采购需求

前注：

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	按季度支付
2	服务地点	中共长丰县委党校
3	服务期限	服务期1年。合同履约完成后，经采购人考核合格，在年度预算能够保障的前提下，经双方协商同意后，可续签下一年合同，续签合同不得改变原合同的服务范围、服务内容、服务标准、服务人员数量、合同价等实质性内容，续签不得超过1年。
4	本项目采购标的所属行业	物业管理

二、项目范围

本项目位于长丰县水湖镇   南一环 路

本项目规划设计的物业类型为：综合办公楼+校园管理

本项目总用地面积   65   亩。用地构成为：建筑面积约6900平方米，道路用地约6000平方米，广场面积约1500平方米，体育场地约2000平方米，绿化用地约   20000   平方米。

本项目总建筑面积 6900 平方米。共计建筑物   1幢。机动车停车位260个，占地面积约5000平方米，非机动车停车场所400平方米。

本项目范围内另有宾馆（三层，建筑面积2500平方米，）和餐厅（两层，建筑面积1890平方米）已托管给了长丰县直属机关事务管理中心，两栋建筑物内的物业管理不在本次招标范围内，但要为其经营提供相关联的良好环境和服务，与校园连接管线的维护，外围治安巡逻防范等。

三、 服务期限：壹年。合同履约完成后，经采购人考核合格，在年度预算能够保障的前提下，经双方协商同意后，可续签下一年合同，续签合同不得改变原合同的服务范围、服务内容、服务标准、服务人员数量、合同价等实质性内容，续签不得超过1年。

四、物业管理服务的内容

1、物业管理区域内公共秩序和治安防范管理；

2、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

3、物业管理区域内水电维护与设备保养管理；

4、物业管理区域内公共环境卫生保洁的维护；

5、物业管理区域内的绿化养护和管理；

6、物业管理区域内综合楼的会议服务；

7、物业管理区域内单位、食堂和住宿区在经营活动中需要的其他特约有偿服务；

8、物业管理办公用房（采购人提供）：办公用房约50平方米，门卫用房约20平方米。

五、物业管理服务的要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系。

2、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

3、有完善的物业管理方案，各项规章制度健全。

4、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务热情、主动。

5、公示24小时服务电话。设备设施急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

6、根据我方需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应公示服务项目与收费价目。

六、物业管理服务标准

（一）公共秩序维护、治安防范管理服务标准：

1、管理区域建立24小时监控、值勤，每班不得少于2人进行安全防范工作，值班人员必须着装、持证上岗。

2、管理区域内定时和不定时巡查，每小时不少于1次，对进出流动人员进行严密监控，每次巡逻时间不得低于20分钟，同时做好巡逻记录，以防管理区域内偷盗事件发生。

3、在党校校园区域内发生打架、斗殴、争吵、滋扰的恶性事件及无理取闹行为，应及时进行劝阻制止，情节严重的应立即报警或将当事人扭送公安机关，确保正常的办公秩序不受干扰。

4、对治安管理、公共卫生、火灾、雨雪、大风灾害等突发事件必须有应急预案，事发时及时报告业主单位相关负责人及有关部门，并协助采取相应措施。

5、对紧急救生通道定期巡查，无占用、堵塞等现象，确保在紧急事件来临时能正常使用。

6、安保人员应积极协助党校有关管理人员及时劝离上访人员，劝离不了的要及时上报处理。

7、保安人员失职，造成物品丢失、设备损坏的，应由物业公司承担等额赔偿。

（二）车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理服务标准：

1、禁止5吨以上货车、大客车和出租车进入管理区域内（业主方另有要求除外）。

2、楼宇前、自行车棚及停车场24小时专人疏导，车辆停放有序，排列整齐，非机动车车辆按规定位置停放整齐，不得随意停放在楼梯口及室内。

3、车辆停放必须在指定车位，不得随意停放占用消防通道有碍交通。

4、不得有装载易燃、易爆或危险品的车辆进入、停放。

5、车辆收费：因本项目服务范围是全县会务、培训和接待中心，所有驻场单位车辆和来访车辆一律实行免费停车，不允许收停车费。

6、因专业疏导人员工作失职，造成公物损坏的，物业方承担损失。

（三）物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准：

1、每日对公用设施设备巡查1-2次并做好巡查记录，并对公用设施设备进行日常管理和维修养护。

2、每日1-2次对消防设施设备检查并做好记录，确保随时启用；消防通道保持通畅。

3、水、电和弱电操作维护人员应持证上岗严格执行设施设备操作规程及规范保养程序；水电出现故障物业维修人员要在20分钟内到达现场并处理。每天做好特种设备（如电梯等）使用记录，确保设施设备运行正常。

