采购需求

（采购需求及评分标准由采购人：宣城职业技术学院提供并负责解释，联系方式见公开招标公告）

 

前注：

1、本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优服务方案，且此方案须经评审委员会评审认可；

2、投标人应当在投标文件中列出完成本项目并通过验收所需的所有各项服务等全部费用。中标人必须确保整体通过采购人及有关主管部门验收,所发生的验收费用由中标人承担；投标人应自行勘察项目现场，如投标人因未及时勘察现场而导致的报价缺项漏项废标、或中标后无法完工，投标人自行承担一切后果；

3、如对本招标文件有任何疑问或澄清要求，请按本招标文件“供应商须知前附表”中约定方式联系，或接受答疑截止时间前联系采购人和代理机构，否则视同理解和接受，供应商对招标文件、采购过程、成交结果的质疑，应当在法定质疑期内一次性提出针对同一采购程序环节的质疑；

4、根据下列采购需求，投标人在投标文件《主要成交标的承诺函》中填写名称、服务范围、服务要求、服务时间、服务标准等信息，承诺函随评审结果一并公吿；

5、★条款须满足或优于采购文件要求，否则响应无效；非★条款由评审委员会讨论后酌情评审。

一、项目介绍：

项目名称：宣城职业技术学院物业管理服务招标项目

项目预算：510.68万元/年

第一部分：12幢学生公寓管理服务。12幢学生宿舍总建筑面积约100000㎡，单体共6层，单幢独立，4幢为男生公寓，8幢为女生公寓。

第二部分：校园內公共区域保洁，主要包括教学楼、实训楼、学生宿舍、行政楼、图书馆、室内篮球场、田径场、10栋教师公寓、6个阶梯教室、门面房公厕等建筑公共区域及校园室外绿化、道路等区域保洁服务采购（含体育场器材管理发放、保洁等）。教学楼：主教学楼建筑面积7800㎡、公用部分2400㎡,6个阶梯教室建筑面积1200㎡；B号、C号教学楼建筑面积均为5700㎡、公用部分面积均为1835㎡；D号、E号实训楼建筑面积均为6987㎡、公用部分面积均为1915㎡。3#教学楼面积5740㎡、3#实训楼面积6364㎡，公用部分面积均约为1650㎡；新校区实训楼面积20000㎡，公用部分面积约为5000㎡，新校区教学楼17000㎡；室外绿化、道路及广场约456000㎡。12幢学生宿舍总建筑面积100000㎡，单体共6层，每层有公共洗脸间和卫生间，每层约32个学生寝室（男、女生均以4人间为主），单栋公寓建筑面积约为8300㎡，公用面积每栋约为2150㎡。

第三部分：校园内生活垃圾清运和处理。

 

二、人员要求

岗　位	人　数	备注
项目经理（项目负责人）	1	（1）大专以上学历，能规范组织管理服务工作。 （2）年龄在55周岁以下，男女不限。
现场管理员	3	高中以上学历，年龄不超过55周岁，具备一定计算机使用能力。 端庄大方、语言有亲和力，男女不限。
宿舍管理员	36	初中以上学历，年龄不超过55周岁，端庄大方、语言有亲和力。其中男生宿舍必须配男性管理员、女生宿舍必须配女性管理员。
保洁员	90	57周岁以下，男女不限。校园内保洁（含体育场器材管理发放、保洁等），其中女生宿舍必须配女保洁员。
日常维修人员	9	男性，55周岁以下，具备小型水、电、门锁等设施的维修能力，3年以上相关工作经历。
高压电工★	3	男性，55周岁以下，具备高压电工操作证书，负责动力房值班（全天候）、巡查、组织日常维修等工作。投标时需提供高压电工操作证书。
合计	142
人员素质要求说明： （1） 政审合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良行为记录。 （2） 爱岗敬业，现场管理人员和宿舍管理员上岗前必须经过所属单位消防常识专项培训，并且单位留有培训记录备案。五官端正，仪容仪表仪态大方，符合环境和角色要求； （3） 身体健康，精力充沛，形体符合工作要求。 （4） 所有工作人员必须政治素质高，具有良好的形象和工作态度，人员统一着装，佩戴工号。 （5） 中标后合同签订前须向业主方提供聘用人员名册、身份证(复印件)、相关岗位证书和体检等要求的材料。

