采购需求

第一部分：基本情况

一、物业类型：办公、教学等综合类；

二、座落位置：兰州新区职教园区九龙江街500号；

三、采购预算：2610万元。

四、本项目服务期限：1年，自采购人向服务方发放的进场通知书实际开展服务起计算。

五、行业划型:根据《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号）有关规定，本次采购标的对应的中小企业划分标准所属行业为物业管理。。

六、服务面积：学院占地2780亩，建筑面积1014427.34平方米（其中地下71172.87平方米），包括主行政楼、图书馆、学生活动中心、配送中心、实训医院、实训宾馆、综合体育训练馆、运动场看台、宿舍、食堂、浴室、教学用房、实训厂房、风雨操场、设备用房及女子中专宿舍楼、教学楼、食堂等。室外面积1049100平方米，包括室外道路、运动场、停车场、硬化场地、人工湖等。

七、服务内容：

1、校园室内外公共区域的保洁服务；

2、供水供电供热等公用设施的维护、保养及保障服务及天然气的巡视检查工作；

3、校园内公共设施设备的维修服务；

4、人工湖的维护保洁服务工作；

5、学生公寓管理值班工作；

6、会务接待保障服务；

7、校园内电动观光车的保障服务；

8、校园防雷检测、高压配电室年检、水箱清洗、垃圾清运、化粪池清掏；

9、监控设施设备维护保养；

10、零星维修（含3㎡以内的土建维修）服务；

11、兰州现代职业学院东校区（继续教育学院）保洁、宿管及水电暖的零星维修（含3㎡以内的土建维修）。

 

第二部分：详细参数

一、服务区域

兰州现代职业学院学院占地2780亩，建筑面积1014427.34平方米（其中地下71172.87平方米），包括主行政楼、图书馆、学生活动中心、配送中心、实训医院、实训宾馆、综合体育训练馆、运动场看台、宿舍、食堂、浴室、教学用房、实训厂房、风雨操场、设备用房及女子中专宿舍楼、教学楼、食堂等。室外面积1049100平方米，包括室外道路、运动场、停车场、硬化场地、人工湖等。

二、人员配置数量及要求

本项目至少应配置531人，主要包括：管理人员、司机（含观光车司机）、会议服务人员、保洁员、维修人员（包括土建维修人员）、配电室运行工、水泵房运行工、电梯管理员、空调运行工、灯光音响调试员、管道工、高/低压电工、电焊工、维修钳工、弱电工程师、弱电维护人员、宿舍管理人员等。

1、人数要求如下：

（1）管理岗位人员7人：全区域☆项目经理1人，全区域☆项目副经理1人，旅游航空学院、教育艺术学院、财经商贸学院、农林科技学院、城市建设学院、理工学院、卫生健康学院☆主管5人；

（2）其它辅助人员15人：全区域综合1人（工作范围：全区域人员招聘、考勤、资料整理等工作），全区域代收代缴2人（工作范围：食堂、商业区水电暖费用代收代缴），全区域会议服务4人（工作范围：学院会议服务（不含二级学院）），全区域司机8人（工作范围：校园内运行摆渡电瓶车及大车司机）；

（3）保洁员316人：旅游航空学院楼内保洁21人（工作范围：宿舍、教学楼、实训楼、食堂/浴池、操场保洁），教育艺术学院楼内保洁35人（工作范围：宿舍、教学楼、实训楼、食堂、操场保洁），财经商贸学院楼内保洁25人（工作范围：宿舍、教学楼、实训楼、食堂、操场保洁），农林科技学院楼内保洁18人（工作范围：宿舍、教学楼、实训楼、食堂、操场保洁），城市建设学院楼内保洁45人（工作范围：宿舍、教学楼、教学实训楼、实训厂房、食堂、操场保洁），理工学院楼内保洁39人（工作范围：宿舍、教学楼、实训厂房、食堂、操场保洁），卫生健康学院楼内保洁47人（工作范围：宿舍、教学楼、实训楼、食堂/浴池、操场保洁），公共楼宇楼内保洁31人（工作范围：办公楼、图书馆、大学生活动中心、实训医院宾馆、配送中心、室外体育馆），公共区域保洁50人（工作范围：道路、停车场、运动场、人工湖、硬化场地），兰州现代职业学院继续教育学院（东校区）全区域5人（工作范围：宿舍、公共区域、教学楼（1人兼职绿化））；

