霍邱县政府大院和县政府交流干部宿舍楼物业管理服务采购项目

招标文件

文档编号：202204280000231935 发布时间：2022-04-28 文档页数：56页所需下载券：10

霍邱县政府大院和县政府交流干部宿舍楼物业管理服务采购项目

采购需求

（采购需求由霍邱县机关事务管理服务中心提供）

一、 采购需求：

1. 采购标的需实现的功能或者目标，以及为落实政府采购政策需满足的要求：

县政府大院和县政府干部交流宿舍楼物业管理服务项目，最高限价为66.9万元/年，服务期限为三年。县政府大院和县政府干部交流宿舍楼，占地面积2.16万平方米，其中绿化面积约0.6万平方米。本次物业服务内容包括：办公区、绿化、停车场、道路、保安、保洁、水电设备维修维护等。

本项目最高限价为66.9万元/年，含保洁低值易耗品、清洁用品、用具、设备器材、法定节假日加班费、企业管理费、人员工资、社会保险、法定税收。

承接该物业时，中标人对物业管理范围内的所有房屋、公用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。管理人员、消防监控人员、水电工等专业人员必须持有国家规定的专业岗位技能证书，持证上岗率100%。有完善的物业管理方案、计划，质量管理、档案管理、财务管理等制度健全，物业管理档案资料齐全。管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情。报修后 10 分钟内到达现场，采取有效维修措施，维修不过夜；其他报修（大修）按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。根据采购人要求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费项目。每半年至少1次征询业主对物业服务的意见，基本满意率95%以上。

2. 采购标的需执行的国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范：

根据安徽省地方标准《办公楼物业管理服务规范》（DB34/T 867-2008）。

3. 采购标的需满足的质量、安全、技术规格、物理特性等要求：

项目主要由物业综合管理、客户服务、房屋本体管理及维修养护、共用设施设备运行与维护、公共秩序维护、环境卫生、绿化和道路广场及护栏养护等内容组成。

人员配置：

按专业化的标准要求配置物业管理服务人员，人员配置必需达到下表中所列要求：

序号	部门	岗位	配置人数	岗位安排
1	服务中心	项目经理	1人	负责物业全面管理工作
2	工程部门	水电工	1人	负责日常巡检和定期检修供水、供电、消防、空调及通讯系统等设备，确保设备的正常运转:负责水电、空调、照明、开关、门锁等维修工作:负责现场突发事件的应急抢修和处理工作: 24小时在勤
3	安保部门	保安	6人	负责安全保卫全面工作，巡逻检查、车辆管理，消防器材检查维护，防火防盗，噪声管理等:负贵监控室的全天侯监控；实行24小时值班制。
3	安保部门	会务	2人	负责各类会议室等的保洁和茶水服务。
4	环保部门	保洁	4人	负责大院及宿舍楼内道路、广场、停车场等室外公共区域环境卫生
4	环保部门	绿化工	4人	负责绿化的养护、修剪和管理
合计	18人

★所有人员工资不得低于六安市最低工资标准，社保和税金按国家及省市相关规定执行，其他费用按相关文件执行。（人员工资、社保、工费教育经费、税金标准。）

政策性费用及规定费用测算如下：

一般纳税人;

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	18	1430	12	308880
B	社会保险	18	1174.04	12	253592.64
C	工会教育经费=A*3.5%				10810.8
D	税金=（A+B+C）*6.72%				38524.6
总计=(A+B+C+D)					611808.04

小规模纳税人：

	缴费项目	人数	费用	月	小计
A	最低人员工资	18	1430	12	308880
B	社会保险	18	1174.04	12	253592.64
C	工会教育经费=A*3.5%				10810.8
D	税金=（A+B+C）*3.36%				19262.3
总计=(A+B+C+D)					592545.74

