采购需求

 

注：1、以下《采购需求说明》及《采购需求一览表》所列内容为招标人（采购人）所提招标（采购）需求，投标人（供应商）应认真仔细研究，投标时应慎重选择相应符合要求的服务进行投标。

2、标有“*”的参数为实质性参数，必须满足，否则其投标无效。

3、本项目招标文件通用部分第四章中“投标文件格式”内容应根据项目需要和评标办法规定填写；如不需要，则填写无。

4、投标人对本项目免费维保期满后每年维护服务报价（年报价）不得超过投标报价的   %。（仅适用于 B4 类评标办法）

5、中标人和采购人签订的合同应与招标文件中的采购合同一致，不得另行签订与采购合同相背离的其他合同。

6、下列《采购需求一览表》中：标注▲的服务，投标供应商在投标文件《主要成交标 的承诺函》中填写服务项目名称、服务要求简述、数量、单价等信息，承诺函经评标委员会评审认可后随评审结果一并公示，如投标文件中未提供、提供不全将可能导致投标无效。采购人（采购代理机构）在编制招标文件时必须将采购的主要产品(包括核心产品)标注“▲”。按照招标文件要求，标注 “▲”号的产品，投标人必须在“主要成交标的承诺函中”填写该产品的名称规格、型号、数量、单价等具体信息。

 

采购需求说明

项目招标要求

一、项目概况

1、招标人：籍山镇人民政府。

2、招标内容：

• （1）阳光花园 6 期安置小区物业管理服务，总面积 56 ㎡，面积详见下表：

序号	名称	面积（㎡）	备注
1	高层安置房	69205.18	含 27 个单元 27 台电梯维护管理
2	多层安置房	51996.87	含跃层折半面积 1694.97 ㎡、架空层折半面积3501.06 ㎡
3	公租房	7649.36	原廉租房
4	外街商业门面房（空置）	3499.54	具体面积以建投公司文件或会议记录为准
5	外街商业门面房（已交付）	1677.61	投标报价不含该项所涉面积

（2）       物业管理费的收取，安置房、跃层、架空层、公租房（原廉租房）以实际入住时间、入住面积为准。

项目资源来源如下：

（3）       安置房：物业管理费用政府（县建投公司）差额补贴。每年按应收费用的 65%给予差额补贴，剩余 35%，由中标单位自行征收。

（4）       公租房（原廉租房）：县财政（宜居公司）按 100%给予补贴。

（5）       外街商业门面（面向小区外主、次干道的经营房）：结合中标价和实际物业服务项目，由中标单位自行征收。其中：外街商业门面房已交付面积 1677.61 ㎡。

3、委托管理期限和管理模式：

（1）       服务期三年（1+1+1 年）。

（2）       合同先签订一年，待第一年考核合格后，续签第二年合同，以此类推。

二、投标报价说明

*多层投标报价不高于 0.55 元/平方米/月，高层投标报价不高于 0.7 元/平方米/月。

注：多层面积 63145.77 ㎡（多层面积 51996.87+公租房面积 7649.36 ㎡+外街商业门面房空置面积 3499.54 ㎡）；高层面积 69205.18 ㎡。

项目预算：阳光花园 6 期安置小区物业管理服务项目年预算 998085.59 元/年。

（一）做好对入住安置户的管理和服务工作

1、协助做好安置房分配和安置户入住工作，确保安置房分配和安置户入住工作平稳有序；

2、做好入住业主的服务工作，负责业主投诉（特别是涉及到房屋质量方面的投诉）的受理、接待、落实、服务工作，与施工单位及时对接，三日内回复业主，切实为入住业主排忧解难；

