采购需求说明

 

一、项目名称

凤鸣湖小区及芮咀老村庄物业管理项目

二、项目地点

鸠江区湾里街道凤鸣湖小区和芮咀老村庄境内

三、 项目范围及服务项目

（一） 项目范围

凤鸣湖“二号令”小区总户数为1202户。芮咀老村庄总户数：326户。四至界限：东南：凤鸣湖大桥南岸—C区18排与D区14排沿线—凤鸣湖湖西北沿线；西：福达工业园东围墙—师专变电所东南外围墙—蓝博塑胶东围墙；北：港湾路凤鸣湖小区围墙内。

具体范围为：A区1-9排；B区1-10排；C区1-18排；D区1-14排；E区1-6排；老年区1-6排等区域内的巷道（居民围墙外）。凤鸣湖小区主干道两条，文体休闲活动广场（10000平米）一处，辖区内凤鸣湖湖面及岸边、停车场（20000平米）3处、凤鸣湖农贸市场外围、凤鸣湖创业园主次干道，公共厕所2座。老村庄内的所有能通行的村庄道路环境卫生及房前屋后堆放物、芮咀广场1处。

（二） 服务项目

1.基础管理

（1）设立物业服务接待中心，公示服务电话号码，保持场所整洁有序，配置基本的办公设施设备；悬挂或张贴物业服务企业资质证书、项目经理照片，公示服务内容相关信息；

（2）建立报修制度：物业服务企业对业主报修、求助、咨询、投诉等应及时处理，并记录存档；

（3）根据物业项目具体情况，制定服务方案和服务流程；建立管理制度，并按照合同约定和服务标准进行质量管理；岗位职责、操作流程在服务场所明示；服务合同中的专项服务事项可委托给专业性服务企业，但不得将合同的全部事项委托给他人；需要与相关单位、部门协调事项，物业公司应积极主动协调小区发生的突发状况，协调不成的报社区、街道办事处。无条件配合社区、街道及其他相关部门的检查、调研工作。

2.应急预案管理

（1）对本服务区域内可能发生洪涝、火灾、台风、治安、公共卫生、停水、停电、停气、雪灾等突发事件制定预案。

（2）定期组织相关人员对应急预案进行培训，每年组织不少于1次应急预案演练。

（3）突发事件发生时：立即启动应急预案，同时报告招标人和有关部门，并协助采取相应措施；迅速展开指挥、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障、协助保护现场和证据等工作，防止事态扩大，尽可能减少破坏和损失程度，并配合相关部门做好善后工作；撰写突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向招标人和相关行政主管部门报告。

（4）台风、暴雨、暴雪等预警信号发布后，物业服务企业应及时进行巡查。

3.共用部位养护管理

（1）地坪、地砖应保持平整；对围墙、健身器材、休闲座椅等设施每月检查1次，发现安全隐患及时整改。

（2）环卫基础设施完好无缺损。雨水管道、窨井等每季度检查1次，小区内上下水管道及化粪池正常畅通运行，下水、窨井每半年疏通一次；化粪池每年清淤一次，如遇堵塞，应立即安排人员疏通；保持下水管道、窨井盖板、路侧石的完好。

（3）小区主干道路灯照明的维护以及公共设施损坏维护。

4.外来施工管理

物业公司在合同履约期限内，对所有进驻小区内的施工单位，都必须以书面形式上报社区或街道市容办，待批准后方可施工，否则发现一次，处罚物业管理经费资金500元，以此类推，并追究物业公司相应的责任。　

5.安全护卫管理

（1）实行门禁车辆管理，小区入口处严禁停放一切机动车辆，停车场内机动车辆、非机动车辆应按规定停放在停车线内，做到停放有序；小区主干道上临时停放的车辆应服从管理，停放在规定的区域且停放有序。

（2）要配备专职保安人员昼夜对小区进行巡查，根据物业服务区域特点，设定合理的巡逻路线，巡逻时发现异常情况及时处置并做好记录；每天巡逻不少于4次；门卫要有专人负责，实行三班制24小时值班。

（3）严禁携带违禁物品，每发现一次违禁物品携带者的，处罚物业管理经费资金500元，以此类推，并追究物业公司相应的责任。

（4）大型物品物件搬出小区实行登记制度；住宅区域内施工活动等设定封闭区域，阻止无关人员进入。禁止大型货车、客车车辆进入小区，若发现一辆，处罚物业管理经费资金500元，以此类推，并追究物业公司相应的责任；引导车辆有序停放，保持出入口畅通；外来车辆进入小区实行登记制度。

（5）保安人员在工作时间内在小区要加大巡逻和晚间喊话的频率；对聚众喧闹、发出超出规定标准噪音，影响业主休息的进行劝阻。

（6）机动车停车位，应保证本物业管理区域内的业主正常使用；停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行；车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，规范车位标识，做到管理有序；对外来和临时进入的机动车辆进行登记管理、凭证（卡）出入。

