招标文件
采购需求
注：1、以下《采购需求说明》及《采购需求一览表》所列内容为招标人（采购人）所提招标（采购）需求，投标人（供应商）应认真仔细研究，投标时应慎重选择相应符合要求的服务进行投标。
2、标有“*”的参数为实质性参数，必须满足，否则其投标无效。
3、本项目招标文件通用部分第四章中“投标文件格式”内容应根据项目需要和评标办法规定填写；如不需要，则填写无。
4、中标人和采购人签订的合同应与招标文件中的采购合同一致，不得另行签订与采购合同相背离的其他合同。
5、下列《采购需求一览表》中：标注▲的服务，投标供应商在投标文件《主要成交标的承诺函》中填写服务项目名称、服务要求简述、数量、单价等信息，承诺函经评标委员会评审认可后随评审结果一并公示，如投标文件中未提供、提供不全将可能导致投标无效。采购人（采购代理机构）在编制招标文件时必须将采购的主要产品(包括核心产品)标注“▲”。按照招标文件要求，标注 “▲”号的产品，投标人必须在“主要成交标的承诺函中”填写该产品的名称规格、型号、数量、单价等具体信息。
采购需求说明
一、项目概况
（一）蓝领公寓小区概况
蓝领公寓为南陵经济开发区配套附属设施，用于区内企业职工住宿，地址位于大工山路与216省道交叉口西侧，2013年建成，占地面积34406平方米，共15幢，总建筑面积76136平方米。本次招标是除11幢和12幢（包含内部、周边道路、绿化等公共区域）以外的其余13幢楼宇和室外公共部分，面积为53016平方米，户型设计为一室一厅一卫，每栋底层均有非机动车库，其中1-2幢户型面积为38平方米，共228套，3-10幢、13-15幢户型面积为48平方米，共计924套。
蓝领公寓运动设施为标准篮球场1个，标准羽毛球场2个，健身器材场地1个，健身器材若干。公共照明设备为120W LED灯庭院路灯20套， 45W 节能灯75套，每幢楼内有感应楼道灯50盏、日光灯5盏。公变配电房一座。视频监控录像设备一套，249个点位，门禁系统一套，均设置于入口门卫室。除11幢和12幢外共有灭火箱378套，消防水管378根，灭火器756个。绿化带为楼间景观绿化带20353m2，东侧广场绿化带6792m2，南侧人行道绿化带4800m2。
为解决入住员工电动车充电问题，蓝领公寓每幢楼的非机动车库均配备了充电桩，共计18台，归宏宇物业公司所有。
*本次中标供应商应以不低于1.5万元的价格，从宏宇物业公司购买，以方便后期管理服务工作（该费用不计入本次报价）。投标单位须承诺中标后以不低于1.5万元的价格从宏宇物业公司购买18台充电桩（投标文件中提供承诺函并加盖投标人公章，格式自拟）。
二、招标内容
（一）服务内容
中标供应商对蓝领公寓小区服务范围包含：人员入住、退房管理、小区安保、设施运行和养护及零星维修（包括但不限于供电系统、监控、门禁、供水、排水及消防等设施的管理等）、环境卫生的保洁、车辆管理、生活垃圾外运、绿化养护等。
（二）投标人要求
本项目项目控制价人民币675028.41元/年。承包期限三年，合同采用“1+1+1”模式，合同一年一签。一年期满，经业主方考核合格后方能签署第二年合同，投标报价不得变更，若连续两次考核不合格，业主方有权单方面终止合同。
（三）物业管理要求
1.人员配备：
本项目配备人员不少于13人，具体人员如下所述，
①项目负责人1名，具有物业管理工作经验，熟悉日常电脑办公软件，中标物业公司出具书面授权书，由项目负责人全权管理蓝领公寓物业管理具体工作；
②保安员5人，男性，年龄在55岁以下，身体健康；
③保洁5人，年龄在60岁以下；
④绿化工1人，具有绿化养护工作经验；
⑤水电工1人，年龄在55岁以下，具备岗位相应证书。
所有工作人员均须身体健康，无犯罪记录及其他不适合从事相关岗位情况。
2.工作人员服装、保洁用品、保安设施、除草设备等物业管理所需物品、设施由中标供应商自行解决。
3.中标供应商须配合开发区管委会做好人员入住登记、入住、退房、验房、水电结算等管理服务工作，并做好档案管理。特殊情况及时向开发区管委会报告。
4.做好蓝领公寓绿化带、道路等室外部分和楼栋内部楼梯、过道、一楼架空层等公共场所等保洁，确保整洁有序。
5.做好篮球场、羽毛球场及其他体育设施的维护和正常使用。
6.对蓝领公寓的给排水、供电、避雷等系统定期进行维护，对监控设备、消防等设备定期巡查，保障蓝领公寓内各类公用设施的正常运作。出现重大设备损坏、故障等情况，及时向开发区管委会报告。
7.做好蓝领公寓的来往人员登记、车辆管理、安全保卫等工作。
（四）报价要求
1.人员的工资、福利、社保等费用，必须满足芜湖市南陵县最低工资及五险相关标准，其中芜湖市南陵县最低工资不得低于1280元/人/月，用人单位还必须承担社保等五险费用715.03元∕人∕月，共计：1995.03元/人/月。若政策调整，按照最新规定执行。
2.公用照明供电系统的维修、电费等费用（包含路灯、楼顶标牌设备维护和电费，加压泵房维护和电费、门禁系统的维护和电费等）用每年不低于6.5万元。
3.给排水系统的维护费用（含水损等）每年不低于3万元。
4.其他不可预见费用（应急、防疫、突击检查等不可预见费用）每年不低于5万元。
*备注：投标单位在投标报价时上述费用必须按照上述标准报价，不按上述标准报价的，视作该投标为无效投标。
（五）其他要求
1.蓝领公寓11、12号楼目前由社会企业安徽中梦维家投资管理有限公司负责管理，如果以后县政府安排移交其他楼栋，从次月起每移交一栋，按每月减少月承包费（中标价除以12）的5%核算。
2.未经招标方同意，中标供应商不得私自占用或出租蓝领公寓，每发现一起，扣除中标物业公司季度服务费1万元，并无条件负责退回或收回，发现两起，招标方有权立即解除合同，造成的影响和损失由中标供应商司承担。
