用户需求书

 

一、项目背景

按照《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规   字[2018]3 号）、《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》中府〔2018〕55 号及三个实施细则， 以及省自然资源厅《广东省深入推进“三旧”改造专项行动方案（2019－2021 年）》、《关于以“三旧”改造为战略抓手促进高质量发展的指导意见》有关精神，为更好推动落实已经政府审议并   原则通过的《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》和《关于深入推进旧村庄改造   提升城市品质的指导意见》，深化城市更新（“三旧”改造）政策研究，需做好改造项目经济平衡   分析和政策优化研究，为进一步完善中山市城市更新（“三旧”改造）政策体系、提升政策水平， 推进城市更新（“三旧”改造）实施提供支撑。

二、工作目标

（一）定性和定量目标

定性目标：为各项目经济平衡和可行性分析提供一个较为可行的测算模型，提高改造项目经济   透明度，提升政府统筹能力，加快推动项目建设。

定量目标：建立投资测算简易评估体系或计算程序。

（二）预期可持续发展目标

通过建立中山市“三旧”改造项目经济平衡评估体系，为今后“三旧”改造及相关财政、税 收、征收管理及土地资源管理等方面政策调整优化提供依据，不断完善中山市“三旧”改造政策体   系，推动城市更新和“三旧”改造提质增效。

三、研究范围

本项目的研究范围是中山市主城区范围，包括石岐区、东区、南区、西区和五桂山五个街道办   事处，总面积 267.11 平方公里。

四、工作内容

参考省及周边城市的工作经验，城市更新项目经济平衡和可行性分析工作主要由以下内容组成。

（一）按不同改造类型，根据改造主体的不同，进行投入、产出、收益等方面数据调查, 及重点城市更新项目进行调研

1、省、市及周边城市“三旧”改造政策梳理与政策分析，为项目经济平衡测算提供政策支持

（1） 省级“三旧”改造政策梳理与分析

（2） 市级“三旧”改造政策梳理与分析

（3） 周边城市“三旧”改造政策梳理与分析

2、对中山市重点城市更新项目进行调研

搜集案例，梳理各案例存在的共性问题和特殊问题，形成调研分析报告。

3、在政策梳理研究的基础上，结合案例，按旧厂房改造（含工改工、工改商、工改住等类型）、旧城镇改造、旧村庄改造等不同改造类型，根据改造主体的不同（自主改造和政府主导改造），进行投入（各类涉税涉费事项、融资成本、管理费用、公建设施配建费用等）、产出（总建   筑面积、售价或评估价等）、收益（出售、出租、自持成本等）等数据调查，形成专题报告。

（二）经济平衡测算方法及模型研究

通过案例比较法研究常数指标，通过经济平衡测算的方法及数学模型研究，并对特定案例进行   验算。

1、技术参数指标合理范围研究

（1） 技术参数指标对中山的适用性评价

通过专项研究，结合调研的项目，研究适用本市的参数指标。

（2） 确定指标合理取值范围

结合上述研究，提出指标范围选取建议，包括：利润率、拆迁补偿比率、税费计收、补偿建筑   面积计算、项目开发周期、各项开发成本区间。

2、经济平衡测算方法及模型研究

（1） 编制中山市城市更新项目经济测算研究报告

探索相关经济平衡的经济测算方法，建立项目投入、产出、收益经济平衡公式。

（2） 建立案例库

通过对推进较快的项目进行验算，同时形成多方案对比分析，找出影响项目利润水平的主要因   素，提出合理建议。

（三）研发项目经济平衡测算应用系统

在经济测算研究报告基础上，建立以经济评估指标和数据标准为支撑的经济评估数学模型，并   研发经济平衡评估模型应用系统。

（四）政策研究与政策优化提升

1、基于经济平衡测算存在的问题，对旧村庄、旧城镇、旧厂房各类项目涉及的地价计收政   策、安置补偿政策等提出改进建议和策略。

2、基于经济平衡测算存在的问题，结合省政策要求，研究实施土地置换政策的经济平衡界定   标准、土地置换经济测算计算方法和实施建议。

3、梳理经济测算过程中各类项目的税收比重，并提出切实可行的税收优化建议。

五、工作成果

（1） 按不同改造类型，进行投入、产出、收益等方面数据调查及重点更新项目，形成专题报告

（2） 中山市城市更新项目经济测算研究报告

（3） 中山市城市更新项目经济平衡测算应用软件

（1） 中山市城市更新项目经济平衡测算评估技术指引和工作指引

（2） 政策研究与政策优化专题报告

六、时间计划

结合本次工作内容，招标时间 1 个自然月，计划项目实施时间为 4 个自然月，成果评审、验收阶段为 1 个自然月，合计 6 个自然月。具体进度如下：

（1） 招标时间：1 个自然月

（2） 调研分析、专家研究讨论和城市更新项目经济评估模型研究建立、政策研究与政策优化专题研究

工作时间：2 个自然月

工作内容：包括基础数据调查、项目走访、专家讨论会、汇总调研资料、撰写调研报告、编制经济   平衡测算方法及模型研究报告。

（3） 城市更新项目经济平衡测算应用软件

工作时间：在前面工作的基础上增加 1.5 个自然月

工作内容：包括数据平台和应用工具的架构、数据库搭建、功能搭建和测试。

（4） 城市更新项目经济平衡测算评估技术指引和工作指引 工作时间：在前面工作的基础上增加 0.5 个自然月（5） 组织专家评审会及成果修改工作时间：0.5 个自然月

（6） 成果验收及项目归档工作时间：0.5 个自然月

七、付款方式

1、合同签定后，支付合同款的30%。

2、规划方案通过专家评审及部门联审程序，支付合同款的20%

3、通过市国土空间规划委员会审议报送市政府后，或通过市国土空间规划领导小组审查后，支付合同款的 30%。4、项目责任单位在市空间项目系统确认运用计划，项目实施后，支付余下 20%的合同款。

5、因采购人使用的是财政资金，采购人在上述约定的付款时间为向政府采购支付部门提出办理财政支付申请手续的时间（不含政府财政支付部门审核的时间），在规定时间内提出支付申请手续后   即视为采购人已经按期支付。

八、采购人配合条件

投标人在投标文件中可列明在项目实施过程中要求采购人提供的配合条件，所列配合条件采购   人将尽量配合解决，但不代表采购人全部接受，采购人有权全部或部分拒绝投标人提出的配合条件。