用户需求书

说 明

1、 《用户需求书》中标注“★”条款为不允许偏离的实质性要求和条件，投标人响应为负偏离的则导致投标无效。

Ⅰ.商务用户需求：

需求名称	需求说明
资格条件	详见第一章 投标邀请函“二、投标人资格条件”。
★服务期限	合同期为一年，前三个月为试管期，试用期内如中标方提供的服务与承诺相差较大或因中标方管理问题而发生重大事故的，采购方有权要求中标方按要求整改或单方面解除合同，造成损失的，由中标方承担。如遇政府机关特殊情况，可由甲方单方面终止合同。因采购方租赁合同到期，导致服务范围改变，采购方有权单方终止合同。
★付款方法和条件	1、物业管理合同期内，采购方按月支付物业服务费，中标方每服务满一个月后向采购方申请支付该月度的费用；第十二月度服务费用在第十二月度结束前支付。 2、在收到中标方提供完整的付款材料后，采购方10个工作日内向政府相关部门提交支付申请。 3、采购方付款期限为向政府相关部门提供审批资料的期限，政府相关部门的审批期限不纳入采购方承诺的期限内。中标方应积极按照政府相关部门的要求提供资料或者办理手续，如果中标方怠于提供资料或者办理手续的，由此导致的付款迟延责任全部由中标方承担。
★履约保证金	本项目是否需要交纳履约保证金：是。
★合同条款	详见第三章 合同条款。
现场考察和开标前答疑会	本项目不举行现场考察和开标前答疑会。如投标人有需要可自行到东莞市不动产登记中心办公大楼踏勘现场。
服务地点	采购人指定地点。（如有变化另行确定）。

Ⅱ.技术用户需求：

1. 物业介绍

1.1. 采购人位于南城袁屋边科技路蓝天大厦，总建筑面积为9512平方米，大楼共六层，另有负一层地下车库及七楼天台，大楼内有办公室、职工食堂、会议室、档案室等，办公楼前停车场1372平方米，办公楼后停车场2300平方米。

2. 物业管理总体要求

2.1. 物业服务范围

2.1.1. 本次中标人的物业服务范围包括东莞市不动产登记中心大楼、大楼前空地、地下车库以及临时租用大楼后停车场所有公共区域、办公用房和会议室内外的卫生清洁，协助专业公司做好电梯设备、空调系统、电力系统、智能化系统、消防系统、景观照明系统、会议系统等设备的维修保养以及协助做好大楼花木养护，大楼墙面、地面、天花等基础设施的维护保养，服务范围内的安全保卫、消防安全维护、人员及车辆进出管理、车库安全管理、临时租用停车场车辆安全管理，各类会议服务，日常物资搬运，以及协助做好由采购人提出的其他临时性事务工作。（其中，绿化租摆及养护、消防系统维护、空调系统维修和电梯系统设备养护等工作由采购人另行采购，由中标人协助监督管理。）

2.1.2. 物业管理费包括：中标人支付给员工的工资、福利、加班费、高温补贴、服装、食宿费用及其它相关费用等；中标人办公费用；非因采购人原因导致的各类事故的经济损失及赔偿费用；中标人应支付的各类税费；规定由中标人承担的设备设施维修保养费用；购买物业管理责任险费用。

2.2. 管理要求

2.2.1. 所有人员不能有违法犯罪、劳教等记录，必须是身体健康、具备岗位所需知识和技能的合法、合格劳动者。中标人对录用人员须严格政审，采购人保留最终政审权。

2.2.2. 中标通知书发出1个月内，中标人需向采购人提供拟投入项目所有人员的人事档案资料，包括身份证复印件、健康证明、学历证明等。中标人不得伪造人事档案欺骗采购人，如有此种情况发生采购人可单方终止合同。

2.2.3. 乙方参与本合同的物业人员须为乙方已签订书面劳动合同的正式工作人员（乙方应为参与项目人员足额购买社会保险），并保证所聘人员符合甲方要求。乙方人员在履行本合同的过程中，引发的乙方人员、甲方人员及其他任何第三人的人身伤亡及财产损失事故的法律责任及赔偿费用由乙方承担，与甲方无关。甲方如因上述事件导致需要赔偿的，甲方赔偿后，乙方应立即足额向甲方支付甲方已赔偿的费用。

