招标文件
- 采购项目要求
一、基本情况
根据摸底调查了解到全区物业管理的老旧散楼院共161个，建筑总面积925248.84㎡，分布在5个街道办事处，20个社区，我区老旧散楼院主要有以下几个特点：
一是硬件设施条件较差。老旧散楼院因建成时间早，使用年限长整体基础设施陈旧。
二是环境卫生状况较差。因老旧散楼院长期无人管理，未配备环卫基础设施，生活垃圾的清扫保洁及清运无法保障。
三是日常维护管理混乱。老旧散楼院居住人员复杂，有些还是未封闭楼院，存在水电暖的收费和维修等问题的存在，给老旧散楼院的管理带来了管理困难。
二、实施办法
（一）管理模式
按照老旧散楼院物业提升服务项目的实施目标，强化“街道办事处指导服务、社区居委会监督服务、物业公司直接服务、业委会（家委会）配合服务、楼长网格责任人参与服务”的“五级服务”工作模式。
- 服务期
服务期为一年
- 资金来源及补贴标准
根据2020年区城管局部门预算，对老旧散楼院物业管理进行补助。
- 居民享受物业服务费用标准为每月6元/㎡，政府补助一部分，居民缴纳一部分。每月政府补助0.3元/㎡,剩余0.3元/㎡由物业公司自行同业主收取，同时采取基本补助加奖金的补助方式，在每月0.3元/㎡的基本补助之外，对于综合考核成绩为优秀的物业公司奖励补助0.1元/㎡，即综合考核成绩为优秀的公司每月补助0.4元/㎡，其余公司每月补助0.3元/㎡。
2、按照物业入住的社区个数补贴房屋租赁费30000元/社区（共计20个社区）。
- 招投标
1.资质要求：聘用有资质、实力强、信誉好的专业物业管理队伍，做好老旧散楼院物业管理服务提升项目。
2.包号划分：该项目按照属地管理划分，具体分为三个包。
包一：兴海路街道办事处。面积361998.7㎡共计1827593.76元。（该总金额以0.4元/㎡计算，实际支付金额以考核评定结果结算）
包二：虎台街道办事处、胜利路街道办事处。面积331913㎡共计1893182.4元。（该总金额以0.4元/㎡计算，实际支付金额以考核评定结果结算）
包三：古城台街道办事处、西关大街办事处。面积231337.14㎡共计1320418.272元。（该总金额以0.4元/㎡计算，实际支付金额以考核评定结果结算）
（五）考核及奖惩
1.考核方式：经每月镇（办）综合联评考核，确定环境卫生管理水平等级，等级分为优秀（80分及以上）、良好（79分至70分）、合格（69分至60分）、不合格（60分以下）四个等级。
2.考核内容：由办事处负责对物业公司员工管理、安保人员值守情况、公共设施管理和维护、环境卫生管理、安全防灾管理、楼院文化宣传、收费情况、居民认可度评价等方面进行考核。
3.奖惩机制：运行平稳后，2020年7月至2021年6月，
对于综合考核成绩为优秀的物业公司每月奖励补助0.1元/㎡，即考核成绩等级评定为优秀的物业公司每月补助0.4元/㎡，其余的物业公司每月补助资金为0.3元/㎡，通过奖补物业公司运行经费，提高物业公司积极性，不断提升物业服务水平，培养和提高居民付费购买服务意识。
4.考核工作要求：每月经各镇（办）对老旧散楼院物业服务单位考核后，将考核结果报送至城西区城市管理综合行政执法局，并按照考核结果由各镇（办）各自发放服务费用及奖补资金。
三、工作要求
根据物业管理期间发现问题及居民反映情况，政府从政策、机制和资金方面进行支持，不断促进辖区老旧楼院物业服务水平健康有序发展，服务单位须严格遵守《中华人民共和国物业管理条例》及相关法律、法规、条例等，规范管理，优化服务，合力实现全区“两富”目标。
（一）根据中共中央国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》中改进社区物业服务管理的要求，依托“支部建在小区”和“物业服务三年行动”，加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，督促业主委员会和物业服务企业履行职责。街道和社区通过党的工作，及时协调解决物业、业委会和业主之间的矛盾，不断提升基层治理水平。
（二）对辖区老旧散楼院内环境卫生进行整治，将楼前屋后、背阴死角、公共通道、绿化带等区域卫生彻底清扫，加大车辆乱停乱放、散发张贴小广告等现象的管理，杜绝出现小区治安处于真空情况，并制定长期管理方案，完善楼院环境卫生长效管理机制。
（三）负责辖区老旧散楼院的安全保障工作，每个楼院须派驻一名及以上安保人员24小时值守，为防火、防盗、责任区域内的人身安全进行保障，做好老旧散楼院内秩序维护及安保工作。安保人员须遵纪守法，以身作则，对老旧散楼院安保工作有高度的责任感，不玩忽职守。特殊问题、突发事件第一时间立刻上报，极力配合管理单位及时处理。
