第三章 招标内容及技术要求

第一标段：

• 招标内容：

（一）项目名称：安康职业技术学院校园保洁采购项目

（二）服务期：自合同签订之日起一年（在不改变合同总价的前提下，经采购人审核同意，可续签一年）

（三）正常教学期间服务费用（按照100%计算）

（四）寒暑假期间服务费用（按照50%计算）

• 技术参数：

（一）采购内容：保洁及垃圾清运：

包括以下范围：1-2#学生公寓楼卫生间、图书馆、实训楼、1-5#教学楼卫生间等外围场地；大门内外广场、环形道路、教学楼地下层、球场、体育馆、运动场、水系公园等公共场所、附属小学公共区域及卫生间保洁。

（二）楼管服务

包括以下范围：1-2#学生公寓楼、图书楼、实训楼电梯管理员、体育馆等楼宇管理和球场管理物业服务；

三、采购要求：

（一）人员配置：本项目配置人员不少于47人。

（二）各类耗材等其它：包含在本项目物业服务费用之内。

（三）税金：各类税金包含在服务费用之内。

四、技术服务要求：

（一）服务标准：

室内、外环境卫生清洁，无垃圾、污迹、油迹；

地漏口、沙井清掏干净、无沉积垃圾；

廊道、楼道、馆内、室内地面干净；

器具、玻璃天花无积尘、污迹；洗手间清洁保洁、无异味、无积水；

天台、露台、平台清洁保洁、环身渠及去水口无积留垃圾；墙体无污迹；无蜘蛛网；

空调机及其附属配件、消防柜、消防灭火箱等消防用品无污迹、胶迹、油迹、积尘。

（二）服务要求：

 1、物业管理机构要求

（1）物业管理服务机构健全、专业；

（2）物业管理人员具备相应的任职资格，管理人员和专业技术人员持证上岗；

（3）管理制度、服务规程、工作标准规范；

（4）具有科学合理的物业管理服务流程；

（5）员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨；

（6）符合法律法规的其他要求。

2、物业管理服务质量要求

（1）房屋外观：

① 房屋外观完好整洁，房屋完好率达100%；

② 无违反规划“私搭乱建”现象，房屋资料档案齐全，管理完善。

（2）物业内设施、设备运行：应保证设施、设备（包括电梯、空调、供水、供电、通信、照明等设备设施）的状态良好，能安全正常运行，无事故隐患，保养、检修制度完善，并提醒设置车场、用电、消防危险设施、楼梯、通道等安全指引标识。

（3）环境卫生：

① 实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清；

② 实行每日动态保洁，保洁率达100%；

③ 定期卫生消毒喷药。

（4）楼管：

熟悉楼宇内部结构，熟知楼内水源、电源分布和开关方法；明白消防器材存放位置，掌握消防设备的使用方法。牢记楼宇内部重要巡查位置、重要管理区域。

3、监督检查

（1）由业主单位对服务商的工作质量进行不定期监督、检查，并按检评标准（检评标准在合同签订后双方协商拟订）扣分，每月的累计扣分在5分以下(含5分)，全额划拨当月费用；

（2）累计扣分在5分至20分（含20分）以内，每扣1分相应扣减当月费用200元。

（3）如累计扣分达20分以上(不含20分)，每扣1分，则扣减当月总承包经费的l％，如连续三个月均扣20分以上，业主单位可以提前解除合同

（4）如果一年内有4个月的扣分均在20分以上，业主单位可以解除合同。

五、岗位设置

（一）人员配置：本项目配置人员47人。各岗位的配置如下：

1、项目经理：1名；

2、保洁员：25人；

3、卫生间保洁员：9人（公寓楼和教学楼）

4、楼管：12人。

序号	项目	数量   （人数）	服务内容
1	经理	1	负责保洁、管理全面工作,对保洁管理队伍工作的检查、督促、指导，及临时机动工作。
2	1-2#学生公寓楼卫生间保洁员	2	1-2#学生公寓楼卫生间保洁
3	1-2#学生公寓楼管理员、夜查巡	6	1-2#学生公寓楼管理
4	图书馆保洁员	3	图书馆保洁
5	图书馆管理员	1	图书馆管理
6	实训楼保洁员	6	实训楼保洁
7	实训楼电梯管理员	1	实训楼电梯管理员
8	1-5#教学楼卫生间保洁员	7	1-5#教学楼卫生间保洁
9	1-2#学生公寓楼、教学楼、实训楼外围及大门内外广场，环形道路，教学楼地下层，田径场等保洁	8	公共区域保洁
10	球场管理员	2	球场管理
11	球场、餐厅西侧-教学楼后公园-图书馆及公共区域等保洁	4	球场、餐厅西侧-教学楼后公园-图书馆及公共区域等保洁
12	体育馆保洁	1	体育馆保洁
13	体育馆楼管	2	体育馆管理
14	篮球场-驾校-体育馆道路保洁	1	篮球场-驾校-体育馆道路保洁
15	附小保洁员	2
16	合计	47