3.未经招标方同意，中标供应商不得从事委托管理内容以外的其他事务（包含但不限于商业经营事务等）。
4.未经招标方同意，中标供应商不得对蓝领公寓进行任何改造。
（六）付款
每季度服务费于下季度首月10日前经考核通过后报付，具体合同中另行约定。
三、南陵经济开发区蓝领公寓物业管理考核办法
（一）考核形式
1.临时巡查。由开发区管委会安排专人（不少于2人）负责，巡查采取暗访形式，每月不少于1次，发现问题进行拍照记录，在季度考核扣除相应分值。
2.季度考核。由管委会组织实施，每季度一次，对照《评分细则》，现场评分、亮分，并由中标单位对检查结果认可签字。
3.若中标单位拒不签字，按照考核检查照片和现场考核人员两人签字为准，作为考核依据。
（二）考核要求
考核分值为100分，每次考核按照《评分细则》规定进行倒扣分，作为对中标者支付服务费的依据。每季考核得分在90分（含90分）以上，该季度考核为合格。每年度四个季度考核平均分值均在90分（含90分）以上，年度考核合格，经双方协商可续签下一年合同。
（三）处罚措施
1.每季度考核得分在90分（不含90分）以下，每低1分从季度服务费中扣除1000元。
2.被省、市、县媒体曝光或被上级部门通报批评，经核实确属物业公司人员工作失误或失职，造成不良影响的，扣5分。
3.开发区管委会发现中标物业公司问题，要求限期整改，在期限内未完成整改或拒不整改，扣5分。
4.因管理服务不到位，入住人员反映强烈的，扣3分。
5.连续两个季度考核在90分以下的或年度考核平均分值在90分以下的的，招标方有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标物业公司承担。
（四）其他事项
如中标单位物业管理服务标准、人员配备数量、任职要求等低于本招标方案规定，造成服务不达标，入住企业、人员投诉达3%，招标方有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标方承担。
三、考核评分细则
（一）基本要求（15分）
1.服从开发区管委会派出检查人员管理。（2分）
2.内部管理完善，无越级上访。（2分）
3.有完善的物业管理方案，工作人员职责明确，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（1分）
4.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。（2分）
5.公示24小时服务电话。急修1个小时内、其它报修3个小时到达现场，有报修、维修和回访记录。（2分）
6.中标企业制定相应的管理考核与奖励措施。（2分）
7.随机征询入住人员、企业对物业服务的意见,一经核实，每一起扣一分，上不封顶。（2分）
8.根据招标要求，配备足额工作人员，相应证照齐全，每少一人扣2分，证照不齐每一起扣1分，上不封顶。（2分）
（二）房屋管理（10分）
1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（2分）
2.根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向开发区管委会提出报告与建议，根据其决定，组织维修。（2分）
3.每日巡查1次园区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（2分）
4.按照住宅装饰装修管理有关规定，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与使用人、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告开发区管委会和有关主管部门。（2分）
5.对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，情节严重者及时报告有关主管部门。（2分）
（三）共用设施设备维修养护（12分）
1.共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。（2分）
2.建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（1分）
3.设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。（1分）
4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向开发区管委会提出报告与建议，根据管委会的决定，组织维修或者更新改造。（1分）
5.消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。（1分）
6.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（1分）
7.住宅区主要道路及停车场交通标志齐全。（1分）
8.路灯、楼道灯完好率不低于98%。（2分）
9.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。各种突发设备故障有应急方案。（2分）
（四）协助维护公共秩序（15分）
1.住宅区主出入口24小时值勤，其中12小时站岗。（1分）
2.住宅区内按规定线路巡逻，每2小时巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控。（1分）
3.对进出住宅区的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。（1分）
