采购需求

一、项目概况：

项目属性：服务类

品目类别：物业管理服务（C1204）

（一）物业概况

番禺区图书馆新馆（下文简称新馆）占地面积13892平方米，建筑总面积约45499平方米，楼高6层（地上4层，地下2层），新馆面积29800平方米，番禺民间工艺馆面积2000平方米，区档案方志馆面积1000平方米。

1.功能布局

负二层：停车场、人防工程、设备用房；

负一层：基本书库、展厅、大小报告厅、电讯机房、低压配电房、发电机房、分拣间等；

首层：公共大厅、低幼儿童活动区、视障阅览室、自学室、报刊阅览室、24小时自助借阅室、图书借还区、检索区、服务台、采编加工区，消防机房等；

二层：青少年读者图书借阅区、少年儿童电子阅览区、成人电子阅览室、视听欣赏室、音乐欣赏室等

三层：成人读者图书借阅区；

四层：图书馆人文馆、番禺民间工艺馆、区档案方志馆、行政办公室等；

另外，各楼层皆有相应的开水房、洗手间、机房、配电房等。

2.设施设备情况

新馆大楼采用楼宇智能化管理，内有视频监控控制中心、消防控制中心、电信控制室，有电梯、扶梯、书梯（分拣系统使用）、中央空调系统、柴油发电机组、停车场管理系统、有线电视系统、广播系统等。

图书馆为便于管理，使用综合布线系统、计算机网络系统、会议系统、信息发布系统、RFID管理系统、一卡通门禁系统等。

（二）委托管理事项

本项目确定一家中标人，为图书馆新馆提供物业管理等服务，服务内容包括但不限于协助做好大楼各项设施设备接收工作（与大楼施工和装修方交接）；保安服务；清洁绿化服务（包含开荒服务）；消防安全管理；交通和停车管理；楼宇及设施设备管理保养维修；会议服务（含会务接待）；饭堂管理和餐饮配送服务；活动协助服务；常态化防疫防控管理等。

（三）管理模式

采购人通过对中标人的服务工作进行监督：审核物业管理处提交的年、季、月的管理服务计划和报告定期组织物业及安全例会监督及提升物业管理工作；组织对中标人服务的各项工作进行抽查和评估；对物业管理服务中出现的重大事项进行审议。按月对物业管理服务进行绩效管理（考核详见附表月度考核评分细则），如考核扣分，则在下个月物业管理费中作相应扣减。

（四）预算金额：33860000元。（2022年预算金额为3个月费用423万元、2023年预算金额为12个月费用1693万元、2024年预算金额为9个月费用1270万元）

（五）服务期：自合同签订之日起24个月。

（六）项目保障要求：

1.★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定签订劳动合同和按时发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定中标人必须支付的社会保险及其他应付费用）。

2.★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。

3.★投标人须承诺按照《广东省公安厅关于加强和规范消防控制室管理的通告》（粤公通字〔2015〕209号）规定，安排图书馆消防控制室(含治安保卫、消防安全、楼宇自控等管理功能)岗位的服务人员不得少于8人，人员须持《消防设施操作员证》 或建（构）筑物消防员证上岗，三班轮值，每班不少于2人，巡视并形成记录。每班工作时间不得超过8小时，专人专岗、不得兼岗。中标人无法提供有效的持证或每班监控人员不符合国家有关的规定，将按合同违约条款，终止合同，并报监管部门处理，由此引起的一切后果，由中标人承担。投标时必须提供以上人员的上岗证书复印件。

4.★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的要求，正常工作时间8小时/天，加班时间符合国家法定要求。

5.★ 中标人应承诺配备的季度人员流动率（离职人数/应配备人员数）不能高于10%。根据图书馆公共服务需求，节假日服务人员需轮值在岗。工作人员工作时间8小时/天，严格遵守本馆劳动纪律，不迟到、早退、旷工，迟到或早退3次按旷工一次计，旷工扣减相应服务费。每月经查属实的读者投诉二次以上扣减相应服务费，三次以上要求更换人员。中标人全部工作人员应专职服务本项目，如有应急特殊情况需借用本项目工作人员，应报请采购人批准，并保证本项目正常运行。

