采购内容及需求

一、项目概况

局机关大楼办公区位于天康大道149号，占地面积9600.86平方米，建筑面积约5418.94平方米，地上6层，地下1层；永福东路2号办公区占地，占地面积6168.20平方米，建筑面积3208.54平方米，地上5层、地下1层；二凤南路西侧办公区，占地面积4000平方米，建筑面积约4468.90平方米，地上5层、地下1层。大楼主要设备有：空调；电梯3台；监控系统；消防系统；会议音响系统；门禁系统；城市供水；卫生间、会议室等；院内有停车场、绿化区。

石梁路办公区院落：建筑面积约2000平方米，仅为卫生打扫及垃圾清运。

本项目服务期限：自合同签订之日起三年，合同一年一签，每年合同期满后，由招标人对其考核，考核合格，继续服务；考核不合格的（依据招标文件考核评分标准进行考核打分），终止服务，不再续签合同，招标人有权重新组织招标。

二、物业管理服务范围以及内容

（一）物业服务的范围：

办公楼及室外广场、道路等所有配套项目公共设备设施(空调系统、电梯系统、水泵系统、景观照明系统、弱电系统、强电系统、给排水系统等其他系统）维护管理（设备、设施在保质期内由厂家负责维护维修），内外秩序维护管理；室内外环境保洁服务与管理；停车场服务管理，会议服务及特定服务。其中：绿化部分仅需保洁和看护，不含养护工作；电梯的仅为日常保洁及简易维护，不含维保及年检工作。

（二）物业管理服务内容（主要包括但不限于以下）：

 1.秩序维护管理服务：

人员素质要求：

（1）政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录；

（2）接受过专业训练，获得上岗资格证书，业务熟练，机智勇敢；

（3）仪表端庄、仪态大方要求五官端正；

（4）精力充沛、身体健康，形体符合工作要求。

工作岗位职责：

（1）负责整个区域和各建筑物的物业运行维护、监控、消防等设施设备相关服务工作，在全部入口处设置安全维护人员，负责各服务大厅等公共的秩序维护和安全防范工作，并对整个区域和各建筑物和公共部位进行24小时巡查；

（2）负责整个区域内交通秩序的维护，指挥各类车辆有序停放进出；

（3）负责出门大件物品的查验；

（4）防止偷盗、纵火以及恐怖袭击等治安突发事件的发生，做好紧急突发事件的应急处理工作；

（5）严格执行消防操作规程，每年进行一次消防演习与培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用；

（6）完成委托方交办的其它工作（如搬运零星物品，快递收取等）；

（7）安全检查：做好每日巡查并记录，发现打架斗殴、滋事等情况应第一时间制止并报告招标人及公安机关。

服务要求：

（1）保证办公楼正常的办公秩序、外围环境不受任何干扰和影响，秩序井然有序，无吸烟、大声喧哗等现象，禁止推销、叫卖、携带宠物等闲杂人员进入办公服务区域；

（2）保证本区域公共财产不受损坏和损失，防止绿化被人为的踩踏损毁（如有发生应承担恢复的所有费用）；

（3）对要求进入办公区办事的人员，建立问询身份查验、预约核实和登记制度，要求记录真实、准确、完整，有回执；

（4）按规定着装，仪态仪表端庄、稳重、大方，举止文明，符合礼节；语言礼貌、文雅，态度热情；

（5）指挥各种车辆慢速行驶，按照划定区域停放，无乱停放现象；

（6）实行24小时值班巡查制度（每小时巡查一遍），确保整个区域内无火灾、无治安事件、交通事故发生，无垂钓、夜间在政务中心溜达、蹭网等安全隐患。有应急处理计划预案和措施，一旦有事故发生，能够做到及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%；

（7）有切实可行的应对突发事件预案，每月进行一次应急演练。

  2．保洁服务：

人员素质要求：

（1）政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录；

（2）接受过专业训练，业务熟练；

（3）仪表端庄、仪态大方要求五官端正、善于沟通并不得与招标人发生争吵；

（4）精力充沛、身体健康，形体符合工作要求。

工作岗位职责：

（1）办公室外的会议室、接待室、休息室（厅）、电梯、楼梯间、走道、停车场、道路等公共场所的日常卫生保洁、垃圾整理收集和清运（至甲方指定地点）；

（2）卫生间的地面、墙面、玻璃、灯具、卫生洁具、室外公共区域等设施物品的日常清洁保养维护；

（3）办公大楼、庭院、室外公共区域的日常卫生保洁、垃圾收集；

（4）大楼建筑物玻璃窗、外墙面每季度清洗一次，不得有蛛网、青苔、污渍等；

（5）接待室、会议室等窗帘的定期清洗更换(每年清洗一次）；

（6）负责卫生间、洗手池所消耗的清洁用品的更换（如卷纸、抽纸、洗手液、卫生球、电池等，所需物品由招标方负责提供，购置费用由招标方承担）；

（7）负责会议室所消耗的用品的更换（如茶叶、抽纸、纸杯、电池等，所需物品由招标方负责提供，购置费用由招标方承担）；

（8）制定办公区公共部位消杀制度，定期灭除害虫；

（9）区域内下水道，化粪池每年清淤二次；

（10）完成委托方交办的其它工作（如文明创建、疫情防控、腾退的办公用房家具搬运及室内保洁等）。

服务要求：

  （1）会议室、走道等公共区域每天会前和上班前打扫，并在正常工作时间内维持整洁；保持墙面、天花板、门窗、踢脚线及一些细部和特殊部位的清洁，每天开窗通风，保持空气清新，搞好环境卫生；