 

• 岗位职责

（一）保洁经理岗位职责：

1、组织、领导全体员工完成安康职业技术学院物业管理服务中心承担的各项工作任务；

2、制订各项规章制度、各岗位职责、工作标准；

3、根据公司的管理目标编制安康职业技术学院物业管理方案；

4、负责实施员工管理目标责任制；

5、检查指导各岗位的工作，督促员工切实履行各岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程；

6、努力学习与物业管理有关的业务知识和技能，熟悉物业结构和师生基本情况；

7、负责与外部的协调工作，加强合作与交流；

8、定期检查和总结工作，努力提高管理水平和工作效率；

9、负责员工的政治思想工作，教育员工遵守国家法律、法规及社会公德；

10、树立“服务第一、师生至上”的思想，做好精神文明建设工作；

11、年终认真总结全年工作，接受公司及师生年度任期考核；

12、处理投诉，完成上级领导交办的其它工作。

（二）保洁主管工作职责：

1、负责校区各个部位保洁工作的全面管理；

2、制定校区月度保洁工作计划、消杀计划；

3、对各个保洁员的工作每日进行检查、指导，并做好相应的记录；

4、及时向上级汇报保洁工作，完成经理交办的其他工作。

（三）保洁员岗位职责：

    1、保洁员根据后勤处制定的工作时间进行日常保洁工作;

　  2、负责办公区过道、教学区过道、电梯内、电梯间、茶水间等公共场所卫生的清扫，保持所有公共场所的卫生整洁，地面干净、无尘土、无卫生死角，做到每天拖两遍，每周用肥皂水拖一遍;

    3、负责阶梯教室使用前后的清扫、整理工作;   

    4、负责打扫各独立办公室的地面卫生，清倒办公室和公用走道之垃圾，清洗痰盂;

    5、保持公共场所楼梯扶手、窗台表面无灰尘，光洁明亮，做到每天擦两遍，保持环境美观;

    6、保持所有公共场所玻璃窗在视线内无灰尘、蜘蛛网、印痕，每周擦一遍以上；

    7、洗手池无皂迹、无污点,无污垢，做到经常擦拭，保持表面光亮、整洁;

    8、墙面天花板卫生整洁美观，无蜘蛛网、灰尘、印痕、脱皮、污迹，做到每周至少清扫一遍;

    9、所有公共场所痰盂位置设置合理、无外溢现象，表面干净无污迹，做到每天擦洗痰盂两遍;

    10、垃圾箱位置设置合理，无外溢现象，表面干净无污迹，每天清理两次;

    11、负责清扫所属区域的公共卫生，每天上、下午各清扫一次以上。做到厕所清洁无异味，地面干净无污迹、积水、纸屑，保证墙面瓷砖光亮，无水印、无污迹;

    12、负责各楼层下水道排污口的及时清理，保持下水通畅;

    13、负责管理清扫工具、清运工具，按时清倒垃圾桶内的垃圾;

  14、负责楼内卫生，保持室内过道楼梯无烟头、垃圾及杂物，每天认真打扫每个会议室，保持干净;

    15、注意节约用水、用电；

    16、认真完成上级领导交办的其它工作。

（四）学生公寓管理员岗位职责：

1、学生宿舍管理员值班时间与学校上课时间一致，在值班期间不脱岗、不迟到早退、不做与本职工作无关的事情。

2、建立并不断完善学生宿舍管理条例，使学生在校住宿有章可循，使之养成良好的生活习惯和学习习惯，经常对学生进行生活指导，关心学生在校期间的生活和健康。

3、督促学生按时作息，抓好晚寝纪律。与值日领导一起带领值勤学生进行查晚寝，按时熄灯、锁门，并做好记录；有特殊情况应妥善处理，并及时向当天值日领导反映，与学工部汇报。

4、按规定时间供电、关电。检查学生宿舍有否使用违章电器，一经发现及时收缴，作好记录，并将有关违纪的人和事及时向学校值周领导报告。

5、每周做好公共卫生值日的安排，并督促值日寝室学生做好宿舍区卫生的清理，负责检查学生宿舍内卫生，督促学生保持宿舍内整洁和宿舍区干净，并及时记录各宿舍卫生情况，出现公共卫生没清理应及时向学工部反映。