 

三、服务要求

（一）宿管部分

1、宿舍管理服务内容包括但不限于：入住调宿退宿手续、人员物品进出登记、公寓精神文明建设、备用钥匙借用登记、必要时对智能门锁进行关门服务、日常巡查、晚归登记、失物登记、跟踪维修、公共设施设备检查、监管热水使用情况、安全用电检查、处理突发事件等。

2、宿舍管理服务要求

（1）公寓管理制度和标准完善，有完整工作签到制度和工作质量考核制度；制定岗位职责并挂墙公布，工作人员上班统一制服、标志明显；并将每栋管理人员的姓名、照片以及联系方式等张贴至公告栏。

（2）公寓管理人员态度热情，语言文明、规范，做到礼貌待人、遵章守约、衣冠整洁、举止大方、处事得当。

（3）编排公寓管理服务人员24小时值班表，所有公寓管理服务人员的联系方式交校方一份，以备紧急情况时能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。

（4）每个岗位上应配置相应工作资料，包括但不限于：公寓房间使用情况登记本、工作交接本、本岗位职责及工作流程介绍、大件物品进出登记表、人员进出登记表、日常巡查记录表、失物登记表、维修登记表、公寓管理应急预案等；各类档案在发生变更后，应在一个工作日内更新，并记录。

（5）楼宇管理的公共设施设备（包含消防水箱、微波炉、洗衣机、开水机等）齐全，定期检查和维护，有问题及时向校方报告，做好维修前的信息采集工作；保证公寓管理的公共设施设备及工具完整，工具收纳于指定区域并摆放整齐。

（6）监督并及时上报甲方以下工作，包括但不限于：维修施工队作业进度、学生晚归情况、宿舍（楼栋）安全隐患（包括用电安全）、学生乱扔垃圾并及时制止等。有相应的垃圾分类知识储备，主动对学生生活垃圾的正确投放进行引导。

（7）有完备的《公寓管理应急工作预案》,并报甲方备案；如遇突发事件或突发检查时，无条件积极配合校方，随叫随到。

（8）业主交办的其它工作。

3、宿舍管理具体要求

（1） 身体健康，行为举止得体，使用文明规范用语，服务整改合格率100%。

（2） 实行24小时单岗无睡班制度，值班期间不得出现脱岗，确因有其他原因暂时离开值班点的（包括早、中、晚等三餐时间，例行安检时），投标方应合理安排，确保有岗有人。

（3） 对进出可疑人员进行询问检查，并协助相关部门做好相关消防治安工作;学生公寓夜间实行封闭管理，迟归和早出人员要登记，并按照要求进行夜间巡查工作，做好相关巡查记录登记。

（4） 严格管理宿舍备用钥匙，依据有效凭证准确借出，妥善收回借出的备用钥匙，并做好详细借用记录。

（5） 保证前台设施设备的完好，为学生提供一个良好的大厅环境。

（6） 熟悉各类消防标识及疏散常识。

（7） 学生公寓禁止异性入内，做到来访登记，带出公寓大宗物品登记等登记工作，做好相关登记情况，每月报相关部门备查。

（8） 严禁任何推销人员入内，发生外盗给学生造成损失的，中标人承担相应的责任并负责全额赔偿。按照校方作息时间定时锁门和开门，夜间巡逻期间未对未锁门房间进行提醒和登记的，如果发生内盗，中标人应承担30%的赔偿责任。

