第四章 技术规格、参数与要求

一、项目名称：湘江长沙综合枢纽安保及物业服务项目

二、项目预算：3996200.00元/年（三年总预算11988600.00元，合同一年一签）

三、项目概况：

湘江长沙综合枢纽工程是《湘江干流规划》九个梯级的最下游梯级，是一座以改善湘江通航为主，兼有保障供水、灌溉、发电、改善环境、过江交通等多重功能的综合性枢纽工程，是湖南省和长沙市“十一五”、“十二五”重大建设项目。项目建成后，湘江长株潭河段通航能力将由1000吨级提升到2000吨级，有利于保障供水、改善滨江环境、开发旅游资源、提升城市品位、增强长株潭经济整体竞争力，加快长株潭城市群“两型社会”建设步伐；是一个重要的经济工程、环境提质工程和民生工程。2015年12月枢纽工程已基本建成投入使用，进入全面运行阶段，安保区域主要包括管理区营地、船闸运行区域（含船闸闸墙）、左汊泄水闸、右汊泄水闸、蔡家洲电站、蔡家洲砂石翻坝、鱼类增殖放流站、上游锚地、下游锚地，此案采购的内容主要为湘江长沙综合枢纽提供安保及物业管理服务。

四、项目内容

保安服务是长沙综合枢纽工程公共设施及交通安全、财产安全、治安维护、消防等安全管理工作的重要辅助力量，根据《长沙市湘江综合枢纽开发有限责任公司安全保卫条例》的规定和要求，结合长沙枢纽工程保安实际情况制定保安管理服务方案和内容，采购内容主要包括：安保服务、保洁服务、水电维修、绿化养护等。

• 湘江长沙综合枢纽工程简易示意图
  • 服务内容

  （1）服务要求

  1、船闸运行区域：24小时门卫轮岗值班，船闸和围墙范围内巡查、保洁、维修绿化养护，主要内容包括：30万平方船闸运行区域（含8个船闸泵房、消防泵房），建筑面积3692 m²的船闸控制中心大楼，13.41万m²占地面积的绿化；

  2、枢纽管理区营地：24小时门卫轮岗值班巡查、弱电维修、水电工和绿化养护。主要包括：3.3万平方管理区区域，建筑面积9922 m²的办公楼、综合楼、专家楼、值班公寓，1.63万m²占地面积的绿化；

  3、左汊泄水闸区域：24小时值班、巡查、保洁。主要内容包括：建筑面积6万m²左汊47孔泄水闸及桥梁，47个启闭机泵房；

  4、右汊泄水闸区域：24小时值班、巡查、保洁。主要内容包括：建筑面积2万m²右岸20孔泄水闸及桥梁，20个启闭机泵房及300平方的配电房；

  5、蔡家洲电站区域：24小时门岗值班、巡查、保洁、维修。主要内容包括：7.4万m²电站厂房区域，建筑面积738 m²的中控楼，建筑面积3576m²的安装厂，建筑面积4716m²的副厂房，建筑面积2959 m²的尾水变压器区域；

  6、蔡家洲上、下游门岗：24小时门岗值班、巡查、保洁、维修和绿化养护。主要内容包括：110.73万m²蔡家洲区域；

  7、鱼类增殖放流站区域：24小时门岗值班、巡查。主要内容包括：建筑面积8万m²鱼类增殖放流站区域，建筑面积3865.15 m²办公区域， 3万m²绿化；

  8、上游锚地区域：24小时门岗值班、巡查、保洁。720 m²*3层的趸船，180平方钢引桥；

  9、下游锚地区域：24小时门岗值班、巡查、保洁。720*3 m²的趸船，216平方钢引桥；

  10、湘江枢纽区域所有的化粪池管道疏通和垃圾清运。

  五、项目标准及要求

  （一）卫生保洁要求：

  1.日常保洁

  范围：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

  服务标准：

  （1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期清扫、清洗，确保没有污渍；

  （2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

  （3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

  （4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

  （5）公共区域要进行定期打扫，要保持干净，要及时清理杂物，灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