6.★高、低压值班人员要求具有特种作业操作证（高压电工作业或低压电工作业），三班轮值，每班不少于2人。空调设备值班人员1人，具有特种作业操作证（制冷与空调作业）。投标时必须提供6人特种作业操作证（高压电工作业或低压电工作业），1人特种作业操作证（制冷与空调作业）的上岗证书扫描件。

7.★由于图书馆是新馆，中标人除负责日常物业管理服务外，在服务初期，还要负责保洁开荒、除甲醛(第一年不少于两次，第二年不少于一次）、外墙清洗、代表采购人查验设施设备、接收施工总包单位交付的设施设备及工程项目技术档案资料，投标人投标时要考虑这部分服务工作的费用，采购人不再另行支付。

8.本项目购买公众责任险及相关责任险要求

★为保障进入新馆管辖范围内人员的安全，中标人应购买公众责任险(累计赔偿限额不低于1000万元/年，被保险人应包括新馆)，包括但不限于事故责任险、事故财产损失险、人员伤害险（含高空坠落、电梯运行过程中的突然故障、内外石材幕墙及玻璃损坏和坠落造成第三者的人身伤亡或财产损失），附加责任险包括广告及装置、空中运行物体坠落、志愿者第三者责任险（包括图书馆聘用时工和实习生）、火灾和爆炸、电梯、停车场、客人财产等。事故责任险每次事故责任限额不低于1000万元，其中，事故财产损失险每次事故财产损失限额不低于100万元，人员伤害险每人责任限额不低于900万元，广告及装置责任险累计赔偿限额不少于200万元/年，空中运行物体坠落险累计赔偿限额不少于200万元/年，火灾和爆炸责任险累计赔偿限额不少于300万元/年， 志愿者第三者责任险限额不少于100万元/年。电梯责任险累计赔偿限额不少于600万元/年，停车场责任险累计责任限额不低于60万元/年，每次事故每个车位责任险限额20万元/年，包括但不限于车辆盗抢险、划痕险及水淹险等。客人财产责任险累计赔偿限额不低于100万元。另外，增加购买雇主责任险，赔偿限额不低于20万元/人。中标人服务人员在本项目管理范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标人承担责任和负责赔偿。

二、总体要求

（一） 新馆是区重点公共文化设施和文化地标。中标人要严格按照《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防法》和物业管理等相关法律法规执行。对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、严要求，参照四星级以上酒店等国家卫生与服务标准进行管理。

（二） 采购人对中标人组建的图书馆物业管理机构进行业务归口管理。

（三） 采购人为全年对外开放的公益一类事业单位，开放时间按上级要求或相关规定执行，开放时间约为9:00—21:00，除逢星期一闭馆外（部分时间和区域会有活动安排）。中标人要自行考虑所产生的节假日等加班费用，采购人不再另行支付。

（四） 本项目经常举办很多大型读者活动及会议，必须保障服务活动及会议的正常进行，投标人需要制定详细的会议活动保障方案，包括各项工作流程，服务标准，应急保障预案、不可预见费用支出等。中标人要适当增加人数满足各项活动的服务管理要求，杜绝出现突发事件处理时人力资源不足的问题，且不得另外增加费用。

（五） 中标人对图书馆的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权，经采购人同意后才可实施。中标人要建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案(包括设备管理档案、日常管理档案、投诉处理档案等) 采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。

（六） 采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人如认为有必要可查阅中标人有关本项目的财务状况及财务报表。物业管理服务重要岗位相关人员调整需经采购人同意，例如项目经理、工程主管、安保主管、保洁主管等。