2.2.4. 中标人各类人员按岗位统一穿着印有公司标识的工衣，言行文明，要注意仪容仪表，公众形象。

2.2.5. 中标人须按岗位要求定期对员工进行业务培训和考核，于签定合同后1个月内向采购人提供人员岗位培训计划和考核方案。

2.3. 物业人员上班时间及工作分配

2.3.1. 项目主管；

2.3.1.1. 工作时间8:00-18:00，一周工作五天半，负责对所有物业工作人员的管理调配及指导监督工作。

2.3.1.2. 项目主管岗位职责：

2.3.1.2.1. 负责管理处的日常管理工作，向公司主管部门负责；

2.3.1.2.2. 负责领导管理处全体员工完成公司下达的责任目标；与采购人进行有效的沟通，组织、协调各部门之间的关系，合理调整人力和物资；

2.3.1.2.3. 负责管理处整体服务质量的监督、检查；

2.3.1.2.4. 负责管理处属下的班、组、员工的绩效考核评分；

2.3.1.2.5. 负责员工的定期培训、业务指导和岗位技能考核工作，管理服务目标的实现及服务质量监督与检查；

2.3.1.2.6. 负责管理处各岗位不合格服务的处理及纠正，预防措施的实施和跟踪；

2.3.1.2.7. 负责接待各类投诉的解释、协调及日常服务人员的管理服务工作；

2.3.1.2.8. 负责安防、清洁用品、五金耗材的采购计划的编制和进货物品的验收工作，控制并合理的使用，贮存与保管；同时负责安防、清洁用品、五金耗材的出库管理，保证物资仓库与物资管理系统账实相符。

2.3.1.2.9. 掌握员工的思想动态，要全面了解员工的思想、学习、工作、家庭情况，关心员工，爱护员工，做员工的知心人，搞好团结，加强员工与其它部门之间的相互协调工作；

2.3.1.2.10. 办理员工入职、转正、离职、调薪等人事变动手续的申报核对工作；

2.3.1.2.11. 制定工作计划，工作目标，员工考核计划等并抓好实施；

2.3.1.2.12. 完成采购人安排的临时性工作任务。

2.3.2. 前台接待员2名；

2.3.2.1. 工作时间8:00-12:00 14:00-18:00一周工作五天

2.3.2.2. 一楼前台接待人员岗位职责：

2.3.2.2.1. 负责来访人员的接待与沟通工作，并按《门禁系统管理办法》的规定进行登记放行；

2.3.2.2.2. 受理客户咨询、引导、接待来访客人等工作；

2.3.2.2.3. 负责不动产登记中心大楼外来文件、书报、信件、邮件的接受工作；

2.3.2.3. 六楼前台接待人员岗位职责：

2.3.2.3.1. 负责来访人员的接待与沟通工作、引导、接待来访客人等工作；

2.3.2.3.2. 整理领导办公室办公桌物品，保持室内干净整洁；

2.3.2.3.3. 负责不动产登记中心会议准备工作，接待参会人员；

2.3.3. 保安队长1名、保安员若干名；

2.3.3.1. 保安工作时间：

2.3.3.1.1. 大堂岗每天24小时值班。岗位7:30-18:30一定要有人员值岗。

2.3.3.1.2. 大楼巡逻岗每天24小时值班。

2.3.3.1.3. 地下停车场岗12小时一周工作5天。岗位7:30-18:30一定要有人员值岗。

2.3.3.1.4. 临时租用大楼后停车场岗10小时工作制一周工作5天。岗位7：30-18:00一定要有人员值岗。

2.3.3.2. 保安岗位职责：

2.3.3.2.1. 安防领班；

2.3.3.2.1.1. 负责主持班前会，安排当班工作，做好上班人员到位统计，检查当班人员着装、仪容、仪表及配戴物品是否正常，做好安防器材的交接和保管工作；

2.3.3.2.1.2. 在项目主管的领导下，负责安排安防组的各项具体工作及安防员公休日的轮休工作，带领班组人员维护办公大楼的治安、消防、停车场、广场等公共设施安全，维护办公大楼的办公秩序；