6、负责宿舍的物业管理，经常检查各宿舍的门窗、玻璃、桌椅及其它财产损坏情况，及时向后勤处报告，注明原因并报修。

7、发生突发事件（如停电、起哄、火灾、打架）要及时赶到现场处理，并及时向有关领导报告。

8、制止下列行为的发生：

（1）异性进入学生宿舍和外来人员借宿；

（2）学生带酒（啤酒和烈性酒）、易燃、易爆物品；

（3）损坏公物。

9、负责维护宿舍区的安全。

（1）经常对本宿舍区域进行巡查，对违犯《学生宿舍管理条例》的人和事进行阻止、处理，正确行使管理职能。

（2）做好学生亲属来访出入等登记工作。

（3）按规定时间执行关锁宿舍区大门、熄灯等工作，每晚检查学生住宿情况,对学生夜不归宿等违纪行为进行查处并做好检查登记记录。

（4）作为消防安全责任人，负责对本宿舍区域内消防安全隐患和违反消防安全行为的检查工作。

10、负责值班室的卫生清洁，搞好门前“三包”。

11、值班要求：值班人员要做到值班有记录，检查有记录，交班有交待：严守值班纪律，落实各种检查制度。

七、岗位说明：

（一）现场主管：需具有专业物业经理上岗证，最低3年以上物业从业经验；具备同类业绩者，优先考虑。

（二）公寓管理员：所有上岗公寓管理员需在当地公安机关开具无犯罪证明，公寓管理员年龄25-50周岁，最低具有初高中以上文化，身高不低于1.55米，且有较强的文字或口头文字表达能力。

（三）保洁员：男的不超过60周岁，身体健康；女的不超过55周岁，最低小学文化。

岗位设置	岗位要求	岗位职责
保洁经理	从事物业管理多年，有过商业项目的管理经验，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的思路和构想，有一定的凝聚力。	负责保洁员全面工作， 安排及与外部协调工作
保洁员	工作勤快，能吃苦耐劳，年龄 50 岁以下	负责校区公共场 所清洁及保洁工作
管理员	工作勤快，能吃苦耐劳。	负责日常工作及安全管理
备注	● 具备良好的思想素质，讲求社会公德和职业道德； ● 热爱物业管理工作，追求卓越，勇于创新，勤奋敬业，具有奉献精神； ● 身体条件达标。所录用人员无传染性疾病、无刑事犯罪记录、品行端正、 有从业经历和熟练计能。

八、服务承诺：

（一）综合服务满意度

公司内控标准	95%
承诺指标	98%
测定依据	回收有效调查表合格数/回收有效调查表总数﹥98%
保证措施	1、向全校师生公开服务内容、质量标准，使物业管理工作始终处于全体师生监督之中。 2、每周由现场主管组织各公寓之间，对现场工作进行一次检查评比。 3、每月由公司运营经理召开一次现场质量分析会，组织一次内部质量审核。对各部门服务的不合格项提出纠正和预防措施，并要求现场主管组织实施。 4、每半年开展一次管理评审活动，不断改进和完善质量保证体系，确保师生满意。 5、每季度至少一次向学院征询对物业服务的意见，对管理、服务工作的满意率98%以上。

• 投诉和处理率

项目	有效投诉率	有效投诉处理率
内控标准	1%	98%
承诺指标	0.5%	99%
承诺标准	实现全年无重大投诉	师生对服务满意
测定依据	投诉次人数/总人数*100%小于2	处理投诉次数/投诉总人数*100%大于98%
质量保证措施	1、不断培养和树立员工的服务意识，将“业主满意服务”和核心价值理念纳入到每个员工的价值体系中。 2、保持学院与物业服务公司之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话、电子邮箱，持续提供超越期望值的服务，及时改正工作中存在的问题和缺点。	1、实行24小时值班及首问负责制度，值班员应做好投诉记录，根据投诉内容传递至相关部门并跟踪最终处理结果。 2、责任部门接到投诉后应立即采取措施，并及时回复。暂时无法解决的问题应制定解决计划并向师生进行解释。投诉处理率作为员工个人当月工作考核的重要指标与工资挂钩。

（三）保洁质量保证

公司内控率	98%
承诺指标	98%
承诺标准	垃圾日产日清，环境整洁，地面洁净，无异味
测定依据	保洁达标面积/保洁总面积*100%大于98%
质量保证措施	1、配备完善的垃圾收集处理措施，加强宣传力度，提高保洁意识 2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染 3、每日巡视保洁情况，发现问题立即处理。

 

 

 

 

 

第二标段：

一、招标要求

（一）项目名称：安康职业技术学院物业服务项目

（二）服务期：自合同签订之日起一年（在不改变合同总价的前提下，经采购人审核同意，可续签一年）

（三）正常教学期间服务费（9个月按100%计算）

（四）寒暑假服务费（3个月按50%计算）

   二、技术参数

    （一）采购内容：

校园物业服务区域包含如下楼宇：行政楼、学术报告厅、教学楼（A、B栋）、学生公寓（3-8栋及青少年基地公寓1栋）、图书楼、艺术楼、家属区、老行政楼、示范性综合基地、校园路面公共场所、新校区餐厅通向北校区主干道、艺术楼至5#公寓楼通道等公共区域保洁。

