采购需求

1项目概况

1.1项目名称

含山县商品房预售资金监管信息系统项目

1.2项目背景

经过十多年的实践发展，商品房的预售制度在一定上促进了国民经济的发展，促进了房地产行业的发展，推动房地产企业的发展起到重要的历史性作用。另一方面，有些开发企业利用我国这一制度的不健全不完善，从而欺骗一些银行和广大的平民百姓，产生了大量的问题。

为规范商品房预售市场，完善政府对预售方的监管机制，切实做好含山县房地产市场的管理监督工作，使含山县商品房交易市场实现科学化、标准化、规范化、高效率和高透明管理，需要采用先进的计算机网络与信息技术解决商品房交易管理服务中信息量大、资金量多、跨部门远程合作、业务信息一致共享等诸多瓶颈问题。因此，建立商品房预售资金的监管制度迫在眉睫。

1.3建设目标

商品房预售资金监管制度及相应管理系统的建立，可以对商品房市场进行有力监管，完善商品房预售制度，构建和谐稳定的市场环境。通过系统化的管理，可以加快业务办理速度，提升行政管理效率，杜绝人为因素在实际管理中的负面因素，在维护购房人利益、服务开发企业方面具有巨大的社会和经济效益。

建成后的系统将达到以下总体目标：

（1）提高管理效率。

商品房预售资金监管的账户开立、协议签订、资金缴存、资金划转、资金监管等中心业务环节是大量信息流和资金流交叉融合的管理过程，在这个过程中，信息的及时性、准确性和唯一性是极为重要的，也是影响管理效率的关键因素。

（2）增加资金管理透明度。

在系统业务过程中，自动施加了对资金在数额上的计算和记录，这种同步跟踪记载机制，使全市的商品房预售资金在管理上做到简单、实时，并使得业务流程中各笔资金的来龙去脉清楚、明了。与商品房预售资金监管相关的各级机构可随时通过系统了解相关资金的缴存和划转的现状，并通过面向房产中介和预购人的应用（例如网站），与房产行政主管部门后台办公系统连接起来，从而增加了资金的透明度。

（3）促进管理工作的开展。

由于增加了资金管理透明度，提高了商品房预售资金监管的办事效率，简化了办事的流程，这样就能够增进社会大众对商品房预售资金管理工作的理解和信任，有利于商品房预售资金监管工作的宣传，进一步扩大这项工作的覆盖面，促进其顺利开展。

（4）降低管理成本。

随着商品房预售范围的扩大和归集额度的增加，参与管理的人手需要越来越多，手工管理的成本肯定要逐步加大。可以在商品房预售资金监管的各个环节上减少用工人数，简化办事流程，节约办事时间，从长远来看，无疑降低了这项工作管理成本和社会成本。

1.4项目建设原则

含山县商品房预售资金监管信息系统项目的建设，应遵循以下原则：

（1）依法设计，优化流程

为确保系统质量，系统建设要严格按照国家、地方和行业有关标准与规范；系统的分析、设计、编码和测试要严格按照软件工程标准和规范；遵从房地产信息系统规范和国家规定的法律、法规，制定规范的房地产业务管理流程，对现有流程进行优化，确保业务流程的高效运转。

（2）全局统一，有机整体

从整体的业务职能、内部管理及群众和政府的要求出发，站在全局的高度，打破各职能部门之间的数据壁垒，实现全省房地产信息资源共享，基础房地产信息及房地产管理社会服务信息化，发挥系统在政府信息化工程和城市化管理信息化工程的作用，把系统建设成一个有机的整体和管理与决策的核心工具。

（3）设计先进，方便扩展

采用先进的设计理念和技术，使整个系统的设计处于领先地位，确保系统能够适应现代信息技术高速发展的要求。采用先进的数据库设计方案，体现数据储存及管理的先进性，充分考虑将来数据不断变化增加的需求；采用先进的软件开发方案,充分考虑业务内容与流程变更、机构调整、人员变动等。

（4）人性实用，提高效率

根据房地产管理部门各项业务活动的实际需要，系统尽量具有人性化设计；做到数据调用迅速、操作简单；界面友好美观；数据更新和维护简便，系统升级容易等特点，减少业务工作人员的工作量，减少系统管理人员的维护量，提高工作办事效率。