  （6）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹，定期清扫、清洗；

  （7）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

  （8）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

  （9）遇文明创建等重大活动开展时，中标单位需无条件配合业主单位搞好保洁工作。

  2.垃圾收集及外运要求：

  制定长沙综合枢纽区域垃圾分类工作推进计划，建立垃圾分类制度，保洁人员熟练进行垃圾分类，做到及时清扫、收集、分类；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，管好用好垃圾分拣点，确保做到垃圾分类收集、分类运输、分类处理。

  3.公共卫生间的保洁：

  保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。用于物业服务的清洁用品、用具及公用部位的易耗品（除垃圾筒、垃圾袋、卫生纸、清洁剂、废纸筒、茶叶篓外）由中标单位自行购置并承担费用。

  4.公共区域的垃圾桶及环保设施由业主单位根据情况配置，中标单位负责清理。要求：定期清洗，保持干净，无污渍。    

  （二）绿化养护要求：    

  l.服务内容：物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

  2.服务标准：

  （1）有绿化管理措施，中标单位要对园林区域定期浇水，确保花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

  （2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；

  （3）绿化所需各类工器具及运行中所产生的费用由中标单位负责，园林绿化所需肥料及农药等消耗品，由业主单位统一采购。

  (三)安全保卫要求：

  1.服务内容：负责进出的车辆秩序维护；门岗出入物品的检查登记；负责大楼内部巡逻及办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防火、防盗等报警、监控设备的运行管理；公共秩序的维护，治安、防火防盗及其它突发事件处理等。

  2.服务标准：

  （1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及电视监控室24小时值班；

  （2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好；

  （3）维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行；

  （4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件；

  （5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；

  （6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

  （7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生；

  （8）建立防恐怖袭击应急预案，定期开展反恐怖袭击应急演练；

  （9）严格对生产区域进行进出控制，严防无关人员进入，进出人员做好登记，及时劝阻、劝离进入枢纽区域划鱼、捕鱼人员，积极配合地方政府开展专项整治行动。

  3. 服务要求

  （1）树立“服务第一，业主至上”的思想，切实维护枢纽辖区内人员的人身和财产安全；

  （2）管理坚持原则、严密谨慎；服务以人为本、主动热情；处理问题高度警惕、有理有节；

  （3）安保物业上岗人员按规定着装，佩戴标志和上岗证，安保人员佩带规定的保安器械，准时上（下）班，业务操作规范，礼貌待人，并做好上下班交接记录，保持岗位卫生整洁；

  （4）依法办事，文明执勤，保安物业人员不得与枢纽内管理人员发生肢体冲突；

  （5）严格按照采购人指定管理部门的指令执行工作命令。

  4. 队伍建设与管理要求

  （1）中标单位负责提供进驻保安人员执勤所需的装备、器材等；

  （2）从安全实际出发，针对安保人员每月至少半个工作日的在岗人员业务培训或处置突发事件、应急预案演练；

  （3）内部管理体制健全，有完善的人员管理及考核方案，设立保安队长和物业经理，全面负责日常保安队伍与物业管理的规范化管理；

  （4）对于保安队伍，中标单位必须采取切实有效措施保持保安队伍的稳定，合同期限内轮换岗保安人数不得超过合同编制的 50%（违反纪律被开除的除外），并在投标文件中做出承诺 （格式自定）； 保安队伍主要管理人员更换，应提前一个月以书面形式通知业主单位,其他队员更换要提前七天告知业主单位；确保服务质量不因人员变动而受影响；

  （5）保安和物业人员应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报业主单位指定管理部门备案，禁止离职和非枢纽内保安队伍人员进入枢纽内替岗。

  （6）有相应的人员培训制度，及继续培训制度。

  （7）有相应的机动队伍的管理制度；如遇突发事件能迅速调动机动队伍在30分钟内赶到事件突发地，处理突发事件。

  5. 人员素质要求

  （1）保安物业从业人员应知法，懂法，守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范，遵守采购人安全管理规定；

