用户需求书

一、项目背景

（一）密度分区规划是城市开发强度管控的有效手段。

密度分区规划是国内重要城市普遍采取的城市开发强度管控手段，如深圳、上海、武汉、成都、珠海等城市都编制了相关的规划与管理规定，对城市空间形态的控制，土地使用效益的提升，生态环境的保护具有重要意义，已被证明是行之有效的管控手段。

中山市曾经是全国中小城市建设的典范，在土地利用、城市形态、生态宜居建设等方面曾走在全国的前列。在过去的城市建设管理中，已对密度分区进行了初步的探索，积累了一定经验。现行中山城市规划技术标准隐含着密度分区的管理思路，但要实现全域的管控，精细度仍有非常大的提升空间。

（二）国土空间规划体系调整为密度分区规划带来契机。

当前，《中山市国土空间总体规划（2020-2035）》已启动编制，国土空间总体规划将实现市域自然资源、土地、设施、交通等的整体统筹，并成为专项规划和详细规划编制的基础。国土空间总体规划主要实现的是二维平面空间的管控，密度分区规划进行三维立体空间的管控。在国土空间总体规划确定的开发边界和用地规划基础上，需要以密度分区规划实现开发强度的分区域、分类型管控，实现城市土地利用的精细化管理。

二、工作目标

通过密度分区，把控全市土地利用开发强度，实现开发强度的分区域，分类型精细化管控，提升土地使用效益，促进土地集约节约利用，控制城市空间形态，有效实现生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀。

三、规划范围

本项目的规划范围是中山市行政辖区范围，陆域总面积1783平方公里，下辖18个镇区，6个街道办事处，区域内含有1个国家级火炬高技术产业开发区和中山翠亨新区。

四、工作内容

(一)工作重点

1.落实城市空间结构，处理好组团规划与镇区规划的关系。

密度分区规划在国土空间总体规划确定的市域空间结构基础上，需要协调处理好组团规划与镇区规划的关系，在组团层面统筹镇区内部的开发强度分区，以功能区的理念破解镇区分隔所带来的空间失序问题。

2.科学确定密度分区，处理好土地利用效益与资源环境承载力的关系。

在充分评估城市生态环境、市政设施、服务设施、交通设施等资源环境承载力的基础上，确保区位条件好、土地价值高、交通便利的区域，充分发挥土地的利用效益，实现土地的节约集约利用，生态敏感、景观敏感、设施利用饱和区域，合理控制开发强度，实现土地利用效益和资源环境承载力的平衡，构建疏密有序的城市空间形态。

3.有效衔接规划管理，处理好刚性与弹性，一般与特殊的关系。

立足中山已实现控规全覆盖的现状情况，抓住国土空间规划编制的契机，充分考虑城市建设重点区域、轨道站场周边TOD开发、重大产业平台建设、城市更显项目等建设需要，找准密度分区专项规划与控规编制的衔接路径，处理好一般地区与特殊地区，刚性控制指标与弹性调整系数的关系，确保密度分区规划有效落实在规划管理。

(二)主要内容

1.上层次与相关规划整合评估

本项目在中山市国土空间总体规划的相关规划整合基础上，结合基本单元划定与城市开发强度管控需求，对其规划整合成果进行评估，明确须进一步细化、深化整合与分析的基础数据，以确定基础数据整理与分析的工作重点。

2.基础资料整理与分析

密度分区规划需整理与分析各种基础数据，形成基本数据平台，需整理与分析的现状基础资料包括：

（1）全市已批复的控制性详细规划、城市次干道以上道路、社区界线、全市绿地广场用地、全市蓝线、绿线、历史风貌区、视线廊道、现状建设用地、文教体卫等公共服务设施和社区人口规模、人口结构等用地空间要素的GIS入库。

（2）全市现状可建设用地和市政、交通容量评价。

（3）全市现状基准地价、分区整理。

3.密度分区模型

（1）划定密度分区基本单元

密度分区基本单元是密度分区的最小管控单元，密度分区与控规编制紧密对接，密度分区基本单元的划定以控规片区界线为基础，结合城市道路、行政区划边界、自然边界，对全市建设用地进行密度分区基本单元划分，每个密度分区基本单元面积约控制在0.5平方公里左右，全市建设用地约划分为1200-1500个基本单元。

（2）确定密度分区开发强度等级体系

在划定密度分区基本单元基础上，以空间计量模型，科学确定密度分区的等级体系：

n■基准模型

综合地价因素、交通因素、区位因素、环境因素，以土地利用价值为基础，构建密度分区基准模型。地价因素可利用全市基准地价数据进行地价等级划分，交通因素可利用城市道路等级建立缓冲区进行等级划分，区位因素可通过空间句法线段模型进行等级划分，环境因素可对绿地、广场空间等建立缓冲区进行等级划分。地价、交通、区位、环境因素叠加，计算因子权重，综合成基准模型。

n■修正模型

综合生态环境因素、城市安全因素、城市景观因素、历史风貌因素对基本模型进行修正，形成修正模型。生态环境因素主要考虑山边、水边区域开发强度管控，城市安全因素主要进行可建设用地评价，城市景观因素主要考虑景观轴线、视线廊道的控制，历史风貌因素主要考虑历史风貌区、传统居住区空间形态保护。通过生态环境、城市安全、城市景观、历史风貌等因素修正，形成修正模型。