4、一般性故障应立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效。

5、对公用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，要及时发现问题，属于小修范围的及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的要及时报告业主单位组织维修。

6、每月对路灯、楼道灯进行3-5次巡检确保完好率100%。

7、容易危及人身安全的设施设备要添加明显警示标志；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。

8、物业人员违规操作造成设备损坏，物业公司承担相应的赔偿责任。

（四）物业公用部位的卫生清洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准：

1、各楼层、道路、广场、停车场、自行车棚、健身广场、运动场和绿地等由专人负责清洁。

2、室内定期保洁，包括所有会议室、接待室和领导会客室，4楼电教室，所有教室，楼图书室、阅览室、驾驶员休息室和健身房等。

3、楼内走道和各楼层卫生间以及垃圾桶要保持卫生清洁，无痰迹、果皮纸屑、烟头等杂物、卫生间要及时清除异味。

4、楼内墙壁、屋顶要保持洁净，无随意张贴各种标语、广告，无蜘蛛网等，墙壁上无涂写、刻画等痕迹。

5、道路、广场、停车场、自行车棚等每日清扫2次；电梯厅、楼道及楼梯每日清扫和拖洗2次；每层公用大厅每日拖洗2次。楼梯扶手每日擦洗1次，公用部位门窗玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

6、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每季度清掏1次，发现异常及时清掏。

7、保洁人员工作失职，造成业主方在文明和卫生创建活动被上级批评或测评扣分的，业主方扣除合同价10%作为赔偿。

（五）公共绿化的养护和管理标准：

1、专业绿化负责人应确保绿化管护专业化，以加强对区域内高档苗木进行科学合理的管理与养护。

2、确保草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物，定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻，定期喷洒药物，预防病虫害。

3、应根据花卉、绿篱、树木品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、无毁坏苗木、践踏草坪、偷摘花草、攀登树木、涂损园林小品等现象。

5、绿化人员未按要求做到养护和管理职责而造成花草苗木死亡，按原植株大小重新购置补植并保证成活率达到100%。

（六）会议服务人员、标准及要求：

会服人员：女性40周岁以下，身高1.6米以上，身体健康、五官端正且训练有素。

（年度会议约300-400场次，主体培训班约8-10次，联合办学培训班约10次，部门办学培训班约20次，农大函授班约30天/学期。）

会前准备：

1、根据会议规模和会议举办方要求先将所需的各种用具和设备准备好（如会议桌、椅、盖杯、开水、茶叶、纸、笔、鲜花或盆景、会议牌以及席卡的摆放和电子屏的播放等）。

2、按要求将所需用设备摆放就位，并调试好相关会议设备（如麦克风、电视机、录音（像）机、电视电话会议系统、投影系统和电脑系统等。）

3、会议开始前半小时，各项准备工作到位（小毛巾，备好充足开水、调试音响，开启灯、空调<22℃-26℃>）。

4、检查台形是否符合会议要求，台面要整洁，各种用具干净、齐全，摆放符合标准。

5、根据要求，将指示牌放在特定位置。

会议全程服务：

1、先到达的客人入座以后，及时提供茶水，休息室或小会议室内每次不少于 1 名服务人员，大型会议须有 3 名以上服务人员。

2、每 20 分钟左右为客人添加茶水一次，特殊情况可按客人要求及时服务。

3、会议期间服务员站立于会议室门口直至会议结束。

4、会议中间休息，要尽快整理会场，补充和更换各种用品。

会议结束时服务：

1、会议结束，服务人员要仔细地检查一遍会场，看是否有客人遗忘的物品和文件等（如有应及时登记上交党校办公室），检查设备设施是否有损坏，做好记录并清理现场卫生。

2、将会议用具、设备整理好并关闭，关闭空调、电灯、窗、锁好会议室门。

（七）会议等设备维护标准及要求：

1、服务范围涵盖 601、602、603、701、702、703、四楼标准化教室等七个会议室内所有设备及一楼电子屏；

2、弱电系统管理和操作人员须为专业技术人员；

3、做好各种弱电设备的日常管理、维护和检修，保持机房卫生清洁、无灰尘，各种设备处于良好的工作状态；

4、系统中线缆检查和维护;设备损坏后的维修;