（七） 中标人录用员工应保证政历清楚，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证上岗。员工按岗位要求统一服装( 需符合我馆公共文化服务单位形象，人均4套，冬夏各2套)、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，部分公共服务岗位员工的服务形象、身高、年龄、学历等另有规定，部分专业服务岗位员工应持有相关专业岗位资格证。为便于考勤管理，中标人员工应从采购人指定的专用通道进出图书馆。

（八） 在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人公司的人员有直接指挥权。中标人应加强人事管理，根据不同岗位要求开展培训，按照周、月、季为周期对员工开展各项专业技能教育培训工作，并建立培训台账，每年培训时长不少于18学时/人。

（九） 中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。

（十） 中标人不得擅自改动馆区内所有房屋、管线、设备等的位置和用途。

（十一）中标人每周对图书馆馆区的消防、安全保卫工作须进行检查（含应急制度检查、实施），并每季度组织人员进行一次消防演习、突发事件应急演习、防暴演习等，确保馆内人员人身、财产的安全，并做好相应台账。

（十二）中标人负责新馆的消防安全。中标人驻新馆的项目负责人为消防责任人。中标人对图书馆的高压、低压配电房及馆区内所有的用电区域须进行定期检查，确保馆内用电安全。

（十三）中标人需自行投入先进的清洁机械设备、设施, 以提升服务质量与效率,为采购人提供优质的保洁基础物业服务。

（十四）中标人必须遵守采购人的各项规章制度。派驻服务人员若发生人身伤害等工伤事故，由中标人负责，与采购人无涉。对服务质量差，不配合工作的服务人员，采购人有权采取相应的惩罚措施，或责令中标人另行派遣人员。

（十五）图书馆服务高、低峰期，中标人要根据采购人需求机动地配置服务辅助人力。

（十六）中标人应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，采购人保留追究中标人法律责任的权利。

（十七）中标人自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案。

（十八）中标人承诺，物业合约期满前一个月内，中标人应向采购人提供一份管理期间大楼所属机电专业设备的《年度系统运行检测报告》，陈述系统经过中标人管理期间保养后所处的状态，确保系统处于正常工作状态（除经采购人和中标人双方共同认可的特殊情况外），中标人要对“报告”内容的真实性负责，采购人有权委托第三方机构对“报告”所述内容进行核对及查验（查验费用由中标人承担），如与实际不符，中标人必须进行整改，直至满足相关国家规范和安全运行使用为止。如中标人拒不履行整改，将视为违约，采购人有权自行委托维修单位或新中标人进行维修，所有产生的相关费用将在履约保证金中扣减。

（十九）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标人自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用，为激活员工积极性建议体现为“基本工资+绩效奖金”，并对员工考取职称和技能证进行费用报销和工资晋升。鼓励中标人在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。

（二十）中标人应按照物业服务合同要求，符合国家现行法律法规的要求，使提供的物业管理服务具有流程化和规范化，员工有专业化的职业素质，有合适有效的教育培训，规范的服务礼仪，为此需具有物业服务体系认证证书。

（二十一）通过作为机关单位提供服务的投标人，其自身需通过对风险的识别、分析和预警来帮助组织规避潜在事件的发生，并且制定完备的“业务连续性计划”，有效的应对中断发生后的快速恢复，保持核心功能正常运行，将损失和恢复成本降至最低，并具有相关行之有效的管理体系。

三、设备设施维护管理及物料耗材要求

（一）本项目物业维保范围包括新馆的房屋维修保养，含运行管理及维修保养、房屋本体的维修养护、更换零配件等。其中房屋维修、结构、补漏、门窗、地面石材和橡胶地板的维修因数量和面积较大，需要中标人自带工具，负责零星维修材料费用，中标人要自行充分考虑该项目的费用，采购人不再另行支付。