（四）对老旧散楼院公共设施进行排查检修及建设，逐步保障广大业主居住环境。运行平稳后，在服务期内基本消除老旧散楼院脏、乱、差等问题，进一步提升物业管理水平。
（五）加强文化宣传和物业宣传，通过入户走访、文化墙宣传等方式向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务，让居民了解政府的惠民政策，引导居民逐步形成“享受服务”需要“购买服务”的观念，建设小区良好人文环境。
（六）政府根据各中标物业公司所服务的老旧散楼院实际建筑面积支付物业补贴经费，物业公司依据补贴标准向业主收取剩余部分物业费，对于常年拒缴物业费的人员，物业公司可向人民法院提起诉讼，将其不良行为纳入个人征信记录。
（七）物业公司须严格遵守相关物业服务收费标准。
四、老旧散楼院存在的问题
- 老旧散楼院配套设施老化尤其给排水管网堵塞现象普遍，管网亟待改造更新，部分业主不愿承担改造费用。
- 老旧散楼院车辆停放无秩序，有些车辆占用消防通道，存在极大安全隐患；规划小区停车位、安装门禁系统，实行人车分流，无经费来源。
- 大部分楼院没有监控设施，有监控的无安保人员看管维护，已经瘫痪形同虚设。
- 老旧散楼院之前的物业管理由镇办社区负责，现物业公司入驻管理后，部分业主接受物业服务，但不愿支付物业管理费。公共意识普遍较差，服务管理中不配合工作矛盾纠纷多。
5.物业管理用房不足，管理区域分散，清扫员没有工具集中放置处。
五、全面推行后的工作安排
根据物业管理期间发现问题及居民反映情况，制定老旧散楼院物业服务提升计划：
1.治脏。以创卫标准为目标对老旧散楼院内环境卫生进行清运，把楼前屋后、背阴死角、公共通道、楼顶天台、绿化带等区域卫生彻底清扫，并制定长期管理方案，帮助完善楼院环境卫生长效管理机制。
2.治乱。对老旧散楼院车辆乱停乱放、散发张贴小广告、流动贩卖、闲杂人群自由出入等现象进行整治，通过对每个楼院派驻一名及以上24小时值班安保人员，防止出现小区治安管理空白情况。
3.治差。以创城标准对老旧散楼院公共设施进行排查检修及建设，完成更换智能水表，修复单元门，逐步保障广大业主居住环境。
4.加强文化宣传和物业宣传，通过张贴温馨提示、悬挂横幅等宣传手段，引导住户在享受服务的同时要缴纳费用购买服务，建设小区良好人文环境。
城西区老旧散楼院明细表
|
办事处 |
社区 |
序号 |
楼院名称 |
户数 |
楼栋 |
单元 |
物业面积 |
|
兴海路办事处 |
中华巷社区 |
1 |
黄河路9号5号楼 |
75 |
1 |
7 |
5365 |
|
2 |
中华巷8号 |
94 |
2 |
6 |
7301 |
||
|
3 |
中华巷12号 |
42 |
1 |
3 |
4243.75 |
||
|
4 |
中华巷14号 |
56 |
1 |
4 |
2025 |
||
|
5 |
兴海路17号 |
42 |
1 |
4 |
4347 |
||
|
6 |
兴海路33号 |
24 |
1 |
1 |
2457 |
||
|
7 |
兴海路5号 |
40 |
1 |
4 |
5551 |
||
|
8 |
兴海路21号 |
35 |
1 |
2 |
2730 |
||
|
9 |
兴海路23号 |
24 |
1 |
2 |
4410 |
||
|
10 |
兴海路19号 |
42 |
1 |
3 |
3094 |
||
|
11 |
兴海路11号 |
34 |
1 |
2 |
2952 |
||
|
12 |
兴海路13号 |
72 |
1 |
6 |
5208 |
||
|
13 |
黄河路5号 |
20 |
1 |
2 |
1740 |
||
|
14 |
黄河路7号 |
84 |
1 |
7 |
9408 |
||
|
15 |
兴海路19号平房 |
2 |
1 |
|
280.5 |
||
|
16 |
兴海路25号 |
65 |
2 |
6 |
6370 |
||
|
17 |
兴海路27号 |
36 |
1 |
3 |
2628 |
||
|
18 |
兴海路7号 |
98 |
1 |
7 |
5000 |
||
|
19 |
兴海路-7号 |
30 |
1 |
3 |
2000 |
||
|
20 |
黄河路22号 |
47 |
1 |
3 |
1700 |
||
|
21 |
黄河路24号 |
8 |
1 |
1 |
1290 |
||
|
兴海路办事处 |
尕寺巷社区 |
22 |
秀水路13号 |
78 |
2 |
10 |
9188 |
|
23 |
七一西路1号 |
144 |
4 |
12 |