（2）要保持卫生间卫生洁具、墙面、地面、玻璃镜面上的清洁、无异味、地面无积水；

（3）各个服务大厅、卫生间、楼道、走廊等公共部位需制定保洁巡视制度，垃圾筒需清倒2次/日，保持无杂物，无污痕、无尘挂；

（4）庭院每天清扫，保持院落干净整洁，绿化丛中无垃圾、无弃物、无枯枝败叶，保持其美观效果；

（5）建筑物的入口门厅、服务大厅、楼道等公共部位及物业区域内道路整洁，无堆放杂物的现象；

（6）楼内墙面清洗高位1次/月、低位1次/周，楼外全部墙面清洗1次/季，瓷砖部分高位1次/季、低位1次/周。

（7）（3米以上为高位）；大理石、花岗石材质部分（含墙、柱、地面）清洗打腊2次/年；不锈钢材质部位（含楼道扶手、电梯门等）日常保洁，另视污染程度使用护理剂。

（8）服务范围内的水域应保持其水质干净、透明，且水面无漂浮杂物。

（9）完成委托方交办的其它工作。

 3．公共设备维护服务：

人员素质要求：

（1）政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良记录；

（2）接受过专业训练，业务熟练；

（3）水电、电梯、消防、空调维修人员具有相关部门颁发的维修岗位相关资格从业证书，有强烈的事业心和责任心；

工作岗位职责：

（1）负责相关设施的日常维护和保养，保证水、电的正常供应，电梯、空调设备设施的正常运行；

（2）对无压泵房、消防系统、电梯、空调机组的正常运行进行日常巡查；

（3）负责建筑物、道路及庭院各处的零星维护等（人工、材料等费用自理）。

服务要求：

（1）配备相关必要设备，如笔记本电脑、绝缘电阻测量仪等，同时做好相关巡查记录，节假日设备出现故障时能够随喊随到。

（2）确保零修、急修及时率达98%以上，零修合格率达100%。

（3）电梯、空调、消防、网络等设施在保质期内由厂家负责维修、维护，物业相关人员配合监督厂家，做好维保工作。

三、人员配备及岗位要求

1．服务人员数量及岗位要求

（1）总体人员最低配备。其中：

1、项目负责人（综合管理）：1人；2、秩序维护（保安）：6人；3、保洁：11人；4、设备管理（电工）：1人。

（2）配备人员年龄不得超过55周岁（含55周岁）。上岗人员必须提供健康证、身份证复印件。

（3）中标人的人员数量及要求须按招标人的规定要求配置，不符合要求的须在一周内整改到位。人员配置的资质不符合岗位要求的，发现一次扣2000元，发现三次终止协议，并通报物业主管部门。

物业各岗位人员分配表

序号	名称	地点	人 数	备注
1	局机关大楼办公区	天康大道	综合管理1人、保洁4人、设备管理1人
2	永福路2号办公区	永福路	保洁3人、保安3人
3	二凤路办公区	二凤南路西侧	保洁3人、保安3人
4	石梁路办公区院落	石梁路	保洁1人

备注：

（1）项目经理持证服务，中标后仅在本项目服务，原则上不得到其他项目任项目经理（客观原因需要变更的，需经业主同意），每周须五天坚守岗位。特殊情况须向招标人请假，经批准后方可离岗。如擅自变更项目经理的，经核实属实的，每出现一次扣减物业服务费1万元（从下月服务费中扣减）。

（2）所有人员统一着装，服装应干净整洁，无褶皱、较重褪色等影响美观的现象，一律挂牌上岗。

四、要求及说明

招标人为中标人提供物业办公用房，物业管理所需物品，如办公家具、维修工具等所有物品由中标人自行解决。服务期满后中标人不得就办公用房装修等事项向采购人要求索赔。

1、物业管理运行费用，包括：

（1）人工费用(含所有服务于本项目的各类人员的工资、福利、社保等。人员总工资不低于41万元/年，否则投标无效）。

（2）办公耗材费用（用于本项目所有保洁耗材均由采购人提供）；

（3）行政费用（含办公费用、办公用水电费、通讯费、服装费、培训费等）；

（4）其他（含垃圾清运、下水疏通、防虫灭鼠等）；

（5）管理酬金；

（6）税金；所有投标人统一按物业企业-般纳税人核定标准6.72%计算，否则视为无效投标。

（7）报价不含办公楼水、电费用；

（8）所有公共设备设施的维护由物业公司提供技术服务，所需材料由采购人负责；

（9）报价时须按服务项目内容分项报价，汇总计算；

（10）服务费用在服务期限内因政策性原因需调整的，给予调整，其余不予调整。