2.3.3.2.1.3. 监督办公大楼的公共设施设备的正常运作，认真登记岗位情况及交接班记录，做好上传下达工作；

2.3.3.2.1.4. 对各岗位的执勤情况要不断巡视、监督，不定期抽查各岗位的巡逻登记情况，保证每个班次的《巡查登记本》至少抽查一次，并签名登记；

2.3.3.2.1.5. 检查安防员的各岗工作，及时纠正工作偏差，如实记录并小结本班工作情况，并及时向上级汇报；

2.3.3.2.1.6. 监督安防员执行上级各项工作指令及公司规章制度；

2.3.3.2.1.7. 维护集体利益，秉公办事，公私分明，起到领班模范带头作用，完成上级领导交给各项工作任务；

2.3.3.2.1.8. 负责排解员工矛盾，促进员工团结，了解班组人员的思想动态做好班组人员思想教育工作；

2.3.3.2.1.9. 监督宿舍卫生，杜绝不文明行为，杜绝外来人员进入宿舍，登记住宿人员外出情况。

2.3.3.2.2. 保安大堂岗

2.3.3.2.2.1. 保持正确姿势，精神饱满、礼貌热情、严肃认真；

2.3.3.2.2.2. 负责维持上班时间内来办公大楼上班和来访人员的秩序，保证大堂出入口畅通；

2.3.3.2.2.3. 维护办公大楼的办公秩序、消防安全、人员、车辆、物品出入管理等安全管理防范工作；

2.3.3.2.2.4. 指引广场车辆行驶、停放到车位，检查车门、车窗是否关好、锁好，车锁匙是否遗漏在车上，纠正车辆违章现象；

2.3.3.2.2.5. 负责非办公时间进出办公大楼的登记工作；非本单位工作人员，需经请示乙方相关负责人，并做好相关登记，方可进入大楼；负责下班时间后，尽快请非本单位工作人员撤离办公大楼。

2.3.3.2.2.6. 非办公时间负责检查办公大楼各楼层门窗锁闭情况，发现问题及时处理；

2.3.3.2.2.7. 负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离办公大楼；

2.3.3.2.2.8. 负责查验大件物品放行手续。

2.3.3.2.3. 保安大楼巡逻岗

2.3.3.2.3.1. 保持正确姿势，精神饱满、礼貌热情、严肃认真；

2.3.3.2.3.2. 按规定时间、规定路线巡查办公大楼各楼层，并做好登记；

2.3.3.2.3.3. 认真填写《巡逻记录表》

2.3.3.2.3.4. 检查办公大楼各楼层的消防设备

2.3.3.2.3.5. 发现特殊情况立即上报领班处理；

2.3.3.2.4. 地下车库及临时租用停车场安保岗职责

2.3.3.2.4.1. 保持正确姿势，精神饱满、礼貌热情，当有车进入停车场时应及时起杆，敬礼并主动问好；

2.3.3.2.4.2. 负责指引进出车辆，安排进入的车辆停放在指定的车位；

2.3.3.2.4.3. 负责巡查车辆及车场设施情况，做好车况记录，对有损伤的车辆应及时通知车主或及时上报；

2.3.3.2.4.4. 负责检查停车场消防器材，保持消防通道的畅通；

2.3.3.2.4.5. 负责停车场的安全管理，维护停车场的治安消防秩序，严禁闲杂人员进入停车场。

2.3.4. 清洁工人

2.3.4.1. 清洁工人工作时间：星期一至五；星期六早上9：00--12：00

2.3.4.2. 保洁范围：负一楼至七楼所有公共区域、办公室、会议室、卫生间、电梯以及楼梯、地下室车库、大楼前停车场、临时租用停车场、道路等。

2.3.4.3. 清洁频率及标准：

2.3.4.3.1. 办公楼内的公共部分、卫生间、电梯、设备房等必须在办公时间前（上午8：30前，12：00～14：00）各清洁一次，保证办公人员上班之前清理干净，不影响办公人员工作，上班时间每小时保洁一次。办公室内部、会议室等室内区域晚上清洁一次。

2.3.4.3.2. 由采购人和中标人共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。

2.3.4.3.3. 房屋立面、公共楼梯、外围、广场及绿化带、道路整洁，无堆放杂物现象。

2.3.4.3.4. 中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。

2.3.4.3.5. 中标人需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。

2.3.4.3.6. 中标人需负责会议室的清洁工作，做好大堂地板的清洁、保养，大堂地板显本色，无污渍污垢残留、无划伤、无灰尘、无染色等污染、损坏现象，定期保养。

2.3.4.3.7. 污水排放通畅，定期清理化粪池、储水池。

2.3.5. 水电工1名：

2.3.5.1. 负责大楼电力安全、维修简单电器、更换五金电器、线路铺设等；负责水管维修维护、更换五金配件、水管等；负责保证监控系统、抽水设备、后备发电机的正常运作。

