采购需求

前注：

本说明中提出的技术方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化， 提供满足用户实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经磋商小组评审认可。 

一、采购需求前附表

序号	条款名称	内容、说明与要求
1	付款方式	根据年中标总价平均到每个月按月支付，先支付每个月额度的90%。剩余10%作为满意度测评服务质量保证 金：测评满意度大于等于85%，全额返还。大于等于80%小于85%，返还90%；大于等于75%，小于80%，返还80%； 大于等于70%小于75%，返还60%；大于等于60%小于70%， 返还40%，并责令整改；连续三次低于70%，解除合同并扣除履约保证金；小于60%，不返还，解除合同并扣除履约保证金。
2	服务地点	安徽省临泉第一中学（临泉县高铁中学）
3	服务期限	3年（实行“1+1+1”模式，一年一考核，上年度考核合格后方可续签下一年度合同，每年4月底之前完成考核，自分校实际起用之日起至2025年7月31日止）。

二、项目概况

安徽省临泉第一中学（高铁分校）位于临泉县杨桥镇高铁新城站前路与横四路交叉口，站前路东侧，横四路北侧。总建筑面积 75000 平方米，主要建筑教学楼、综合楼、行政办公楼、学生宿舍楼、食堂、地下车库、报告厅、风雨操场、门卫房、看台等，配套建设校园道路、停车场、400米田径场，室外的道路、绿化、室外附属设施等物业管理服务。

三、服务需求

一、物业管理的主要内容 

校园绿化，给水、排水、桌椅门窗维修、消防、高低压配电、空调、照明、电梯的运行管理，配电房、电梯间、消防池、强弱电井间、管道间等配套设施的管理，校内垃圾清运、化粪池（包含沉淀池）清理，电风扇清理，校园卫生保洁，学生宿舍及教师公寓管理、运动场管理，停车场管理，会务服务，各类考试服务（以上级部门要求为准），校园内物品搬运服务等。校区的保洁、保绿、水电管理、特约服务、物业管理等，物业管理档案资料的建立与管理等。

具体范围： 

★宿管： 

1、宿管人员不少于14人（其中含宿管主管1人），年龄不大于55周岁，初中及以上学历；着统一服装、标志明显；

2、男、女生寝室的管理、打开水、卫生清扫、垃圾清运（从各楼层运至楼下垃圾板车里）、水电、消防器材管理、学生安全管理等等，寝室管理资料建档。

★会务服务、考试服务： 

学校及学校承办的大小会议、考试等相关活动会场前后的卫生保洁、桌椅整理、会场布置、茶水服务、会务用电保障等。

★校园内物品搬运服务： 

校园范围内部各类物品按学校要求进行搬运。

★保洁： 

1、校园大院内环境、单体建筑内公共区域、单体建筑以外的清扫与保洁，垃圾斗和垃圾桶内的垃圾收集清运（含化粪池、沉淀池的疏通和清运，至少半年一次，若有淤堵，随时清理），及时清理暴雪、暴雨等带来的主干道、连廊积雪积水，确保畅通。将校内产生的所有垃圾清运到市政环卫部门指定位置。

2、教学楼、实验楼、综合楼、会议室、功能室、报告厅等单体楼、架空连廊、水池、运动场、配电房、电梯间、蓄水间（池）、强弱电井间、宿舍楼、管道间、开水间等地方的卫生清扫与保洁，雨雪清理、垃圾倾倒，过道、走廊、楼梯打扫拖洗保洁，公共区域的扶手、门窗、玻璃、内外墙、下部瓷砖擦洗，按时开关楼门、窗户、水、电。各单体楼屋顶杂物清理，地漏、雨水管疏通。