（4）维修人员69人：全区域☆工程维护负责人1人（工作范围：负责全区域维修、维保及设备运行），全区域☆管道工班长1人，全区域☆电工班长1人，全区域☆设备班长1人（工作范围：负责锅炉、水泵房、配电室等设备的管理工作，提供水暖工资格证），配电室☆运行工2人，水泵房☆运行工2人，电梯☆管理员2人（工作范围负责学院及女子中专94部电梯管理：），空调☆运行工1人，灯光、音响调试☆弱电2人（音响、灯光调试、能管系统维护），公共区域☆管道工16人、☆高/低压电16人、☆电焊工2人、☆维修钳工2人，弱点维护☆弱电工程师2人、弱电维护人员8人（负责学院监控设备、网络维护保养），零星维修土建10人；

（5）宿管员124人：旅游航空学院宿管12人，教育艺术学院宿管19人，财经商贸学院宿管14人，农林科技学院宿管10人，城市建设学院宿管22人，理工学院宿管20人，卫生健康学院宿管23人，兰州现代职业学院继续教育学院（东校区）宿管4人。

各投标人依据项目服务内容、要求及建构筑物面积合理配置各岗位人员，人员配置要求科学合理，确保物业服务各项指标的完成。

2、人员要求

（1）人员数量必须满足本物业管理服务的配置要求，工作人员外貌端庄、身体健康，所聘人员符合劳动法规定，须提供承诺函（格式自拟）。

（2）管理岗位（标注“☆”号）需提供相关证明材料，技术岗位（标注“☆”号）需持证上岗。设施设备（水电暖气、音响、灯光、监控、会议设备等）物业服务人员都要有相应从业资格和工作经验。

（3）担保密义务。中标人对所聘人员承担相应责任，采购人对个别岗位及服务人员的违规、违纪、违法行为有权提出调整岗位，若造成损失，由中标人承担赔偿责任。

3、物业管理服务内容标准

（一）总体目标和要求

需制定完善的各类突发事故应急预案并实施，防范措施严密；环境卫生清洁率98%以上；管理、技术服务人员持证上岗率100%，零修、急修及时率100%；学校师生对物业管理服务总体满意率达90%以上。

物业管理服务内容：校园外场保洁、楼宇保洁、宿舍公共区域保洁、校园生活垃圾的收集清运、学生宿舍24小时值守、配电房24小时值班、各教室、办公楼楼宇管理、各类场馆管理、会务接待、工程零星维修、人工湖养护、设施设备维护管理等综合性服务。

（二）物业管理内容及基本要求

1.楼宇管理服务要求

1）公共区域保洁服务（门厅、卫生间、走廊、楼梯、楼顶等，会议室、接待室内部保洁服务、室内区域保洁（普通教室、阶梯教室、教师休息室、报告厅、各类场馆、图书馆等）公共卫生间保洁服务。

总体标准：内外环境整洁、没有卫生死角，环境卫生清洁率达98%。

a.每日1次清洁各楼层通道、楼梯及电梯、大厅等部位；每周对公共设施：强弱电间、防火门、消防栓、指示牌等进行清洁；大楼楼梯通道、楼梯间等，扶手护栏干净、光亮；墙面无蜘蛛网、灰尘、地脚线干净无明显灰尘。

b.每日1次清洁会议室、接待室地面、桌面等。墙面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无明显灰尘。