（7）秩序维护人员应劝阻拾荒、小商贩等进入小区，应对外来车辆实行登记登记制度，规劝外来车辆停放到位，提倡对外来车辆收费；对装修人员实行临时出入证管理；小区内无摊点、无流动摊贩、无广告牌、无乱贴乱画、无乱堆乱放、无乱披乱挂、无毁绿种菜，发现一次根据《芜湖市城市管理考核标准》相关规定处罚物业公司管理经费资金50元。

（8）物业公司项目经理的电话要保持24小时畅通，对数字化抄告和督办要有专人接收并整改，并且及时反馈信息；对每一次整改不到位或不符合要求的，处罚物业公司管理经费资金100元，以此类推，并追究物业公司相应的责任。

（9）针对文明创建等各项检查，物业公司必须无条件配合，合理配备文明劝导员、城管监督员，严格对照各项检查标准进行物业管理。

6.卫生保洁管理

（1）制定环境卫生管理制度，实行公共区域卫生清洁责任制；主次干道需每日进行清扫，保持道路、人行道无垃圾、杂物、积水、积雪、泥沙等；严禁向窖井口内清扫垃圾，窖井口无堵塞和明显废弃物；雨、雪天要及时清扫道路积水、积雪，雪天要清扫道路积雪；消防栓（箱）、指示牌等公用设施；每月除尘、擦拭1次门窗和灯具；

（2）垃圾收集容器保洁，应配置可密封闭式垃圾收集容器，按区域合理设置垃圾桶，发现损坏，及时更换，生活垃圾日常日清，确保垃圾不外溢；建筑垃圾合理堆放，及时清运；保持垃圾桶的清洁，每日清洗 1次，遇特殊情况可随时清洗；严禁在小区内焚烧垃圾、树叶、杂物等；严禁饲养家禽。

（3）健身器材、标识牌等公共设施保洁，每半月清洗消毒1次，确保设施干净，无污渍、锈迹。

（4）物业清洗保养路面时，应放置“正在保洁”“小心路滑”等警示标识。

（5）有害生物预防和控制，制定蟑螂、蚊、蝇、鼠消杀计划，实施消杀计划前，应事先进行公告，采取预防措施；白蚁防治知识的宣传，发动居民共同参与防治，发现蚁害应及时报告白蚁防治单位进行防治处理。

（6）公共场所严禁堆放杂物。

（7）绿化及绿化丛中保洁，每日巡视保洁1次，无白色垃圾及其他杂物，无枯枝烂叶，歪倒树木及时扶正重新栽培。

（8）每日安排专人对辖区湖面湖边进行巡查，确保辖区周边水面无白色漂浮物，湖岸边无垃圾堆放，周边护栏及时维修。

（9）安排专人对环境卫生等进行监督检查，每日抽查不少于1次；一个星期内应检查到次干道，并完整记录检查情况，遇特殊情况可随时监督检查。

7.经营户管理

（1）物业公司对经营户及车辆进行劝导，无出店经营、无乱堆放、无店外作业、无乱披乱挂、无乱设广告牌。

（2）机动车、非机动车有序停放。

（3）路面无油污，无白色垃圾。

（4）配合相关部门对经营户证照进行检查。

8.自来水管理

（1）每月配合社区工作人员入户抄水表、催缴水费。

（2）抢修人员24小时随时待命。对小区出现管网漏水第一时间接到通知，随时响应，及时维修。如接到居民反映或求助电话，第一时间赶到现场排查问题并帮助解决，保证居民用水。

9.其他管理事项

（1）建立违法建设督查制度，发现违法建设及时制止并第一时间上报社区。

（2）无条件组织人员配合做好街道布置的临时性、阶段性（含检查、突击整治、各类保障）的工作任务。

（3）创业园边的大停车场在未规划利用期间实施门卫值班制，确保园区车辆出入畅通。

四、人员配备

凤鸣湖小区及芮咀老村庄总人数为19人，含项目经理1人、保洁7人、保安8人、垃圾清运员2人、公共设施维修1人。

五、员工条件

1.了解、熟悉小区物业管理工作，善于与群众沟通，遵纪守法，服从管理，能按岗位要求履行岗位职责。

2.物业合同履约期内，男员工年龄不超过60周岁，女员工年龄不超过55周岁。

3.双眼矫正视力不低于4.8，五官端正，身体健康，形象良好，能胜任岗位要求。

4.根据工作任务的要求，了解、熟悉小区水、电、气交通等安全知识、安全防范。

5.能主动配合街道、社区物业管理工作人员工作，能根据工作量适时适当地配合检查、考核。

六、采购预算

1.服务期限：三年，合同一年一签。每一年期满，由凤鸣湖社区和街道市容办共同组织考核，经考核合格后方可签署下一年合同。

以上服务期限，其中试用期为三个月，试用期考核低于85分为不合格，甲方有权立即终止本合同，并全额扣除乙方履约保证金。

2.采购总预算价为70万元/年，含人员工资及各种保险费、税金、运费、清运垃圾费、工具损耗费、车辆损耗费、其他配备工具损耗费、桶具损耗费等。

3.中标后至物业合同履行期满，若遇国家及省、市政策调整，人员工资及各种保险费、税金、运费、清运垃圾费、工具损耗费、车辆损耗费、其他配备工具损耗费、桶具损耗费等均不予调整。