3、校内所有卫生间冲涮、清扫、保洁与管理，卫生间全天保洁，公共区域卫生由学生早晚各清扫一次，白天保洁由物业公司负责。

4、校内所有机动车地上（地下）停车场的管理清扫保洁、自行车停放场等（含室内）的卫生清扫与保洁。

5、根据校方要求，提供各类考试、会议的各类服务。

6、校园内的卫生消毒、防疫消杀和除四害工作（全年）。

7、整个卫生打扫、垃圾清运、保洁的工作时间涵盖：节假日、周六、周日和各类考试期间。

8、保洁管理资料建档。

★水电： 

给水、排水、消防、高低压配电、空调、照明、视频监控、热水器的维护维修和管理，教室、寝室、办公室风扇维修，电梯的运行管理及年检报验，配电房、电梯间、蓄水间（池）、强弱电井间、管道间、开水间等配套设施的维护维修和管理。定期抄水表、电表，汇总签字后报学校会计室。水电管理资料建档。雨污水下水管道清理（根据实际情况，每年至少清理一次，于暑假放假后进行清理）。水电维护人员必须持有高低压作业证、电梯培训证等上岗证。 

★木工、泥瓦工： 

1、木工承担门窗、床、柜、桌椅、室内外吊顶、消防器材箱等维修及单层玻璃的更换。

2、泥瓦工负责室内外墙面、地面维修，墙脚线脱落修补粉刷，校园各类井盖更换修补等工作。

★绿化： 

对全校范围草坪、花卉、绿篱、树木等定期进行修剪、养护，施肥、除虫，清除杂草、杂物，预防花草、树木病虫害。枯死草坪、花卉、绿篱、树木等补栽，购买苗木费用由学校承担。绿化管理资料建档。

二、 物业管理服务的质量要求具体要求： 

★宿管： 

1、安全管理

   （1）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间未经允许一律拒绝学生随意进出宿舍。如上课期间学生有特殊情况要进入宿舍，学生需持教师开具的准入证明，无证明者一律不得放行。

   （2）男女生不得互相窜宿舍，未经允许一律禁止其他人员进入宿舍。

   （3）每天查寝，对外宿、缺寝以及熄灯后喧哗等情况进行制止并登记，对大门落锁后的晚归学生进行核实登记、教育，并汇报给学校。学生进寝室后至安睡前， 宿管员要不停进行巡查。学生休息期间要锁好大门，按要求定期进行巡查，及时发现并处理违纪情况，发现有学生在住宿期间生病需及时通知学生家长或班主任并汇报给学校相关部门，及时送医诊治。白天督促学生按时起床，检查是否有学生留在宿舍， 及时进行卫生清扫和垃圾清理，对宿舍内外进行安全卫生检查。

   （4）发现学生有吵架、打架斗殴、抽烟、饮酒、违规使用手机等现象，要立即制止，并第一时间报校方。

   （5）抓好消防工作，杜绝私拉乱扯，把消防隐患消除在萌芽状态。每天检查宿舍床铺、水电设备、消防安全设施标志等如发现人为损坏及时追查，由损坏者赔偿， 如找不到损坏人则由中标人赔偿。巡查消防器材情况，及时上报。

（6）指导学生做好宿舍内务、个人物品整理、卫生清理等工作，检查学生宿舍是否有违禁物品，并收缴、记录。配合学校做好宿舍检查评比等相关工作。

    （7）员工以真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、衣冠整洁、举止大方。

2、卫生清扫

负责公寓内环境卫生和宿舍庭院内的鼠、蝇、蚊、虫等消杀工作。学生公寓走廊、楼梯、公共卫生间、公共洗漱间等公共区域每天清扫2次以上、拖洗1次以上、消杀1 次以上，并全天保持整洁、卫生。公寓楼内外环境整洁卫生，楼梯、走廊、公共卫生间要做到地面无纸屑、痰迹及其它杂物；墙壁、门窗、扶手无灰尘和其他污迹；卫生间无尿垢、无异味。按防疫要求做好相关工作

★保洁： 

物业公司配备必要的器械（扫地车、洒水车、高压水枪、拖地器械等）

1、校园环境整洁，清扫、保洁要及时，做到地面上、绿化带内、操场上无杂物、塑料袋、饭渣、废纸、烟头、果皮等。每日早上8:30前完成第一次清扫。白天加强巡视，发现杂物脏物等要及时清理。及时清理垃圾桶内垃圾，做到垃圾桶无满溢；及时清洗垃圾桶桶身，保持干净无异味。

2、卫生间应做到：每天早上8:30前完成第一次清扫，上午下午晚间各至少清洗1 次并做好记录，墙壁干净无污渍，池壁清洁、无粪便、无污水外溢，地面干净无积水， 卫生间内无刺鼻气味、无蜘蛛网。洗手间洁具每周消毒2次且每周用工业盐酸清洗1次， 隔板每周擦抹1次，按防疫要求做好相关消杀工作。