3、从源头上做好入住业主经营行为的管控工作，所有安置房一律不准用于经营，坚决取缔利用安置房开饭店、超市、棋牌室等门店经营违法违规行为；

4、做好入住户装修监管工作，房屋装修行为必须符合管理规定，无私改乱拆现象，业主装修前要履行装修手续，与物业签订《房屋装修协议》，一律不许擅自改变房屋承重结构；

5、做好入住业主搬进物品的管理，对于不能搬进家中的物品，一律禁止带入小区，并禁止堆放在楼道、车库、散水坡、绿化带等公共场所；

6、做好毁绿管控工作，杜绝毁绿现象。

7、协助做好创建平安社区、无毒社区、无传销社区工作。

8、负责阳光花园 6 期安置小区内业主管理与设施管理的各类信息与数据的处理上报工作。

9、做好规范安全使用安置房的工作

（1）       严禁住户擅自改变地下车库、物业用房、人防等公共场所及设施的用途；

（2）       物业在交付房屋时应提前 24 小时通知住户对厨房、卫生间做蓄水试验，蓄水试验时间不得低于 48 小时，确认无渗漏现象后方可交钥匙；

（3）       物业在交钥匙的同时必须请住户对房屋主体及室内、室外设施进行逐一清点，并形成书面材料签字确认；

（4）       严禁业主擅自将杂物堆放在消防通道；

（5）       不得违规使用、更改公共用电线路及用电设备等；

（6）       物业要与电梯维保单位签订维保合同，定期对正常运转的电梯进行检测和保养， 每月不少于二次；

（7）       严禁一楼住户擅自拆除阳台栏杆，改为通道，以免发生安全事故；

（8）       严禁业主利用外墙安装固定式伸出晾衣架（距离不大于 0.5 米）；

（9）       严禁住户将车停在消防回车场，以免发生火灾事故，消防车辆无处掉头；

（10）     落实专人管理、维护专变电房、消防控制室、机房等设备操作间，防止业主私自进入，发生安全事故；各类控制室的操作人员必须持证上岗，并根据主管部门要求对操作员进行定期培训。

（11）     严禁业主私自占用楼道公共部位，确保一层至顶层贯通，严禁住户私自拆除公共设施，违章搭建，以免发生安全事故；

（12）     物业必须参与建管处组织的验收工作全过程；

（13）     物业必须落实专人管理地下室及人防工程内照明、排水及通风设备，确保设备的正常运转；

（14）     安置业主必须与相关部门办理结算手续，且入住手续齐全，物业才可以安排交房。

（二）做好综合管理服务工作

1、设立物业服务中心，中标单位自行承担物业用房装饰装潢及配置基本的办公设施设备的费用。承包期满后，无条件按期移交，物业用房装饰装潢免费移交采购方，办公设备由中标单位自行处理，不得以此影响交接；

2、对移交给物业小区共用设施设备资料进行检查登记；

3、管理人员 60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应 100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗；

4、建立业主档案管理制度；

5、服务人员统一着装、佩戴上岗证；

6、定期进行业主满意度调查，促进服务工作，改进和提升服务质量。

（三）做好公共部位设施设备维护及管理工作

1、对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护；

2、各栋单元门口和公共配套设施、场地设有明显标志；

3、保证小区道路无破损、坑洼、积水、平整，破损部位及时修复；

4、共用设施设备操作人员持证上岗、技能熟练，及时维护和保养设备保持正常运行；

5、监控、消防设施设备，定期维护与保养，保持设施设备随时启用；

6、路灯、门庭灯、走廊灯完好率 100%，根据季节定时开关，确保正常使用；

7、按规定，清理疏通主管、主污，清理化粪池，损坏部分的井盖及时修复；

8、健身器材完好率 100%，及时保养和维修，以免发生安全事故；

9、区域内景观、长廊、休息亭、凳椅、绿化带、宣传栏等公共设施定期巡查，发现损毁，及时修复；

10、房屋外观完好，公共楼梯间、走道、外墙及公共空间禁止乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂等；

