招标内容及要求

一、项目基本情况

1.项目编号：JHCG-2008-G004

2.项目名称：国家税务总局建湖县税务局物业服务项目

3.预算金额：80万元/年，三年总预算240万元

4.采购需求：对国家税务总局建湖县税务局及下属分局的日常物业管理、卫生保洁、治安及车辆管理、会议服务、部分分局的餐饮服务、水电维修及采购人委托的其他服务。

5.合同履行期限：三年

6.本项目不接受联合体投标。

二、技术要求及相关说明

（一）项目地点及人员配置

1、本次物业服务项目地点为国家税务总局建湖县税务局、第一税务分局、向阳路办公区、宝塔分局、颜单分局、上冈分局、建阳分局。

2、人员配备：

①向阳路办公区需保洁人员2名、门卫2名；

②局机关保洁人员2名、专职会务服务人员1名、门卫2名；

③宝塔分局、颜单分局、上冈分局共6名须同时负责保洁、餐厨及门卫职能；

④第一税务分局保洁1名、餐厨2名（厨师一名，服务员一名）；

⑤建阳分局保洁1名；

⑥水电维保人员1名；

（二）物业服务标准要求

1、要有健全的、专业的物业服务管理组织机构；

2、物业管理人员具备相应的物业管理从业资格，管理人员和专业技术人员须持证上岗；

3、管理制度、服务规程、工作标准全面、规范；

4、建立并完善各种管理制度和工作流程，明确分工职责和工作质量标准，强化工作的计划性、可操作性和实效性，确保会议正常、圆满，为服务对象提供优质的后勤保障，确保各项工作顺利完成；

5、员工统一着装，佩戴工号牌，工作规范，认真负责，作风严谨；

6、要有完善的物业服务人员具体岗位职责和详细的员工教育培训计划；

7、对本物业服务管理能够提出切实可行的总体构想及努力目标；

8、对保证体系、服务承诺要有具体的、可量化的指标；

9、符合法律法规的其他要求。

10、物业人员一旦达到退休年龄，不得返聘。

（三）服务内容及相关要求

1.日常物业管理要求

1.1 以安全管理、环境卫生、协调服务为主要管理内容，确保托管区域处于正常、有序、高效的状态。

1.2 建立并完善各种管理制度和工作流程，明确分工职责和工作质量标准，强化工作的计划性、可操作性和实效性；为服务对象提供优良的后勤保障，确保各项工作顺利完成。

1.3按照管理内容编制检查表，每日进行检查，发现问题及时修改。对各工作岗位的服务质量随时进行抽查，发现问题及时整改。不定期向服务对象发放“服务意见征询书”，根据反馈意见进行统计，进行优化调整。

1.4建立各类应急预案（如消防、抗台风等）并实施，培训相关人员达到相关要求。

1.5加强能源管理，做好节能降耗工作。

1.6自行按需要对服务人员进行培训。

1.7重大任务必须事先制定周密的工作计划，并严格按照计划实施。

1.8自觉接受服务对象考核，并根据考核结果及时调整改进。

1.9对其他外来服务单位（如专业厂家或公司）进行监管、配合服务。

1.10积极完成重大活动的场地布置工作。

2、保洁服务要求

2.1保洁范围：服务区域各地段的公共区域、办公室、会议室、门窗玻璃刮洗及外围清扫等。全面承包合同指定部位的日常保洁、保养等工作，为采购人提供良好的专业服务。

2.2要提供24小时的室内外清洁服务，并针对特殊情况（如台风、传染病等），采取特定措施制定防止交叉感染、消毒隔离制度和工作标准、流程。

2.3配合预防及灭杀白蚁、消灭老鼠、蟑螂、蚊子、苍蝇等“四害”。

2.4保洁频率及标准：

 