3、院内垃圾应日产日清，无暴露垃圾，无卫生死角。垃圾桶、垃圾斗表面应完好清洁无污渍、无灰尘，周围地面无杂物。

4、室内外地面、楼道、栏杆每日保洁2次。墙壁、窗户、窗台每周保洁1次，其他区域随时巡回保洁，确保无积灰、无污迹、无垃圾、无积水；天花板上无蜘蛛网。楼内应做到：走廊、楼梯、地面拖干净，墙面、栏杆、扶手擦干净，窗台无杂物、污渍， 窗户清扫干净，蜘蛛网清扫干净。

5、及时清理院内主要干道、教学楼连廊、门厅、走廊上的积雪、积水，保证通畅和安全。每周机械清洗1次校园沥青路面，每月清理1次校园大理石方砖路面。

6、水塘水池的水面每天清理1次，确保无漂浮杂物，及时补水换水，定期检查救生设施。

7、做好周六、周日、节假日和学生考试期间的校园卫生清扫与保洁和垃圾清运工作。

8、每个月对所有建筑物屋顶清扫至少1次，暴雨后要增加清扫次数，确保屋顶雨水口、下水口畅通无积水；如因为及时清扫形成积水并造成屋顶渗漏，由此造成的损失，有中标单位承担。

★水电： 

    1、建立巡视制度。每天至少一次巡视水电及公共设施，并做好记录。重点部位或灾害性天气应加大巡查频率。对学校水电消防设施设备进行定期安全排查，及时消除安全隐患，并对设备设施进行维护维修。

    巡视内容：

    （1）检查上下水运行是否正常，发现问题后及时清理、维修并做好记录。水电工24h在校内值班

    （2）检查路灯及楼梯照明、应急照明灯等是否正常，发现问题及时进行维修。及时按照学校要求开关公共照明设施。

    （3）检查有无损毁公共设施，包括室内照明、电线等。如有上述情况立即进行维修。

    （4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修，并做好记录，保证各类管道、电线正常使用确实无法修复的及时上报学校。

（5）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁，开关运行无影响等。

（6）检查电梯是否正常运行，发现问题及时进行维修、报告。

（7）检查开水器是否正常工作；

（8）按要求做好学校配电间物品整理、日常维护等。

2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式交校方一份，以备出现突出事件后联系。

3、维修及时、快速，随报随修，紧急维修响应不超过半小时，一般维修半个工作日内并且当天完成。利用寒暑假和法定假期对校园设施设备进行集中排查维修，确保学校正常使用。

4、雨污水下水管道及化粪池（包含沉淀池）清理（根据实际情况，雨污水下水管道每年不少于清理一次，化粪池（包含沉淀池）至少每半年清理一次，暑假放假后进行）

★木工、泥瓦工： 

1、木工承担门窗、床、柜、桌椅、室内外吊顶等维修、消防栓柜等处单层玻璃更换。

2、泥瓦工负责室内外墙面、地面维修，墙脚线脱落修补粉刷，校园各类井盖更换修补等。

3、利用寒暑假和法定假期对校园设施设备进行集中排查维修，确保学校正常使用。

★绿化： 

栽种养护（施肥、除虫、防病、修剪、浇水等），配备所需的器械。

1、草皮 ：每年至少对草皮修剪2次，保持生长势良好，春季返青较好。

2、花卉：生长繁茂，植株整齐，应时开花，基本无病虫害和残花败叶；

3、绿篱：断面形式、高度、宽度基本符合设计要求；适时修剪，保持篱顶篱壁平整；生长健壮，枝叶细密，基本不缺株断条；无明显枯枝黄叶

4、乔木、花灌木：生长茂盛，植株健壮，树冠完整；观赏类树木花果鲜艳，及时清除有碍观赏的败花、残果；叶色正常，无枯死枝杈，基本无交叉枝、并生枝和徒长枝。

5、树体基本无蛀杆害虫。

三、人员配备： 

现场项目管理负责人（项目经理）1人，服务人员配备不低于30人，如不能满足需要，乙方应增加人员。设岗情况：

1、保洁员（9人）：3人（教学楼每栋1人，根据使用教学数确定）+2人（综合楼）+1人（实验楼）+2人（校园公共区域环境地面保洁）+1人（垃圾清运，要求物业公司自备垃圾转运箱并清运至市政部门指定地点，学校不再负担垃圾清运费用）。物业公司应购置道路清扫、洒水车，同时负责校园公共区域和室内的日常消毒、防疫消杀、灭除鼠虫蚊蝇等工作。

