技术规格、参数与要求

 

一、 采购项目名称 ：长沙县存量房源基础数据库项目

二、项目预算： 8238131.41元

三、项目概述

 1.建设目标：开展长沙县存量房源基础数据采集工作，将辖区所有房屋数据集中储存在一个数据库中，加强对住房租赁市场统计、分析和监测，实现房地产精准调控。同时做到数据实时共享、及时分析、及时反馈、为政府部门提供一个及时掌握住房租赁市场业务全貌的信息处理与反馈平台，为市场主体提供一个及时反映真实市场供求信息的交易服务平台。

2.建设内容：存量房源基础数据库项目建设拟布局涵盖星沙、泉塘、湘龙、长龙、㮾梨、黄花、安沙、黄兴等镇街全域（其他镇街范围主要覆盖国有土地）。本项目存量房屋数据采集标准参照《长沙市房屋租赁数据采集标准》进行；通过对房屋数据统一采集，建立房屋数据库和楼盘表，可实现摸清我县房屋存量家底，有利于对住宅和住房租赁市场统计、分析和监测。同时，通过建设从业主体数据库（租赁管理平台），对行业企业、从业人员、租赁合同网签进行备案和管理，实现租赁行业健康有序发展。

三、技术要求

1.1数据采集

数据采集范围为星沙主城区、经开区、北部新城、临空经济区和会展片区范围内，涵盖星沙、㮾梨、湘龙、泉塘、长龙、黄花、安沙、黄兴等镇街区域内，其他镇街国有土地 上的房屋存量房源数据。对房屋数据的采集要将可靠性原则作为数据信息采集的基础，采集的数据信息来源可靠，由真实对象或环境所产生，能够真实的反映长沙县房屋状况；将完整性原则作为数据信息利用的基础，数据采集按照一定的标准执行，在内容是必须完整详实，采集的数据信息能够反映长沙县房屋全貌，关键字段不能存在遗漏或缺失；将准确性原则作为信息采集价值的保证，保证采集到的数据信息表达是无误的，与应用目标和工作需求的关联程度比较高，属于房屋数据信息采集目的的范畴，对房屋市场管理具有适用性；将时效性原则作为数据采集的界限，采集的数据信息是及时最新的，符合当前采集时间节点的需求与要求，便于房屋市场管理的使用和决策；将实用性原则作为数据采集应用的要求，采集到的数据需便于数据管理者使用以及相应信息系统和监管平台开发，易于理解和扩展。长沙县存量房源基础数据采集的技术路线主要包含的工作有：房源数据资料收集、房屋数据整理和提取、房屋数据外业调查、房屋数据整合关联、房屋数据建库和房屋数据检查。

本项目建设内容主要包括长沙县存量房屋基础数据采集与建库、楼盘表可视化管理系统建设、从业主体备案及信用管理系统建设、房源验核管理系统建设、租赁合同网签备案子系统建设、住房租赁资金监管子系统、住房租赁统计分析大屏建设、住房租赁市场监测系统建设、房屋租赁服务网站建设和系统接口等十项内容。