  （2）保安队长和物业经理，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力。

  （3）针对本案的实际情况，对保安人员个人素质条件：

  ①选派的保安员应保持退伍军人占 1/3 以上。具体要求和细节经由业主单位与中标单位双方商议确定。

  ②以初中文化程度以上为主体，在同等条件下应优先派用退伍军人，保安员要求身高160cm 以上，年龄18至45周岁的人员。

  ③身体健康，没有传染病、精神病及重大疾病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。

  ④没有犯罪记录。具体人员须经业主单位指定管理部门确认，方可派遣。

  5保安人员须具备保安员证。

  （4）所聘用的保安人员应有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过不少于五个工作日的岗前培训，熟知枢纽内的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。

  （5）保安队长要加强对保安业务的管理，确保保安在枢纽辖区内无违规和违法事件发生。

  （四）设备、设施维保要求：

  l.给排水系统设备运行维护

  服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

  服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行捡查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

  2.供电系统设备管理维护

  服务内容：对物业服务范围内电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

  服务标准：每天对供电范围内的电气设备进行巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100％；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

  3.消防系统设备管理

  定期对消防系统和设施进行巡查，发现问题及时报告业主单位，并定期开展消防培训，确保发生问题后第一时间采取正确的消防措施。

  4.其它约定：

  化粪池清掏、管道疏通、垃圾清运由中标单位负责，费用由中标单位承担。

  5.房屋门窗维修要求：

  服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

  服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100％。

  6.强电维护人员须具备《电工证》。

  （五）会议服务要求：

  服务内容：根据会议举办方要求认真做好会前、会中和会后服务。

  服务标准：

  1.会前对会议室进行检查、保洁。确认会议室音响、灯具、空调等设备的完好，发现问题及时报告业主单位、及时修理。

  2.配合会议主办单位提前做好会场布置工作，做好候会室服务、领导与重要客人引领入座等工作。

  3.会议期间及时向会议人员提供茶水、音响、礼仪等服务。

  4.会后及时做好会场清理工作。若发现损坏物品或客人遗留物品迅速与有关单位联系，并向会务部负责人报告。

  5.严格遵守保密纪律，不询问、不议论、不外传重要会议内容，不擅自带领无关人员进入会场。

  六、人员配备

  见附表1。

  七、考核方式

  服务期限三年，分年度签订服务协议（即本次招标结束后，采购人与中标人按照中标价签订第一年的服务协议，续签第二和第三年度服务协议时按照第一年协议价格签订，每季度采购人对安保及物业服务项目的服务质量进行评价，若连续三个季度中标人的服务满意度低于80分（满分100分），甲方有权终止合同，第二、第三年度也不再续签安保及物业服务项目合同。每个季度出具一次综合考核结果 ，80 分以下（不含 80 分）为不合格，连续累计三次被评为不合格者，中标人无条件自动退出，采购人可单方终止合同。因无条件退出终止合同造成的所有损失由供应商承担。

  考评表详见附件2。

  八、其他要求

  1、服务期限：三年，合同一年一签。若中标人季度考核低于80分的，采购人有权根据实际情况解除合同或在结算时予以处罚。

  2、服务地点：采购人指定地点。

  3、付款人：长沙市湘江综合枢纽工程办公室

  4、付款方式：按季支付，每季末考核合格后，支付每季度费用的70%，剩余30%在年底考核验收合格后，一次性支付。中标人向采购人提出付款申请，采购人须在收到支付申请后 10 个工作日内，按规定办好相关直接支付手续，并报送财政局，支付时间以财政局直接支付时间为准。采购人每次支付费用前，中标人须在提出支付申请的同时，提供与本次申请同等额度的增值税专用发票。

  5、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的货物及材料购置，以及产品运输保险保管、货物安装、测试通过验收、质保期免费保修维护等所有人工、人员加班费、福利补助、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交人免费提供，采购人不再支付任何费用。

  6、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。