2、技术人员7人）：3人（水电工，要求24小时应急保障，全部拥有电工证，至少一人有电梯证，至少有一人有消防证，至少有一人有特种作业操作证（高压电工作业）证书，可以进入配电房操作设备。所需维修工具自备，学校只提供维修所需的日光灯、水龙头等相关物品）+2人（绿化工，至少一人拥有绿化相关证件，每年制定绿化养护方案。绿化工具由物业公司自备，学校只提供化肥、农药、生根剂、种子等）+1人（木工，工具自备）+1人（泥瓦工，工具自备）。

3、学生宿舍生活老师（14人）：4+4+6（每楼层1人，根据学生住宿实际使用楼层确定）。

4、项目经理：1人。拥有相关证件。

5、所有人员无犯罪记录。 

对技能人员国家要求有职业资格证书的需持证上岗，项目管理负责人必须是投标文件中拟派的项目经理担任，具体负责项目的日常管理工作以及与采购人的沟通协调事宜。

    投标文件中允诺人员与实际到场人员要一致，如未及时到场按照每人每天500 元扣除违约金。

四、学校的权利义务 

1、根据有关法律、法规以及本文件的约定，维护学校的合法权益。

2、学校负责对物业管理服务项目内容及质量要求进行监督、检查、考核和评估， 学校根据物业部门提供上月物业管理服务费相关票据（税后发票），以银行转账形式支付乙方上月物业管理服务费用。

3、审定物业管理单位拟定的物业管理制度并检查、监督落实情况。

4、学校及时移交校区的物业，协助物业管理单位做好物业管理服务、人文教育等工作；协调物业管理单位与校内外相关部门的工作关系；不干预物业公司内部管理。

5、负责提供非物业管理因素造成的设备设施及配件，完善基础设施。

6、学校只提供垃圾桶及化肥、农药等。物业公司负责其他工具及物品学校不再提供。

五、物业单位的权利和义务 

1、依法、科学、规范地管理校园的公共财物，协助学校维护全校师生的人身、财产安全，保障学校各项工作正常开展。

2、根据有关法律规定和学校要求，制定物业管理制度；根据物业管理的要求，自行选聘各类人员；所有员工必须身体健康，着统一服装上岗、佩证上岗、持证上岗（电工须有高压作业证、电梯培训证），初中水平以上文化程度；员工年龄不高于55岁（提供身份证原件及复印件，健康体检单），无犯罪记录。按合同规定配备相关工具和设备由物业管理单位承担。

3、物业管理单位应依法与聘用人员签订劳动合同；物业管理单位应加强对聘用人员的教育和管理。物业单位聘用的所有工作人员发生的任何事故，由物业单位承担责任并做善后处理，与学校无关。

4、自觉按照投标文件中约定的项目内容及质量要求实施管理服务、经营，根据学校的合理要求，及时有效地调整工作内容，并保质保量地完成工作任务。

5、自觉遵守学校的规章制度，接受学校的监督、检查、考核和评估，对学校指出的问题要及时进行整改。

6、凡学校委托给物业管理单位管理的设施、设备、器具等校产校具，确保完好无损，不得出租、转租、转让、变卖。合同终止时，物业管理单位应保质保量地归还给学校，自然损耗除外。否则，经有关专业人士鉴定评估，物业管理单位应按评估价赔偿给学校。

7、物业管理单位在服务过程中出现下列情况的，学校有权追究其违约责任：

（1）物业管理单位主要项目责任人脱岗（指主要负责人在工作日内未经学校许可擅自离岗2天以上），第一次扣除500元违约金（从当期服务费中扣除），之后的每一次按前一次的2倍扣除；一学期累计达四次（包括四次）以上，物业管理单位必须调换不低于之前投标标准的主要负责人（同时扣除2000元违约金，从当期服务费中扣除），学校同时保留随时解除合同的权利。（不可抗拒力除外）