本项目建设需求清单如下：

序号	建设需求	建设需求概述	数量
1	存量房屋基础数据采集与建库	对长沙县存量房屋全量房屋基础数据和权属交易数据进行采集；对采集的房屋数据进行标准化处理及数据库建设。	1项
2	楼盘表可视化管理系统	对预测、实测绘数据生成楼盘表，对楼盘表进行统一管理，实现对楼盘表的交易、产权等业务集成集中管理。	1项
3	从业主体备案及信用管理系统	实现对企业及相关从业人员信息的维护管理，实现企业登记备案，从业人员登记备案。	1项
4	房源验核管理系统	房源验核管理子系统需支持个人、中介机构、租赁企业、开发企业进行房源挂牌登记，通过不动产登记产权相关数据实现核验房源的查封、抵押情况，并生成房源核验码，并将挂牌房源信息公布到网站等信息公示平台。	1项
5	租赁合同网签备案子系统	系统集网上合同签约、合同变更及管理、权属验证等功能于一体，从而达到全面规范住房租赁市场行为，实现长沙县住房租赁市场信息数据的即时采集、全面共享的目标，为住房租赁市场决策提供依据。	1项
6	住房租赁资金监管子系统	主要是对住房租赁交易过程中的资金进行委托管理，以保证租赁双方合法权益。	1项
7	住房租赁统计分析大屏	系统以全面客观地反映住房租赁市场运营状况的分类、分区域、分结构的房产数据资源中心为基础，结合大数据分析、GIS技术等，开展对住房租赁市场数据的统计分析。	1项
8	住房租赁市场监测系统	根据国家、省市下达的各类统计表格进行动态统计分析，实现各种统计报表（年报、季报、月报、日报）。为领导提供房地产业市场监控的可靠信息和数据，为科学决策提供依据。	1项
9	房屋租赁服务网站	系统对外提供服务窗口，进行信息的公示和相关的便民服务。	1项
10	系统接口	1、与自然资源部门系统对接 2、运营商短信接口	1项

1

1.1存量房屋基础数据采集与建库

1、数据收集与整理

将存量房屋数据涉及到的宗地、自然幢等空间数据进行整理，参照比例尺、属性结构、空间参考以及精度等指标，在保证拓扑无错误、属性值域正确、信息表达一致等前提下，考虑到数据管理、存储、更新等因素，建立户室与楼盘表、楼栋、宗地的关联。

针对已办理了不动产登记的房屋数据、仅办理了网签备案登记的房屋数据、无产权的房屋数据等不同类型房屋数据，收集房屋相关空间数据、基础属性数据和权属交易属性数据，采取不同的技术方法提取其已有信息用于存量房屋数据采集。

2、存量房屋基础数据外业采集

（1）基础数据

采集内容	采集具体信息	采集标准
项目信息	项目编号、行政区划代码、区县名称、街道代码、街道名称、社区代码、社区名称、路街巷、小区、项目名称、项目推广名、项目地址、项目总占地面积、项目总建筑面积、项目总栋数、项目总套数、计划总投资、实际总投资、土地挂牌编号、土地规划用途、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高、停车位、物业收费标准、计划开工日期、实际开工日期、建设单位名称、物业公司名称、物业联系方式、勘察单位名称、设计单位名称、施工单位名称、监理单位名称、项目四至-东、项目四至-西、项目四至-南、项目四至-北	外业调查能采尽采
楼栋信息	栋编号、项目编号、楼号、总层数、地上层数、地下层数、裙楼层数、单元数、每单元户数、楼栋总建筑面积、楼栋商业面积、楼栋住宅面积、楼栋办公面积、楼栋其它面积、楼栋总套数、建成年代、建筑结构、楼栋用途、建筑类型、经度、纬度、电梯标志、房屋栋面图、房产分幅图、房产分丘图、房产分户图
户室信息	户室编号、栋编号、不动产单元、房屋编码、所在起始层、所在终止层、实际层、名义层、房屋坐落、房屋状态、房号、门牌号、单元、房屋用途、房屋类型、户型结构、房屋性质、户型居室、装修层度、房屋朝向、建筑面积、套内建筑面积、套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积、公摊建筑面积、层高、竣工验收备案日期、水电气缴费类型
配套信息	交通、幼儿园、中小学、综合商场、医院、银行、公园