（二）采购要求：

1、报价的有关要求

（1）物业服务费包括：

① 清洁工具（洗地机、除尘器、玻璃清洗器、扫帚、拖把、水桶等）、耗材（塑料垃圾袋、垃圾桶、纸篓、玻璃水、清洁剂、亮光剂、小便香球、抹布等）、劳保（洗衣粉、肥皂、毛巾、手套、袖套、工作服等）的配置，办公设备及用品（办公桌椅柜、电话、电脑设备等）等完成本项目的一切物品；

② 物业服务人员配置不少于44人，按照规定需要缴纳正常运行的人工工资社保等；

③ 各种税费；

④ 不可预见费等。

2、技术服务要求

（1）环境卫生服务

要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。具有质量管理体系，并严格参照标准进行规范化、程序化实施；要针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。

（2）水电等能源的节约管理

为了让学校省心、省力、节省行政开支，和充分体现物业管理的管理效益，对于物业公司的每一名员工，要求做到以下几点：

保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。

3、服务工作目标

（1）在学校物业管理服务过程中，物业服务公司应严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。

① 消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。

② 安全防范：管理范围内治安案件案发率为零，无任何管理责任性事故发生。

③ 环境卫生实行动态保洁、确保环境卫生满意率在95%以上。

④ 管理服务人员持有相应的上岗证、健康证、电梯上岗证、专业培训合格率达100%。

⑤ 管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。

⑥ 学校对物业管理服务满意率在95%以上。

⑦ 有效投诉率低于1%。

⑧ 有效投诉处理率达100%。

（2）严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面推行质量管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

（3）建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。

（4）严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。

（5）建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。

（6）进一步规范和完善24小时值班制度，将值班运作纳入物业公司的24小时值班网络，公示物业公司24小时服务电话。

（7）提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保卫生状况良好，楼宇垃圾日产日清，定期进行消毒，使楼宇保持洁净、舒适。

（8）制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。

4、管理项目内容

（1）公寓管理

① 公寓内公共区域的安保服务：包括治安管理、门卫管理、消防管理、巡查执勤以及协助相关部门开展学生防火、防灾等逃生演练等，确保无治安、刑事、消防等案件发生。

② 公寓内的应急服务：包括公寓内发生突发（火灾、失盗、学生违纪、学生个体突发疾病、有传染病例等）事件的应急处理与信息反馈、自然灾害引发的安全事故的应急处理与信息反馈。

③ 公寓内节水节电管理服务：根据校方要求实施控电管理，物业保洁时节约用水，并对学生开展节水节电教育，制止学生的浪费行为。

④ 公寓内阶段性工作服务：包括学生宿舍内卫生工具、宿舍内必需品、宿舍内生活设施、设备的配发；做好新生入住、学籍异动学生的住宿变更以及毕业生离校宿舍财产验收、宿舍钥匙的收缴工作；提供学生住宿信息；遇有重大庆祝、上级检查评估等活动时，负责区域内的随时保洁、悬挂横幅等工作；主动开展学生公寓管理管理创新、服务创优工作；完成上级部门交办的其他学生公寓管理工作。

（2）楼内卫生保洁服务

①负责行政楼围内公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、的日常卫生清洁，以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。

1）关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安排专人跟进和监督质量。

2）清洁时所用的清洁用品要求如下：

a.关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂；

b.玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；

c.垃圾桶：选用全能水；

d.楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或漂白水；

e.洗手间：地面选用全能水,便器选用洁厕剂；

f.花岗石地面处理：选用磨光剂；

g.大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；

h.地毯：选用中性地毯水；

i.铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；

j.木质地板：采用专用地板蜡水护理。

② 负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。

③ 所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。

（3）外围保洁内容

① 服务范围：学院道路、操场等室外公共区域卫生保洁及垃圾清运（含家属区公共区域）。

② 服务质量基本要求：

1）路面整洁：无烟头、废纸、塑料袋及包装物、瓜果皮核等各类废弃物，无污水、痰迹、污物等，人行道侧石、行道树穴内等无各类废弃物；不得故意将垃圾扫进沙井、下水道井口及绿化带内，装运时，不得沿街撒漏。

2）保洁人员在责任路必须巡回保洁，做到随脏随扫，保证达到五净六无的质量要求，即：人行道净、人字沟净、墙根净、树穴净、绿化带净；无堆积物、无果皮纸屑、无砖瓦砂石、无污泥积水、无泼撒秽物、无人畜粪便。