11、绿化养护和培植，灌木定期修剪、草坪及时清除杂草（草皮高度不应超过 12 公分，超过时应在 10 天内修剪）、定期施肥、预防病虫害等；

12、对小区内已移交给物业的空置房定期巡查，确保空置房的电线、插座、门锁及窗玻璃无被盗被损坏的现象，并制止强行入住情况的发生。如出现上述情况，由物业公司承担一切责任，并给予相应的经济处罚。未及时制止及上报；产生严重后果，在给予经济处罚的基础上，甲方可随时终止合同。

13、小区内所有公共能耗费用由中标单位承担。

（四）做好公共秩序维护及安全管理工作

1、主出入口、监控室 24 小时有人值守，次出入口按规定时间封闭，有交接班记录（台账）；

2、按制定的时间在小区内巡逻，协助社区、公安部门维持小区的治安防范，保持正常生活秩序；

3、对小区进出车辆实施证、卡管理，对于本小区车辆进入小区发放通行证，引导车辆有序通行、停放，保持出入口畅通；对于不属于本小区的车辆，要严格控制，确因需要进入小区的，必须进行登记。所有大货车（2 吨以上）一律禁止在小区停放；

4、对火灾、治安、公共卫生突发事件有应急预案，预警及时报警。

5、对中央、省、市、县文明程度指数测评工作，要积极按照测评细则要求执行，全力配合。

（五）做好保洁服务工作

1、小区道路、广场、停车场、绿地、电梯厅等每日清扫 2 次；楼道每日清扫 1 次，每周拖洗不少于 2 次；一层共用大厅每日拖洗 2 次；楼梯扶手每周不少于 1 次擦洗；共用部位玻璃每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次；及时清扫道路积水、积雪。

2、共用雨、污水管道每季度疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，按规定定期清掏，发现异常及时清掏；

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶，按要求摆放，分其他垃圾、可回收物、厨余垃圾、有害垃圾，色泽参照居民小区垃圾分类要求。本项目要求中标单位每年购置 120 只全新的 240 升脚踏垃圾桶，年度购置数需达到招标要求，发现破损及时更换。垃圾清运日产日清，无垃圾桶满溢现象；垃圾设施每日清洁 1 次；垃圾清运需符合南陵县垃圾清运配备车辆及相关标准。

购置全新的 240 升脚踏垃圾桶，具体参数为：

（1）       规格尺寸：长 755mm×宽 585mm×高 1050mm，误差范围：±10mm。型号：容积 240 升。

（2）       产品整体重量≥17.5KG，单桶身≥10.2KG，桶盖≥1.5KG。

（3）       桶体及桶盖、销子使用 100﹪高密度聚乙烯一次性注模成型无接缝。

（4）       外观质量：外表光滑，便于清洗。

（5）       产品材料中注入高质量防紫外线原料占 3%，颜料色素占 5%以确保塑料桶颜色保持鲜艳耐久不褪色长达 2 年。

（6）       桶体密闭有盖，桶盖与桶体有四条加强筋及四条铰链连接，连接处牢固。

（7）       脚踏器采用不锈钢 U 型中间脚踏，双推杆推开桶盖，推盖位置采用滑轮设计，以减少推盖过程中的摩擦阻力噪音，且保证盖子不易损坏。滑轮外侧采用螺栓倒扣设计，保证踩踏脚踏器过猛时桶盖不会后翻；同时，在手翻盖子时也不至于带动脚踏器。

（8）       桶底部配有四个钢制耐磨钉，保证在使用过程中底部不易磨损。

（9）       轮轴长度 570mm，直径 21±1mm；采用 45#实心轮轴，轴的外表面采用镀锌进行防锈处理，同时降低工作噪音，轮轴采用弹簧扣防盗设计。

（10）     滚轮采用噪音小的橡胶实心轮，轮子直径 200±5mm，每轮承载能力 60kg。

（11）     桶体光洁、牢固，厚度在 5mm 以上，加强筋厚度在 4.5mm 以上，顶部外沿厚度5mm 以上，顶部外沿每边设纵向加强筋 2 条。

（12）     工作温度：正常工作温度：-30℃～+65℃。

（13）     垃圾桶标识标牌符合安徽省居民小区垃圾分类标识要求，具体参照《南陵县居民小区环卫设施管理制定》。

（14）     承包期内垃圾桶发生丢失、损毁、破损等情况，由中标单位负责补充至规定数量，确保完好率，费用由中标单位自行承担。承包期结束，所配备垃圾桶全部移交中标单位处理。