（2）权属数据

采集内容	采集具体信息	采集标准
房屋权属信息	户室编号、取得方式、是否取得权证、权证类型、权证日期、合同编号、合同日期、取得价格、取得金额、付款方式、权证编码、权证号、权利人、权利人婚姻状况、权利人文化程度、权利人证件类型、权利人证件号码、权利人户籍、权利人性别、权利人联系方式、共有情况、占有份额、占有产权面积、共有人婚姻状况、共有人文化程度、共有人证件类型、共有人证件号码、共有人户籍、共有人性别、共有人联系方式、土地性质、权利性质、土地使用权开始日期、土地使用权终止日期、抵押情况、抵押登记日期、抵押机构名称、房屋使用状态、查封情况、租室面积、租间数、租间编码	入户调查能采尽采
租赁业务信息	户室编号、租赁合同编号、网签登记号、租赁面积、租金金额、押金金额、押金方式、合同开始日期、合同结束日期、合同中止日期、承租人数、承租人姓名、承租人性别、承租人户籍、承租人联系方式、实际使用人、租赁类型、租赁用途、交付日期、租金调整次数、租金调整幅度、租金调整周期、货币种类、是否转租、租金结算周期方式

说明：（1）在收集上表信息时应拍摄照片，图片信息包括但不限于小区出入口照片、正门照片、所有楼栋号蓝牌照片、普通住宅楼栋每栋、办公楼栋每栋（若已办理完分户信息）、其他大型非住宅楼栋（若已办理完分户信息）至少 1 层入户门蓝牌照片（公安二维码）、小区内景照片、楼栋外观照片、单元门照片、抗震构造措施照片、风险隐患部位照片。（2）采集过程中应当留存采集工作痕迹照片。（3）军事管理区、国安局、公安局、看守所、监狱等建筑不采集。

  产权信息留存要求：

（1）普通住宅楼栋每栋应留存至少 1 个产权人的权证信息，如产权证号、身份证号、户型平面图等。

（2）已办理产权证的别墅楼栋每别墅群应留存至少 1 个产权人的权证信息，如产权证号、身份证号、户型平面图等。

（3）已办理产权证的平房/自建房楼栋（城镇区域，不含农村住房）每栋应留存至少 1 个产权人的权证信息，如产权证号、身份证号、户型平面图等。

（4）楼栋说明：已办理产权证的住宅小区内配套非住宅用房每栋应留存至少 1 个产权人的权证信息，如产权证号、身份证号、户型平面图等。

（5）普通住宅楼户每单元应留存至少 1 个住户的入户信息，如户型、房屋用途（自住、租住、改为商用）、照片等。

（6）已办理产权证的办公（写字楼、工业园区办公楼）楼栋每栋应留存至少 1 个产权人的权证信息，如产权证号、身份证号、户型平面图等。

（7）已办理产权证的工业用房楼栋每栋应留存至少 1 个产权人的权证信息，如产权证号、身份证号、户型平面图等。

（8）已办理产权证的其他大型非住宅（政府机构、社会团体、生活服务、教科文化服务、商场、酒店、学校、医院等）楼栋每栋应留存至少 1 个产权人的权证信息，如产权证号、身份证号、户型平面图等。

3、数据建库

要求基于外业数据采集建设长沙县房屋基础数据库，按照“数据建设，标准先行”的原则，根据《长沙市房屋租赁数据采集标准》制定数据库建库标准。对外业采集数据通过进一步的数据加工、整合、标准化处理等多种手段实现数据的汇聚，最终建立一张准确、全量全面、具有现势性的GIS楼盘表，涵盖小区库、楼栋库、户室库及地理空间数据，从而完成基础数据库的建设工作。

4、数据更新

建立可持续的数据动态更新机制，确保房屋基础数据库的有效性和时效性；原则上数据有新增要随时更新，并且数据信息要保证完整性以及准确性，符合《长沙市房屋租赁数据采集标准》要求。

数据更新维护包括房源基础数据更新维护和租赁房源基础数据更新维护。房屋基础数据更新维护包括：楼盘信息采集更新、新增楼盘数据采集（含空间数据），楼栋信息采集更新、新增楼栋数据采集(含空间数据)，户室信息采集更新、新增户室信息增加，房屋权属信息采集更新，周边配套信息采集更新。房屋租赁信息更新可通过，对租赁公司、产权人主动上报的租赁信息进行审核，审核确认后，在数据库中进行更新；也可通过租赁网签备案系统中租赁业务办理驱动数据更新。