18264 |
||
|
24 |
七一西路3号 |
283 |
6 |
32 |
28246 |
||
|
25 |
黄河路6号 |
36 |
1 |
3 |
1461 |
||
|
26 |
黄河路8号 |
40 |
1 |
4 |
1672 |
||
|
27 |
黄河路10号 |
36 |
1 |
2 |
2190 |
||
|
28 |
湟岸巷28、29号 |
60 |
2 |
5 |
5872 |
||
|
29 |
湟岸巷30号 |
40 |
1 |
4 |
1934 |
||
|
30 |
湟岸巷34号 |
378 |
4 |
27 |
25991 |
||
|
31 |
湟岸巷32-33号 |
138 |
2 |
9 |
6772 |
||
|
32 |
尕寺巷5号 |
119 |
2 |
10 |
8395 |
||
|
33 |
兴海路26号 |
190 |
4 |
20 |
13669 |
||
|
34 |
七一西路3号小二层及平房 |
26 |
|
|
3366 |
||
|
35 |
黄河路10号小二层 |
10 |
1 |
|
328 |
||
|
36 |
黄河路12号 |
155 |
3 |
12 |
10962 |
||
|
兴胜巷社区 |
37 |
兴胜巷1号 |
56 |
2 |
4 |
5502 |
|
|
38 |
兴胜巷1号（平房） |
18 |
|
|
1366.5 |
||
|
39 |
中华巷5号 |
133 |
3 |
10 |
10467 |
||
|
40 |
中华巷3号 |
56 |
1 |
3 |
4596 |
||
|
41 |
中华巷7号 |
140 |
1 |
9 |
8225 |
||
|
42 |
兴海路57号 |
140 |
|
10 |
10631.25 |
||
|
43 |
兴海路53号（平房） |
4 |
1 |
1 |
214 |
||
|
44 |
兴海路55号（平房） |
8 |
1 |
1 |
255 |
||
|
45 |
兴海路59号（平房） |
10 |
1 |
1 |
751 |
||
|
兴海路办事处 |
兴胜巷社区 |
46 |
兴海路61号 |
133 |
1 |
9 |
10976 |
|
47 |
兴海路63号(小二楼) |
9 |
1 |
1 |
696 |
||
|
48 |
兴海路51号 |
12 |
1 |
1 |
1170 |
||
|
49 |
兴海路65号 |
70 |
1 |
5 |
6727 |
||
|
50 |
兴海路49号 |
35 |
1 |
1 |
2310 |
||
|
51 |
兴海路45号（杂院） |
19 |
1 |
1 |
424.5 |
||
|
52 |
兴海路47号 |
40 |
1 |
4 |
2970 |
||
|
53 |
兴海路71号 |
20 |
1 |
2 |
2655 |
||
|
54 |
兴海路73号 |
48 |
1 |
4 |
2281.65 |
||
|
55 |
兴海路75号 |
63 |
1 |
3 |
4394.25 |
||
|
56 |
兴海路75号（平房） |
32 |
|
|
1025.8 |
||
|
57 |
兴海路77号 |
18 |
1 |
1 |
1813 |
||
|
58 |
兴胜巷3号 |
49 |
1 |
5 |
5475 |
||
|
59 |
兴胜巷5号 |
60 |
1 |
5 |
3825.3 |
||
|
60 |
兴胜巷7号 |
44 |
1 |
5 |
9517.5 |
||
|
61 |
兴胜巷14号 |
70 |
2 |
7 |
10305 |
||
|
62 |
兴胜巷12号 |
112 |
2 |
8 |
8425.2 |
||
|
63 |
兴胜巷10号 |
32 |
1 |
4 |
4957.5 |
||
|
64 |
兴胜巷4号 |
55 |
2 |
6 |
5520.8 |
||
|
65 |
兴胜巷2号 |
42 |
1 |
4 |
3603.6 |
||
|
66 |
中华巷5号平房 |
5 |
|
|
344.4 |
||
|
67 |
兴海路43号 |
|
|
|
2671.2 |
||
|
68 |
兴海路65号小二层 |
|
|
|
832 |
||
|
69 |
兴海路39号 |
52 |
2 |
3 |
3900 |
||
|
70 |
兴海路79号 |
56 |
2 |
4 |
4760 |
||
|
虎台办事处 |
虎台社区 |
71 |
虎台小区 |
871 |
17 |
64 |