（5）系统安全，高效稳定

保证系统数据及网络的安全，防止病毒侵入、非法用户访问和恶意破坏；系统必须具有完备的数据保护和备份机制，采用各种级别的权限管理机制，自动记录用户的访问情况和操作记录；为保证合法用户错误操作而引起的系统错误，系统必须具备足够的容错能力和回滚能力，保证系统数据的完整性。保证系统的高可用性和提供7*24模式的服务运作模式。系统要采用稳定性高、可用性好的软硬件产品，保证系统应用中最低的故障率，确保系统的稳定运行。

（6）经济节约，开放标准

系统建设在数据库设计、系统开发、系统维护、软硬件配置上充分考虑实现全部功能以最小的投入获得最大的产出，选择性价比高的软件，同时考虑将来软件升级的费用，根据标准化和规范化的要求科学合理的设计系统，从而缩短软件开发周期，节约开发成本。在系统建成后，从面向于房产系统的管理服务转向面向全社会服务而产生的社会、经济效力。同时按照开放性、标准化原则规划设计方案，使系统和其它部门的数据连接无任何障碍。

1.5系统硬件架构

项目实施时，根据含山县房产管理局现有的网络和硬件配套设施情况和项目需求，提出符合系统部署运行的硬件架构。

1.6软件系统架构及应用解决方案

基于SOA面向服务架构，完成多层架构系统开发平台、应用服务器、中间件产品的选型和总体应用集成解决方案。软件系统及应用采用面向服务的设计，建设以“业务协同、资源共享”为核心的全生态业务应用与服务。

应用程序应不依赖任何特定的操作系统、中间件、硬件，基于SOA设计开发面向通用灵活，组件能快速搭建业务系统的应用支撑平台，实现房管系统服务资源的统一可视化管理和配置使用。

1.7项目建设依据

1)《中华人民共和国物权法》

2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

3)《中华人民共和国行政许可法》

4)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)

5)中华人民共和国行业标准《房地产市场信息系统技术规范》（CJJ/T 115-2007）。

6)《城市商品房预售管理办法》中华人民共和国建设部令第131号）

7)《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）

8)《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》（建房〔2015〕105号）

9)《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）；

10)《房屋交易与产权管理工作导则》（建办房[2015]45号）

11)《国务院关于印发政务信息资源共享管理暂行办法的通知》（国发[2016]51号）

12)《国务院关于加快推进“互联网+政务服务”工作的指导意见》 （国发[2016]55号）

2项目建设需求

本次系统建设将遵循《物权法》、住建部《房地产市场信息系统技术规范（CJJ/T 115-2007）》、《房屋交易与产权管理工作导则》等行业技术规范，在梳理、整合和优化商品房预售管理业务流程的基础上，建立一个业务覆盖、管理创新、系统集成、结构优化、资源整合、高效便捷的含山县商品房预售资金管理信息系统，并实现与现有业务系统的无缝对接，保证业务工作正常运行。

项目名称	功能模块	主要内容
含山县商品房预售资金监管系统项目	商品房预售资金监管信息系统	按照行业技术规范和含山县本地商品房预售制度的业务需求，预售资金管理系统采取在线方式实现预售资金的收存、使用和监督，确保预售资金依法用于预售房地产项目后续工程的开发建设，防止预售资金被挪用、转移。与商品房网签备案系统无缝对接，业务配合使用。
	系统集成及接口服务平台建设	1、通过内部传输机制从现有业务系统集成项目信息、商品房预售信息、合同备案信息、房屋状态信息等数据资源，同时其自身为统计分析与信息发布系统提供资金缴存状况、资金拨付情况、交易资金同环比统计等分析数据，实现与房产部门内部系统间的联查与协作，构成了整个商品房预售管理的总体业务流程。 2、实现预售资金监管系统数据与银行数据实时交互，并支持银行流水对账功能。

应用平台开发框架需求

平台需提供统一的基于模型的.net应用开发框架，作为各个业务管理子系统进行统一平台化整合的开发支撑环境，是系统集成建设的关键基础。平台需提供开放式编程接口，各个业务子系统基于平台环境开发，只需关注业务的具体实现，不用考虑平台环境已经支持的功能，加快业务应用子系统的开发速度，实现业务系统的统一整合与集成。

充分利用.Net环境特有的软件开发优势，结合统一建立的应用模型，将应用功能根据需要选择开发框架，使应用系统满足高度可用性要求，为业务应用功能模块的开发提供基础的应用支撑服务。