1.2楼盘表可视化管理系统

楼盘表管理系统作为整个房管信息可视化平台中房屋数据交汇的中心，是实现“地 -楼-房”数据管理体系的重要载体，即对基础地理数据、分层分户图形、楼盘表、档案 数据、业务数据进行一体化的管理。系统依托“房管一张图”，将土地信息（基础地形图、土地用地红线、宗地平面图等），房屋信息（房屋面、楼盘表等）进行一一的精确落地关联，同时根据相关属性信息将业务数据与地块或楼盘表房屋单元进行关联，实现包括图形数据查询、档案业务数据查询、楼盘表管理以及各类数据之间的一体化关联管理，使地、楼、房、以及业务数据相互联通。

对预测、实测绘数据生成楼盘表，对楼盘表进行统一管理，实现对楼盘表的交易、 产权等业务集成集中管理。功能要求如下：

1、数据共享交换

依托于房源数据服务平台，对政务数据进行数据服务接口封装，向长沙县各委办局提供数据共享服务。数据共享服务的具体流程和内容，将遵循长沙县相关部门的要求。

通过与长沙县时空信息云平台对接，获取高分辨率遥感影像，形成楼盘表可视化管理系统底图，同时作为房屋租赁服务网站底图，实现基于地图服务。

通过与长沙县不动产登记平台、存量房网签备案系统、商品房网签备案系统对接，查询房源不动产基础数据、房源产权数据、房产交易数据、抵押数据、查封数据、查询房屋分层分户图，用于房屋信息数据融合；与长沙县不动产登记平台从业主体管理子系统对接，查询从业主体备案信息。

2、测绘成果入库及落地关联

支持测绘成果包数据入库、属性提取、落宗关联等功能。

3、房屋编码管理

新租赁房屋的测绘成果入库后，系统可按照既定规则，为每一个入库的户室生成唯 一编码。

4、数据存储计算平台

（1）监控管理

系统支撑对存储计算平台运维管理，将存储计算平台各组件的监控信息统一上报， 由管理员统一进行维护，包括告警监控、资源池监控、数据资产监控、运维报表等，并在运行管理系统的统一界面集中展示。

（2）主机信息管理

主机管理页面：主机管理页面概述、添加主机、更多操作（启动、停止主机上的所 有角色、删除主机等）；

主机页面：查看主机状态、查看主机资源贡献排名。

5、楼盘表管理

系统需支持楼盘表管理，包括楼盘表自定义、楼盘表展示、联动查看。

6、租赁一张图地图展示

通过房屋坐落、权利人、地址等条件进行检索，快速浏览查询到房屋所属位置，直观展示房屋坐落位置，查询其相关权属信息包括房屋性质、户型、房屋用途、权利人等信息，实现房屋图属关联查询。