岗位	清洁内容	清洁频次	清洁标准	备注
大堂	垃圾桶	日清洁2次	无垃圾满出、无水迹
	电梯轿箱	日清洁2次	无污迹、灰尘、无手印
	玻璃门	日清洁2次	无手印、无污迹
	不锈钢设施	日清洁2次	无积水尘污迹、水迹
	道路、广场路	日清洁3次	无垃圾、纸屑、无痰迹
平台	绿化带	日清洁1次	无枯枝落叶、碎石杂物
	垃圾桶	日清洁1次	无污迹、无垃圾满出
	地面、设施、桌椅灯饰	日清洁1次	无垃圾、杂物灰尘、污迹
外围	下水道、井	每周清洗1次	无垃圾、杂物、无蚊蝇
	防火门	每周清洗1次	无积尘、污迹
	垃圾中转站	每日清洗1次	无零散垃圾、蚊蝇、日产日清
窗台	楼层窗	每月清洁4次
设施	楼梯间、设施、垃圾间	每三日清洗1次	无明显灰尘、水迹
自行车库	自行车库	每周清理1次	无堆积物
	楼梯间	每周清洗1次	无沙尘、垃圾、污迹、水迹
	电梯间	每周2次	无积尘、垃圾、杂物
	车库地面、架空层地面	每月清理1次
	花园、广场地面	每周1次	无积尘、垃圾、杂物、香口胶
	高位设施、各大门、架	每周清理1次	渍、污迹、青苔
	路灯	每月清洗1次	无积尘、无污迹、无杂物飘挂、
	化油池、化粪池	每月检查一次，每季至一年清理一次

3.保安服务

（1）人员配备。保安人员，男性公民，初中毕业以上文化程度，年龄55周岁以内，五官端正，视（裸）力1.0以上；身体健康，体貌端正、无残疾、无明显疤痕或标志、会说普通话、智力良好、行动灵便；

（2）遵纪守法、品行良好，无违法犯罪记录；

（3）经公安机关批准设立的培训机构培训合格，持证上岗；

（4）保安员须熟悉保安业务相关管理知识；

（5）保安人员要求比较固定，合同期内不能更换，确因特殊原因须更换人员，须提前与招标人协商，经同意才能更换。退伍军人占总保安人数20%以上。

（6）维护国家税务总局建湖县税务局的正常工作生活秩序。负责24小时安全保卫、监控、消防、执勤。班后和双休日严格执行出入登记制度，严防没有持有有效证件的人员进入，做好来访记录至少包括但不限于：

①相关特殊区域的外来办事人员须征得国家税务总局建湖县税务局相关部门同意后，凭单位介绍信或本人有效证件办理登记手续，填写会客单，凭会客单进入；手续不全或接待单位不予接待的，禁止进入国家税务总局建湖县税务局。

②上访人员不得进入采购人规定的相关区域，禁止推销、散发广告、不明身份及衣冠不整等人员进入综合楼。

③对不出示证件、不按规定登记，不听劝阻而强行闯入者，坚决不予入内，必要时通知其所在单位或公安机关进行处理。

④进入国家税务总局建湖县税务局的物品必须符合国家卫生检疫标准和安全防范要求，并自觉接受门卫值班人员的检查登记，否则门卫值勤人员有权阻止进入。严禁携带易燃、易爆、有毒、有害及易挥发化学物品等进入。

⑤货物进入须按规定履行登记手续，运货车辆须按门卫指引的路线行驶，停放在指定位置。

⑥携带大件物品出门的，必须有相关部门签发的出门证，经门卫值勤人员核实确认后方可放行，否则门卫值勤人员视情予以暂扣。

⑦施工人员携带物品出去必须有相关部门开据的证明和清单，经核实后放行。如有疑问可作进一步盘查，必要时联系相关部门处理

（7）做好服务区域内防火、防盗、防投毒、防爆炸、防抢、防涉密、防治安灾害事故等安全防范工作；

（8）做好停车场、非机动车管理、安全和保卫工作。指挥进入停车场的车辆按规定车位整齐停放，维持交通秩序，纠正违规乱停乱放的车辆，并对违规司机进行教育。班后和双休日负责对出入车辆的登记工作；

（9）执勤期间负责区域内的情况，善于发现问题，对可疑情况要及时处理做好安全纪录并及时向上报告；

（10）保安员接受保安公司和业主的双重领导，在业主的直接领导下开展安全防范工作和日常管理工作，遵守业主的管理制度，服从管理；

（11）对特设的重点区域、重点设备的安全保卫和管理；

（12）定期进行消防设备检查，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故和隐患，及时处置并上报有关部门；

（13）谢绝采购人拒绝的访问人员进入管理区域，严禁闲杂人员进入管理区域；

（14）在物管区域范围内巡视，6:00-20：00时间段，每2小时至少巡视一次，20:00-6:00时间段，每小时至少巡视一次，节假日增加巡逻两次，根据制定的巡逻时间、路线，进行巡逻检查，对重点区域加强巡逻。巡逻时接受采购人的投诉和求助，回答相关询问，发现问题应及时果断处置，并迅速汇报相关单位。巡逻后要有记录，建立台账；