备注:如投标人以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务部门出具的小规模纳税人证明材料(如:企业税种核定材料等)，否则将导致投标无效。
1)根据《皖政办秘[2021]102号》文件规定，人员工资不低于霍邱县区最低工资标准(1430元/人/月)。
2)根据《六人社秘[2021]194号》文件规定，社会保险(五险)缴费基数最低为3429.11元，计算缴费金额以每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳(15元/每人/每月)。
社会保险(五险)企业缴纳费用(缴费费率:23.3%)组成为:养老保险16%、工伤保险0.4%、失业保险0.5%、医疗保险6.4%。
社会保险(五险)个人缴纳费用(缴费费率:10.5%)组成为:养老保险8%、失业保险0.5%、医疗保险2%。
3)一般纳税人税金费率 6.72%，小规模纳税人税金费率3.36%。
4)请投标人自行核算以上政策性费用，如投标人对以上费用有疑问，请在本项目网上询问截止时间前提出。如无疑问，报价应不低于上述政策性费用价格，否则将导致投标无效。

服务内容及相关要求

第一部分综合管理服务

序号	项目	服务要求及标准
1	负责人员	项目负责人熟悉物业管理相关法规，并能规范组织辖区内的管理、服务工作。
2	基本素养	①管理人员及专业技术人员有相关上岗证，统一着装，挂牌上岗，经过礼仪培训，仪表端庄、大方。 ②设施设备管护人员按照有关规定取得相应资格证书，持证上岗。 ③具备保密意识，不外传业主方内部有关信息。
3	工作计划	管理机构制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向业主报告一次计划制订和实施情况。
4	服务规范	服务规范应符合《安徽省物业管理行业标准》要求。
5	管理制度	①各类岗位职责明确、公开公布。 ②有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。 ③管理处内部有健全的管理制度、考核制度和培训制度及标准作业操作流程。 ④协助业主制定本项目的相关管理制度。
6	制度公示	服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、急修服务内容、投诉渠道。
7	报修、投诉受理	①二十四小时受理业主方报修急修服务：维修人员三十分钟内到达现场，八小时内修复。若不能，要有明显紧急处理措施，并对业主方做出合理解释，做出限时承诺。小修服务：维修人员三十分钟内到达现场，一日内修复。若不能及时修复，要有处理措施，并对业主做出合理解释，做出限时承诺。服务工作有完整的报修、维修和回访记录。 ②对业主方的投诉在二十四小时内答复处理。
8	满意度调查	每季度向业主进行满意度咨询，平时采取多种形式与业主沟通。对反馈结果分析并及时整改。

第二部分安保服务

1、人员要求

序号	服务内容	服务要求及标准
1	基本要求	①身体健康，责任心强，工作认真负责，持证上岗。 ②接受过安全护卫或相关训练，训练有素，掌握安全护卫技能。 ③熟悉物业管理及有关法律法规，思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无违法和犯罪记录。
2	行为规范	①当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐。 ②上岗时精神振作，举止文明，大方、得体，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟，不吃零食, 不袖手、不背手，不弯腰驼背，不前倾后靠，不做与工作内容不相符的事，态度随和，服从指挥。
3	技能训练	①接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为 100%。 ②定期举行安全技能竞赛和安全消防演练。
4	技能水平	能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉责任区内环境，熟知治安管理有关法律法规。熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，并能有效组织实施。
5	器械配备	配备相关安全护卫器械。

2、门岗要求

序号	服务内容	服务要求及标准
1	大门值守	①全年无休二十四小时值守，负责安全检查、登记、大门开合。 ②有详细交接班记录和外来人员、车辆登记记录。指引参观者到达指定区域。谢绝业主拒绝访问人员入内，大件物品进出实行审验、登记，禁止携带危、化物品入内。
2	秩序维护	负责管理区域安保工作。
3	车辆登记	对进出车辆进行询问、登记；谢绝业主拒绝进入的车辆入内；对货车所载货物进行检查，禁止载有易燃易爆物品、化学物品的车辆入内。