一张图底图可切换数据源，支持天地图底图、遥感影像底图。

7、楼盘租赁状况管理

系统以不同颜色及图标实时展示房源的可租赁状态，点击某一套房屋可以进行房屋详细信息查看，包括房屋基本信息、分户图等，并基于楼盘表进行房源实时公示。

8、三维展示

系统可导入长沙县三维模型，实现三维展示、查询。

9、3D看房

系统可导入三维房屋模型，在地图上立体展示。

10、VR看房

系统需支持导入360度全景数据，全面展示房屋的细节信息。

1.3从业主体备案及信用管理系统

1、    从业主体备案模块

（1）企业基本信息备案、更改、注销管理

对企业新设立、企业投资主体变更、分立、合并、注销、资质申请、资质变更等情况进行管理。

（2）企业内部人员备案、更改、注销管理

对企业的法定代表人、管理人员、专业销售人员等人员基本信息进行管理。

2、    诚信管理模块

（1）诚信档案

1）企业诚信档案

根据企业登记信息创建企业诚信档案，记录企业在交易过程的所有诚信行为。

2）从业人员诚信档案

根据从业人员登记信息、培训证信息，构建个人诚信档案，记录个人从业过程中的所有诚信行为。

系统对企业人员诚信档案进行管理，可对外进行信息共享与公示。

（2）年度初始诚信评分

设定租赁企业、从业人员的初始诚信评分。系统需支持对年度初始评分计算各评分占比的调整。

（3）诚信行为管理

由主管部门、当事人对中介机构及人员交易行为进行监管，实现对从业机构及人员诚信行为的流程化管理。包括但不限于企业及人员的奖励、处罚、公众反馈管理。

（4）行业自律行为管理

行业协会根据日常检查、行业评比所掌握的情况，对年度内企业自律情况的综合评价得分。

3、    人员权限配置管理

系统需支持人员权限配置管理，包括权限管理和角色管理功能。

4、    登录设备配置管理

系统需支持账号绑定登录密匙以及指定登录IP，对登录密匙及登录IP进行修改或者删除，可以配置“是”或“否”凭密钥登录。

1.4房源验核管理系统

房源验核管理子系统需支持个人、中介机构、租赁企业、开发企业进行房源挂牌登记，通过不动产登记产权相关数据实现核验房源的查封、抵押情况，并生成房源核验码，并将挂牌房源信息公布到网站等信息公示平台。

1、房源核验码

通过产权验真后，房源验核管理系统为每一个待挂牌的房屋生成唯一验核码，拥有验核码的房屋在对外公示时会自动打上“产权验真”标记。

2、确认挂牌信息

可通过短信信息验证等方式确认挂牌信息。

3、    挂牌信息审核

由物业公司现场查看、确认房屋户室结构情况，确认是否存在违规改建群租，再提交给房管局人员进行审核；房管局工作人员进行房源挂牌信息审核，主要是对房源描述、图片等信息进行合法性、规范性审核。审核通过，系统会给个人用户发送消息通知。

4、    挂牌信息管理

系统需支持对挂牌信息进行修改、注销。

5、房源信息

系统需支持对房源信息进行新增、编辑、修改、删除以及查询。

1.5租赁合同网签备案子系统

1、合同模板管理

（1）房管局基础合同模版管理

（2）租赁企业合同模版管理

2、租赁经纪合同网签

系统需提供标准的住房租赁经纪服务合同模版。通过签订房屋租赁经纪服务合同，约定租赁从业机构与出租人之间的权利与义务。

3、租赁交易合同网签

系统需提供租赁交易合同网签，包括租赁合同的发起、信息逻辑校验、合同打印和上传。

4、租赁交易合同续签

系统需支持租赁交易合同期限将满时，系统可自动发送信息给承租人，提醒是否需要续签。合同续签由出租人发起，系统可调用上一期合同的内容，减少信息录入工作量。经承租人签名确认后，续签合同正式签订完成。

5、合同备案管理

合同备案管理包括合同备案申请、审核以及备案证明下载打印和备案进度查询。

6、信用记分管理

系统需支持针对信用管理规则，结合实际业务发生情况及证明材料，对指定的企业或人员进行信用记分。

7、红黑名单管理

系统需支持设置租赁企业及其从业人员黑名单，进入黑名单的企业单位或者个人用户，可对其进行封号，暂停其发布房源、签订合同等操作，来规范租赁企业及其从业人员的行为，促进住房租赁交易市场健康稳步发展。

8、信用证明管理

系统需支持对行业机构或人员提供信用信息证明，证明可采用纸质、电子等多种方式呈现。系统支持统一模板打印信用信息证明。证明文件内容应包括：企业基本信息、信用记分记录、信用得分信息。

