序号

采购项名称

数量和单位

实质性需求条款

原因说明

1

天津市西青区精武镇人民政府物业管理服务项目

1项

投标人应根据本企业的成本自行决定报价，但不得以低于其企业成本的报价投标；投标人的投标报价，应是本项目采购范围和招标文件及合同条款上所列的各项内容中所述的全部，不得以任何理由予以重复。

满足服务要求保障服务质量

所有人员工资待遇不得违反国家最新修订的《劳动合同法》和《劳动法》规定及天津市本地区相关规定。

满足服务要求保障服务质量

从事特殊工种的物业服务人员，必须按法规要求持相应资格证书上岗，且须保证在合同服务期内持证人员的在岗数量以及证件在有效期内。

满足服务要求保障服务质量

中标方须对本项目实施独立和完整的项目管理，在人员、财务等方面不得与其他项目合并管理和使用。

满足服务要求保障服务质量

中标方及其全部工作人员均应服从招标方领导，完成招标方交办的临时性工作任务。遇特殊天气、防灾、防汛等特殊情况，中标方工作人员应提前到岗或延迟离岗，服从招标方统一调度，保证项目正常运行。

满足服务要求保障服务质量

中标方所聘员工身体健康，品行端正，无犯罪纪录；其中保洁人员、维修人员年龄在50岁以下。电工需持有高压电工作业岗位资格证书；弱电管理员需持有低压电工操作证书。

满足服务要求保障服务质量

序号

采购项名称

数量和单位

需求条款

1

天津市西青区精武镇人民政府物业管理服务项目

1项

物业服务范围和服务标准：

1、楼宇建筑本体维护管理

1.1范围：

包括楼顶、梁、柱、内外墙体等部位、内外檐、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等以及室外附属建筑设施。

1.2服务标准：

1.2.1建立楼宇基础数据台帐，每月巡查一次，有巡查记录。

1.2.2发现异常情况及时上报，通知相关单位，跟进问题解决。

2、楼宇设施设备维护管理。

2.1范围：

2.1.1给排水系统

2.1.1.1给水：市政给水红线内开始点到给水点。

2.1.1.2排水：化粪池、雨水井、排水点。

2.1.2变配电系统

2.1.2.1变电系统：变配电箱、变电站、计量柜。

2.1.2.2楼层配电系统 ：配电箱以及与之相关的线路、设备。

2.1.2.3公共照明系统：开关、灯具及与之相关的线路。

2.1.2.4日常用电、线路以及与之相关的所设备。

2.1.2.5消防设施用电：设备用电、应急照明等。

2.1.3消防系统

2.1.3.1消防控制系统：消控平台、烟感、手报、消防报警等。

2.1.3.2消防给水系统：消防水泵、稳压罐等。

2.1.3.3消防设施：包括消防卷帘、干粉灭火器、消防水龙带等。

2.1.3.4消防广播

2.1.4电梯系统

包括曳引机、限速器、安全锁、控制系统及轿厢等及与之相关的管路、设备。

2.1.5安防系统

2.1.5.1门禁系统：道闸（杆）、电动伸缩门等。

2.1.5.2闭路监控系统：控制台、视频器、摄像头、转换器等及与之相关的线路、设备。

2.1.5.3电子巡更系统：巡更棒、巡更点、读取器等及与之相关的线路、设备。

2.1.6办公家具的维修。

2.2服务标准：

2.2.1设施设备维修及时，运行状况良好，无事故隐患；依据设施设备特性，定期巡查，有记录；设施设备清洁、仪表指示正常；严格按照有关规章制度实施作业，无事故无人员伤亡。

2.2.2建立楼宇建筑本体及构筑物基础数据管理台账；每月巡查1次，填写巡查记录并存档；对巡查发现的问题及时书面上报，并跟进问题解决。楼宇屋顶及外檐防水良好，无破损；门窗使用功能良好；楼宇内装无破损。道路设施路面每周巡查1次，道路平整畅通、无明显缺损、交通标志齐全规范，设施正常使用。

2.2.3配电柜、计量柜、闸刀、母排及线路情况；每日检查1次；变电设备、配电设备运行正常，标识清楚齐全；公共照明每周1次对公共照明设备进行检查，灯具更换不超过3日，每季度改进选材方案；照明完好，公共照明设备完好率96%以上。

2.2.4给水系统每周检查1次，每半年对明装给水管道进行1次全面检查维修，无渗漏、保温层完好，阀门开闭灵活。排水系统，化粪池每月巡查1次；管井排水通畅、无堵塞外溢；楼顶及雨棚排水沟孔每月检查疏通1次，雨季前增加临时检查疏通频次。

2.2.5消防设施设备维护，重点消防设施每周巡查1次，消防泵、喷淋泵每月启动1次，每季度检查1次灭火器；消防设备正常、齐全、有效，各种标识清楚、管道无堵塞、泄漏，设备及标志完好。