65850 |
|
72 |
虎台一巷6号 |
60 |
1 |
5 |
4221 |
||
|
73 |
虎台一巷8号 |
60 |
1 |
5 |
4221 |
||
|
74 |
虎台一巷18号 |
60 |
1 |
5 |
4221 |
||
|
冷湖路社区 |
75 |
虎台三巷5号 1单元 |
56 |
1 |
4 |
4100 |
|
|
76 |
虎台三巷5号 2单元 |
49 |
1 |
4 |
4410 |
||
|
77 |
虎台三巷3号 |
56 |
1 |
4 |
4470.48 |
||
|
医财巷东社区 |
78 |
海晏路19号 |
40 |
1 |
5 |
3240 |
|
|
79 |
海晏路21号 |
30 |
1 |
4 |
4158 |
||
|
80 |
虎台二巷7号 |
126 |
1 |
9 |
10556 |
||
|
81 |
虎台二巷5号 |
42 |
1 |
3 |
3220 |
||
|
82 |
虎台二巷9号 |
66 |
1 |
2 |
5985 |
||
|
83 |
盐湖巷13号 |
72 |
1 |
6 |
8484 |
||
|
医财巷西社区 |
84 |
海晏路29号 |
48 |
1 |
4 |
2700 |
|
|
85 |
海晏路31号 |
40 |
1 |
4 |
2650 |
||
|
86 |
海晏路33号 |
40 |
1 |
4 |
2650 |
||
|
87 |
海晏路35号 |
40 |
1 |
4 |
2700 |
||
|
88 |
五四西路30号 |
74 |
2 |
7 |
5427 |
||
|
89 |
五四西路42号 |
234 |
3 |
7 |
7261.52 |
||
|
海晏路社区 |
90 |
海晏路38号 |
352 |
7 |
28 |
20966 |
|
|
91 |
海晏路58号 |
47 |
1 |
4 |
4860 |
||
|
92 |
海晏路6号 |
116 |
2 |
9 |
4774 |
||
|
93 |
海晏路40号 |
36 |
1 |
3 |
2544 |
||
|
94 |
海晏路42号 |
36 |
1 |
3 |
3052 |
||
|
新西社区 |
95 |
冷湖路37号 |
138 |
4 |
12 |
12534 |
|
|
96 |
西关大街63号 |
192 |
5 |
16 |
11125 |
||
|
97 |
西关大街69号 |
51 |
1 |
1 |
3742 |
||
|
98 |
西关大街75 |
88 |
2 |
8 |
6437 |
||
|
胜利路办事处 |
北商业巷社区 |
99 |
胜利路33号 |
42 |
1 |
3 |
3216 |
|
100 |
胜利路35号 |
21 |
1 |
1 |
3234 |
||
|
101 |
胜利路31号 |
40 |
1 |
4 |
3600 |
||
|
102 |
胜利路39号 |
56 |
1 |
4 |
3780 |
||
|
103 |
胜利路41号 |
56 |
1 |
4 |
3780 |
||
|
104 |
胜利路43号 |
44 |
1 |
4 |
2600 |
||
|
105 |
胜利路45号 |
48 |
1 |
2 |
3216 |
||
|
106 |
五四大街44号 |
368 |
9 |
34 |
25908 |
||
|
107 |
胜利路49号 |
40 |
1 |
4 |
1145 |
||
|
108 |
胜利路51号 |
40 |
1 |
4 |
1145 |
||
|
东交通巷社区 |
109 |
胜利路53-55 |
32 |
1 |
4 |
3480 |
|
|
110 |
商业巷6号 |
60 |
2 |
4 |
4574 |
||
|
公园巷社区 |
111 |
胜利路32号 |
230 |
15 |
20 |
17764 |
|
|
112 |
胜利路46号 |
60 |
1 |
4 |
5390 |
||
|
113 |
胜利路54号 |
60 |
1 |
4 |
7410 |
||
|
西交通巷社区 |
114 |
胜利路75号 |
72 |
1 |
6 |
5354 |
|
|
115 |
五四大街78号简易楼 |
12 |
|
|
1040 |
||
|
116 |
五四大街78号 |
48 |
1 |
4 |
3120 |
||
|
117 |
新宁路5号 |
40 |
2 |
4 |
2248 |
||
|
118 |
五四大街76号 |
108 |
1 |
10 |