4、加强小区楼道、电梯内小广告的管理，确保楼道、电梯内无乱张贴、乱涂写、小广告等现象。

5、二次供水水箱按规定定期清洗消毒，泵房、电房、监控室、车棚、车库等设施设备保持整洁；

6、区域内景观、长廊、休息亭、凳椅、宣传栏等适时擦抹，保持整洁；

7、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物。

8、积极开展垃圾分类工作，除 2 名垃圾分类督导员外，需另从保洁员内指派 2 名兼职垃圾分类督导员工作，推进居民小区垃圾分类工作的实施。

（六）其它

1、供水系统。每天对供水设备检查一次，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每半年保养一次水泵，保证供水正常，泵房整洁。每年定期二次清洗水箱、蓄水池，供水水质符合国家生活用水标准。房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

2、排水系统。每季 1 次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季 1 次润滑加油。每年二次对污水处理系统全面维护保养。控制柜电气性能完好，运作正常。污水处理系统正常运行， 周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

3、电梯。保证电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。业主装修期间，中标方要做好电梯防护管理工作，发生人为损坏电梯现象，由中标方负责。委托专业维修保养公司进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《年检合格证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

4、消防系统。消防系统委托有专业资质的第三方公司进行维修保养，每年度出具一份检测报告，报业主备案。灭火器要定期检测、换粉；消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每周巡查一次，消防栓箱内各种配件完好，并按要求做好记录；每天检查火警功能、报警功能是否正常；每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换； 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

5、电房设备。委托有专业资质的第三方公司进行维修保养，每年度出具一份检测报告，报业主备案。每天做好设备运行情况记录。

6、防雷设施。每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

7、弱电、监视系统。不定期进行调试与保养，保证各项监控设备 24 小时正常运行， 能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

8、电梯、消防、专变电房内电力设施设备必须委托有专业资质的公司进行维保,相关合同需报业主单位备案。电梯必须取得《年检合格证》后方可使用。消防和电力设施设备每一年度须由专业资质公司提供设备检测报告。

五、对中标方有关项目的说明

1、中标方必须在合同签订后一个星期内接管物业管理服务工作（费用自理），逾期产生的一切后果由中标方承担。

2、中标方承担阳光花园 6 期所有公共能耗费、办公场所所有水电费用。

3、采购人提供中标方管理办公用房，在服务期限内免费提供给中标方使用，不得挪作他用或转租。

4、中标方负责配置项目相关人员的装备（包括对讲机以及对讲机公共频道占用费及维修费用等）。

5、中标方自备电脑、考勤设备和打印机等办公设备和耗材；中标方自行负责物业用房装饰装潢费用。

6、中标方提供全部的保洁工具和物料耗材（含垃圾桶）。

7、中标方的各岗位员工要统一服装，并由中标方负责其员工工服配备。

8、中标方有岗前培训机构，服务人员 100%经过岗前培训合格才上岗。

9、中标方不得在合同期限内将本项目整体管理权转包或发包。

10、中标方须严格按照国家规定给所有的员工缴纳各种社会保险（包括养老、医疗、工伤、生育险、失业保险等）。

11、中标方自行负责其招聘员工的一切工资、福利；如发生工伤、疾病乃至死亡的一切责任及费用由中标方全部负责；中标方应严格遵守国家有关的法律、法规及行业标准。全部服务人员的工作时间应严格按国家有关法律、法规要求的标准执行，因工作原因产生的加班（含节假日加班）应严格按国家有关法律、法规要求的标准由中标方给付员工加班薪资。