2.3.5.2. 电工工作时间：星期一至五早上8：00--12：00；下午14：00--18：00；星期六早上9：00--12：00；下午14：00-17：00。

2.3.5.2.1. 电工岗位职责：

2.3.5.2.2. 遵守公司和管理处的各项规章制度，严格要求自己，规范自己的行为，服从上级领导；

2.3.5.2.3. 熟悉办公大楼内公共设施，供水、供电设施的位置，掌握各设备设施的基本性能和操作规程，确保办公大楼设备、设施正常运行，及维修等工作；

2.3.5.2.4. 负责中控室值班、处理各类报警并做好记录；需有人顶班前提下，方可离开中控室。

2.3.5.2.5. 每月定期对公大楼内的消防设施进行检查，并作好记录，确保消防设施的正常使用；

2.3.5.2.6. 值班时要坚守岗位，值班电话畅通，对讲机24小时开机，保证联络畅通；

2.3.5.2.7. 熟悉各机房、配电房的运作保养；

2.3.5.2.8. 对房屋主体状况进行巡查，发现质量问题及时汇报；

2.3.5.2.9. 做好维护计划和日常工作的巡查保养记录。

2.3.5.2.10. 熟悉各机房、配电房的运作保养。

2.3.5.2.11. 按要求定期测试后备发电机，并记录情况。

2.3.5.2.12. 定期测试抽水设备，保证设备正常运行。

2.3.6. 服务人员素质标准

序号	岗位名称	素质标准
1	项目主管	本科（含）以上学历，有3年以上政府办公楼项目物业经理工作经验，年龄28-45岁，具有物业管理工作相关职业资格证书及物业管理项目经理证书，熟悉ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系、OHSAS11800职业安全健康体系和物业管理法律、法规；能熟练使用计算机，具有较强的团队凝聚力及管理能力。
2	水电工	高中（含中专）以上学历，有2年以上物业项目水电技术工作经验，年龄20-50岁(有较强工作经验的，年龄要求可适当放宽)。无犯罪记录，能吃苦耐劳、任劳任怨。熟悉各类服务范围内设备的日常维修及养护，持有相应类别的职业资格证书或操作上岗证。
3	保安队长	大专（含）以上学历，年龄25-45岁，具有3年以上相关安保、消防、训练、处理突发事件、上访等第一线工作经验，能熟练使用计算机，工作严谨，积极配合和服从采购人安全管理。
4	保安员	高中（含）以上学历，年龄18-50岁，退伍军人优先，政历清楚，无犯罪记录，无精神疾病史，能吃苦耐劳、任劳任怨，具有敬业精神和责任感，负责24小时轮流制值班。持证上岗。
5	清洁工	要求年龄男性18-58岁，女性18-55岁；吃苦耐劳、任劳任怨。政历清楚，身体健康，五官端正，反应灵敏，无不良习惯。
6	前台接待	高中（含）以上学历，年龄18-40岁，五官端正，形象较好，具有良好的敬业精神和责任感。

 

2.3.7. 在中标人投标文件人员配置人数的基础上，采购人有权根据实际情况增加或减少物业服务人员、或调配，增加或减少的人员费用按中标人投标文件中“《投标报价明细表》二、各岗位人员成本表（含税）”所列岗位人员成本费用结算。