（9） 结合电控系统上违章用电功能，对有违章用电情况进行检查，主要检查学生公寓违章电器(含电炉、热得快、电热壶等)的使用情况，并做好相关登记工作，报相关部门备查；禁止私拉乱接电线，因检查不力造成的学生公寓引发火灾或其他安全事故的，招标人有权追究中标人相关责任，并视为严重违约。

（10）做好详细的学生住宿信息登记工作，包括学生所属院部、专业、班级、姓名等，做到定人、定床，信息准确；学生住宿情况发生调整时，中标人应及时对学生住宿信息做相应的调整；未经招标人主管部门同意，不得私自安排任何人在学生公寓住宿。

（11） 做好公寓内公共设备和消防设备使用情况登记记录，如有损坏应及时报相关部门，安排维修；由报修不及时导致的师生投诉或设备维修后无法使用的，招标方可要求中标方更换新的设备，更换设备使用质量应不低于原使用设备质量。如中标人发现确实属于人为损坏的，可以要求当事人负责维修或赔偿（若当事人系招标方师生，中标方有义务告知招标方，招标人有义务协助处理，但赔偿金额最高不能超过购买价），否则由中标人负责维修或赔偿。

（12） 做好相关（包括但不限于）例行安检、设施设备巡检、交接班、大宗物品出入、物品借出等记录备查。

4、学生公寓精神文明建设要求

（1） 学生公寓管理人员能进行内外协调联系，负责公寓楼的人文环境建设(含思想道德文化建设及精神文明建设)，学生满意率应为90％以上。

（2） 利用各种方式宣传有关宿舍管理的规定，取得学校师生的广泛支持，确保学生能有一个安宁、卫生、舒适的生活、学习环境。

（3） 定期出黑板报、宣传栏、标语等，通报好人好事，弘扬正气；每周对全体宿舍进行安全卫生检查、评定分数，并对每周、每月检查结果进行整理、存档，并上报学校主管部门。

（4） 定期开展节能宣传工作或其他宣传工作（每学期至少一次），配合招标方开展寝室文化活动。

（5） 投标方应以“三服务三育人”为宗旨，以公寓宣传文化为阵地，以提高学生道德修养为目的，配合校园精神文明建设，创设文明规范的校园环境。促进学生养成健康、文明的生活习惯，营造学生公寓“家”文化，体现出人文关怀。

（二）物业部分

1、物业服务内容：投标方对上述管理范围和内容提供卫生保洁、消毒，水、电、家具（灯、开关、插座、水龙头、柜子、门锁等）设施设备维保与运行，秩序维护与教育服务，物业档案管理服务。

具体工作职责如下：

（1）制定、完善和落实标准化管理服务工作的各项规章制度。

（2）招聘、指导、考核管理服务中心的各类工作人员。做好各类工作人员的垃圾分类相关知识培训，主动对学生生活垃圾的正确投放进行引导。

（3）负责物业管理区域及周围的清洁卫生工作；清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀，共用场地无纸屑、烟头等废弃物，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净。在学生寝室除要求学生保持宿舍内卫生以外，要负责学生室内的内务服务和管理，做到内务整洁，开展宿舍精神文明创建活动。

