采购需求

注：1、以下《采购需求说明》及《采购需求一览表》所列内容为招标人（采购人）所提招标（采购）需求，投标人（供应商）应认真仔细研究，投标时应慎重选择相应符合要求的服务进行投标。

2、标有“*”的参数为实质性参数，必须满足，否则其投标无效。

3、本项目招标文件通用部分第四章中“投标文件格式”内容应根据项目需要和评标办法规定填写；如不需要，则填写无。

4、投标人对本项目免费维保期满后每年维护服务报价（年报价）不得超过投标报价的 %。（仅适用于B4类评标办法）

5、中标人和采购人签订的合同应与招标文件中的采购合同一致，不得另行签订与采购合同相背离的其他合同。

6、下列《采购需求一览表》中：标注▲的服务，投标供应商在投标文件《主要成交标的承诺函》中填写服务项目名称、服务要求简述、数量、单价等信息，承诺函经评标委员会评审认可后随评审结果一并公示，如投标文件中未提供、提供不全将可能导致投标无效。采购人（采购代理机构）在编制招标文件时必须将采购的主要产品(包括核心产品)标注“▲”。按照招标文件要求，标注 “▲”号的产品，投标人必须在“主要成交标的承诺函中”填写该产品的名称规格、型号、数量、单价等具体信息。

 

采购需求说明

一、项目概况：

本次招标主要为高沟镇公租房及安置房两个小区的的物业管理服务。总建筑面积56030m2；绿化面积约7000m2；住户数：749户；商业用房5600m2，其中已出租1618.8平方米；室外非机动车位108个。

本小区用地面积以内空间的所有物业资产、公共设备设施、共用部位的物业服务；以及小区用地面积以外至周边市政道路现状边界以内的市政管网（雨污水、燃气、自来水管线及管道井）、通讯管网、电力管井等设备设施，小区出入口的保安、保洁、设施维护维修服务及下列专业化物业管理服务：

（1）小区的物业房屋共用部位、公共设施设备日常管理和维修、养护；

（2）小区的物业范围内公共秩序维护服务；

（3）小区的物业范围内环境卫生保洁服务；

（4）小区的物业范围内景观绿化美化亮化服务；

（5）小区的物业承租户租赁服务管理；

（6）小区的物业水、电、气等公共能耗费代收服务，配合公共能耗供给单位开通或关闭用户服务，网络、通讯、有线电视等配合管理服务；

（7）社区文化、心理咨询辅导等特色服务；

（8）小区的竣工验收交付环节物业前期配合服务。

（9）经营户、使用人应缴纳的物业管理费及其收缴。

二、服务范围及内容：

（一）、基本要求

1、有完善的物业管理服务方案，管理制度健全。

2、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务热情、主动。

3、按有关规定或合同约定公布物业服务费用的收支情况。

4、建立健全业主档案，设专人保管。

5、每半年征询一次业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

6、公租房租金、物业费的催收、开票、账务统计以及非机动车库的收费、登记、管理。

7、协助政府做好公租房的入住和退出手续的办理。

（二）、房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限以及房屋共用部位的使用状况，及时编制维修计划和住户专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主《临时管理规约》的要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

4、每周巡查1次单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各栋、单元、户有明显标志，并定时做好维护。

（三）、共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备监控、消防栓、电动门等进行日常维修养护，对小区铁艺栏杆围墙、铁艺门、晾衣架、广告栏等金属制品每年至少一次刷漆维护。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程，设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。

5、消防通道畅通，消防设施设备完好，可随时启用。

6、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

（四）、公共秩序维护

1、24小时专职保安人员值勤，做好人员出入、车辆停放秩序的管理工作。

2、监控室（有设置）实行全天候值守制度，重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、协助公安机关做好小区的安全防范工作，调解处理小区内的公共事务和民事纠纷。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相关相应措施。

（五）、公共卫生服务

1、装饰装修垃圾及时清运。

2、各楼栋设有生活垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次，做到日产日清。

3、公共场所、小区道路白天不间断保洁；楼道每周清扫两次、保洁一次；共用部位玻璃每季度清洁1次；绿化带内垃圾进行日保洁，周清理；公共厕所日常保持干净、卫生，无异味。

4、及时清扫小区公共道路上的积水、积雪。

5、公共雨、污水井、化粪池、管道每半年检查1次，并视检查情况及时清掏。

（六）、绿化养护管理

1、对草坪、绿篱、花卉、树木定期进行修剪、养护（浇水、施肥、喷药）。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害，对枯、老、病、死的花草树木及时进行补种。

4、对践踏、破坏园林绿化和设施的行为，及时进行制止并代表业主委员会对破坏者作出赔偿、复原的处罚。

（七）、其他要求:

1、环境卫生的保洁、车辆管理（特别是大型货车不让进小区）、生活垃圾的外运、垃圾桶的维护、路灯及楼道灯的维护以及交纳电费、绿化养护和培植（严控毁绿种菜、灌木定期修剪、草坪及时清除杂草、预防病虫害）；

2、日常巡逻人员安排以及清明、冬至禁止焚烧的巡逻人员安排和传统节日燃放鞭炮的安全引导；

3、值班保安人员按时上下班管理，小区内广告和流动摊贩的限时进出管理，小区内各种违建、开门、违规装修等一系列影响到楼栋安全的劝导和管理；

4、小区内楼道堆放清理、小广告清理、垃圾清理；

5、配合政府、社区的各项检查和防控等；

6、小区物业费的收缴和公租房租金的催缴、开票代收和财务统计等；

7、非机动车库的收费、登记、管理；

8、房屋及公共设施的损坏登记；

9、小区的住宅物业费无为县发改委印发的《关于高沟镇安置房和公租房小区物业管理综合服务收费标准备案的函》（发改价函[2018]6号）按建筑面积0.3元/㎡收取, 非住宅物业费，商业部分指导收费标准0.6元/㎡,非机动车按20元/月(含电费)收取,具体标准由物业公司与业主协定，实行市场调节。

三、人员配备方案

专业工种	人数	备注
项目负责人	1人
客服及保安	3人	秩序维护、安保等
财务人员	1人	档案管理、租金和物业等费用收缴
保洁	3人
绿化工	1人
维修	1人
合计	10人

员工总人数不得少于10人，含项目负责人、客服、财务、保安、保洁等人员；员工应了解、熟悉管理工作，善于与群众沟通，遵纪守法，服从管理，能按岗位要求履行岗位职责。

四、项目预算及物业费支付

1、项目预算为34万/年，其中包括服务企业自收自支与政府考核奖两部分，该预算含工资、保险、税金、运费等。

所有人员工资不得低于芜湖市最低工资标准。芜湖市人员最低工资及五险相关标准，其

中无为市最低工资不得低于1180元∕人∕月，用人单位还必须承担社保等五险费用715.03元∕人∕月，共计：1895.03元∕人∕月。

2、物业费支付标准：

（一）本次招标服务期限为1+1+1年，按合同年度结算（合同一年一签,合同签订一年后经业主单位考核通过后再续签）。

（二）本项目中标价即为合同价， 合同价包括物业公司应收部分和政府考核奖两部分。

（三）物业公司向物业使用人收费标准和应收金额：

1、高沟公租房小区面积共27875㎡，根据招标文件住宅物业费收取标准为 0.3 元/月/㎡。结算面积按年度合同签定生效时间当天公租房出租面积结算，当出租面积低于公租房总面积的95%时，按公租房总面积的95%结算。

2、 骆家套安置房住宅总面积7194.96，其中有三套未分配，面积合计为255.57㎡，结算面积为6939.39㎡，年应收金额为24981.8元

3、高沟安置房共181户，住宅总面积19235㎡，截止2020年7月份，已办理回迁手续144户，面积为14886.04㎡；未办理结算手续34户加3户未分配，面积共计为4348.96㎡；结算面积按年度合同签订生效时间当天实际办理回迁手续面积结算，2020年7月应结算面积为14886.04㎡，年应收金额为53589.74元。

4、公租房商业用房A楼和B楼面积总和为5600㎡，截止2020年7月份商业用房出租面积为1618.8㎡，其中一楼出租面积为706.8㎡，二楼出租面积为912㎡；结算面积按合同签定生效时间当天出租面积计算；商业出租一楼物业收费标准按0.6元/月/平方米结算， 二楼及以上物业费按0.3元月/平方米结算，2020年7月商业出租年应收金额为8372.16元。

5、室外非机动车库，共划线108个车位，停车费20元月/个；考虑空置率和电瓶车充电电费及日常管理保洁等成本开支，结算个数按100个停车位，结算停车费按15元月/个，一次性包死，年应收金额为18000元。

（四）乙方应收项目费用收取由乙方自行负责，应收经费与合同价差额部分，甲方实行以奖代补方式给予补助。甲方对乙方的物业服务管理水平和日常管理成效进行年度考核，按年支付，年度考核制度由招标人进行制定。

 

 

  本项目核心服务项目一览表

序号	核心服务项目
1	无为市高沟镇公租房及安置房物业服务

 

备注：1、本表序号为采购需求一览表中对应的序号；

2、上表应根据具体项目和评标办法合理填写。