c.教室内应确保卫生清洁，物品摆放整齐。课桌椅、多媒体设备等表面清洁无污渍；确保教室内整洁、无杂物，地面无明显污迹。

d.公共卫生间内保持卫生间的地面干净，小便斗内无积垢，设施完好；确保卫生间内地面干净无异味、无积水、无污渍、无杂物；在卫生间明显位置公示每天保洁记录情况。

e.每月检查室外天台、屋顶、确保无杂物、垃圾、排水口畅通。每年至少1次集中清理屋面，保持檐沟、雨水口、落水管的畅通。

f.垃圾收集与处理：保持垃圾桶清洁，垃圾日产日清。

g.遇有学校重大活动及统一性的卫生大扫除检查时应达到学校及有关部门的标准。

2）大型活动服务

协助校方做好重大节日及运动会、迎新、军训、重要来宾到访、学校承接的各类社会类考试等重大活动的物质保障供给和场地布置工作。

3）零星维修服务

总体标准：及时发现并上报楼宇内损坏的一切物品、构筑物、建筑物、设施、设备等，并追踪其修复情况，保证大楼的正常运转和使用，公共楼宇公共设施完好率90%以上。设立报修网络及紧急报修电话，做好维修记录并建档：紧急维修响应不超过半小时，做到小修不过夜。及时发现或根据接报（要现场勘查、证实）事项，立即上报学校后勤部门，并依据其下达的任务进行修复。如出现水管突然爆裂、突然停电或可能出现人身、财产损失的，可先进行抢修并同时上报学校后勤部门。由其他单位进行维修，物业应做好配合工作，并对进入楼宇内部施工的人员进行必要的登记和管理。

室内零星维修服务：室内零星维修由中标人负责，包括但不限于以下内容：瓷砖脱落、墙面破损、踢脚线脱落、门窗维修（不含更换）等零星维修，保证构筑物、建筑物完好率90%以上。

4）供电系统、供水系统、排水系统、配电室、水泵房、蓄水池系统等公共设备的管理服务。

总体标准：做好公共设施日常巡视管理和维护，协助监督专业施工维保人员对有关设备进行定期保养和检测；保证设施设备运行正常，做到维修及时、快速，做到小修不过夜。日常维护保养须建立台账，随时接受校方检查。

a.供电系统：从高压配电房全流程覆盖至终端，管理变电室、低压配电室、配电间、校园配电箱、综合管廊、电力检查井、供配电线路至用户终端（即建筑内照明灯具、设备电源插座和配电箱、开关等）.校园路灯等设施的运行管理、维修和维护等。

①保证配电系统的正常运行（高压柜、变压器等高压设备），应由专业电力维保单位进行维修养护。

②配电间房内要保持整洁，不存放任何易燃易爆物品，不存放各种杂物；钥匙由专人保管；

③有完善的符合行业标准和规范的运行管理、巡检、维修和维护制度，并严格落实；

④认真做好《运行值班日志》《停电跳闸记录》《设备缺陷记录》《设备履历记录》《设备检修记录》等各项记录；

⑤变电室、低压配电室内每日巡视1次，检查设备运行状况，做好巡检和运行参数记录；

⑥室外电缆、电缆井、照明设施每周巡检两次，发现问题及时处理，并做好巡检记录。

⑦供电设备、供电线路等故障及时修复，原则上不超过12小时，楼内照明设施、开关、插座、配电箱等的维修时限为4小时；严禁设备带病运行，在用设备完好率保持100%。

⑧所有工作人员均需持证上岗，值班电工必须持有高压电工证上岗，并熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项，维修电工必须持有维修电工资质证书上岗；

⑨对遇突发事件造成停电要有应急处置预案，以及应急供电预案。

b.供水系统：自供水自来水进校总表全程覆盖至终端，管理校园供水设施、喷泉系统、阀门井、水表井、供水管网至用户终端（建筑物水龙头）的日常维修与维护。

①严格用水管理，协助学校实现节水目标；

②保证正常生活用水，有停水或水污染事件发生时，要及时采取应急预案；

③供水设备房内要保持整洁，室内严禁存放有毒.有害物品；水箱、水泵房应每日巡视1次，检查设备运行状况，并做好运行记录；备用水泵应及时切换；水泵润滑情况应每月检查1次，及时补充或更换润滑剂；水泵应每半年养护1次；

