项目需求书

一、项目背景

本项目属于物业服务行业

天津空港经济区城市管理运营维护中心位于环河南路近航海路，总占地约 18,398 平方米，建筑面积 9,102 平方米，其中地上建筑面积 8,513平方米，地下建筑面积 589 平方米。基地包括，三层综合楼（办公楼、宿舍楼）、大车库、仓库、盐水制备间、车棚。

西十五道环卫工作站位于空港经济区西十五道，建筑面积 1,620 平方米。其主要用于环卫工人住宿、作业车辆停放、清洁物料存放等。

海港环卫基地位于保税区海港海滨十五路，建筑面积 2,136 平方米。主要用于包括环卫工人住宿、作业车辆停放、卤水池等。

二、人员及岗位要求

序号	岗位名称	人数	要求	是否接受退休人员	工作时间
1	项目经理	1 人	50 岁以下，不限男女专人负责，常驻，全面负责保税区海港环卫基地、空港经济区城市管理运营维护 中心、空港经济区西十五道工作站的全面常管理工作。	否	正常工作时间1班，早8：30-晚17：30分，每周工作5天，遇应急情况，按照采购方要求加班
2	宿舍管理员	3人	50 岁以下，不限男女其中2人负责空港经济区城市管理运营维护中心，1人负责海港环卫基地 宿舍管理。	否	正常工作时间1班，8小时，每周工作5天，遇应急情况，按照采购方要求加班
3	综合维修工	2人	50 岁以下，男工负责环卫站点日常维修	否	正常工作时间1班，8小时，每周工作5天，遇应急情况，按照采购方要求加班
4	地源热泵运行管理人员	2 人	50 岁以下，男工24 小时地源热泵运行管理。	否	每天2班每班12小时，每周7天
5	变电运行工	3人	50 岁以下，男工24 小时变电室值勤管理。	否	每天3班每班1人，每班8小时每周7天
6	保洁员	不少于 2 人	50 岁以下，女工负责项目办公楼日常清洁工作。	否	正常工作时间1班，8小时，遇应急情况，按照采购方要求加班
7	监控人员	7人	50 岁以下，男工、保税区海港城市管理运营维护中心及空港经济区城市管理运营维护中心安防监控室、消防监控室 24 小值守，及项目 24 小时秩序巡视管理工作。	否	每天2班每班12小时，每周7天
8	出入口值守	8 人	50 岁以下，不限男女，空港经济区城市管理运营维护中心4人，海港环卫基地2人，西十五道环卫站2人 24 小时值守管理，负责落实门岗防疫要求。	否	每天2班每班12小时，每周7天
合计	28人
注：以上服务人员总编制不得低于 28 人， 超过5天低于最低人数的50%，扣除当月全部费用，超过10天低于最低人数的50%招标方有权解除合同。

三、各岗位人员具体工作内容、职责及服务标准

设施设备日常管理

（1）对公用设施设备进行日常管理和维修养护，保证其正常运行和使用。

（2）建立公共设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

（3）制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

（4）属于专业单位位负责的设备，监督维保检测单位按照有关规定，进行维修、养护、定期检验检测。

（5）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物。设备设施铭牌、标识规范、统一、完整。操作规程、保养规范、管理制度在显著位置张贴公示；各类管线有分类标识和流向标识。各类记录本、登记本（运行、保养、维修、交接班等）齐全，记录完整。

（6）每日对建筑内外各区域，包括不限于道路、池、井、车棚、停车场、公共照明、给排水、监控等巡视 1 次，发现故障和损坏及时修复，不能及时修复的，要有提示标志或防范措施。

（7）建立设备设施巡视制度，有专人巡视。高压变配电系统；网络监控弱电系统、消防系统、发电系统、地源热泵供冷暖系统、太阳能系统等每日巡视，有巡视记录。地源热泵、变电室等有专人 24 小时值守。

（8）有可能危及人身安全的设施设备设置警示标志和防范措施。

（9）设立日常消防物料、备件仓库，仓库有管理制度，专人管理，物品分类码放。

排水系统管理

（1）定期对各种排水管道进行清理，严防发生排水支、干管道堵塞事故的发生，确保排水管道畅通无污水、无外溢。由专业公司对主干管每年清理 2 次，每季巡查 1 次。出入口畅通，井内无积物浮于面上， 池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查；每季清扫 1 次以上排水明沟内的泥沙等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味。