9350 |
||
|
西关大街办事处 |
贾小 |
119 |
城西区贾小巷 |
1389 |
18 |
87 |
82707.4 |
|
北气象巷社区 |
120 |
五四大街10号 |
48 |
1 |
4 |
2544 |
|
|
121 |
五四大街12号 |
54 |
1 |
3 |
2556 |
||
|
122 |
黄河路52号 |
56 |
2 |
2 |
3189.2 |
||
|
123 |
黄河路78号 |
42 |
1 |
3 |
2118.9 |
||
|
124 |
黄河路56号 |
45 |
1 |
4 |
2640 |
||
|
125 |
黄河路58号 |
48 |
1 |
4 |
2736 |
||
|
126 |
黄河路66号 |
36 |
1 |
3 |
2160 |
||
|
127 |
黄河路64号 |
36 |
1 |
3 |
2072.52 |
||
|
128 |
黄河路62号 |
36 |
1 |
3 |
1923.76 |
||
|
129 |
高槽巷7号 |
20 |
1 |
2 |
1253.6 |
||
|
130 |
黄河路88号院 |
28 |
1 |
1 |
2176 |
||
|
131 |
五四大街14号院 |
110 |
3 |
11 |
11052.12 |
||
|
132 |
西关大街4号院 |
118 |
3 |
10 |
9036.4 |
||
|
133 |
五四大街 3号院 |
72 |
1 |
5 |
5932.08 |
||
|
134 |
五四大街 22号院 |
24 |
1 |
2 |
1428 |
||
|
135 |
五四大街 24号院 |
24 |
1 |
2 |
1782 |
||
|
136 |
五四大街 30号院 |
80 |
2 |
8 |
5469.2 |
||
|
137 |
西关大街12号院 |
63 |
1 |
4 |
5523 |
||
|
138 |
西关大街14号院 |
20 |
1 |
2 |
1200 |
||
|
南气象巷社区 |
139 |
气象巷2号 （林业厅） |
24 |
1 |
2 |
1400 |
|
|
140 |
西关大街11号 （衡器厂） |
40 |
1 |
4 |
4100 |
||
|
办事处 |
昆仑路东社区 |
141 |
园树巷2号 |
48 |
1 |
4 |
2976 |
|
142 |
园树巷6号 |
30 |
1 |
3 |
2100 |
||
|
143 |
园树巷4号 |
25 |
1 |
2 |
1575 |
||
|
昆仑路西社区 |
144 |
昆仑路37号新1号 |
120 |
1 |
12 |
2718.28 |
|
|
145 |
西山二巷1副1号 |
89 |
3 |
6 |
3176.88 |
||
|
146 |
西山二巷5号 |
36 |
1 |
3 |
2445.12 |
||
|
147 |
昆仑路21号 |
30 |
1 |
7 |
1508.52 |
||
|
148 |
昆仑路27号 |
36 |
1 |
7 |
2954.34 |
||
|
149 |
昆仑路29号 |
56 |
1 |
4 |
3727.36 |
||
|
150 |
昆仑路31号 |
25 |
1 |
2 |
1716.36 |
||
|
151 |
昆仑路33号 |
60 |
1 |
5 |
3857.7 |
||
|
152 |
西山一巷6号 |
174 |
3 |
10 |
10007.4 |
||
|
153 |
西山一巷8号 |
53 |
1 |
5 |
3294.25 |
||
|
154 |
西山一巷14号 |
252 |
3 |
14 |
13104 |
||
|
155 |
西山一巷2号 |
48 |
2 |
4 |
2313.12 |
||
|
学院巷社区 |
156 |
同仁路24-29号 |
70 |
1 |
7 |
5220 |
|
|
157 |
学院巷1号 |
30 |
1 |
3 |
1834 |
||
|
158 |
西关大街39号 |
60 |
1 |
5 |
3537.17 |
||
|
159 |
微波巷9号 |
24 |
1 |
6 |
1780 |
||
|
160 |
五四大街31号 |
18 |
1 |
4 |
1350 |
||
|
青年巷社区 |
161 |
交通巷35号 |
70 |
1 |
5 |
5141.46 |
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