2.2.6安防监控系统每日次检查1次，发现异常，及时处理，每月定期进行调试；设备正常运行、安装可靠、整洁有序。

2.2.7电梯系统每月巡检1次，跟进监管专业维保厂家作业；填写巡检记录并存档；设施设备维修及时，运行状况良好，无事故隐患。

2.2.8报修10分钟到场，零修小修24小时解决，中修、大修3日内确定维修组织方案。

2.2.9办公家具每月检查1次，及时维修包括调试、紧固、润滑、除锈等。

2.2.10网络维护，确保办公网络畅通，按需完成网络连接。

2.2.11 会议室设备管理，熟练操作各种设备，确保会议顺利召开，对设备每周检查1次，发现问题及时上报，联系维修调试，并实时跟进。

3、环境管理服务

3.1范围：

3.1.1日常保洁服务：包括走廊、楼梯间、大厅、洗手间、会议室等公共区域的清洁保洁服务；办公房间的定期清洁；外围道路及设施的定期清洁保洁。

3.1.2垃圾收集、存放、外运监督管理。

3.1.3专项保洁服务，包括门窗玻璃定期擦拭、地面定期清洗等。

3.1.4绿化养护服务。

3.2服务标准：

3.2.1办公楼每天拖擦两次，扶手每日擦拭不少于1次，地面每月清洗1次，地面应无可见的任何垃圾物、积水及水滴；在正常光照条件下，应无明显的拖布擦拭痕迹；

3.2.2洗手间每日清洁2次以上，不定时保洁；洗手液补充及时，无短缺现象；芳香球投放适度，卫生间无异味，卫生间所需纸品的供应。保洁耗品（卫生纸、洗手液）配置满足使用需求由中标单位承担。垃圾箱每周擦拭消毒2次以上。保洁巡查每日1次。

3.2.3外围道路清洁每天不少于1次，院内公共设施无蛛积尘，无垃圾死角绿化带目视范围内无散落垃圾。全天保洁。

3.2.4垃圾箱外表清洁，周边无散落垃圾。

3.2.5垃圾箱干净，无强烈异味，无垃圾外溢。

3.2.6垃圾日产日清，无积存；监管垃圾外运作业并记录。

3.2.7环境卫生、病媒生物消杀等符合新区创卫相关工作标准。

3.2.8项目实行禁烟管理，符合天津市控制吸烟条例相关规定。

3.2.9制定雨雪沙尘等特殊自然天气环境维护应急预案，保障项目环境维护满足使用需求。

3.2.10聘请专业人员对政府办公楼、办公附楼、会议楼进行外檐清洗，作业面积约2万平米。

3.2.10.1外檐清洗单位具备相应的作业资质，且作业人员经过专门的高空培训，并有高空作业操作经验，取得有关部门核实的高空作业许可证，在有效期内方可上岗。

3.2.10.2中标单位负责外檐清洗工作的监督检查工作，作业完成后需进行验收工作，清洗后玻璃洁净、明亮，验收合格后，负责人签字确认。

3.2.10.3高空作业每年两次，具体作业时间需提前和招标单位协商确定。

3.2.11按国家相关规定进行室外绿化养护（包括冬季绿化防护相关工作等）。参照天津市城市园林绿植养护一级标准，草坪生长整齐，及时进行修剪 。草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；绿篱乔木及时清除修剪整形；适时组织浇灌、施肥和松土；适时组织绿植打药，每年不少于2次；组织好冬季防护工作。

4、客户服务

4.1范围：

4.1.1客户回访服务

4.1.2会议服务；

4.1.3 司梯服务；

4.1.4档案资料管理；

4.1.5临时活动协助；

4.2服务标准：

4.2.1员工必须穿统一制服，佩戴胸卡，使用文明用语，严守职责。

4.2.2每月进行1次回访，回访覆盖率不低于70%科室，回访满意率85%以上；有效投诉办结率100%；报纸、信件、包裹收发及时，准确率100%；管理服务档案资料齐全、规范；

4.2.3制定会议服务计划，准备工作到位；会中服务规范，礼貌热情及时；会后整理会场，关闭设备；

4.2.4各类档案资料及时整理、归档，按档案管理要求进行分类管理；

4.2.5各种接待活动配合及时，临时性活动协助支撑到位。

5、本采购方案或物业情况介绍没有明确列出的项目，但法律法规规章规定，属于物业管理服务内容所发生的费用，不管供应商是否进行报价，都视为包括在本项目报价中，并由供应商无条件负责承担。

2

人员配备要求：该项目至少按下述人员配置要求进行配备：项目经理1名，具有本科及以上学历，提供项目经理由本公司缴纳的社保证明；电工2名；弱电管理员1名；保洁人员10名，年龄50岁以下，具有相关工作经验；会议服务员3名，专科及以上学历，需持有有效期内的健康证，且提供会议服务人员由本公司缴纳的社保证明。