n■扩展模型

修正模型叠加密度分区基本单元界线，形成开发强度等级体系分区。

（3）确定各等级密度分区开发强度指标

在划定密度分区开发强度等级体系基础上，综合规划开发强度、现状开发强度、资源环境承载力确定开发强度控制指标。

n■规划开发强度

以密度分区基本单元界线叠合控规地块，计算规划开发强度。

n■现状开发强度

以密度分区基本单元界线叠合现状建设用地，计算现状开发强度。

n■资源环境容量

综合交通容量、市政容量、公共服务设施容量，并与人口规模进行比对，分析密度分区基本单元的资源环境负荷。交通容量可利用交通饱和度分析进行评估，市政容量可个片区的供水、供电条件进行评估，公共服务设施容量可对文、教、体、卫的服务能力进行评估。人口规模可利用“四标四实”结合百度慧眼社区人口数量进行统计。

4.管控实施建议

在建立密度分区模型的基础上，本项目基于密度分区管控实施机制专题研究结论，明确“一张图、一个公式、一套表格”技术管理机制，并提出系列配套政策制定和管理机制建立的相关建议。

(三)专题研究

1.基本单元划定标准与准则专题研究

开发强度管控基本单元是密度分区研究分析的基本构成单位，更是密度分区实施管理的重要管控对象。基本单元的划定是否科学、合理、符合中山实际情况，直接影响密度分区成果的实用性。本项目须针对目前中山控规全覆盖的具体市情，以控规为基础，结合国土空间总体规划、各专项规划的管控要求与城市更新的相关诉求，研究基本单元划定标准与准则，为密度分区模型建立提供工作基础。

2.控规开发强度评估

在中山市自然资源局现有控规数据库的基础上，本项目整理全市已编控规，统一规整用地分类标准与各类图则管控数据，重点分析规划容积率、建筑高度、居住人口、公共服务设施、道路系统等因素，对全市规划开发强度进行整体评估，提出调整与优化建议，对照土地“三调”成果，作为密度分区基准模型建立的工作基础。

3.现状开发强度评估

基于土地“三调”成果，本项目通过整理全市控规用地现状图拼合，整理、核算各地块现状开发强度，结合现状人口、公共服务设施和道路系统等因素进行分析，对照已批的城市更新（“三旧”改造）专项规划，研判适宜借助更新提高开发强度的地区，作为密度分区修正模型制作的技术基础。

4.低密度地区开发控制专题研究

本项目在整理历史文化名城、名镇、街区、名村、文物保护单位、不可移动文物和历史建筑的本体与各级保护范围的基础上，结合国土空间总体规划中的“三区三线”，重点对历史文化保护区域、生态修复（含复垦）区域的开发强度控制进行研究，明确该类特殊区域的开发强度控制要求，为差异化制定密度分区与强度控制上限提供技术支撑。

5.密度分区管控实施机制专题研究

本项目在密度分区模型的基础上，参考周边城市工作经验，研究与制定符合中山实际情况的“一张密度分区图、一个容积率计算公式、一套容积率计算规则表格”等密度分区管理文件，并以制定密度分区落实到控规编制的实施策略和方法为目的，提出密度分区管理机制建立、相关配套政策制定、相关技术指引完善的建议。

五、成果形式

成果形式包括：

（一）规划成果，提交纸介质文件8套。

（二）全套成果的电子文件各1份。

六、项目计划

根据项目内容和深度要求，项目在签订合同后12个月内（不含送审时间）完成全部成果，具体进度如下：

阶段序列	工作阶段	时间安排
1	招投标，选定编制单位	2个月
2	数据收集与整合基础信息	1个月
3	密度分区模型	3个月
4	初稿与专家咨询	1个半月
5	征求意见稿，广泛公众参与	1个半月（暂定）
6	专家评审及部门审查阶段	1个月
7	研究结题	1个月

七、付款方式

（一）合同生效后，且中标人提交正式有效发票后30个工作日内，采购人支付合同总额的30%作为项目启动资金。

（二）规划经甲方确认，通过专家评审后，且中标人提交正式有效发票后30个工作日内，采购人支付合同总额的30%给中标人。

（三）规划经甲方确认，通过国土空间规划委员会审查后，且中标人提交正式有效发票后30个工作日内，采购人支付合同总额的20%给中标人。

（四）规划成果获得甲方入库备案后，且中标人提交最终成果和正式有效发票后30个工作日内，采购人支付合同总额的20%给中标人。

八、其它

（一）中标人须按照合同要求完成现状调查与资料收集工作。

（二）投标时所列本项目组成员必须参与研究编制全过程，否则，扣罚合同金额。

（三）供应商报价应包括完成本项目的所有费用；本项目服务费采用包干制。其中现场勘察费、调研费、考察费、资料费、设计费、评审费（包括但不限于专家费用、场地费用、交通和食宿费用等完成评审所需要的费用）、公示费、车旅费、打印费及采购代理费、服务成本、法定税费和企业的利润等在内的所有费用。

（四）中标人需符合相关保密规定，方可取得采购人提供的相关材料。

（五）因成果质量问题需进行技术修正的，中标人须无条件提供后续服务。

（六）中标人须按照有关规定办理相关备案手续。

九、采购人配合条件

投标人在投标文件中要列明在项目实施过程中要求采购人提供的配合条件。