采购需求

前注：

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

 

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	按年支付。
2	服务地点	采购人指定地点
3	服务期限	合同签订后1年。如履约情况良好，可续签1年，最多续签2次。

一、基本情况

蜀昊苑小区位于樊洼路南，科学岛路东侧，山湖新村小区二侧，分东西二个小区，四个进出口，一个消防监控室，一个监控室，现有楼栋3栋、蜀昊苑位于樊洼路与科学岛路东南交，山湖新村西门二侧，总建筑面积38573（不含地下车位）共有376户，人数1203个，机动车位195 个（地上65个，地下130个，配套商业1806平米，社居用房350平米、物业用房115平米，活动中心265平米。地下车位6137平米，要求物业服务实行管家式物业服务模式，对业主实行点对点物业服务，满足业主多元化服务需求。

二、具体要求

1、投标人中标后要随时配合街道的文明创建、卫生创建等检查工作，能做到全程服务。

2、投标人中标后，采购人将根据考评考核打分情况进行奖惩，奖惩资金用来维护和提升小区整体环境，具体详见物业管理工作考评奖惩实施细则（附件）。

3、社区有权对入住物业管理公司的管理模式进行调整。

4、入住物业公司需接收各小区现有的保洁、保安、水电工等工作人员。

5、投标人承担其编制投标文件与递交投标文件所涉及的一切费用。

（二）物业管理服务的内容及标准

1、投标人中标进场后，规范并管理非机动车和地面机动车道停车位的管理，均匀画线并科学布置，加强车辆管理，改善小区停车面貌，小区目前是装修高峰期，装修垃圾清理费由投标人自行收取，现存在设计缺陷的车库进行改造投标人应承担相关费用，投标时考虑此费用并谨慎报价，该费用包含在招标报价中。

2、加强楼道照明的整改，进场前已损坏的线箱、线路、灯泡等核实数量后自行进行维修；

3、井岗镇蜀山社居管辖的回迁小区，管理过程中会面临很多困难和社会压力，如小区维修协调跟踪、装修管理是回迁业主管理难的重点，中标单位要对这些重难点问题制定切实可行、高效、高标准，具备可操作性的管理方案和实施方案，妥善处理业主间矛盾，以及对其他问题的处理和解决；

4、物业管理区域内房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；物业管理区域内公共配套设施、设备、维护、运行管理；

5、物业管理区域内公共场所、道路、房屋建筑公共部分清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；

6、对管理区域内的安保、环境卫生、市容秩序、绿化工程形成一体化运作；

7、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业管理服务；物业管理区域的日常安全巡查服务；

8、物业及物业档案资料收集、管理；

9、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

10、清扫保洁质量标准，每天应对小区的路面、楼梯道及周边进行全面清扫，清扫保洁过程中不得将垃圾扫入雨水井、绿地等场所；绿化带内无施工弃料、建筑垃圾、漂浮物、石块、灰沙等杂物；小区路面无垃圾杂物、无积水积泥、油污、无果皮纸屑、无土石杂草；

11、垃圾收集作业标准，本项目范围内产生的垃圾要用符合标准的密闭式容器送入指定的收集点，收集作业完成后应及时清理场地，车走地净，垃圾收集运输符合有关作业要求，严禁焚烧、偷倒、乱倒垃圾，定期清洗和消毒垃圾容器。

12、“牛皮癣”清理范围及标准，清理范围：本项目小区路面及店铺（卷闸门）、围墙（门）、路灯杆、路灯控制箱及底座、配电箱、电线杆、有线电视接线杆箱、电缆线杆、宣传栏、窨井盖、树木及其他设施上的乱张贴、乱涂写、乱刻画等；清理标准：乱张贴、乱涂写、乱刻画等在发现后30分钟内清理完毕并做到同色覆盖，方块涂抹，不留痕迹。

13、法律政策和物业服务合同中规定的其他事项。

（三）物业管理服务标准

按照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》（乙级）执行，服务和质量必须达到市、区城市管理主管部门核定的指标和标准。

三、人员配备和管理要求

1、按照专业分工原则配置人员：人员总数在不少于20人，上述人员各投标企业为保证服务质量，必须满额配备人员。

3、人员要求：

（1）本项目经理具有管理资格证书，一人专科以上学历。

（2）客服人员：年龄40周岁以下，二人形象气质佳；

（3）保洁绿化人员：年龄55周岁以下，四人一年以上工作经验；

（4）安全管理人员：年龄55周岁以下，十二人一年以上工作经验；

（5）维修人员：55周岁以下，二人3年以上工作经验，特殊工种需要持专业操作证。

注：投标文件中须提供项目经理身份证、学历证书、资格证书等证明材料的复印件或影印件，其他人员承诺中标后按照采购需求配备。采购人有权在合同签订前核查相关资料，若不能及时配备，或配备人员不满足要求，采购人有权取消其中标资格。

四、投标报价及其他

1、本项目采用总价包干方式。投标时需提供分项报价。投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，其组成包括但不限于人员工资、劳动保险费、（工资、保险按国家相关规定执行，不得以使用40、50人员为由予以核减、节假日加班、日常超时劳动补贴）、管理费、施工费、公共能耗费，电梯维护费，服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、合同工期内的风险费用、设施设备维护费（对讲机、警棍等）、燃油费、清洁费、绿化养护费、工具费等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通及投标人为完成服务所发生的一切费用等有关问题。