（15）监控要求

①值班员工当班时不得做与值班无关的工作，未经安保部门同意，严禁无关人员进入监控室。

②交接班时对各设备的运行进行检查，并将本班次完成的工作及待办工作交接给下一班处理。

③密切监视各楼层各联网设备的运行与门禁门的关闭情况，发现设备报警及时跟进处理，发现门禁门未关闭时应及时关闭。

④配合设备维修人员做好各种安防设备，月、季度安全检查工作，发现问题及时跟踪处理，做好书面记录。

⑤发生火灾时，要沉着、冷静，立即拨打110报警，并通知安保负责人，协助组织义务消防员进行补救。

⑥受理安防电话报警，及时通知维护单位到现场进行抢修，并做好书面记录。

⑦对值班过程中发现的设备运行等各种情况，及时做好值班日志。

（16）保安人员应按照要求坚守岗位，严格执勤。因保安人员失职造成业主损失的，业主有权要求中标人赔偿损失。对保安失职、违规或不服从指挥的，中标人应及时加以整改，整改情况在一周内以书面报告业主。当保安人员发生下列违规情况的，业主有权要求中标人撤换保安员，必须在接到业主书面通知3个工作日内予以撤换，如因保安员失职造成业主损失的，业主有权要求中标人赔偿损失。a擅离职守、造成脱岗的；b执勤期间闲聊、睡觉或干与工作无关的事情的；c滥用职权、为他人提供方便的；d工作懒散、态度恶劣被投诉的；e不听业主指挥违规操作的；f班后和双休日没有执行出入等级制度的；g没有纠正乱停乱放现象，造成车辆堵塞车道的；h没有及时传达用户单位工作要求、没有安排好保安执勤的；i 违反规定带亲戚朋友进入工作岗位的。

4.会议服务

4.1 服务范围

（1）综合楼内全部会议室管理及会议服务和卫生保洁工作。

（2）上述范围内的礼仪服务工作。

（3）重点区域的个性化服务工作。

（4）年龄要求在40周岁及以下，性别为女性。

4.2 服务要求

（1）会议室、健身房内所有物品摆放整齐，所需物品（资料）准备齐全。

（2）门口、电梯口等场所根据业主的需要，设置告示牌。

4.3 茶水服务

①大中型会议（50人－120人），适时巡视倒茶、更换毛巾，台下根据需要准备好茶水、杯子。

②小型会议（30人以下），适时巡视倒茶、更换毛巾。

③及时清理会场上的烟灰、溢出的茶水，保持会场整洁。

4.4、会务保密：会场服务人员不得随意翻阅会议资料，防止闲杂人员进场，不得在任何场所透露会议的内容。

4.5、会后及时清理、检查是否有遗留物品，未熄灭的火种，关闭设备电源等。

4.6、按规定的标识开启会议室灯光。

5.对部分分局食堂餐饮服务的标准和要求：

（1）厨师年龄在45周岁以下的男性，具有中专以上文化程度，持证上岗；厨师及餐饮人员身体健康，持有卫生部门颁发的卫生健康证。

（2）服务员年龄在50周岁以下，身体健康，持有卫生部门颁发的卫生健康证。

（3）每天的所需的食品食材购买由甲方自行负责购买。

（4）严格按照甲方要求进行备菜。

（5）严格执行《食品卫生法》，要求各种餐具用品做到卫生、洁净、消毒，保证食物卫生、确保全年无食物中毒现象发生。

（6）做好食堂内部卫生工作、保持墙面、地面及灶台卫生清洁，餐厅和厨房操作间无蝇、无虫；餐厅桌椅干净，环境整洁；油烟、噪音、污水的排放符合国家环保标准，并定期请卫生防疫部门进行检查；严格遵守天然气操作使用标准和要求，定期对管道、气阀等到进行检查、防止发生煤气泄漏。