3）道路垃圾收集容器、废物箱等环卫公共设施外表无积灰、无污迹、无乱招贴，果皮箱必须每日及时清掏和清洗，不许出现漏掏和垃圾满溢现象。窨井进水口清洁：栏板沟眼畅通，无残留污水、无残积沙土、无大面积明显污迹；

4）在7：30～至18：00，路面上的塑料袋、50cm2以上的废纸或各类包装物、废弃物、烟头、垃圾等，自产生起应在20分钟之内被清除；

5）行道树因季节原因产生落叶时期应酌情增加巡回次数。

6）保洁时间内每日至少二次普遍清扫（称为普扫），并加强巡回保洁；

7）池水要求：池中无落叶、废纸、垃圾等杂物，至少每月更换两次池水，保证池水不变质，无异味。

8）楼宇外墙、道路两侧及公共区域墙面、标语、前后门等外表无积灰、无污迹、无乱贴乱画。楼宇外墙、及公共区域墙面2米以下每月清洗一次。

9）学院操场西北角和第一餐厅北侧2处垃圾收集站点，垃圾分类收集，分类投放，内置垃圾桶除早晚各清运1次外，应即满即运，清运至市政垃圾回收点。应保持垃圾收集站点及周边地面、墙面、台面干净整洁、无灰尘、无污垢。

10）学院其它楼宇及公共区域垃圾桶（车）装满时，及时清运，清运至市政垃圾回收点。应保持垃圾收集站点及周边地面、墙面、台面干净整洁、无灰尘、无污垢。

11）公共区域明沟、半明沟无污物积聚、无堵塞。

12）公共区域路灯（含立柱式路灯）无灰尘,保证灯具照明效果，发现故障，及时向学院后勤管理处维修科报修，并配合相关人员维修。

13）公共区域内的桌椅每天擦洗一次，保持干净整洁、无灰尘、无污垢。

14）无偿无条件配合学院做好重大活动的保洁服务工作。

③ 人工清扫作业要求

1）清扫路面要彻底干净，清扫过的路面不得留有废弃物。扫清人行道、马路路面的垃圾后，要及时清运。不得遗漏对沟底的清扫。

2）保洁员要文明作业，掌握气候特点，顺风扫时注意扬尘，不影响过往行人；遇到雨天积水清扫时，注意不使泥浆飞溅过往行人。

3）遇到灾害性气候时，应及时启动道路清扫紧急预案。

④ 道路上的垃圾箱保洁作业要求：

道路的垃圾箱应清洁卫生，及时收集无满溢，箱体每天至少保洁1次，垃圾不能过夜。清扫垃圾应运到学院指定收集点，进入收集容器。垃圾倾倒后应将垃圾收集容器复位，摆放整齐，无洒落，容器内无留存垃圾及污水。

⑤ 道路清扫作业及保洁时间

1）普扫作业时间：第一遍普扫应在8：00前完成，第二遍普扫应在14：30完成；

2）保洁时间： 7：30～至18：00（周末和节假日正常上班）

3）保洁所需工具由物业公司自行承担；保洁过程中需要的去污剂、除臭剂、燃油费等由保洁公司自行承担。

⑥ 道路保洁的文明作业要求：

1）保洁人员应统一规范着装，保持衣冠整齐，并佩戴工号牌。

2）保洁人员应规范操作，清扫时应控制扬尘。

3）保洁工具应整洁、摆放整齐、无破损。垃圾收集车不得横向占道。

4）在收集、运输垃圾过程中不得有洒落、飞扬、滴漏现象。

三、岗位设置：

    人员配置要求：

序号	岗位设置	人数	工作内容
1	经理	1人	负责保洁、管理全面统筹工作
3	新行政楼保洁	2人	新行政办公楼保洁
4	学术报告厅	1人	学术报告厅公共区域保洁含多媒体
5	3-8#公寓保洁	6人	3-8公寓卫生间保洁
6	3-8#公寓管理员	18人	门岗值班2人，午间夜间楼层巡逻1人
7	艺术楼保洁	1人	艺术楼保洁（含公厕）
8	1-5#学生公寓外围、新校区餐厅至北校区主干道、北校区大门至艺术楼道路、老校区操场等公共场所保洁员	7人	1-5#学生公寓外围、新校区餐厅至北校区道路、家属院、北校区大门至艺术楼道路、老校区操场等公共场所公共区域保洁
9	图书楼保洁	1人	含青少年基地实训楼
10	教学楼（A、B栋）	2人	公共厕所保洁
11	老行政楼保洁	1人	公共区域保洁
12	示范性基地（公寓）	3人	值班2人、保洁1人（负责楼层公厕保洁
13	垃圾工	1人	清运垃圾
14	合计	44人