商品房预售资金监管系统的建设需求

按照住房和城乡建设部发布的《房地产市场信息系统技术规范》（中华人民共和国行业标准CJJ/T 115-2007）《房屋交易与产权管理工作导则》等行业技术规范的要求，建立商品房预售资金监管制度，制定本地区商品房预售资金监管办法，明确监管主体、监管模式。

整个商品房预售资金监管一般程序： (一)开设预售资金监管账户；(二)商品房预售资金存入监管账户；(三)按建设进度核拨预售资金； (四)解除预售资金监管。

预售资金监管的目的是实现购房者房款的合理使用，防止开发企业私自挪用资金，将服务开发企业与维护广大购房群众合法权益统一起来，为群众放心购房提供制度与技术上的保障。为此需要解决三大问题：监管账户管理、资金收缴和资金拨付。

通过建立预售资金监管账户，预售楼栋售楼所得必须进入监管账户，以及对该账户内资金的使用申请进行审批，同时通过与银行实时交互账户收支明细等手段进行实时监控和管理。具体流程如下图所示：

涉及的主要用户包括：

房地产开发企业：是各项业务的潜在申请人。

房屋交易监管部门：是预售款监控业务的核心管理部门，全面负责各项预售款监控业务。

房地产交易中心：是《商品房买卖合同》预告登记备案前必须进行首期款审核的业务收益者。

全县各商业银行：主要负责实时提供预售款监控账户收支明细数据。

本期项目建设将结合含山县的业务实际，充分利用前期的信息系统建设经验，根据预售资金监管的多部门协作职能和应用环境，完成业务系统的建设。具体包括开发企业端、系统管理端、银行数据交互端，业务系统功能要求如下：

（1）开户管理：开发企业申请开户，填写项目基本信息、监管银行、预售项目相关信息，报管理部门审批。

（2）签订监管协议：开发企业签订资金监管三方协议报管理部门审批，协议中涉及企业名称、预售项目名称、座落位置、投资规模、建筑面积、房屋幢数、当前工程进度、预售资金监管帐号相关信息。

（3）资金收缴和入账管理：开发企业应当协助购房人选择监管银行柜台或者专用POS机将商品房预售资金全部存入监管账户。

（4）重点与非重点资金拨付管理：开发企业申请重点与非重点资金拨付，报管理部门审批。

（5）退房退款申请：开发企业申请退房退款，报管理部门审批。

（6）解除监管：开发企业在预售楼栋取得《新建住宅符合交付使用条件说明书》后，可申请解除资金监管，并报管理部门审批。

（7）资金冲正：对错误入账信息进行冲正，包括银行入账错误、不明入账错误、利息和年费、其他。

（8）不明入账划分：开发企业将不明入账划分到指定的缴款通知书上。

（9）查询与统计：监管信息查询、施工进度查询、资金使用情况查询、签约资金明细查询、月度资金监管统计。

（10）银行数据确认：与银行进行数据交互，通过与银行反馈的数据进行核对，确保资金账目正确；资金账目数据需每天结算。

（11）存量预售资金监管项目预售资金数据导入。

系统接口及服务功能要求

一、与业务系统数据交互

由于整个商品房交易业务的协同性与交互性，预售资金监管系统作为其中一环需其他房管业务子系统进行大量数据交互和共享，具体要求如下：

1、与从业主体管理子系统的交互，调用开发企业的信息；

2、与项目管理子系统的交互，调用项目信息。

3、与预售管理子系统的交互，多项交互完成预售许可证与预售资金监管账号的绑定。

4、与商品房合同备案子系统的交互，反馈该合同的成交金额信息；

因此，为保证预售资金监管系统与其他房管业务系统的数据能及时交互与共享，项目投标人必须对现有的房地产市场管理业务系统及数据进行深入研究，基于原有的业务框架及系统资源进行扩展开发，形成系统对接过渡方案，保证业务及管理的一体化，实现应用系统的无缝衔接。

 

二、银行数据交互

实现预售资金监管系统和银行数据实时交互，保证数据的安全性、实时性、准确性。

运行环境要求

服务器操作系统：Windows Server 2008；

桌面操作系统Windows 7/8/10

浏览器：IE 8.0（FoxFire3.0）以上

WEB服务程序：IIS7.0及以上

数据库：Sql Server 2008