（4）做好物业管理区域内家具设施管理、维护工作。

（5）负责物业管理区域内水电使用的管理工作，根据教学安排时间每日对教学楼、实训楼至少巡查2次，检查并关闭灯、空调、风扇等运行使用设备，有损坏及时上报并修理。

（6）积极采取有效措施，做好物业管理区域内的安全、保卫、防火、防盗等综合治理工作。

（7）加强与学院各部门的联系，做好教职工、学生的服务工作，及时处理物业管理区域内发生的各类问题。

（8）物业档案资料的管理。

（9）业主交办的其它工作。

2、卫生保洁要求

（1）门庭、大厅、走廊、楼梯

①每日循环清扫地面垃圾，清除台面、地面的污迹，每月彻底清洗两次，平时发现污渍及时处理。大厅、走廊的地面每日至少拖地2次，抛光1次，推尘4次。

②每日抹净门厅玻璃，每周彻底清洗一次，保持玻璃干净明亮，无手印、无水印，擦净门框、柱子等灰尘。

③每日抹净大厅内指示牌、告示牌、接待台等，使其无积尘，每周彻底清除楼梯间等各处卫生死角。

④用推尘布抹净块料地面，保持地面无脚印、无灰尘。

⑤抹净墙面的灰尘，每日清倒垃圾两次，及时更换垃圾袋，及时处理垃圾筒上面的痰迹，使其外表干净、光亮、无满溢垃圾现象。

（2）洗脸间和卫生间

①拖洗所有卫生间地面，抹净洁具、门框、墙身，每天循环多次，保持无灰尘、无垃圾、无异味，无手脚印、无污渍等。

②小便池、厕位、水池1小时冲洗1次，每天用洗液清洗一次。洁具每周用消毒剂消毒两次，整体卫生间全面消毒，每月一次。上班时间巡视发现污迹、水迹、积水、头发、手印、便迹、异味、报纸等及时清理。

③每周一次全面清洗墙面瓷砖，地面用清洁剂刷洗，天花擦净，灯具、风口抹尘，保持干净，无污渍。卫生间的地面每天拖地数次，保持地面干燥。

3、物资、设备、工器具配备要求

(1)用于物业管理的劳动、清洁用品、用具及共用部位的卫生用品、用具（扫拖把、簸箕、卫生球、肥皂、洗手液、垃圾袋等）由投标人购置并承担费用。

(2)各类清洗清洁剂必须使用正规厂家品牌产品，品质环保、无污染，无腐蚀性。若发现劣质清洁剂，造成采购人损失的，采购人有权提出赔偿要求。

(3)水龙头、阀门、开关、照明灯具、门锁等由采购人采购，投标人负责更换。

4、物业档案管理服务

有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：设备管理档案及相关资料档案；日常管理档案等。

5、其他要求：

（1）为确保服务质量，投标方须设置专职管理人员负责并对服务质量检查监督。

（2）投标方须提供员工管理服务规范要求及确保服务质量达标的具体措施。

（3）投标方需建立工作响应机制和响应时限，对紧急、突发事件须有应急措施和应急预案等。

（4）投标方须主动接受业主方的指导、检查、监督及协调。 

（三）校园内生活垃圾清运和处理

垃圾清运及处理工作，严格按照卫生主管部门和学校要求进行，将校内生活垃圾清运到主管部门指定地点，如有违反政府的规定及行为，中标方将负全部责任。至少配备4台垃圾清运车，每天至少清运两次，做到日产日清。

四、申请人的资格要求：

五、投标人必须提交的证明文件：

履约担保的形式：中标人可自主选择以支票、汇票、本票、保险和保函等非现金形式缴纳或提交。

3.合同争议处理：采购合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商解决不成的，提交宣城仲裁委员会仲裁。

七、进场时间：签订合同并接到采购人通知之日起5日历天内进场工作。

八、服务期：本次招标服务年限为1年，服务期满经招标人考核合格后，可续签下一年合同，续签时间不超过两年，合同一年一签，服务价格不变。在服务期内，出现较大事故或较大经济损失的，采购人可以终止本合同。

九、投标报价及其它要求：

1、投标人报价时应综合考虑以下部分，其组成包括但不限于人员工资、管理费、垃圾清运费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、社会保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招响应项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通及投标人为完成服务所发生的一切费用等有关问题。

★2、一般纳税人政策性费用要求：

 

	缴费项目	人数（人）	费用（元）	月（个）	小计（元）
A	最低人员工资	142	1500	12	2556000
B	社会保险	142	1174.04	12	2000564.16
	大病保险	142	100		14200
C	工会教育经费=A*3.5%=A*0.035				89460
D	小计（A+B+C）				4660224.16
E	一般纳税人税金=（A+B+C）*6.72%=(A+B+C)*0.0672				313167.06
总计（A+B+C+E）保留到小数点后两位					4973391.22