（2）建筑内排污管道和截门无锈蚀、渗漏现象，无事故隐患。

（3）防汛及突发性跑水事故，应确保楼内排水设施正常启动工作，绝不容许因排水设备故障造成的任何事件发生。

给水系统管理

（1）对建筑内的各管道、闸阀、水泵进行定期检修、维护，发现隐患及时处理，确保各种供水设备24 小时正常供水。

（2）维修跑水、断水故障及时，杜绝跑、冒、漏、滴现象的发生。 供配电系统管理

供配电系统管理

（1）值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书。

（2）保持箱式电站、电缆井、配电柜、配电箱及周边清洁卫生，每周清扫地面要求地面干燥无积灰。

（3）每月检查供配电设施内有无鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝。

（4）每周进行一次巡查，每年要进行二次停电检修，重点检查配电柜、配电箱各电路接口有无松动和脱扣，漏电保护器有无失效等情况。

（5）遇清雪等应急任务保留一定数量变配电人员值守，确保场区及融盐设备正常供电运行。

消防系统

（1）配备消防设施主管技术人员，相关人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防知识，   有较强的责任心。

（2）建立严格的消防管理制度，和有效的应急预案，落实各层级安全责任制，每个消防设备都应指定设备责任人，消防控制中心 24 小时值班。

（3）建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。

（4）按照国家规定定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门，一定要在期限内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。

地源热泵供冷、暖系统

地源热泵系统（含采供暖风机等）的管理养护，定期维护，有关规定及时维护，处理随时发生的问题，   使设施设备始终处于最佳运行状态。

设备年检

须年检的设备、设施按照国家相关规定完成相关年检工作，并提供检验检测合格报告，消防、防雷等  检测按照规定提供检测合格报告。

环境卫生管理

场区环境

（1）监督厂区使用单位垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运两次；公共道路、广场、停车场等每日清扫一次。

（2）监督厂区使用单位共用雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查一次，每年清掏两次，发现异常及时清掏。

（3）按政府有关规定向服务范围内的区域喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂。

（4）在雨、雪天气应及时对门前主路、干路积水、积冰雪进行清扫。

（5）园区公共灯具每月清洁一次；宣传栏每周清洁一次。

办公区及宿舍区部分

（1）指示牌和公告牌，每天配清洁剂擦拭一次，做到无灰尘、无污渍、明亮。

（2）地面，每日推尘两次，每日清洗两次，做到无灰尘、无污渍、无垃圾、光亮。

（3）墙面，每日擦拭低位一次，每月清洁高处一次，做到无灰尘、无污渍。

（4）公共区桌、椅，每日擦拭一次，做到无灰尘、无污渍。

（5）垃圾桶、篓，每日清理垃圾至少一次，每周清洁一次，做到垃圾存量不超过三分之二、无异味。

   卫生间、开水间部分

（1）地面，每日配清洁剂清洁两次，每周全面清洁一次，做到无水迹、无污迹、无垃圾、无异味。

（2）隔板、墙身，每日擦拭一次，每周全面清洁一次，做到无灰尘、无污迹。

（3）镜面，每日清抹至少一次，做到无水迹、无污迹、无灰尘、无手印、光洁、明亮。

（4）垃圾桶，每日清理垃圾桶至少一次，每周清洁一次，做到垃圾不超过三分之二、无异味。

（5）大小便器，每日随时清洁，每周全面清洗一次，无水迹、无污迹、无灰尘。

（6）天花板、风口，每月全面清洁一次，做到无蛛网、无污渍。

（7）洗手盆及台面，每日清抹至少一次，做到无水迹、无污迹、无灰尘。

（8）热水器，每日清抹一次，无水迹、无污迹、无灰尘。

消防通道、楼梯部分

（1）地面及阶梯，每日清拖一次，随时保洁。

（2）灯饰，做到无灰尘、无污迹。

（3）门、窗，每日随时保洁，每月用玻璃刮刀刮洗一次，做到无水迹、无污迹、无灰尘、无手印、光洁、明亮。

（4）墙面，每月清洁高处一次，做到无污迹、无蛛网。

（5）扶手、玻璃隔板，每日清抹一次，做到无灰尘、无污迹。

（6）消防设施，每周清抹一次，每月全面清洁一次，做到无灰尘、无污迹。

（三）秩序维护管理

外围出入口 24 小时监控、值守。

接待来访人员时，值班秩序维护员应礼貌询问其所访部门、事由，并与被访处室联系核实，办理登记后放行入内，出门时来访人员须出具有被访处室人员签字的会客单，值班秩序维护员记录该人员出门时间。   对外来施工、维修、搬运或回收废品等人员，值班秩序维护员必须与用人部门核实后方可放行。按照疫情防控要求做好来访人员及入住人员的扫码测温工作。