3、巡逻岗要求

序号	服务内容	服务要求及标准
1	巡逻区域	有院落和楼体内部区域。
2	巡逻内容	①检查巡逻区域内建筑、设施设备安全，排查安全隐患。 ②负责巡逻区域内工作秩序维护和安保工作，询问、盘查、登记，必要时驱逐巡逻区域内可疑人员，驱逐业主谢绝访问的人员及影响或扰乱正常工作秩序的人员；协助控制在馆内实施盗窃、破坏、伤人等违法犯罪行为人员，以及业主要求予以控制的不法人员。 ③对进出车辆进行必要的引导、指挥，确保进出、停放有序。看护好业主单位职工车辆，确保安全。 ④接受业主和外来人员求助。
3	巡逻时间	白班每小时1次，夜间每3小时巡逻1次
4	巡逻要求	①按设定的路线每小时巡查一次，发现问题及时处理。 ②在遇到突发事件时，及时报告，必要时应采取适当措施，防止事态扩大，协助保护现场和证据。 ③巡逻及时、有序，巡逻过程有记录。
5	应急处理	①接到火警、警情后，及时报告政府有关职能部门，一分钟内到达现场。到现场后应服从指挥或及时采取适当措施，防止事态扩大，最终消除警情。 ②在遇到异常情况或业主紧急求助时，一分钟内赶到现场，采取相应措施。 ③确保应急疏散示意图及位置图完好。

4、监控室值班岗要求

序号	服务内容	服务要求及标准
1	监控室值班	①监控员应按时上下班，当值时不准睡觉，不得擅离岗位。 ②严格遵守监控设备操作程序，禁止调整改动监控计算机系统各项参数。 ③监控员在当班时不准做与工作无关的事，严守工作纪律。监控室禁止无关人员入内，其他部门确因工作需要来监控室的人员也应作好登记。 ④监控员应爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。 ⑤在当班时主动做好监控室的清洁卫生工作，保持整洁。严禁在监控中心吸烟。 ⑥监控室所监控范围及摄像监视头的开关时间均属保密，严禁外传，更不准向无关人员介绍监控情况。
2	监控设备使用	①在正常时间、范围内所观察到的非正常情况、可疑人物应进行详细记录，并视情与保安或有关部门联系，采取必要措施。 ②在非正常时间、范围内所观察的情况应作记录，特别注意人员及所携带物品，并及时与保安联系，采取必要措施。 ③监控员严格按照规定时间、范围，集中精力严密观察，对异常可疑情况作好记录并录像。
3	突发事件预警	①火灾、火警按“火灾报警操作程序”要求处理发出预警并记录。 ②对值班时接到的报警电话、可疑电话等应进行记录。

第三部分保洁卫生和绿化养护服务

总体要求：除院内工作人员办公室外的所有区域、楼体面（含墙面、天花板、玻璃等，下同）和各类设施设备、器具等，实现全天候保洁，由专人负责管理，做到场所、物件整洁，窗明几净，楼体面无灰尘、无纸屑、无油污和积水等，楼体内部无异味，无昆虫、老鼠及其他动物。

1、人员要求

序号	服务内容	服务要求及标准
1	基本条件	①有工作责任心和爱岗敬业精神，举止文明、礼貌待人，性格随和。 ②思想品质好，无违法和犯罪记录。 ③身体健康，能够完全胜任工作职责。 ④绿化工应具有一定的园林绿化知识，有较强责任心并胜任简单体力劳动。
2	行为规范	①着装规范，仪容仪表良好。 ②上岗时精神振作，工作有条不紊，不影响正常办公秩序。
3	工作要求	①接受过保洁工作有关训练，业务熟练。 ②干活干净利落，无拖拉、推诿行为。 ③工作中发现安全隐患、不法行为时能够及时汇报。

