采购需求

前注：

1.本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。

2.成交供应商必须确保整体通过用户方及有关主管部门验收,所发生的验收费用由成交供应商承担；如供应商因未及时勘察现场而导致的报价缺项漏项、或成交后无法完工，供应商自行承担一切后果。

一、采购需求前附表

 二、项目概况

为加强对安徽巢湖经济开发区内住宅小区（商业开发小区、安置小区和公租房）物业工作的监督管理，及时发现、指导、化解物业管理工作中存在的矛盾和问题，全面提升辖区内物业管理服务水平，创建文明、和谐、宜居、安全的生活环境，结合工作需要，此次拟引入物业服务第三方巡查测评机构，对辖区内物业服务企业的物业服务工作进行常态化巡检考核，并参与协助区主管部门对街道、社区及物业服务企业的物业工作指导检查。

安徽巢湖经济开发区通过第三方巡查测评机制的建立，建立公开公平的具有针对性、导向性巡查监督工作体系，对小区的物业服务工作开展全面、长期、动态巡查工作并建档，指导相关单位制订详细整改（治）方案，落实责任。安徽巢湖经济开发区通过正向激励和逆向考核，加强测评结果应用，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的、规范透明的物业市场优胜劣汰机制和监管体制。

三、服务需求

1、 住宅小区物业服务第三方巡查

（一） 服务要求：制定巡查（考核）计划和标准。采取现场考察、专家当场点评、专项打分考核及图片视频同步记录的方式，对小区物业服务情况和质量进行巡查，包括日常管理与服务、保洁服务、秩序维护与车辆管理、绿化服务及保修服务、小区应急预案及演练、安全生产、文明创建，以及配合涉小区打击传销、夏季防汛、禁燃禁放、文明养犬、疫情防控等，形成以文字分析、图片展示和视频再现的表达方式，全方位多角度地展现小区实际情况，有效保证第三方考核项目的“公平、公正、公开”，并出具报告书提供整改建议和评分结果供相关管理部门参考。要求合同签订后一周内提交完整的服务方案，并经采购人审核后施行，按要求开展测评等相关工作。第三方巡查机构每个小区每月及重大节假日前巡查一次，形成月巡查报告，由月巡查报告形成季度巡查报告。第三方巡查机构每季度综合测评一次，形成季度测评报告。专项工作单独报告或与并入周期报告。

2、住宅小区物业服务企业履职检查

服务要求：定期抽查物业服务企业对物业管理区域内共用部位和共用设施设备安全隐患检查、维护保养等工作履职情况。物业管理区域内共用部位和共用设施设备包括但不限于以下内容：①消防设施设备包含消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防烟排烟系统、防火分隔及安全疏散设施、灭火器、消防联动系统、强弱电管道井及其他消防器材等；②市政公用工程包含小区道路、广场、健身器材、垃圾桶及路灯等；③建筑及附属物包含房屋主体结构、屋面、墙面、基础、楼梯、照明灯具、地漏、排水管、避雷设施等；④电力电气包含配电房、配电箱、电气控制柜等；⑤建筑智能化设备包含小区监控、道闸、门禁、访客对讲、周边防护、小区广播等；⑥小区绿化包含小区绿化情况，栽植土情况、树木情况、草坪情况、园林建筑小品情况、假山叠石情况、绿化修剪情况等；⑦给排水设施设备包含泵房、二次供水水池、给排水管道、化粪池等；⑧电梯设备包括电梯轿厢、钢缆、五方对讲等。

注：形成专项抽查报告，针对物业服务企业需要整改的部分提供整改建议及估算。

3、对街道、社居委、业主委员会及物业服务企业物业专业培训及法律咨询

服务要求：一年2-3次有针对性地开展以讲座、组织考察、法务案例等不同形式的培训，包括但不限于物业管理法律法规知识宣讲、物业维修基金的使用、如何协调物业与业主之间的矛盾等物业管理方面的热点问题知识、普遍纠纷和经典案例（法律）解读，定期开展（月均1次）现场具体法律咨询服务，促进业主、业委会、物业服务公司各自的权利、义务和在小区物业管理方面中的的角色和作用；同时也指导街道、社居委在管理中的更好履职尽责。通过培训，加强街道、社区干部对小区管理的法制化的指导；强化业委会、业主依法管理小区的责任意识和自律意识，树立理性消费观念；增强物业服务公司的服务增值理念，有效提升服务水平和质量。促使社区居委会、业主委员会、物业公司之间相互配合、相互监督、相互支持，共同管理好小区公共事务，服务好全体业主，共同营造干净整洁、安定有序、舒适祥和的小区。