④由专人对蓄水池（箱）水泵进行封闭式管理，制度上墙，水泵每次月检修1次，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；检查溢流管口.透气口金属防护网是否保持完好；

⑤建立巡查制度，发生问题时，物业服务人员应及时上报校方，并监督维修方对问题进行处理。

⑥蓄水池每年清洗消毒2次，化验水质2次，确保水质符合饮用水标准。

c.排水系统：全程覆盖终端至学校总出水口，管理学校排水设排水管网、化粪池、中水处理系统的日常维修与维护。

①公共污水管道应每季检查1次，视情况进行清理.疏通；雨水管道.化粪池等部位应每季度检查1次，视情况进行清理、疏通；污水提升泵运行状态每月检查1次，设备每半年养护1次；

②化粪池、窨井每年至少清掏一次，清理后目视无块状飘浮物，出入口畅通，出现堵塞随时清掏；

③中水设施，建立巡查制度,发生问题时，物业服务人员应及时上报校方，并监督维修施工单位对问题进行处理。

④校区内如遇突发管网、闸阀、水表等冻坏、爆管等突发事故要有应急抢险预案，出现问题及时上报学校，监督施工单位及时进行整改并做好相应记录。

d.电梯正常运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件应保持完好，轿厢内整洁；对维保单位保养工作进行监督，保存相关维保记录；电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复；敦促设备人员迅速前往现场处理，安慰被困人员，立即通知电梯维保单位，开展应急处理安全接应被困人员，协助专业维修人员进行救助并保存相关记录。

e.空调系统：为确保设备的正常运行，对维保单位保养工作进行监督，保存相关维保记录。

f.弱电系统：弱电间和网络设备有动态调整和变化时，需及时提供电源接入；

h.其他要求：供热系统的管护工作（需承担暖气管道的维修工作）。

5）报告厅、大学生活动中心的日常管理服务（含多媒体设备等维护）。

总体要求：做好学院各报告厅的日常保洁、维修、使用管理等工作，确保报告厅设施设备完好，管理有序。

a.严格按照学院报告厅使用审批流程，组织好报告厅的使用，不随意借用、有序管理。

b.报告厅使用中，除物业管理人员外严禁其他人使用相关设施设备，物业管理人员对设施设备有保管维护责任。

c.报告厅每次使用前，要做好相关的布置准备、设施设备调试等工作。结束后要及时清点相关物资设备。

2.室外环境卫生管理

总体要求：校园环境做到清洁、卫生、文明、有序，道路无杂物、无积水、无积土；

1）保持道路清洁：路面无泥沙、污垢，无枯枝落叶；无大量烟头和纸屑。

2）道路每天清洁2次；做好各区域的实时保洁和巡回保洁。

3）室外道路根据季节定期洒水。

4）配合社会垃圾清运部门，做好校园环境保洁。

3.学生公寓管理服务要求

总体要求：负责做好学生公寓日常安全、卫生检查及常规服务等24小时日常管理工作，严格执行学校学生公寓的管理制度，处理各类突发应急事件，保障学生公寓良好的安全和生活秩序。

1）宿管员24小时上班制，严格按照工作时间上班，不迟到、早退，中途不擅自离岗，不得在工作时间饮酒，不得做个人私活等。严格遵守交接班制度，办好交接手续，认真做好值班日志记录。公寓主管应每天检查各楼宿管员工作.保洁员工作情况，发现问题及时整改，并做好相应检查记录。