2.4. 其它说明

2.4.1. 采购人有权监督物业公司招聘工作，有权对不符合岗位要求或工作不认真的物业工作人员建议解聘或更换。

2.4.2. 设备设施维修保养费规定：

2.4.2.1. 中标人使用、操作或保养不当导致的设备损坏维修保养费用由中标人全部承担，并承担相应责任。

2.4.2.2. 物业管理责任险投保范围包括本次招标的所有物业，投保费用由中标人承担。

2.4.2.3. 采购人免费为中标人提供如下内容：中标人正常办公消耗的水电及使用的网络；中标人使用的1间办公室。

2.4.3. 由采购人另行支付费用，中标人须配合和协助采购人完成的物业服务内容：

2.4.3.1. 大楼修缮工程。

2.4.3.2. 大楼防水补漏工程。

2.4.3.3. 绿化租摆及养护项目。

2.4.3.4. 规定由采购人承担的设备设施维修保养。

2.4.3.5. 增加物业设备设施或服务的内容等。

2.4.3.6. 电梯系统维修保养。

2.4.4. 消防安全管理服务

2.4.4.1. 配合不动产登记中心做好该大楼的消防管理工作，定期对管理区域内的消防隐患进行排查，对消防设施、设备建立完善的维护保养检查制度；

2.4.4.2. 模拟演习：根据工作需要，每年提请不动产登记中心同意至少组织一次全员参与的消防演习。

2.4.4.3. 物业管理处所有员工皆为义务消防员，平时在各自的工作岗位上从事自己的本职工作，火情发生时则迅速进入火情状态下的对应岗位，履行该岗位的消防工作职责；

2.4.4.4. 建立消防管理制度和消防应急预案，成立以项目主管为主的消防安全领导小组及物业管理处骨干、保安员为主的消防应急分队；

2.4.4.5. 定期向采购人宣传消防管理安全，协助采购人对室内的消防安全隐患进行检查整改。

2.4.4.6. 因乙方人员怠于履行消防工作职责所造成的火情事故或火情发生时导致损害的扩大，乙方应承担一切赔偿责任。

2.4.5. 监控室操作规程

2.4.5.1. 监控室实行24小时值班制度；

2.4.5.2. 通过监控系统对大楼重点部位进行监控，如发现问题和异常情况，应立即通知当值巡逻人员协助或上报处理，并进行录像；

2.4.5.3. 注意硬盘录像机的运行情况，确保录像机正常运作，按规定期限保存录像资料，并做好记录；

2.4.5.4. 监控系统设施、设备发生故障时，立即上报检修，不得乱按、乱调，严禁私自拆装；

2.4.5.5. 每班至少进行一次各类信号的检查，确认正常与否，并做好记录，如不正常，应立即查明原因，及时处理，无法处理的问题，立即的报主管或通知维保公司维修处理；

2.4.5.6. 严格交接班制度，交接班时，交班人员将本班的工作情况向下一班交接，接班中员必须检查监控系统工作状态，同时认真填写《值班交接记录》，做到口头与书面相符；

2.4.5.7. 对于监控系统设施、设备每月进行一次有关试验，每季度进行一次全面检查，对雷雨季节，雷雨后进行全面检查，以免遭雷击失效；

2.4.5.8. 监控室内监控系统和电话及电脑等设施未经批准，不准任何人擅自动用。

2.4.5.9. 未经采购人同意，不得擅自篡改监控设备系统密码。

2.4.6. 中标人设备设施维修保养违约规定

2.4.6.1. 应由中标人完成，但因技术及其它原因没有完成的项目，采购人可邀请其它公司完成，由中标人承担相关费用及其它相关损失和责任。

2.4.6.2. 收到设备设施报修信息后，中标人技术人员到达现场处理故障的响应时间一般不超过15分钟，电梯、消防、空调、电力、智能化等设备响应时间不超过5分钟。

2.4.6.3. 一般设备设施故障维修时间应不超过24小时；重大维修须在采购人规定的期限内完成；

2.4.7. 合同期为一年，前三个月为试用期：

2.4.7.1. 合同期内双方不得无故单方解除终止合同，否则视为违约，除赔偿违约方经济损失外，并处违约方中标价格总额5%的违约金。

2.4.7.2. 试用期内如中标人提供的服务与承诺相差较大、服务质量不达标或因中标人管理问题而发生重大事故的，采购人有权要求中标人按要求整改或单方面解除合同，造成损失的，由中标人承担。

2.4.7.3. 试用期结束后，合同自动转为正式期。

2.4.7.4. 物业合同执行期内，如采购人增加物业设备设施或服务内容的，双方协商确定物业服务费用，但增加的所有费用合计数不得高于合同总金额的百分之十。

2.4.8. 中标人对东莞市不动产登记中心大楼、大楼前空地、地下车库以及临时租用停车场的物业管理方案、组织架构、人员变动、订立规章制度，在实施前须报采购人审核。

2.4.9. 采购人对部门主管以上岗位的设置、重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人如认为有必要可查阅中标人的财务状况及财务报表。

2.4.10. 采购人对中标人组建的东莞市不动产登记中心大楼、大楼前空地、地下车库以及临时租用停车场物业管理机构进行业务管理，每月10号前向采购人汇报上月各项工作情况，并提供下个月各项工作的详细计划。中标人有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