 四、岗位职责：

 （一）保洁经理岗位职责

1、组织、领导全体员工完成安康职业技术学院物业管理服务中心承担的各项工作任务；

2、制订各项规章制度、各岗位职责、工作标准；

3、根据公司的管理目标编制安康职业技术学院物业管理方案；

4、负责实施员工管理目标责任制；

5、检查指导各岗位的工作，督促员工切实履行各岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程；

6、努力学习与物业管理有关的业务知识和技能，熟悉物业结构和师生基本情况；

7、负责与外部的协调工作，加强合作与交流；

8、定期检查和总结工作，努力提高管理水平和工作效率；

9、负责员工的政治思想工作，教育员工遵守国家法律、法规及社会公德；

10、树立“服务第一、师生至上”的思想，做好精神文明建设工作；

11、年终认真总结全年工作，接受公司及师生年度任期考核；

12、处理投诉，完成上级领导交办的其它工作。

（二）保洁员岗位职责

1、保洁员根据后勤管理处制定的工作时间进行日常保洁工作;

2、负责办公区过道、教学区过道、电梯内、电梯间、茶水间等公共场所卫生的清扫，保持所有公共场所的卫生整洁，地面干净、无尘土、无卫生死角，做到每天拖两遍，每周用肥皂水拖一遍;

3、负责阶梯教室使用前后的清扫、整理工作;

4、 负责打扫各独立办公室的地面卫生，清倒办公室和公用走道之垃圾，清洗痰盂;

5、保持公共场所楼梯扶手、窗台表面无灰尘，光洁明亮，做到每天擦两遍，保持环境美观;

6、保持所有公共场所玻璃窗在视线内无灰尘、蜘蛛网、印痕，每周擦一遍以上；

7、洗手池无皂迹、无污点,无污垢，做到经常擦拭，保持表面光亮、整洁;

8、墙面天花板卫生整洁美观，无蜘蛛网、灰尘、印痕、脱皮、污迹，做到每周至少清扫一遍;

9、所有公共场所痰盂位置设置合理、无外溢现象，表面干净无污迹，做到每天擦洗痰盂两遍;

10、垃圾箱位置设置合理，无外溢现象，表面干净无污迹，每天清理两次;

11、负责清扫所属区域的公共卫生，每天上、下午各清扫一次以上。做到厕所清洁无异味，地面干净无污迹、积水、纸屑，保证墙面瓷砖光亮，无水印、无污迹;

12、负责各楼层下水道排污口的及时清理，保持下水通畅;

13、负责管理清扫工具、清运工具，按时清倒垃圾桶内的垃圾;

14、负责楼内卫生，保持室内过道楼梯无烟头、垃圾及杂物，每天认真打扫每个会议室，保持干净;

15、注意节约用水、用电；

16、认真完成上级领导交办的其它工作。

（三）学生公寓管理员岗位职责

1、学生宿舍管理员值班时间与学校上课时间一致，在值班期间不脱岗、不迟到早退、不做与本职工作无关的事情。

2、建立并不断完善学生宿舍管理条例，使学生在校住宿有章可循，使之养成良好的生活习惯和学习习惯，经常对学生进行生活指导，关心学生在校期间的生活和健康。

3、督促学生按时作息，抓好晚睡纪律。与值日领导一起带领值寝学生进行查晚寝，按时熄灯、锁门，并做好记录；有特殊情况应妥善处理，并及时向当天值日领导反映，与学工部汇报。

4、按规定时间供电、关电。检查学生宿舍有否使用违章电器，一经发现及时收缴，作好记录，并将有关违纪的人和事及时向学校值周领导报告。

5、每周做好公共卫生值日的安排，并督促值日寝室学生做好宿舍区卫生的清理，负责检查学生宿舍内卫生，督促学生保持宿舍内整洁和宿舍区干净，并及时记录各宿舍卫生情况，出现公共卫生没清理应及时向学工部反映。