2）楼宇各公共区域（含值班室、接待室、活动室、公共卫生间等）保持整洁、卫生、干净；对本公寓区域内消防设备设施、消防安全隐患和违反消防安全行为进行检查，保证消防设施安全，消防通道畅通；对宿舍区域内的大功率电器的使用情况进行及时检查并将电器收缴至学校公寓管理部门；出现突发事件、刑事或治安案件、灾害事故等，及时处置、及时报警，注意保护现场，并上报告学校。

3）熟悉本公寓各楼、各寝室学生人数、所属院系、专业年级等基本情况，规范学生进出宿舍刷卡行为，准确掌握住宿学生的进出情况，严禁非本住宿区学生进入（含异性学生、社会闲杂人员严禁进入），对违犯规定的人和事进行阻止，正确行使管理职能；做好学生宿舍门卫工作，对来访人员进行核查登记，对学生晚归、夜不归宿等违纪行为进行检查、上报；按规定时间执行关锁封闭宿舍区大门、熄灯等工作。

4）协助班主任、辅导员及学工处对学生宿舍区纪律、行为进行管理，对违反宿舍管理办法的行为进行检查。

5）收缴大功率电器(包括热的快、电炉、热水壶、电炒锅、电饭煲等)并登记造册。对私接电线、窃电，破坏配电设施，供水设施，消防设施等故意损坏公物的行为一经发现及时阻止，并报所属学院处理。

6）负责各寝室及区域内的家具、设施管理和维修工作；负责新生或相关学生的入住手续和毕业或离校学生的退宿检查及室内卫生的清扫工作；做好节假、寒暑假留宿学生的统计和管理工作。

7）负责学生公寓文化气氛的营造，积极协助开展多样的公寓文化活动。

4.设施设备维修服务

1）设立24小时维修报修电话和投诉电话，接受维修服务和服务质量、服务态度问题投诉。

2）维修24小时值班，维修及时、快速，做到小修不过夜，确保学生学习、生活正常；

3）制定楼宇设施的标准化管理程序，建立设备运行、维修、维护、保养记录，严格执行设备管理、操作制度，使各种设备设施的维修、保养和事故处理均处于标准化、规范化管理控制之中。完善设备房操作规定、工作制度、应急处理措施等各规章制度，增设各项指示牌。

4）维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确。

5）中标人根据我校设施设备特点，制定有关的定期维护、保养工作方案和应急处理预案。在日常使用过程中要制定使用运行制度和操作规程，定人、定时开关设备，及时发现设备设施在使用过程中的隐患并及时上报、跟踪施工单位维修进度，杜绝安全事故发生。

6）各设备房卫生整洁，具有实际可操作性的应急处理流程图。各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

7）路面路基：检查有无积水、起壳、地鼓、裂缝、塌陷等，每周检查一次，发现问题及时书面形式报告学校。

8）每日检查水龙头、闸阀﹙脚踏阀.手推阀等﹚、路灯、灯管等水具灯具情况，即坏即修，确保正常使用；每周检查配电房配电设施设备是否正常、每周检查水管件有无损坏、漏水等情况，玻璃灯罩、灯口、灯栅、灯吊链、灯架等有无松脱、损坏现象，灯线路有无漏电、短路烧毁等现象，发现问题及时报告学校。

9）管网：每日检查管道阀门接头有无渗漏、支架有无松脱等现象，发现问题及时上报并及时修复。

10）沟渠池井：每周检查沟、渠、雨水井盖等有无堵塞和损坏，发现问题及时报告学校。

11）校园景观、公共标识标牌等设施：每周检查有无破损、污迹、脱落、乱刻乱划等现象，发现问题及时修复并报告学校。

12）停车道：检查停车线有无脱漆、褪色等现象，发现问题及时告知学校维修维护。

13）对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。

14）专用设备日常运行和管理：配电房、电梯、空调、发电机、蓄水池、热水器等按相关要求进行维护保养，每天巡查电梯、空调系统、消防系统及器材、供排水、供电、照明设施和排污系统、蓄水池的运行情况，确保正常运行，实施厉行节约，降低能耗的管理。协助监督消防、空调、电梯、监控维保单位和配电房电力设备施工单位对其维保与管理，设备的完好率达到100%。