七、合同付款方式

1、实行月考核得分和月考核罚金制度。每月由凤鸣湖社区、街道城管办和文明办共同考核，其中社区占考核50%，街道城管办占考核30%，街道文明办占考核20%。月考核得分表和月考核处罚金表，统一由社区汇总，经街道社区分管领导和街道分管领导共同审核，按月支付进度款。

2、月进度款=年中标价÷12×月考核得分率-月考核处罚金。

3、凭月考核得分表和月考核处罚金表，次月25日前拨付月进度款。

八、 工作要求

（一）政策依据

1.《2020年全国城市文明程度指数测评体系》、《2020年未成年人思想道德建设工作测评体系》、《鸠江区城市文明程度指数测评考核方案》（鸠文明〔2021〕3号）、《芜湖市城市管理考评标准（2012年度）》、《关于印发《鸠江区“清洁城乡 美化家园”环境整治工作考核办法（试行）》的通知》（鸠整治组〔2017〕1号）、《湾里街道市场化运作道路考核办法（暂行）》（湾城管委〔2018〕9号）。

2.芜湖市城市管理局等八部门《关于在全市实施生活垃圾分类的通告》。

3.中标后至物业合同履行期满，省、市、区出台的新政策、新考核。

4.市、区、街城市管理的要求，做好责任段区的卫生

保洁、物管工作。

（二）设备配备

1.工具、桶具、车辆、其他配备工具等按照芜湖市城市管理局等八部门《关于在全市实施生活垃圾分类的通告》的要求设置分类及配备，其中垃圾桶（100%高密度聚乙烯原生料注塑而成，规格1020*580*735mm）（120个），垃圾桶每半年由中标单位全部更换一次。垃圾桶外观整洁，桶盖完好，发生破损及时更换（以上垃圾桶的摆放位置与数量，根据区域实际情况进行调配）。

2.保洁人员每人配备扫帚簸箕1套、垃圾夹1把、大扫帚1把、铁锹1把，反光背心1件。保安人员保安服1套，手电筒1个，防身设备1套。中标单位保障工具数量齐整，每三个月由中标单位全部更换一次。

3.标准化密闭垃圾清运车2辆，保障区域内垃圾日产日清，且符合芜湖市城市管理局等八部门《关于在全市实施生活垃圾分类的通告》要求以及市、区两级垃圾清运的具体要求。

4.工具、桶具、车辆、其他配备工具等，除有关规定的数量外，其他应根据人员及作业量的需要，随时配比配齐。

（三）其他考核项目

1.确保人员配备数量相符，当人员配备数量不满19人，每发现1次，处罚物业公司管理经费资金2000元，累计发现3次及以上，处罚物业公司管理经费资金10000元，并有权终止合同。人员无故脱岗、不在岗、擅自离岗的，每发现1次，处罚物业公司管理经费资金500元/人次；人员在岗不履职，每发现1次，处罚物业公司管理经费资金200元/人次，依次累计。

2.设备没有配足配全的，每发现1起，处罚物业公司管理经费资金2000元，累计发现3起及以上，处罚物业公司管理经费资金10000元，并有权终止合同。保洁设备及人员装备损坏、缺失未及时补齐到位，每发生1起处罚物业公司管理经费资金500元，依次累计。

3.对检查发现、数字化督办和领导发现问题，逾期未整改或整改不到位的，造成返工、超期，影响我街考核成绩的，每发生1例，处罚物业公司管理经费资金1000元。

4.物业公司如在本月内累计扣分达到20分以上（含20分）或新闻媒体曝光两次以上（含两次），有权终止合同，且其所缴纳的履约保证金不予退还。

5.不服从工作安排，无故不在岗或因公司其他项目工作影响工作，导致工作不到位的；在日常管理中因管理不善，造成重大安全事故、重大经济损失或管理失误，经相关部门认定，造成的一切经济损失由物业公司自行承担，同时终止合同，且不退还履约保证金。

九、对投标人的要求

配备的所有人员工资必须满足芜湖市最低工资及五险相关标准，其中芜湖市最低工资不得低于1895.91元/人/月，用人单位还必须承担社保等五险费用809.28元/人/月，共计：2705.19元/人/月。否则作无效标处理。

  

采购需求一览表

序号	名称	服务要求	数量	单位	单价	合计价	所属行业（按工信部联企业【2011】300号）	标的性质（货物/服务）	备注
1	凤鸣湖小区及芮咀老村庄物业管理项目	详见采购需求说明	1	年			物业管理	服务

 

本项目核心服务项目一览表

 

序号	核心服务名称
1	凤鸣湖小区及芮咀老村庄物业管理项目

 

备注：1.本表序号为采购需求一览表中对应的序号；

2.上表应根据具体项目和评标办法合理填写。