（二）本项目物业需要包工包料负责保洁服务和会议服务，其中所需的费用，包括保洁用具用料、防疫用材、会议室、洗手间、接待室的消耗品、垃圾清理费、运输费等费用。需要中标人按垃圾分类标准配置分类垃圾桶和垃圾袋、负责垃圾分类的宣传（电子或纸质、宣传栏）、培训、台账整理、还需要负责全馆的创文、创卫、旅游城市等卫生和布置等工作（例如包含打印张贴海报、防疫一米线标记、标语提示、提供吹地机、烘干机、轮椅、婴儿车，铺设盲道等）。中标人要自行充分考虑该项目的费用，采购人不再另行支付。

（三）本项目物业需要包绿化服务所需的费用，包括服务费、花苗、花种、花盘、工具、肥料、泥土、燃耗物品、运输费、节日用花等费用。其中室内外的绿化养护和补给需根据不同季节以及采购人的要求及时调整，馆方重大活动或会议需要鲜花和植物布置时，要做好花卉植物的保障工作，中标人要自行充分考虑该项目的费用，采购人不再另行支付。

四、服务人员保障要求

（一）岗位设置及人员岗位职责

图书馆新馆大楼面积约45499平方米；由于采用双首层设计，出口多达8个；预计新馆大楼全天进出读者约7000-12000人次。为了更好地服务读者，向先进图书馆看齐，新馆计划每天开放时间12小时，每周开放72小时。结合工作人员排班、轮休、年休假、探亲假、育儿假、产假、陪护假、法定节假日等情况，我馆建议设置158个物业岗位人员。包括项目经理岗1个，会议室管理员5个，保安和消防控制岗位84个，清洁和绿化岗位50个，维修保养岗位18个。

要求每日均需有人在岗。

岗位名称	岗位人数 （人）	主要工作内容
项目经理	1	全面负责物业工作，负责物业管理范围内的工作质量，保证为图书馆提供良好的管理与服务。

2.保安和消防控制岗位设置（84个）

楼层	岗位设置	人员配备（人）	每班岗位人数	上班时间	主要工作内容
负二层	泊车岗	2	1	7:00-15:00 15:00-23:00	指引车辆有序停放，巡查车辆是否关好车窗，是否有漏油痕迹等。对进入负二层的外来人员进行询问，防止无关人员进入
	地下车库出口	4	2	7:00-15:00 15:00-23:00	对进入车库的车辆进行车辆登记。防止无关人员从地库入口进出。保持车辆进出畅通
	展厅主入口	4	2	7:00-15:00 15:00-23:00	负责对外来人员（读者）的咨询、安检和指引工作，负责进入场馆物品的管控

负一层	主出入口（安检口）	8	早班：3 中班：4 晚班：1	7:00-15:00 15:00-23:00 23:00-7:00	负责主出入口人员进出管理及物品出入管理。负责北边广场视线内安全防范工作、对地上车场车辆引导监管工作
	次出入口	4	早班：2 中班：1 晚班：1	7:00-15:00 15:00-23:00 23:00-7:00	负责次出入口人员进出管理及物品出入管理。负责西边广场视线内安全防范工作、对地上车场车辆引导监管工作
	消防控制中心	8	早班：3 中班：3 晚班：2	7:00-15:00 15:00-23:00 23:00-7:00	每班2人，24小时值班，负责对消防设施进行每日检查，认真记录各种控制器的运行情况、负责对消防警报及误报的处理，协同其他岗位人员做好人防、物防的安全防范工作
	区档案方志馆、番禺民间工艺馆出入口（安检口）	2	1	7:00-15:00 15:00-23:00	负责对进出一楼区档案方志馆、番禺民间工艺馆的外来人员（读者）的登记，咨询、安检和指引工作，维持良好的秩序
	室外入口广场	4	早班：2 中班：1 晚班：1	7:00-15:00 15:00-23:00 23:00-7:00	负责北边室外入口广场的秩序维护，防止无关人员从室外广场入口进入馆内

详情见招标文件