2.4.11. 在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对物业管理公司的人员有直接指挥权。

2.4.12. 未经采购人批准，中标人不得向物业使用人收取任何费用。

2.4.13. 中标人采购的易耗品、零配件等物品须保证较好的质量，并得到采购人认可，否则采购人可另行采购，费用由中标人承担。

2.4.14. 因中标人管理不到位或过失，导致采购人财产损失的，中标人承担相应的责任及损失。

2.4.15. 由采购人邀请其他公司完成的项目，中标人有义务代表采购人做好对服务公司的监督管理，并承担因监管不力导致的连带责任和损失。

2.4.16. 物业管理合同期内，采购人按月支付物业服务费给中标人，中标人每服务满一个月后向采购人申请支付该月的费用。每月支付物业服务费之前采购人将对中标人上月的物业服务进行评估，符合要求则支付费用，否则推迟支付或扣除一定罚金。

2.4.17. 招标文件中所列的各类设备设施的数量，石材墙面和地面面积，木地板面积等仅供参考，以物业实际情况为准。

3. 物业管理内容

3.1. 配合做好绿化租摆监管工作；东莞市不动产登记中心绿化租摆项目由采购人另行采购并承担相关费用，中标人代表做好对绿化公司的监管，并负责东莞市不动产登记中心盆栽花木的养护工作，主要工作如下：

3.1.1. 代表采购人对绿化公司工作进行监督，配合绿化公司工作，紧急时协助花木公司摆花施工。

3.1.2. 须配备专职人员负责此项工作。

3.1.3. 认真做好花木生长状况的检查工作，发现问题及时向采购人以及绿化公司反馈。

3.1.4. 防止人为损坏花木现象。

3.1.5. 根据实际情况，对花木租摆工作提出意见和建议。

3.1.6. 确保花木生长良好，及时更换需要更换的花木。

3.1.7. 园林绿化养护标准：

3.1.7.1. 植物长势良好，无缺水、无明显病虫害、无黄叶、无灰尘、无枯死现象。

3.1.7.2. 造型植物形态明显、修剪整齐。

3.1.7.3. 绿地无垃圾、杂物，无明显杂草、无积水及随意占用现象。

3.1.7.4. 绿化异常区域有相关提示性标识，主要植物设介绍性标识牌。

3.1.7.5. 养护工作不影响工作人员正常办公。

3.1.7.6. 品种多样、更换及时、搭配适当、符合环境的要求。

3.2. 物业设施、设备的使用、维护和管理

3.2.1. 东莞市不动产登记中心大楼、大楼前停车场、地下车库以及临时租用停车场所有设备设施的日常操作，设备设施的维修保养均由中标人负责，费用与采购人协商解决。

3.2.1.1. 电梯设备、空调系统、消防系统、高压配电系统、智能化系统（包括门禁、监控、车场管理等系统）、外墙景观照明系统等中标人须邀请有资质的专业公司进行维保，费用由采购人承担。

3.2.1.2. 中标人邀请的专业维保公司须通过采购人审核，按有关管理规定审批后方可签约。

3.2.2. 中标人要制定设备设施使用运行制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备设施的隐患，发现问题及时处理，防止安全事故发生。

3.2.3. 建立设备设施维护保养制度，应由中标人承担费用的维修保养项目，中标人应及时处理，并定期向采购人汇报（重要事故及时汇报）；应由采购人承担费用的维修保养项目，中标人应将情况及时报告采购人，并积极落实处理方案。

3.2.4. 会议设备管理养护要求：

3.2.4.1. 中标人严格实施保养计划，每周定期保养与日常保养相结合。

3.2.4.2. 从接到会议服务通知开始，中标人须在10分钟内响应，按照要求布置会场，同时，检查会场内灯光效果，麦克风、音响、电视、空调等设备状况以及卫生情况。

3.2.4.3. 中标人保证：不论何种配件、技术原因，一般性故障当天维修好，中型故障两天内维修好，大型故障一周内维修好。

3.3. 会务服务

3.3.1. 根据会议的不同性质、不同规模制定切实可行的会务保障方案，并严格按照方案执行。做好会议车辆及人员引导工作。

3.3.2. 根据会议通知时间，提前6小时对会议室的照明、麦克风、音响、电视、空调、卫生等进行全面检查，会议期间安排服务员、保安、水电工人员启动突发故障或事件应急预案。