6、负责宿舍的物业管理，经常检查各宿舍的门窗、玻璃、桌椅及其它财产损坏情况，及时向后勤处报告，注明原因并报修。

7、发生突发事件（如停电、起哄、火灾、打架）要及时赶到现场处理，并及时向有关领导报告。

8、制止下列行为的发生：

（1）异性进入学生宿舍和外来人员借宿；

（2）学生带酒（啤酒和烈性酒）、易燃、易爆物品；

（3）损坏公物。

9、负责维护宿舍区的安全。

（1）经常对本宿舍区域进行巡查，对违犯《学生宿舍管理条例》的人和事进行阻止、处理，正确行使管理职能。

（2）做好学生亲属来访出入等登记工作。

（3）按规定时间执行关锁宿舍区大门、熄灯等工作，每晚检查学生住宿情况,对学生夜不归宿等违纪行为进行查处并做好检查登记记录。

（4）作为消防安全责任人，负责对本宿舍区域内消防安全隐患和违反消防安全行为的检查工作。

10、负责值班室的卫生清洁，搞好门前“三包”。

11、值班要求：值班人员要做到值班有记录，检查有记录，交班有交待，严守值班纪律，落实各种检查制度。

（四）室外保洁服务标准

1、地面、道路、人行道、无杂物、无积水、无明显污渍、无泥沙。

2、发现污水、污渍口痰等须在半小时内冲刷、清理干净。

3、路面垃圾滞留时间不能超 20 分钟；下雨后应及时清扫路面，确保路面无积水。

4、每天对外围公共区域进行全面清扫，清除地面纸屑、树叶和烟头等污染物。

5、发现路面有油污应即时用长柄刷沾洗洁精进行刷洗；用铲刀清除黏在地面上的香口胶等杂物。

6、花坛、路灯、宣传牌、雕塑排风口、垃圾箱外表洁净、发现水池内有垃圾应马上捞起。

7、巡回保洁路线、保证主干道无垃圾。

8、垃圾箱频繁清洗，定时清洁，外观要勤拭擦，并定期喷洒杀虫剂。

9、外围的主干路面、台阶应每天清扫一次。台阶台面及办公楼窗台面每周拖洗一次。

10、所有垃圾都要及时清运，每日集中清运，日产日销。

（五）室内公共区域保洁服务标准

1、室内公共区域每天清扫三次，早、中、晚各一次。

2、地面无烟头、纸屑、果皮等杂物、无污渍；保持大理石地板无污渍、垃圾、无脚印、无水渍。

3、玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮、干净；目视天花板无蜘蛛网。

4、不锈钢表面光亮、无污渍；大堂的墙面、台、沙发保持光亮整洁、无灰尘。

5、电器开关、消防栓、指示牌、门框、防火门等公共设施擦拭无灰尘、无明显污染。

6、每周对室内的玻璃清刮一次；出入口的台阶用清洁精洗刷一次。

7、每周对灯具、风口、烟感器、消防指示灯清洁一次。

8、垃圾桶须每日清洁，遇特殊情况应随时清洁；做到垃圾桶内外无明显污迹、水迹。外表无污迹，粘附物。

9、楼梯扶手每天清洁抹尘一次，墙围子每周清洁数次。楼梯上窗台每周彻底擦洗一次。做到楼梯扶手干净无尘、无污迹、手印。墙围子、窗台清洁无尘土。

10、地面干净无污渍、无水渍、垃圾；目视玻璃、门、窗无明显污迹、手印；目视天花板无灰尘、蜘蛛网；灯具等摆放品无灰尘、污迹。

11、走廊每天拖洗一次，随时擦拭脚印、水迹等污渍，做到目视无纸屑、杂物、污迹，无任何堆放物。

12、屋顶地面干净，桌椅面整洁，门窗玻璃干净，台槽无粉笔灰。

13、教学设施、设备摆放到位、放置整齐。

14、电梯间每日使用专用清洁剂清洁，并且每日清除电梯槽污垢，根据电梯间的材质选用合适的保养剂对电梯进行保养。

（六）卫生间保洁服务标准

1、一天打扫三次；垃圾袋勤更换，无堆积。

2、门帘周围清洗。门窗勤擦洗，保持干净整洁。

3、水池、尿槽、便池、蹲位无污物、无杂物、无污渍、无水锈、无尿垢。沟眼、管道保持畅通。

4、厕所内墙壁、天花板、窗户无积灰、蛛网无乱涂乱画。

5、适量喷洒空气清香剂，更换小便器内香球，擦拭蹲便，做到无异味。

6、每天循环清洁水台、洗手盆，擦拭镜面。

7、清扫工具不乱堆乱放。

（七）教学楼楼管服务标准

1、楼管员每日按时开关楼门、按时送电。

2、每天放学后巡查各楼层并及时关闭各楼层电灯及门窗。

3、每天对楼内设备、门窗、消防器材等进行一次检查。

4、保证教学楼内日常用品的供给。

（八）公寓楼管服务标准

1、监督并协助学生搞好宿舍卫生。

2、保持走廊、厕所、水池卫生，杜绝学生向走廊或垃圾桶内倾倒脏水，监督学生勿将垃圾倒入水池。在上课期间，所有人员禁止进入宿舍，如有特殊情况，需经班主任假条批准后方可入内。