要严格避免闲杂及推销人员进入楼内，对试图进入办公楼的无关闲杂人员，要以适当的方式予以拦阻。   大件物品进出项目，值班秩序维护员须和相关部门核实后方可准其进出。

秩序维护实行定时巡更制，值班秩序维护员必须对管辖范围的各楼层及外围进行全方位仔细巡查，重   点检查楼道、走廊、设备房等重点部位，并做好巡查记录。对巡查时发现的各种可疑情况，应给予及时处理，值班秩序维护员无法解决的，应报告上级领导，并做好相应的记录。

宿舍管理

宿舍 24 小时安排专人实施管理。

负责项目宿舍资产管理工作，在甲方组织下做好资产盘点、资产接收、资产管理、账务更新工作，对   甲方购置或报废的资产对总产总账进行更新。

建立宿舍资产明细账目，对资产更新、损坏情况随时登记，形成对资产的动态管理。严格执行寝室的   入住、退租查验办法，收取入住保证金，对人为损坏要求照价赔偿。非因正常合理损耗而发生的项目资产   的损坏、毁坏、灭失，由乙方负责承担维修、重置和赔偿责任。

负责能源的节能管理工作；按照甲方要求，对项目每月的各类能源费用进行计量统计、分析和控制，   并按时向甲方提供统计分析数据。

做好宿舍钥匙管理，负责入住退宿手续办理工作；须定期向甲方报送项目房态等统计信息。 禁止任何非宿舍使用人进入宿舍楼，严禁外来人员留宿宿舍内。

四、应急服务要求

当出现不可预知紧急情况时（例如停水停电、极端天气、群体事件、自然灾害等，可根据项目具体情况列举），保证服务正常运转的措施，包括但不限于临时增配人员、临时调集设备、现有人员岗位职责临时增加、与相关政府部门协调配合等。

五、人员保密要求

保证服务过程中有可能获取的保密信息不泄露的措施，包括但不限于制定保密制度、服务人员保密培训、重点岗位双人服务、泄密惩罚办法。

六、人员稳定性要求

在整个服务期内，人员更换率不得超过 50  %，更换人员不得低于采购需求，且应经采购人同意。

七、进驻和接管要求

中标（成交）后，及时配齐所需人员、工具、设备等，在规定的时间内保证全体服务人员按时进场服务，如果为新任服务公司，则还需与前任公司进行交接，保留相关记录，做到服务平稳过渡，对采购人工作无不良影响。

八、费用分割

（1）投标报价以人民币填列。

（2）投标人的报价应包括：物业服务人员的工资、福利、社险、公积金、服装等人工费用、维修工具、维修耗材、办公费、企业利润及税金等其他应有的费用并分别单列。投标人所报价格为一年服务期内   确保物业正常运行的的最终优惠价格。

（3）验收及相关费用由投标人负责。

（4）本项目物业服务费为包干制。中标单位负责本项目所涉及的各类手续、备案等全部费用。服务人员的福利、服装、工资、五险一金等全部费用；日常工作中的损耗品、工具等全部费用；相关设备设施   的维修、维保、检测等费用。

招标人对投标人只提供办公用房，不负责投标人的住宿、工作餐、交通等。  投标人应按照国家相关法律法规要求自行承担服务人员保险等费用。

物业管理用保洁、秩序维护、清洁用具及耗材，由投标人承担。

维修过程中所发生的配件费用，单次 500 元（含）以内的，由投标单位承担。

对空港经济区城市管理运营维护中心所涉及能源费进行测算，后期服务中进行据实结算，并负责使用单位相关费用的代收代缴工作。

九、服务过程中，对中标供应商评价考核验收标准

管理与考核

通过招投标方式委外作业，对委外单位进行管理、考核。

按照《中华人民共和国物业管理条例》、《天津市物业管理条例》，采取“日检、周报、月核、年总评”的方式，定期与不定期检查相结合，月度打分扣款与日检查直接罚款相结合。对检查考核情况每日统计、每周分析通报，每月结合月评得当月考核成绩。年度考核总成绩为每月考核得分的算术平均值（注： 全年累计 3 次月考评低于 80 分的，年终总考评以不合格论处）。

检查人员现场进行评分，每日对现场检查结果进行复核，对发现的问题整改情况次日或在整改时限内   进行复查。检查出的问题留存照片或影像资料作为考核依据并备查。

考核评分办法及扣、罚款标准

 

各项考核成绩全部以百分计，按计划进行检查，根据各项指标得分及权重汇总后进行加权平均得出月度成绩。