4.对进出住宅区的装修等劳务人员实行登记管理。（1分）
5.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并积极协助采取相应措施。（1分）
6.建立进出登记制度，持证进出，监控摄像系统正常，确保住房区内人员、车辆、财物安全。（1分）
7.治安防范定人、定岗、定时、定责任区，24小时不间断巡查，服务主动、热情，有日查工作记录、值班交接日志记录。（1分）
8.对治安防范责任区的环境、资产、数量、分布（绿化、路灯、配电箱、雨污井及排水走向出口、供电、供水、供气、供水、通信井位等设备）做到管理人员熟悉、档案登记清楚。（1分）
9.治安防范措施得力，无被盗、损坏、破坏现象，及时调解打架斗殴行为。（1分）
10.保安上下班按时准点，无迟到、早退、矿工、喝酒、睡觉、打牌等现象，保安积极做好督查监管工作。（1分）
11.建立应急救援机制，有预案、有演练，每单元有应急流程图。（1分）
12.节假日安全保卫工作做到节前有检查，节日期间有值班，节后有工作小结，突发事件及时处置和报告。（1分）
13.项目部工作人员每月至少进行一次安全教育，对小区住户每月一次安全宣传。（1分）
14.保安人员举止文明，爱岗敬业，训练有素，严守职责，统一着装，佩戴胸牌。（1分）
15.建立设备安全运行岗位责任制度,定期检查,有市政设施维修计划及维修台帐记录。（1分）
（五）保洁服务（24分）
1.每幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次，做好生活垃圾分类相关工作。（2分）
2.道路、停车场、绿地等每日清扫2次；楼道每日清扫1次，每2天拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯半月清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。（4分）
3.住宅区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。（2分）
4.根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。（2分）
5.保洁人员配备到位，工具齐全，分工明确、责任到人。（2分）
6.实行卫生保洁责任制，落实四定制度（即定人、定时、定任务、定标准）。（1分）
7.实行标准化卫生保洁，达到“六不”（即住房区域内的路面，球场，绿化带，未绿化地块不见积水，不见有色垃圾，不见杂草，不见蜘蛛网，不乱倒垃圾，不见人畜粪便）、“六净”（即路面净，侧石净，墙面净，楼道净，花坛净，车库净，果皮箱净）。（2分）
8.垃圾分装入桶，运至垃圾回收点，严禁焚烧。（2分）
9.保持雨、污井口干净，路侧石、人行彩块无杂草遮盖，路面、空地结合部无杂草遮盖、垃圾袋、烟头、纸屑等废弃物。（2分）
10.保持建筑物等设施立面干净，无违章小广告、牛皮癣等。（2分）
11.及时制止随意丢弃垃圾等行为，楼道及道路等处卫生做到每天定时清扫，产生的可见垃圾随时清扫，垃圾送至中转站。（2分）
（六）绿化养护管理（16分）
1.有专业人员实施绿化养护管理。（2分）
2.每年4月-10月为绿化养护重点时期，对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，每次组织实施不得超过2天。（2分）
3.定期清除绿地杂草、杂物。（2分）
4.适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。（2分）
5.适时喷洒药物，预防病虫害。（2分）
6.苗木和草坪成活率达到100%，且长势良好。及时进行浇水，特别做好夏秋季浇水工作，保证植物水分供应。（2分）
7.定期进行修剪，保持树形匀称、模纹及草坪平整，修剪枝叶及时清运。（2分）
8.定期进行除草、施肥，每年施肥次数不少于2次,进行病虫害防治，及时处理病死枝，每年病虫害防治次数不少于4次，冬季树木刷白一次。（2分）
（七）入住人员的管理（8分）
1.配合开发区管委会做好人员入住登记、退房、验房、水电结算等管理服务工作，并做好档案（房间号、人员信息等）管理。有特殊情况应及时汇报开发区管委会。（2分）
2.建立租住企业、入住人员信息台账，实行动态跟踪，定期报备。（2分）
3.每周对房屋卫生检查、评比，结果制成目视化看板进行公布。（2分）
4.与租住企业或入住人员每月至少一次信息交流、反馈。（2分）
采购需求一览表
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序号 |
名称 |
服务要求 |
数量 |
单位 |
单价 |
合计价 |
备注 |
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1 |
▲安徽南陵经济开发区蓝领公寓物业管理项目 |
详见采购需求 |
1 |
项 |
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本项目核心服务项目一览表
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序号 |
核心服务项目 |
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1 |
▲安徽南陵经济开发区蓝领公寓物业管理项目 |
备注：1、本表序号为采购需求一览表中对应的序号；
2、上表应根据具体项目和评标办法合理填写。
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