立对外形象，对内抓管理的工作理念，设置物业服务工作热线，按相关规定及时完成服务需求，及时处理投诉问题，投诉处理率和回访率达到100%。

（2）中标供应商负责各项设施设备的维修保养，需按采购人要求的时限、质量、效率完成。

（3）参照国家及省、市对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，结合中标供应商自身的管理服务水平，中标供应商要具体承诺物业管理各项目要达到的指标（最低要求），包括但不限于以下内容：

物业管理服务质量考核标准

参照《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》与国家及省、市对物业管理的质量指标的有关规定，制定以下标准。采购人对中标供应商进行季度考核评定，按评定等级进行付款，考核标准参考如下：

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考核结果及支付方式

根据总体考核标准，合同服务期内每月进行一次考核，每季度考核情况按三个月的平均分计算，支付时按以下标准进行支付：

说明

 打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标无效。
打“▲”号条款为重要技术参数，若有部分“▲”条款未响应或不满足，将导致其响应性评审加重扣分，但不作为无效投标条款。