5、重要会议音响师现场确保服务;

6、做好各种弱电系统设备的登记，登记内容包括设备铭牌、技术参数、安装时间、维修内容等相关信息。

七、物业服务费的结算内容：本项目费用包括物业服务人员工资、社会保险、物业服务人员服装、物业服务耗材以及工会教育经费、税金总额等。

八、中共长丰县委党校物业服务人员配置及主要职责一览表

九、报价说明

1、投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，其组成包括人员工资、社保费、易耗品采购费、机械作业费、设备工具费、管理费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、合同工期内的风险费用等为完成本项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、为完成服务所发生的保洁工具、机械、设备等所有费用；

2、供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑长丰县最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加保洁服务费用，供应商所报价格在合同实施期间也不因市场变化因素而变动；

3、投标企业需有完善的物业管理方案，各项规章制度健全；

4、供应商应自行踏勘服务现场，如供应商因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项废标、或中标后无法兑现服务，供应商自行承担一切后果；

5、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系；

6、公示24小时服务电话。设备设施急修15分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；

7、根据采购方需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应公示服务项目与收费价目；

8、本项目不得将各项业务转让给第三方，承包期间，若发现中标人有挂靠、转包、项目负责人不在现场管理等违规行为，一经发现，采购人有权随时终止合同，并要求中标人赔偿由此给采购人造成的全部损失；

9、物业管理期间，中标人需加强安全管理，严禁出现安全事故；若因对方管理不当，发生任何安全事故，一切责任由中标人承担。

十、人员工资及其他费用

1、人员工资：中标人在承包期间必须按国家《劳动法》规定用工，与员工确立合法的劳资关系，签定用工合同。按国家规定办理社会保险，成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，其中保险（五险）缴费基数按合肥市现行最新缴费基数和费率计算，不得以使用40、50人员为由不予核算。

2、供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。承包期内因省、市政府出台文件调整最低人员保障工资的，中标人须无条件予以调整，该风险投标人投标时须综合考虑并承担，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业服务费用。

3、中标人需将签订的用工合同及社保手续送招标人备案，否则，采购人不予支付相关费用并视同中标单位违约，招标人可随时解除合同，并将不良履约行为同时上报监督管理部门进行曝光等处罚。政策性费用及规定费用测算如下：

一般纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计（单位：元）
A	最低人员工资	14	1280	12	215040.00
B	社会保险	14	1034.75	12	173838.00
C	工会教育经费=A*3.5%				7526.40
D	税金=（A+B+C）*6.72%				26638.38
总计（A+B+C+D）					423042.78
注：报价精确到小数点后两位，四舍五入。

 小规模纳税人政策性费用测算：

	缴费项目	人数	费用	月	小计（单位：元）
A	最低人员工资	14	1280	12	215040.00
B	社会保险	14	1034.75	12	173838.00
C	工会教育经费=A*3.5%				7526.40
D	税金=（A+B+C）*3.36%				13319.19
总计（A+B+C+D）					409723.59
注：报价精确到小数点后两位，四舍五入。

 注：（1）人员工资不低于长丰县最低工资标准（1280 元/人/月）。

（2）社会保险（五险）缴费基数最低为3017.01 元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15 元/每人/每月） 。社会保险（五险）费用（缴费费率：23.3%）组成为：养老保险 16%、工伤保险 0.4%、失业保险 0.5%、医疗保险6.4%。

社会保险（五险）个人缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险8%、失业保险0.5%、医疗保险2%。

（3）请供应商自行核算以上政策性费用及规定费用，如供应商对以上费用有疑问，请在本项目答疑期内提出。如无疑问，投标报价应不低于上述政策性价格，否则将导致响应无效。如供应商以小规模纳税人税金费率报价，响应文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否则将导致响应无效。

（4）投标报价表中政策性费用及规定费用不接受赠送及优惠，投标报价表中其他项，作为可竞争费用，可由投标人自行报价。

（5）投标供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑长丰县最低工资标准上调等风险。