第五章 招标服务要求

 

一、项目概况

通贵乡集镇安置区总建筑面积约 29.8 万平方米，四至范围为：东至经三路（含经三路以东的安置区），西至永通路（含永通路以西的庄点），北至纬二路（通河路），南至通路路， 住宅 2107 套约 22 万平方米，营业房 442 套约 7 万平方米。其中：（1）安置区一期建筑面积

约 2.2 万平方米，已于 2016 年建成，住宅已全部入住，小区绿化已过施工单位养护期，需由物业养护管理；（2）安置区二期、三期建筑面积约 27.6 万平方米，安置区三期 A 标和 B 标计划于 2019 年 4 月建成并交付使用，2019 年 6 月首批次将安置住宅约 7 万平方米、营业房约 1.5 万平方米，安置区三期 C 标和 D 标将于 2019 年年内建成，目前，小区内的绿化在施工单位的养护期内。

建筑物情况安置区名称	住宅		营业房
	套数	面积（㎡）	套数	面积（㎡）
安置区一期	152	18000	30	4000
安置区二期	408	44932	93	15219
安置区三期 A 标	233	25209	48	7838
安置区三期 B 标	672	73923	156	25847
安置区三期 C 标	165	16682	30	4985
安置区三期 D 标	477	41290	85	12481
合计	2107	220036	442	70370

（2） 、物业服务用房的配置情况：

物业服务管理用房面积 12864 平方米，其中物业用房面积 783 平方米，社区管理用房

6096 平方米，老年活动中心 547 平方米，门房 62 平方米，公厕 160 平方米，自行车库 4056

平方米，设备用房 560 平方米。

（3） 、公共停车场的配置情况：

通贵乡永通路东侧公共停车场（紧邻安置区营业房），总占地面积约 2.5 万平方米（含绿化面积约 4700 平方米），其中:集镇安置区三期 A 标段西侧占地面积约 5200 平方米；通贵家园 A 区西侧约 6800 平方米；集镇安置区三期 B 标段西侧约 1.3 万平方米。

（4） 、安置区内主要设施设备的配置情况说明：

 

1、供水方式：集中供水

2、排水方式：雨污分流二、服务期限

本项目服务期三年。业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业管理服务期自动终止。

三、本次采购预算

安置区物业费由中标单位自行负责收取，以实际收取物业费为准，自负盈亏。已竣工但未出售或安置的房屋由中标单位负责物业管理，甲方不承担相关物业费。本次通贵乡安置区住宅物业费最高限价为 0.6 元/平方米/月，安置区营业房物业费最高限价为 1.2 元/平方米/ 月；

四、服务内容及要求

服务范围包括通贵乡集镇安置区一期、二期、三期，物业管理标准执行银川市 2016 年发布的《关于规范银川市保障性安居工程农民安置住宅小区和老旧住宅小区物业服务收费标准的通知》（银价发[2016]36 号）中的“一级”服务标准。具体要求为：

1、基本要求

 

1）有专门的管理处办公机构，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序；

3） 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

 

4） 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；

 

5） 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；

 

6） 管理服务人员着装统一、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；

 

7） 设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话。急修半小时内到达，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。遇紧急意外事件接电话后应尽快到达现场；

8） 按规定实行明码标价，在显著位置公示收费项目、服务等级、服务内容和收费标准， 收费率 90%以上；

9） 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

 

10） 按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金；

 

11） 定期开展健康有益的文体活动；为住户开展多项便民服务，积极协助做好社区文化建设。每年至少 1 次征询业主、社区居委会对物业服务的意见，对正当、合理意见及时采纳。

12） 物业管理单位可采取规劝等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。对空置房屋进行严格管理，保证空置房不被非法侵占。

2、房屋管理

 

1） 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

 

2） 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，按有关规定提出报告与建议，根据有关部门的批复，组织维修；

3） 每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

4） 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 2 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关部门；

5） 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关部门。

 

6） 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

3、共用设施设备养护维修

 

1） 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；

 

2） 建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

3） 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程

 

及保养规范；设施设备运行正常；

 

4） 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，按有关规定提出报告与建议，根据有关部门的批复，组织维修或者更新改造；

5） 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；

 

6） 设备房保持整洁、通风，设备无跑、冒、滴、漏现象；

 

7） 小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；

 

8） 路灯、楼道灯完好率不低于 95%；

 

9） 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案；

4、协助维护公共秩序

 

1） 小区实行封闭式管理，主出入口 24 小时站岗值勤；次出入口 12 小时站岗值勤；

 

2） 对重点区域、重点部位每 1 小时至少巡查 1 次；配有安全监控设施的，实施 24 小时监控；

3） 对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；

 

4） 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；

 

5） 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；

5、清扫保洁服务

1） 住宅设置垃圾桶及果壳箱。垃圾桶（箱）和果壳箱要求在上午 8 时前清运一遍。垃圾

桶（箱）和果壳箱的垃圾不溢满、日产日清，垃圾箱每天清运 2 次以上。垃圾袋装化，保持垃圾桶和果壳箱清洁、无异味。保持整洁，每周清洗一次。

2） 做到车走地净，垃圾箱周围无遗留垃圾，收集车不得沿路散落垃圾。

3） 垃圾清运车应密闭，在清运过程无垃圾扬、撒、拖挂和污水滴漏。

 

4） 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 2 次；电梯厅、楼道每日清扫 2 次，每周

 

拖洗 1 次；一层共用大厅每日拖洗 1 次；楼梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清洁 1

 

次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次。及时清除道路积水、积雪。

 

5） 共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，视检查情况及时清掏；

 

化粪池每月检查 1 次，每半年清掏 1 次，发现异常及时清掏。6）根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

7）清扫人员在工作时不得闲聊或者在路面不洁净的情况下休息，不得擅自离开岗位。

8)工作时间：早晨 7 时前全面清扫干净，全天 10 小时动态巡回保洁（上午 7 时－12 时， 下午 14 时－19 时）。

6、绿化养护管理

 

(1) 有专业人员实施绿化养护管理；

 

(2) 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；

 

(3) 花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；

 

(4) 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；

 

(5) 定期喷洒药物，预防病虫害； 7、其它要求：

（1） 中标单位应根据国家、自治区、银川市等有关法律、法规，按照前期物业管理委托合同对本物业实施统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

（2） 中标单位在与建设单位签订《前期服务合同》后的一个星期内，应派相关的技术人员进驻物业现场，并履行下列职责：（a）熟悉物业管理区域的地理位置、环境条件；设施设备的配置、选型并参与安装调试；物业管理区域物业管理用房的配置、公共配套建筑以及附属建筑和设施设备配套情况；（b）向住户宣传和解释物业管理有关法律、法规和政策，使之了解更多的房地产以及物业管理方面的知识；

（3） 中标单位在本物业竣工综合验收合格后，应根据施工图的要求和结合施工记录对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，发现不合格的，以书面形式报告建设单位落实整改。

（4） 物业管理单位做好房屋交付、分配和接待业主入住的各项工作，制定交房和接待业主入住方案，建立业主档案并与业主签订《前期物业服务协议》、《住宅室内装修服务协议》， 制定业主入住手册。

 

五、人员配备要求

本项目人员由中标单位根据采购人需求自行配备，其中中高层管理人员由中标单位直接选派，一般工作人员（保洁、保安、维修、协管等），同等条件下优先聘用通贵乡当地人员， 人员配备可以根据实际管理情况进行调整。

六、后附总规平面图