（2）物业管理单位不能按照合同要求足额派遣工作人员到岗或者到岗人员年龄等不符合文件要求，则按照每人每日300元进行处罚（从当期服务费中扣除），之后的每一次按前一次的2倍扣除。

（3）校方领导和相关管理人员可随时督促和检查物业公司服务情况，一经查证存在的问题属于物业管理单位所致，每个问题扣除100元违约金（从当期服务费中扣除）； 存在多个问题累计处罚。    

    8、学校需提供保洁服务所需垃圾桶及绿化养护所需化肥、农药，其他工具由物业公司负责解决。物业管理单位负责对学校宿舍、教室、办公室等及校园楼内公共部分公用设施设备的维护，维修所需物品由学校负责采购，维修更换由物业公司免费提供。

9、各类物业人员不能交叉工作；所有物业人员均不能在校做饭，更不允许携带家属入住，每天必须考勤，按学校制度要求执行，如不能按时考勤，按学校行管人员考勤管理办法执行。

10、学校与物业管理单位签订正式合同，其他未尽事宜，双方协商解决，如协商不成可向临泉县人民法院提起诉讼。

六、费用

1、本次投标报价为完成本次采购项目包含以下全部费用：

（1）管理服务人员的工资：按《安徽省阜阳市最低工资规定》的用人单位实际 支付给劳动者的工资和不计入用人单位支付给劳动者的工资；

（2）物业管理所需工具、设备费用；

（3）物业管理区域水（供水排水）电设施、设备的维修、维护保养、管理费用；

（4）物业管理区域清洁卫生费用；

（5）物业管理区域绿化养护费用；

（6）物业管理区域秩序维护费用；

（7）物业服务企业办公费用；

（8）物业服务企业固定资产折旧费用；

（9）物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；

（10）法定税费；

（11）物业服务企业的利润。以及应由投标人承担的义务、责任和风险所发生的一切费用。

  2、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由要求发包人增加费用。  

七、服务期限和付款方式 

1、服务期限为“3年（1+1+1年）”（合同每年一签）。

2、采购人按月结算物业管理服务费，每月付款一次，下月付前一月物业管理服务费。中标方需出具正规税后发票。

3、服务期内定期或不定期按服务标准对物业管理服务进行考核，经考核合格后， 采购人再支付相应的物业管理服务费。未按合同约定的质量标准履行管理服务职责， 但未给采购人造成损失的，采购人可要求中标人整改，达到管理服务质量标准后，再支付相应的物业管理服务费用。

4、服务期满一年，采购人对物业服务进行考核，符合本招标文件技术标准和要求， 或经有关部门考核合格、采购人认可，再续签本物业下年度的管理服务合同。

八、其它 

投标人一旦中标，其投标书中所列从业人员必须自合同执行之日起为招标人服务， 上岗时必须持有对应的资格证书。如无证书或证书不符合的，招标人有权拒绝其履行合同，解除中标方中标权益，且不承担解约责任。

九、合同执行期间，有下列情况之一的，招标人有权单方面终止合同，且不承担违约责任。 

1、中标人未严格履行合同，不能严格按照要求提供物业服务，经招标人责令限期整改仍不予改正。

2、因中标人管理不善、操作不当造成人员伤亡，或造成招标人重大事故、损失的。

3、中标人安排的工作人员不服从招标人管理的。

4、根据物业管理服务合同进行考核，年度考核不合格的。

5、因政府调整该项目预算，使该项目预算资金不足以支付合同金额的，且招标人提前1个月通知中标人。

6、如因政策调整，委托人（采购人）发生变动，由原委托人提前1个月告知受托人（中标人），受托人完成签订合同同期年度服务后，合同自行终止。 

四、报价要求

1、供应商依据本磋商文件规定，结合自身政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等各项全部费用进行自主报价。

2、响应报价已包含项目人工费用、管理费、利润、全额含税发票、合同实施过程中应预见和不可预见费用等，采购方不再支付其他费用。投标报价为最终报价，漏算的费用均认为已包括在报价中，供应商不得再要求追加任何费用。