4、小区物业服务企业更换承接查验

服务要求：检查原建设单位移交资料并对各分项内容（电气、给排水、电梯、园林绿化、建筑智能化、消防、市政公用工程、建筑及附属物及前期物业管理情况）配合进行资料整理及现场检查，并对需整改部分提供整改预算并形成报告书提交采购人，协助物业交接工作的顺利开展。

5、配合区物业主管部门工作及专项性物业管理工作

服务要求：按照物业管理工作要求积极配合区物业管理主管部门开展行业内专项工作。如文明创建、打击传销、烟花爆竹禁放以及汛期、雨雪冰冻自然灾害性天气防范等相关工作。

积极参与区主管部门物业管理日常工作，根据工作需求参与项目的承接查验、信访投诉受理处理以及日常物业管理矛盾纠纷的协调等相关工作。通过日常工作的参与，进一步了解、分析各小区的特点和难点，根据需求提出有参考的管理建议。

6、协助开展物业服务考核工作

服务要求：协助区级主管部门开展考核工作，记录考核中存在的问题、梳理汇总考核相关信息、提供日常巡查工作开展情况供主管部门作为参考。

7、日常部门对接、信息往来以及文字资料的编辑、整理

服务要求：设立资料员，配合区主管部门做好日常部门间的信息往来与对接工作。根据工作要求或通知精神，编辑相关文字材料、收集属地单位上报资料、汇总相关数据。

8、物业管理模式创新研究

服务要求：通过对住宅小区物业第三方巡查、物业管理工作第三方考核得出的数据，与街道、社居委、业主委员会实际交流得出的结论，对物业管理的模式进行系统科学专业的分析，针对不同情况的物业条件，提出创新物业管理措施；定期组织召开物业工作交楼座谈会，收集物业工作优秀做法、案例，定期组织辖区内各物业企业交流学习。

四、人员及设备要求

1、人员配备

日常巡查：专门配备2名技术人员开展我区工作，至少1人驻点我区办公，每月及重大节假日前对所有小区开展至少1次巡查。

季度测评：要求每季度测评阶段配备人员不少于14人，分两个工作组同时开展。要求确定1名联络员，提供全年跟踪服务。

人员配备一览表

注：

1.上述人员配备表中所列人员配额为最低数量要求。

2.除评分标准中要求提供的相关人员证明材料作为评分条件外，供应商在响应文件中无须提供其他人员相关证明材料，由采购人在中标供应商进场服务前核查人员配备情况，人员须按照要求配备到位，否则采购人有权解除合同并报监管部门按规定处理。

（2）办公设备配备

本项目需要的办公设备如下表：

注：除评分标准中要求提供的证明材料作为评分条件外，供应商在响应文件中无须提供相关证明材料，由采购人在中标供应商进场服务前核查办公设备配备情况。

五、报价要求

1． 本项目采用总价报价，投标报价为完成本次项目的1年的全费用报价，投标报价不得超过项目预算20万元，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本项目所发生的一切费用。中标供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通及为完成服务所发生的一切费用等有关问题。

2． 本项目现场无法提供办公、住宿、就餐等条件，中标供应商需自行解决。供应商投标前应充分考虑交通及其他费用，做好组织预案工作，所涉及的费用均包含在投标报价中，根据自身实力考虑各种潜在风险，合理报价。

六、其他要求

中标供应商不能按照采购需求、合同约定内容或区级物业主管部门要求提供服务和保证服务质量的，视情况处以不同程度处罚：

（1）在小区巡查工作中如存在敷衍、拖拉行为的，一次处以1000元罚款；

（2）在配合区级物业主管部门开展日常物业管理工作中如存在敷衍、拖拉、不配合或刻意伪造业务行为的，一次处以1000元罚款；

（3）在出具小区季度、半年度和年度报告时如存在编造、敷衍、与事实不符行为的，一次处以5000元罚款；

（4）在日常巡查、参与街道物业管理目标考核工作中，如存在收受财礼、吃拿卡要、偏袒、徇私等行为的，处以10000元以上罚款并解除合同。项目组长和公司按照社会征信系统纳入不良信用记录。

 （5）在开展业务知识讲座、培训等工作时，如不能达到规定的培训次数、师资配备较差的，一次处以1000元罚款。