12、采购人不接受中标方任何因遗漏报价而发生的费用追加，因中标方违反《劳动法》等法律法规而造成连带责任和损失全部由中标方承担。

四、物业服务要求

1、人员配置数量：

序号	职位	人数
1	主任	1
2	客服	1
3	保安队长	1
4	保安员	12
5	保洁员	14
6	绿化工	2
7	高压电工	1
8	水电工程	1
9	监控机房	1
10	电梯安全管理员	1
11	垃圾分类督导员	2
合计		37

确保总人数不变的情况下，征得采购人同意后，可调整各岗位人数的数量。

注：人员的工资、福利、社保等费用，必须满足芜湖市南陵县最低工资及五险相关标准， 其中芜湖市南陵县最低工资不得低于 1280 元/人/月，用人单位还必须承担社保等五险费用715.03 元∕人∕月，共计：1995.03 元/人/月。若政策调整，按照最新规定执行。

*中标单位进场后需向采购人提交经县级及以上劳动行政部门备案的聘用合同 1 份，用于甲方留存(投标文件中提供承诺函并加盖公章，格式自拟)。

2、中央、省、市、县文明程度指数测评工作迎检期间按照要求，酌情增加人员，确保完成任务。投标报价为一年的报价，包含物业服务内容中所需各种人员工资、保险（养老、医疗、失业、生育、工伤保险）、福利、员工服装费、劳保用品、垃圾清运费、员工培训费、责任风险金、节日费、加班费、办公费用、行政管理费用等所有费用。

3、本项目预算包含电梯维保、定期检验服务及电梯配件更换费，电梯配件更换为原品牌配件，该费用由中标单位承担，其中电梯变频器、主板、钢丝绳、缓冲器更换费用由采购人承担。

4、中标方全权负责对该小区的电梯维保及管理，电梯维保价（含电梯定期检验费）参照安徽省物价局、安徽省财政厅公布的皖价费[2014]145 号文件——特种设备检验检测收费标准中第九项“电梯检验”费收费标准、《中华人民共和国特种设备安全法》、《电梯使用管理与维护保养规则》（TSG T5001-2009）等规定；且维保费及年检费用每年不得低于市场平均价。

*5、若投标人无相应电梯维保资质（具有《特种设备安装改造维修许可证》(电梯)（含安装、维修）C 级及以上资质的生产厂家或代理商），中标后需委托给具有相应资质（具有《特种设备安装改造维修许可证》(电梯)（含安装、维修）C 级及以上资质的生产厂家或代理商）的电梯维保单位，并与维保单位签订合同，电梯维保合同需在甲方处备案，中标人自行承担所有费用，投标文件中提供承诺函并加盖公章，格式自拟。

五、考核

要求：中标单位履行《籍山镇物业小区管理考核方案》（详见附件），采购人可根据工作需要进行适当调整，中标单位需无条件接受。

六、其他

投标单位可同时参加南陵县籍山镇梅园新村 1 期物业管理服务项目(三年)、南陵县籍山镇梅园新村 2 期物业管理服务项目(三年)和南陵县籍山镇阳光花园 6 期物业管理服务项目(三年)的投标，但最多只能中一个项目（中标顺序根据中标公示时间先后排序）。

采购需求一览表

 

序号	名称	服务要求	数量	单位	单价	合计价	备注
1	▲南陵县籍山镇阳光花园 6 期物业管理服务项目(三年)	详见采购需求说明	1	项

备注：1、本表序号为采购需求一览表中对应的序号；

   2、上表应根据具体项目和评标办法合理填写；

 

本项目核心服务项目一览表

 

序号	核心服务项目
1	南陵县籍山镇阳光花园 6 期物业管理服务项目(三年)

备注：1、本表序号为采购需求一览表中对应的序号；

   2、上表应根据具体项目和评标办法合理填写。