6.水电维护

（1）要求水电工，男性，年龄在50周岁以内，身体健康、五官端正，高中以上文化，持证上岗，同时严格遵守相关规章制度。上班时间佩戴工作标志；

（2）负责按作业文件和维保计划实施房屋、设施设备的日常检查、维护与保养；

（3）负责项目重要场所/各类设施设备的静态标识和状态标识的申请制作和保持；

（4）负责对配电设备按操作规程进行操作；并做到“送电时先高压在低压，停电时先低压在高压”，做好日常运行监护和记录工作；

（5）负责对强、弱电系统进行维保及运行监视和记录工作；

（6）负责处理工程突发应急事件，除紧急情况外，检测等事项需暂停电应提前3-5天向管理部门提出申请，待批准后方可按计划进行；

（7）负责责任区域的机房设备清洁工作，对自用工具负责保管，对公用工具负责接交，随时保持工具齐备。

（8）做好设备经济管理工作，做好承包合同制定部位的节能节电工作，做到人走所有电源设备关闭。

7.其它服务要求：

7.1报刊及邮件的收理及分发。

7.2根据甲方需要，双方协商进行其它项目服务。

8.物业服务质量要求

8.1各投标人须在对现场、周边环境全面了解的情况下编制科学合理、切实可行的组织实施计划以及具体的保障措施、工作程序。

8.2投标人应制定具体的质量保证措施及质量保证和相关服务承诺。如应质量未达到目标，投标人应承担责任和经济赔偿。

8.3服务区内垃圾用垃圾袋收集，存放在指定地点。清扫、保洁及生活服务的工作质量按国家卫生城市管理的有关标准严格验收。

8.4中标方需制订消防、抗台、安全等紧急预案，并切实地培训到每个岗位人员。

8.5中标方所有的工作应按其内部流程实施外还应接受采购方的日常检查及考核。

8.6中标方达不到采购方要求及中标方各项服务承诺，采购方有权要求其整改，直至扣款或终止合同。

9.其他

9.1现有宝塔分局、颜单分局、上冈分局共6名人员，第一税务分局1名厨师，各投标单位根据现有工作量，自行拟定接收、分配、培训任务，优先录用现有人员；中标方需综合考虑人员聘用事项及矛盾处理，所引起的矛盾由中标方自行协调处理，与采购方无关。对中标人录用人员工资基数，不得低于交接前工资标准；中标人必须按国家规定为每位从业人员全额缴纳保险（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险），同时应保障从业人员每年应享有的福利及国家法定节假日规定的加班费。

9.2物业配备人员其工作时间必须满足采购方的工作要求，包括星期天及公众假期，无论乙方有什么理由，都不可以停止服务工作。

9.3中标人应严格遵守《中华人民共和国劳动法》及江苏省人力资源和社会保障厅颁发文件的规定，按规定要求支付员工劳动薪酬（不得低于文件规定的最低工资标准）、提供相关福利待遇、并按规定缴纳社会保险。

9.4中标单位必须无条件服从招标文件的要求和投标文件的承诺，采购人将根据招标文件的要求和投标文件的承诺制定相应的考核标准，定期对物业公司进行综合考核，根据考核情况对物业公司给予相应奖惩。

9.5如中标人出现重大管理失误或严重违约，采购人有权取消合同并按违约责任条款执行。

9.6项目服务期间，承包方所有的工作人员的人身安全以及承包方在服务期间产生的各类安全责任事故均由承包方自行承担责任。因承包方管理不善，造成物业管理服务范围内的设施、设备等损坏、被盗的，由承包方负责赔偿。

注：投标人必须按照招标文件要求，对应配置人岗位及人员数，少于投标配置人数，该投标文件无效，同时以上人员配置在合同履行期间，招标人有权监督和检查中标人的人员配置和员工工资待遇支付情况及服务情况，一旦发现少于投标配置人员和少发放工资待遇支付情况及降低服务项目标准，招标人可从中标人的物业服务分项报价清单的人员配置及服务项目对应减少金额。如中标单位后期出现人员配备达不到招标文件要求的情形视同虚假承诺谋取中标成交，将被列入不良行为记录名单。

三、服务保障和承诺要求

1.各投标人必须严格按照本次招标服务要求进行合理报价，如后期出现服务不达标情形视同虚假承诺谋取中标成交，将被列入不良行为记录名单。

2.项目服务期间，承包方所有的工作人员的人身安全以及承包方在服务期间产生的各类安全责任事故均由承包方自行承担责任。因承包方管理不善，造成物业管理服务范围内的设施、设备等损坏、被盗的，由承包方负责赔偿。

3.现有宝塔分局、颜单分局、上冈分局共6名人员，第一税务分局1名厨师，各投标单位根据现有工作量，自行拟定接收、分配、培训任务，优先录用现有人员；中标方需综合考虑人员聘用事项及矛盾处理，所引起的矛盾由中标方自行协调处理，与采购方无关。对中标人录用人员工资基数，不得低于交接前工资标准；中标人必须按国家规定为每位从业人员全额缴纳保险（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险），同时应保障从业人员每年应享有的福利及国家法定节假日规定的加班费。

4.中标单位必须无条件服从招标文件的要求和投标文件的承诺，采购人将根据招标文件的要求和投标文件的承诺制定相应的考核标准，定期对物业公司进行综合考核，根据考核情况对物业公司给予相应奖惩。

5.如中标人出现重大管理失误或严重违约，采购人有权取消合同并按违约责任条款执行。