2、人员工资不得低于合肥市市区现行最低标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分。

3、物业服务上岗人数应符合招标文件要求且每月向甲方提供本项目所有人员社会保险缴费花名册(以市社保局打印文件为准)，如人数少于或投标人拒绝为本项目服务人员购买社会保险费用等违反本招标文件要求，则由采购人按缺额人数从物业服务费中相应予以扣除,如提供社会保险缴费花名册存在弄虚作假的,扣罚一个月物业服务费并直接解除合同。

4、物业服务人员素质如不能满足招标文件的要求，采购人可要求物业服务企业在限期内调整，如到期不能调整，则采购人可以相应扣除该项费用。

5、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。

6、承包期内因省、市政府出台文件调整最低人员保障工资的，中标人须无条件予以调整，该风险投标人投标时须综合考虑并承担，以后招标人不再给予。

7、以上要求及标准，投标单位需在投标书中给予完全响应。

政策性费用及规定费用测算如下（不含服装费、办公费、器械费、管理费以及正常加班费等）：

3、人员要求：

（1）本项目经理年龄在60周岁一下，具有物业管理资格证书，专科学历。

 (一)一般纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	20	1550	12	372000
B	社会保险	20	1083.02	12	259924.8
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				13020
	小计（A+B+C）				644944.8
D	一般纳税人税金=（A+B+C）*6.72%=(A+B+C)*0.0672				43340.29
总计（A+B+C+D）					688285.09

 

(二)小规模纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	20	1550	12	372000
B	社会保险	20	1083.02	12	259924.8
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				13020		13020
	小计（A+B+C）				644944.8			644944.8
D	小规模纳税人税金=（A+B+C）*3.36%=(A+B+C)*0.0336				21670.14
总计（A+B+C+D）					666614.94

备注1：如投标人以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门开具的小规模纳税人相关证明文件，否则将导致投标无效。

备注2：

1）人员工资不低于合肥市最低工资标准（1550元/月）。

2) 社会保险（五险）缴费基数最低为3017元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15元/每人/每月）。社会保险（五险）费用（缴费费率：28.5%）组成为：养老保险19%、工伤保险0.5%、失业保险1.0%、生育保险1%、医疗保险7%。

3)请投标人自行核算以上政策性费用及规定费用，如投标人对以上费用有疑问，请在本项目答疑期内提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性价格，否则将导致投标无效。

  4)“投标报价表”中政策性费用及规定费用不接受赠送及优惠，“投标报价表”中其他项，作为可竞争费用，可由投标人自行报价。

5) 其他未尽事宜，按《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》、《合肥市物业管理若干规定》执行。

附件：物业管理工作考评奖惩实施细则

小区物业管理服务标准（乙级）

序号	内 容	服务要求
1	管理处 设 置	（1）小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。 （2）在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 （3）配置一般的办公用品、家具、电话等；办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
2	管理人员和服务人员要求	（1）小区项目经理持证上岗，有8年以上物业管理工作经历，提供从事物业岗位社保相关资料。 （2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 （3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。
3	服务时间	在小区管理机构每日不低于8小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。
4	日常 管理 与服 务	（1）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。 （2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。 （3）建立物业管理档案（包括设施设备管理档案、业主资料档案、物业竣工验收档案、业主资料档案等），归档及时、完整，便于查询。 （4）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度和档案。 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；装饰装修期间，每2日巡查1次现场，做好记录；业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；装修垃圾及时清运（有偿服务）。 （5）在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。 水、电、气等急迫性报修半个小时内，其他报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复。 （6）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。 （7）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。   （8）每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。 （9）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。 （10）每年公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主的70%以上，公示整改情况。 （11）在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。 （12）能提供3种以上特约服务（有偿）和3种以上便民（无偿）服务；每年组织1次社区文化活动。
5	公共区域卫生保洁服务	一、 生活垃圾的收集、清运 （1） 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 （2） 生活垃圾实行分类收集。 （3）每天清洗垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。 （4） 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。 （5） 保洁车外观整洁、摆放整齐。 二、 物业共用部分清洁 楼内 （1） 每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖1次；每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台； （2） 每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次； 有害生物防治 （1）配合相关部门进行有害生物防制。 （2） 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。  雨雪天气 （1） 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。 （2） 扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。 卫生事件 发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。  检查记录 （1） 每日抽查1次清洁质量，做好记录。 （2） 每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。 （3） 清洁档案齐全。
	公共秩 序维护	（1）主要出入口有专人24小时执勤， 其中主出入口双人值勤，当值时坐姿、立姿端正（7:00-18:00），并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 （2） 维护道路使用和场地的正常秩序。 （3） 在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，配备必要的应急工具。 （4） 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 （5）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。
7	停车 管理	（1）建立停车管理制度。 （2）建立停车管理档案。 （3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。 （4）在显著位置公示停车须知。 （5）设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。 （6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。
8	消防 安全 防范	一、综合管理 （1） 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； （2） 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。 （3） 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。 （4） 每周防火巡查2-3次；每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。 （5） 每年对员工进行2次消防安全宣传教育，每年组织1次业主消防安全宣传教育。 二、消防设施设备维修养护 灭火器 每年进行1次功能性检查。
9	垃圾 处理	每天及时清理小区产生的各类垃圾和绿地内垃圾杂物等。