15）路灯、楼道灯等公共照明设备经常检查，保证完好，按规定时间定时开关。

16）保证垃圾箱清洁：目视垃圾箱无污迹、无油迹、无粘附物；垃圾箱周围无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾日产日清，需及时清理垃圾并运到指定地点。

17）保持学校内标识标牌、宣传栏（牌）清洁，每月擦拭清洗，保证干净。

18）每学期对校园进行1次消毒，按行业标准做好除“四害”工作。

19）有学校重大活动及统一性的卫生大扫除检查时应达到学校及有关部门的标准。

20）维修耗材单项维修费用在500元以下的小修项目费用由中标单位负责承担购买及更换；单项维修费用在500元以上的由乙方提出书面维修报告，报请甲方负责部门经同意审批后由甲方负责承担费用。

5.校园内监控维修保障服务

1）监控维护人员实行24小时巡查制度，巡查人员必须严格遵守监控设备巡查管理相关规定。

2）维护和保养好监控设施，严格按规定操作步骤进行操作，密切注意监控设备运行状况，保证监控设备安全有序，保证系统设备处于良好工作状态，发现异常情况必须及时汇报。

3）不得无故中断监控，不得擅自改变视频监控系统设备、设施的位置和用途；监控录制的资料应妥善保存，未经允许不得删改、破坏视频资料原始数据记录；遵守有关保密规定，未经许可不得擅自复制、提供、传播视频信息。

4）对系统设备的日常维护、保养，保持系统设备的清洁；注意防潮，经常检查各系统运行情况，保证系统设备处于良好工作状态。

5）密切注意监控设备运行状况，保证监控设备系统的正常运作，发现设备出现异常和故障要及时维修，保证监控摄像头完好率95%以上。

6.会议服务

1）服务内容：为会议室、各办公楼内会议室举办的各类会议、活动提供会场布置、音响保障、开水供应、保洁等服务。

2）服务标准：会议室管理和使用制度完善，保证会议室可随时启用；做好会议室的音响、灯光等服务，音响、灯光操作人员必须有资格证且有相应工作经验；会场布置及时；会前会后打扫室内卫生，无灰尘、无污渍，为参会人员提供舒适的环境；发现问题及时解决，不得影响会议室的正常使用；会议礼仪服务人员需专业素质高、形象好、气质佳，具有较好的仪容仪表；会前准备、会中服务以及会后清理工作应及时、到位，符合采购人要求。

第三部分：售后要求

一、物业服务合同落实考核办法

（一）物业服务考核主管单位：甲方

（二）考核内容

1.设施设备的维护保养和运行以及定置管理情况；

2.公共卫生的清扫保洁情况；

3.会务服务情况；

4.服务的意识、态度和质量情况；

5.物业服务合同中所涉及的内容。

（三）考核方法及时间

1.随机考核：甲方每天通过巡查进行不间断的检查、考核，对发现的问题及时向乙方进行通报，督促整改，并下发处罚通知。

2.专项考核：对物业服务合同中明确的事项逐一进行考核。

（四）考核结果及处理

1.建立考核专项登记本，对检查考核中发现的问题登记备案。随机考核中，甲方对第一次、第二次检查中发现的同一问题主要以批评教育和引导的方式进行处理，如第三次检查再发现同样问题，对乙方进行经济处罚。

2.针对检查中出现的问题，提出处罚意见，扣除相应的物业管理费。每一处发生的问题扣除标准为200-500元。如因失职造成重大损失的，根据损失程度进行赔偿。

3.适时向乙方通报考核结果，督促乙方进行整改。

4.对没有按服务合同落实，应当受到处罚的，每月月底以书面形式提出处罚建议，报请相关领导同意后，向乙方下发处罚通知单，从物业服务费中扣除。如同一问题，连续发生按照一比十的比例加重处罚。

二、付款方式：按合同约定。