3.3.3. 有重要领导参加的会议须提前24小时进行特别安全巡查，排查、清除可疑物体，确保消除安全隐患。

3.3.4. 清洁会议室桌椅，保持无污迹、无灰尘、无手印。

3.3.5. 服务工作细致周到，服务中做到三轻（走路轻、讲话轻、动作轻）。

3.3.6. 须安排专人到场监督会务服务工作，巡视会议室准备情况和会议进行的需求情况。

3.3.7. 会议结束后，应由2名以上工作人员共同对会场进行检查，查看是否有会议人员遗留之物品。如有，应设法交还物主。如系重要（贵重）物品或较大金额之现金，应立即报告采购人处理。

3.3.8. 会议结束60分钟内，完成会场清洁，椅子归位、关闭空调、设备、灯、门窗等。

3.3.9. 未经采购人允许，中标人不得擅自对会场使用单位收取费用。

3.4. 物业管理服务合同规定的其它事项。

3.4.1. 协助采购人管理政府资产。

3.4.2. 协助采购人及办公单位临时搬运物资。

3.4.3. 中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

3.4.4. 在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。

3.4.5. 档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料：实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。

3.4.6. 其它临时性的事务。

4. 物业罚款标准

4.1. 接到采购人对于接待人员、保安人员无故离开岗位的投诉后，经事实确认的，第一次发现口头警告，第二次发现扣减当月管理费的1%，第三次及以后发现每一次扣减当月管理费的3%。按季度算。

4.2. 中标人按投标文件的管理方案配备人员，如在职人员少于配备人数时，采购人有权把缺失人员应得工资从物业管理费扣除。如十天内不能聘请新员工填补空缺，除扣除前述工资外，另将扣除物业公司当月管理费的2%作为罚金。

4.3. 采购人不定期对保洁质量进行检查，对于保洁未达标准或接到保洁问题投诉，经事实确认的，第一次发现口头警告，第二次发现扣减当月管理费的1%，第三次及以后发现每一次扣减当月管理费的3%。按季度算。

4.4. 接到采购人对于物业工作人员行为或态度的投诉，经事实确认的，第一次发现口头警告，第二次发现扣减当月管理费的1%，第三次及以后发现每一次扣减当月管理费的3%。按季重算。

4.5. 中标人各类人员按岗位统一着装，工衣需有中标公司标饰。如发现上班期间未按规定穿着工衣，第一次发现口头警告，第二次发现扣减当月管理费的1%，第三次及以后发现每次扣减当月管理费的3%。按季度算。

4.6. 不能按期完成维修保养项目的，每逾期1天，处以该项维保项目总金额2%的罚金，逾期7天的，采购人可邀请其它公司完成，由中标人承担相关费用及其它相关损失和责任。

4.7. 不能按质完成维修保养项目的，采购人可要求中标人限期整改或邀请其它公司完成。如要求限期整改的，整改期视为违约期，每天处以该项维保项目总金额2%的罚金；如要邀请其它公司完成的，中标人承担相关费用，且其它公司维修的时间视为违约期，每天处以该项维保项目总金额2%的罚金。

4.8. 如发现中标人工作人员在上班值勤期间抽烟、玩手机、讲电话等与工作无关的事情，第一次发现口头警告，第二次发现扣减当月管理费的1%，第三次以及以后发现每次扣减当月管理费的3%。按季度算。

4.9. 中标人未经采购允许，让非采购方人员进入办公楼的，经事实确认的，第一次发现口头警告，第二次发现扣减当月管理费的1%，第三次及以后发现每一次扣减当月管理费的3%。按季重算。

5. 中标人需承诺中标后按投标文件中拟投入项目人员名单的人员为本项目投入服务，如因特殊情况需要变更服务人员的，变更前必须获得采购人同意且变更的人员需具备相同的资质及服务经验，否则采购人有权单方面解除合同，因此所产生的损失由中标人承担。

6. 中标人应该按东莞市物业管理服务主管部门要求到主管部门办理相关的备案手续，并承诺在合同签订后3个月内完成相关备案手续，如未能如期完成备案手续或实施物业管理服务过程中，出现因中标人被主管部门处罚或限制在东莞地区提供物业管理服务的情况，采购人有权提前终止合同。

7. 中标人应在中标后5个工作日内，与采购人拟订《物业管理工作手册》，细化该项目管理制度、工作指南。