2、楼内区域

序号	服务内容	服务要求及标准
1	垃圾收集	①科学设置垃圾收集点，每天早晨、下午定时清理，垃圾日产日清。 ②及时收取垃圾桶内垃圾，保证垃圾桶内呈半空以下状态，方便业主使用，回收完垃圾桶内垃圾后应重新铺好新的垃圾袋，铺垃圾袋时将垃圾袋口完全张开，袋口反卷 5cm 折贴在垃圾箱外沿，再盖好垃圾桶盖，垃圾桶外部和所在地面、所靠墙面应保持干净。
2	通道及台阶	①保持通道和台阶清洁，每日打扫一次以上，巡扫两次，并拖洗干净。 ②每日清理两次电梯口。 ③墙面、天花板、灯具每周除尘一次。 ④地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无占用现象，无乱堆乱放。 ⑤顶面无蜘蛛网、灰尘，踢脚线干净无灰尘，内外玻璃、门窗等要保持明亮、干净。
3	门、窗、玻璃、窗帘	门每周擦抹一次，窗玻璃每周擦抹一次，保持洁净、无灰尘。窗帘每季度清洗一次，并悬挂整齐。
4	天花板、灯具、空调风口、消防监控探头	每月除尘两次，天花板、灯盖、灯罩、灯座、空调风口、消防监控探头目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
5	消火栓、指示牌、通道配电箱、信报箱	隔天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。
6	厅房	大厅（含上方阳台）： ①日常卫生随机保洁，保证墙面和地面干净无杂物，无污渍。地面拖洗过后必要时用鼓风机吹干。 ②大厅的大理石、花岗石面每月保养一次。 ③花岗岩台面、办公家具每天上班前擦拭干净。
7	会议用房	会议室、接待室：保证会议前后地面拖洗干净，桌椅、茶几、沙发等摆放整齐保持洁净，花草植物养护到位保持鲜活，设备、门窗、玻璃、窗帘无污渍、无灰尘；必要时协助开展会务工作。
8	卫生间	①保持卫生间地面、台面、墙面、顶面、便器等清洁，人流量较大时，应保持人走立即清扫。保洁时悬挂或摆放醒目标识。清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用百洁布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等净化品。 ②每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜面；每周一次用毛巾擦拭灯具；每月两次对共用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。
9	阳台、平台	每天清洁一次，包括栏杆、止水埂、地面、墙面等范围。清洁标准同楼梯和走道标准。
10	消毒灭害	①定期对垃圾桶、卫生间、排水渠道、热水器等部位和设备进行消毒处理。 ②建立消杀工作管理制度，根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫滋生。 ③使用的药品是防疫部门发放的，或者使用应符合国家、行业标准的低毒高效药剂，灭鼠、灭蟑的毒饵、药剂应妥善保管，施放、回收应有记录。 ④消毒灭害工作过程中注意做好个人防护，避免出现人员伤害现象。 ⑤消毒灭害或日常保洁工作进行后，应采取通风或必要的异味处理方案，确保正常上班时间无异味。
11	其他	①以上未尽的室内区域及设施设备的清洁参照类似区域和设备清洁标准。 ②完成业主交办的其他保洁任务。

3、楼外区域

序号	服务内容	服务要求及标准
1	楼体室外墙面、玻璃、屋顶及坡屋面	室外墙面每周清洁一次，确保无污渍、灰尘、涂画、广告，无划挂痕迹等；玻璃外部清洁时间、标准与门窗玻璃保持一致；屋顶每季清扫一次。
2	内庭院（天井）	隔天清扫一次地面；每周擦一次墙裙和设施设备。及时清理、疏通排水沟。
3	道路地面	①每日早上 7:50 前对道路、两侧人行道清扫一遍；中午再巡扫一遍。 ②旱季每周冲洗一次路面，雨季每月冲洗一次，夏季每日可洒水一次，目视道路、人行道干净、无浮尘、无杂物、无油污，无积水、积雪、污渍、泥沙。 ③雨雪天气及时清扫路面，确保无积水、积雪。
4	绿地	①每日清扫一次绿化带、草地上垃圾，捡干净草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。 ②花坛表面洁净无污渍，外观整洁。
5	垃圾箱（桶）、果皮箱	①每日清运一次；每三日抹布抹一次；每周清洗一次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行。 ②垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污；经常喷洒药水，防止发生虫害。
6	消灭鼠害、蚊蝇	每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4 月、5 月、6 月、7 月、8 月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。
7	公共灯具、宣传栏、车棚	每周擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，2 米以上部分每半月擦抹、除尘一次。
8	院墙、院门	每周擦抹一次
9	屋面泄水沟、楼外排水管道	每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；
10	地面排水沟	每月清理一次地面排水沟的泥砂与杂物。
11	植物养护	院内草坪树木、修剪枯枝，浇水、治虫，确保树木、灌木和长健壮，保证成活率在 95%以上。室内盆栽植物按季节特征养护，冬季集中于暖室。