1.6住房租赁资金监管子系统

通过设立专用账户，对住房租赁企业收取的租金、押金，包括利用“租金贷”获得的资金，进行规范管理，以保障租赁双方的合法权益。

1、租赁资金协议管理

系统需支持监管协议管理模块，应用于监管协议签约阶段，围绕租赁资金监管协议和租赁资金监管专户进行综合管理。该模块包含的功能有监管协议签约、监管协议注销、监管银行变更、企业收款账户变更、监管协议查询、监管账户查询。

2、租赁资金入账管理

系统需支持租赁资金入账管理，包括资金缴纳和入账流水同步。

3、监管资金拨付管理

系统需支持监管资金管理模块，应用于租赁监管资金的结算及拨付阶段，围绕租赁监管资金的结 算信息、出入账流水进行综合管理。该模块包含的功能有监管资金拨付管理、监管资金 应拨付账单、监管资金实际拨付账单。

4、取消监管

系统需支持取消监管，包括合同到期终止和租赁合同提前终止两种方式。

1.7住房租赁统计分析大屏

住房租赁统计分析大屏基于智慧大屏，智能统计、展示长沙县住房租赁市场的实时 情况，为领导决策提供辅助。

系统需支持租赁企业分析、租赁从业人员分析、成交热度分析、成交喜好分析、库存量监测功能。

1.8住房租赁市场监测系统

根据国家、省市下达的各类统计表格进行动态统计分析，实现各种统计报表（年报、季报、月报、日报）。为领导提供房地产业市场监控的可靠信息和数据，为科学决策提供依据。统计分析、信息发布须按标准的数据分类、数据字典进行，实现对租赁状态信息、限制状态等的准确发布。包括租赁成交信息统计、住房租赁供求结构分析、网签数据统计、租赁情况统计、购房人群年龄段统计、统计报表输出。

1.9房屋租赁服务网站

1、机构备案信息公示

所有备案的租赁机构及从业人员的备案信息都会经网站对外公示。

2、机构诚信档案公示

用户可以实时查询租赁企业的诚信排行榜情况，了解经纪机构工作人员的诚信情况，以作为选择服务机构的参考。

3、挂牌信息公示

房源信息审核通过之后，通过网站对外发布公示。

4、热点房源

系统根据房源信息浏览量，形成热点房屋列表。

5、房源搜索（基于地图找房）

用户可基于百度地图查找房源，并搜索房源周边的学校、超市等配套设施。

6、办事大厅

系统需支持对外提供在线服务，提供住房租赁相关业务的办理和查询，减少到现场办理的事务。包括个人业务的房源核验申请、房屋档案查询结果验证、房屋租赁合同备案、求租信息发布，企业业务的房屋租赁合同备案、租赁机构及从业人员备案。

7、交易行为评价

用户登录系统后，可以对自己名下发生过的租赁交易业务进行评价。

8、租赁市场统计情况

公众可查看区域租金水平、挂牌房源等统计结果。

9、租房百科

系统可发布租房指南等信息，为公众提供参考。

10、新闻资讯

推送国家、省、市住房租赁相关新闻和案例，向社会公众传递最新消息。

11、用户注册及登录管理

用户需经过注册及实名认证才能完整查看房源信息，或者办理相关业务。

1.10系统接口

本系统的外部接口包括：

1、与自然资源部门系统对接

获取土地招拍挂业务信息。

2、运营商短信接口

实现各种短信验证服务。

四、其他要求

1.履约验收：参照《关于进一步加强政府采购履约验收管理工作的通知》长县财发[2022]3号文件执行。

2.服务期限：项目交付时间为2022年5月31日前，免费运维服务年限3年。

3.结算方法

（一）付款人：长沙县住房和城乡建设局(长沙县人民防空办公室)（通过国库集中支付）；

（二）付款方式：本项目整体完成并通过市、县两级相关部门验收合格后支付至合同金额的90%，余下10%作为质保金，质保期满后一次性付清。

4.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目现状、项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备、软件及材料购置，以及产品运输保险保管、项目安装调试、试运行测试通过验收、质保期免费维护、人员培训等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，采购人不再支付任何费用。

五、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。