3、上课后仔细检查登记每个宿舍内床、空调、墙面、及厕所、水池等基本设施的损坏情况，及时登记上报，并跟踪解决处理情况。

4、上下课在宿舍区走廊灯光、消防栓、门窗、墙面、厕所、水池等基本设施的损坏情况，及时登记上报，并跟踪解决处理情况。

5、上下课期间，如有家长或亲朋来访，必须经主管部门同意，并做好登记工作。

6、严禁学生学生在宿舍抽烟喝酒、赌博和变相赌博、打架滋事应及时制止，或处理或上报。

7、严禁学生在宿舍内使用高功率电器（热得快、电饭锅等），不得私拉电线、电源、明火（酒精炉、蜡烛、打火机等）。

8、夜间休息后，应按时查房，查房时应当面点到，对于未按时回宿舍的学生，应查明原因，对情况不明者，应立即联系主管协助调查，并做好记录工作。

9、晚上熄灯后加强巡视，对熄灯后喧哗的学生予以制止并做好登记。

10、负责检查学生宿舍有无私藏管制刀具、钢管等危险物品，发现有上述物品一律没收并做好登记。

11、学生上课期间要严锁门，不准任何人随意进出。

12、下课期间，保持巡逻状态，严密观察本区域宿舍动态。

13、职责范围内的维修要及时，对学生反映的维修按时报修处理，且值班室有维修记录。小型维修在接到申报后一个工作日内解决，中大型维修 24 小时内需向甲方申报。

14、学生公寓内的家具、门窗、灯具、水具、电话的日常管理和维护，所有灯及水龙头的更换。

五、配岗说明:

（一）现场主管：需具有专业物业经理上岗证，最低8年以上物业从业经验；具备同类业绩者，优先考虑。

（二）公寓管理员：所有上岗公寓管理员需在当地公安机关开具无犯罪证明，公寓管理员年龄25-50周岁，最低具有初中以上文化，身高不低于1.55米，且有较强的文字或口头文字表达能力。

（三）保洁员：男的不超过60周岁，身体健康；女的不超过55周岁，最低小学文化。

 

 

 

岗位设置	岗位要求	岗位职责
保洁经理	从事物业管理多年，有过商业项目的管理经验，具 有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到 的思路和构想，有一定的凝聚力；	负责保洁员全面工作， 安排及与外部协调工作
保洁员	工作勤快，能吃苦耐劳，年龄 50 岁以下	负责校区公共场 所清洁及保洁工作
管理员	工作勤快，能吃苦耐劳。	负责日常工作及安全管理
备注	● 具备良好的思想素质，讲求社会公德和职业道德； ● 热爱物业管理工作，追求卓越，勇于创新，勤奋敬业，具有奉献精神； ● 身体条件达标。所录用人员无传染性疾病、无刑事犯罪记录、品行端正、 有从业经历和熟练计能。

六、服务承诺：

 （一）综合服务满意度

公司内控标准	95%
承诺指标	98%
测定依据	回收有效调查表合格数/回收有效调查表总数﹥98%
保证措施	1、向全校师生公开服务内容、质量标准，使物业管理工作始终处于全体师生监督之中。 2、每周由现场主管组织各公寓之间，对现场工作进行一次检查评比。 3、每月由公司运营经理召开一次现场质量分析会，组织一次内部质量审核。对各部门服务的不合格项提出纠正和预防措施，并要求现场主管组织实施。 4、每半年开展一次管理评审活动，不断改进和完善质量保证体系，确保师生满意。 5、每季度至少一次向学院征询对物业服务的意见，对管理、服务工作的满意率98%以上。

  （二）投诉和处理率

项目	有效投诉率	有效投诉处理率
内控标准	1%	98%
承诺指标	0.5%	99%
承诺标准	实现全年无重大投诉	师生对服务满意
测定依据	投诉次人数/总人数*100%小于2	处理投诉次数/投诉总人数*100%大于98%
质量保证措施	1、不断培养和树立员工的服务意识，将“业主满意服务”和核心价值理念纳入到每个员工的价值体系中。 2、保持学院与物业服务公司之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话、电子邮箱，持续提供超越期望值的服务，及时改正工作中存在的问题和缺点。	1、实行24小时值班及首问负责制度，值班员应做好投诉记录，根据投诉内容传递至相关部门并跟踪最终处理结果。 2、责任部门接到投诉后应立即采取措施，并及时回复。暂时无法解决的问题应制定解决计划并向师生进行解释。投诉处理率作为员工个人当月工作考核的重要指标与工资挂钩。

（三）公寓保洁质量保证

公司内控率	98%
承诺指标	98%
承诺标准	垃圾日产日清，环境整洁，地面洁净，无异味
测定依据	保洁达标面积/保洁总面积*100%大于98%
质量保证措施	1、配备完善的垃圾收集处理措施，加强宣传力度，提高保洁意识 2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染 3、每日巡视保洁情况，发现问题立即处理。