第四部分设施设备运行、保养、维修服务

总体要求：

（1）对公用设施设备进行日常管理和维修养护，包括：空调、消防、弱电、发电机组、高低压配电系统（年检除外）等及其配套设施设备的日常管理，给排水系统、照明系统运行管理及日常零修、小修，安全系统的运行管理（依法应由专业部门负责的除外），保障设施设备顺畅运行，降低设施设备运行维护费用，实现运行低碳化。

（2）负责与空调、弱电、消防、发电机组、配电系统等专业设备维护单位的联系对接，以及对专业设备维护单位的监督管理，对维护工作不到位、不达标的及时向业主报告。

（3）建立公用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（4）设施设备标志齐全、规范，责任明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

（5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

（6）设备房保持整洁、通风，无滴、漏和鼠害现象。

（7）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（8）负责对供水、供电、电信网络、智能化设施等的日常运行管理，当专业维护单位在物业管理区域内对相关管线、设施进行维修、养护时，应给予必要的协调和配合。

（9）指导工作人员学习各种设施设备的基本运用知识，指导、配合保洁人员的清洁工作

1、人员要求

序号	服务内容	服务要求及标准
1	基本条件	①思想品质好，无违法和犯罪记录。 ②身体健康，能够完全胜任工作职责。
2	行为规范	①精神状态和服务态度好。 ②处事果断，责任心强，工作认真负责。 ③谦虚谨慎，进取心强。
3	技能和工作要求	①接受过有关专业学习和培训，业务熟练，按照有关规定取得相应岗位资格证书，持证上岗。 ②善于、乐于学习新知识，接受领悟能力强。 ③每年定期接受专项技能训练不少于两次。 ④根据需要向业主人员传授设施设备操作和维护基本知识。 ⑤熟悉职责范围内各类事故的应急预案，并能有效组织实施。

2、公共部位

序号

服务内容

服务要求及标准

道路、路面、侧石、窨井盖

每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知业主，并提出专项维修建议。

安全、交通标志

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，每月检查两次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

1. 采购标的的数量、采购项目实施的期限和地点：

服务项目2处：霍邱县政府大院和县政府交流干部宿舍楼。

合同签订后一年，年度服务期满后视履约情况，经采购人同意，在年度预算能保障的前提下，可续签两年合同（合同一年一签），成交价格不变。

地点：霍邱县政府大院和县政府交流干部宿舍楼。

2. 采购标的需满足的服务标准、质保期等要求：

物业管理服务应符合《合肥市非住宅项目物业服务质量评价标准》。

3. 采购标的的验收标准、付款方式：

季度考核，按季度支付，采购人于次季度初拨付上季度服务费用。

4. 采购标的的其他技术、服务等要求：

（1）中标供应商的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。

（2）中标供应商应从本项目实际出发，根据《安徽省民用建筑节能办法》，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。

（3）中标供应商应为办公区域提供全天候的公共秩序维护和安全服务，维护办公所需要的正常的办公秩序。

（4）中标供应商应按时完成规定的环境卫生保洁服务，为机关工作人员和来访者提供整洁、卫生、安全、舒适、美观的工作环境。

（5）中标供应商应对办公楼物业服务范围内的室内绿化进行养护服务保持办公区域的景观效果和优美环境。

（6）中标供应商的维护保养工作，应保持房屋建筑本体的完好和各项功能的正常。

（7）中标供应商应加强对各类设施设备的养护和维修，保证其正常运行。从实际出发，考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。

（8）中标供应商应对采购和仓储进行控制，使仓储和采购的物资及服务符合本标准及相关标准在质量、环境、安全等方面的要求。

（9）中标供应商应对自然灾害、事故、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告有关部门和物业管理企业，并采取相应措施。

（10）财务管理应建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支实施财务管理，运作规范，账目清晰。

（11）物业档案管理有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

◆ 物业竣工验收档案；

◆ 办公楼及其配套设施清册；

◆ 设备使用说明书，设备管理、维修保养档案；

◆ 物业日常管理工作档案。

（12）中标供应商应管理好分包专业公司，使其工作及其质量符合物业服务要求和标准，做到安全、及时、有效。

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