 

注：上表已按一般纳税人进行政策性费用测算，如投标人为小规模纳税人，请自行按小规模纳税人进行政策性费用测算且投标报价应不低于政策性费用测算的总价，否则按无效投标报价处理。一般纳税人投标报价应不低于上述政策性价格及规定要求报价，否则按无效投标报价处理。请投标人自行核算以上政策性费用及规定费用，如投标人对以上费用有疑问，请在本项目答疑期内提出。如无疑问，投标报价应不低于相关政策性价格及规定要求报价，否则将导致投标无效。

3、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准、社会保险基数上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。

4、承包期内因省、市政府出台文件调整最低人员保障工资的，中标人须无条件予以调整，该风险投标人响应时须综合考虑并承担，以后采购人不再给予。

5、在中标人提供服务前，采购人有权验证中标人资质证明等相关证书，如发现弄虚作假行为的，采购人将终止合同，要求其赔偿相应损失，并承担相关法律责任。

6、本项目严禁分包或转包，在管理期间如发现未经认可的分包或转包，将被视为违约，采购人有权立即终止合同并没收履约保证金。

7、物业管理负责人必须受过物业管理专业培训，具有适应高校物业管理工作的文化素质、思想道德和服务水平。投标人在标书中提供的项目经理和现场主管未经采购人同意，不得更换或离岗。其余工作人员在符合招标要求的前提下可以更换，但是需在采购人处报备。

8、投标人须详细阅读招标文件及附件资料后，自主确定勘察、预算及报价。

9、中标人必须接受学校管理、明确承诺依法管理、独立承担法律责任和违约赔偿责任，并按学校的规章制度实施管理工作。委托管理过程中如严重违反规定、学校可随时解除合同。

10、招标文件、投标文件及其附件作为合同附件，与合同具有同等法律效力。

11、中标人要适时进行员工培训教育，提高员工素质、增强服务意识。工资发放要设一定的绩效比例，做到奖惩分明。

12、物业人员工资和保险问题。

中标人必须确保按月按时足额发放员工的工资及待遇。否则，由此而造成的经济和法律责任将由中标人承担，学校概不负责。中标人按国家规定必须为其员工购买保险和其他费用，如发生违反《劳动法》等行为，须承担相应的经济和法律责任。

13、对管理部门安排的任务，中标人不能按时完成，学校有权直接临时安排其他人员办理，其费用从当月物业费中扣除，并给予相应的经济处罚；对考核不合格的，将暂缓支付部分物业费，直接从当月物业费中扣除，待整改合格后再从下个月返还，整改仍不合格，暂缓支付的物业费作罚款处理。

14、物业管理服务中所需低值易耗品、清洁用品、用具、设备器材、办公用品、物业管理办公费和服务中损坏物赔偿费等由中标人自行承担。

15、如遇卫生检查、召开会议或其他重要接待任务(开学、放假、节假日）等，中标人应根据学校工作需要临时增加工作人员提高工作效果。校方提前通知中标人，中标人必须无条件配合。

16、中标人须管理正规，制度严格，工作高效，服装统一。接管后一个月内向委托方提供在岗人员的花名册并附有身份证复印件以备查实。要求中标人配备的项目经理必须是将宣城职业技术学院作为唯一的管理项目，长期驻点宣城职业技术学院现场管理，按照院方作息时间，每天按时上班考勤，对未经校方许可，擅自离岗或缺勤，第一次处罚500元，第二次处罚1000元；发生第三次就要求中标人立即调换项目经理；对突发事件或紧急事件，项目经理必须第一时间到场处理并向校方汇报。对于假期物业人员安排问题，必须服从学校统筹安排，未经校方许可，不得安排人员放假休息。对于法定节假日和学校安排的休息日，中标人必须做好值班和日常管理工作。

17、中标人不得以任何理由擅自经营商业活动。

十、本项目属于物业管理行业。