采购需求

一、 采购清单

序号	货物或服务名称	数量	单位	备注（核心产品）
1	北京市方志馆物业服务	1

二、 项目背景或简况

1.服务地点：北京市方志馆

2.服务期限：自签订合同至2023年12月31日。

3.项目概况：

北京市方志馆位于北京市朝阳区东三环南路88号，地下一层，地上六层，建筑面积1万平方米。地下一层的主要功能为停车场、仓库储藏、设备机房等；一层为专题展厅和多功能厅；二层为常设展厅；三层为阅览大厅和藏书库；四层为常设展厅和专题展厅；五层为常设展厅；六层为办公区。

北京市方志馆物业管理项目内容包括楼宇资产管理、工程设备维护维修运行、安全与秩序管理、保洁服务、楼内绿植养护、会议服务、库房管理、其他临时工作等，同时配合北京市方志馆各部门做好各项应急突发事件，但不限于甲方委派的临时性工作。

三、服务人员要求

1.服务团队

为北京市方志馆提供不低于22人的服务团队。

项目管理团队：项目经理1人，工程主管1人，保洁主管1人，保安队长1人。以上人员需提供相关简历及证书。(具体人员要求详见表1)

其他服务岗位人员：工程维修人员2人，保洁人员5人，保安人员6人，中控值守人员4人，会议服务1人。以上人员需提供简历及相关证书(具体人员要求详见表2)。

服务人员相对保持稳定，项目经理年度服务期限不得更换，其他管理人员年度服务期限内调换率不得超过50%，每月服务人员流失调换率不得超过总人数的10%。

申请人须承诺为委托人提供的服务团队人员满足表1及表2的要求。

表1 管理团队人员

岗位名称	人数 （不低于以下数量）	任职要求	相关证件
项目经理	1人	年龄50岁以下，具有大专及以上学历，具有5年以上相关项目物业管理服务经验，须驻场管理项目
工程主管	1人	年龄50岁以下，具有大学本科及以上学历，从事物业服务行业5年以上，具有3年以上同岗位相关工作经验	特种作业操作证
保洁主管	1人	年龄55岁以下，从事物业服务行业5年以上，具有3年以上同岗位相关工作经验，责任心强
保安队长	1人	年龄45岁以下，从事物业服务行业5年以上，具有3年以上同岗位相关工作经验，具备丰富的安全知识和法律知识，能应对日常安全事务和处理突发事件
共计4人

 

表2 其他服务岗位人员

岗位名称	人数 （不低于以下数量）	任职要求	相关证件
工程维修人员	2人	熟悉物业瓦木油等工作，具备较丰富的变配电设备运行维修、弱电设备、电工维修、楼宇自控系统、多媒体视听室播放系统、有线电视系统、程控电话交换系统、移动通信系统、会议服务系统设备运行等专业知识，熟知配电室安全规范和操作规范	特种作业 操作证
保洁 人员	5人	身体健康，无犯罪记录，具有健康证，年龄18—55岁	健康证
保安 人员	6人	政治思想硬，身体素质好，气质形象佳，无犯罪记录（上岗前出具证明材料），上岗前需经过安全培训及考核，80%人员年龄在20—40岁，身高170cm以上，普通话较好	初级保安员职业资格证书
中控值守人员	4人	有同岗位相关工作经验三年以上，有责任心，具有一定的楼宇自控系统设备运行维修专业知识，有应对突发事件的能力	消防控制室管理人员上岗证（建（构）筑物消防员）
会议服务人员	1人	女性，身体健康，有健康证，无犯罪记录，身高160cm以上，年龄22—35周岁，大专以上学历，有1年以上会议服务经验，熟练掌握办公软件
共计18人

2.工作时间

管理团队人员：24小时倒班制

工程维修人员：24小时倒班制

安保服务人员：24小时倒班制

保洁服务人员：倒班制

中控值守人员：24小时倒班制

会议服务人员：8:30—17:30

以上均含就餐及休息时间。

四、 服务内容

1.管理团队

1.1项目经理

对本项目安全管理、物业服务正常运营负第一责任；代表物业公司与委托人就各相关部分进行沟通，确保服务合同约定的各服务方案按标准执行到位；对项目工程主管、保洁主管和保安队长等各岗位按计划进行培训、考核，制定相应应急预案，认真落实委托人安排的其他工作，确保客户满意度达到95%以上。

1.2工程主管

对本项目安全管理、正常运营负第一责任。制定工程与设备运行维护管理项目质量方针、目标，建立质量管理体系，并保证其有效实施。贯彻国家的技术法规、规章和政策，对项目部的技术管理负全面技术责任。根据规范要求对所管系统和设备建立全面的维修、保养计划并监督实施。负责组织编制本分项目管理部有关管理方案、应急预案等控制措施并督促落实。建立该分项目设备的运行和操作规程，确保项目设备的正常运行。巡视、检查本项目设备、设施运行情况，阅读审查各类运行记录和工作报表。跟踪、控制所有水、电、煤气、热力等能源消耗，定期进行能耗分析，提出整改建议，最大限度地节约能源。负责建立健全本项目培训计划及考核办法，保证员工掌握必须的专业技术和技能。负责本项目相关技术资料的收集及整理工作，组织维修、改造项目的交验工作。

1.3保洁主管

对本分本项目安全管理、正常运营负第一责任；配合项目经理代表物业公司与委托人就各相关部分进行沟通，确保服务合同约定的各服务方案按标准执行到位；对本项目各岗位按计划进行培训、考核，认真落实委托人安排的其他工作，确保客户满意度达到95%以上。

1.4保安队长

对本分项目安全管理、正常运营负第一责任；配合项目经理代表物业公司与委托人就各相关工作内容进行沟通，确保服务合同约定的各服务方案按标准执行到位；对分本项目各岗位按计划进行培训、考核，认真落实委托人安排的其他工作，确保客户满意度达到95%以上。

2.工程设备设施安全

项目内所有工程设备设施检查、维护、保养、维修，确保安全正常运行。负责管理和监督专业设施设备服务商。日常楼内设施的巡检、维修（除消防、安防、电梯以外）；日常水电维护、保养及维修；基础设施维护、保养及维修；空调系统的维护、保养及维修；净水系统维护、保养及更换滤芯；对消防和电气设备设施技术进行检测；在一间办公室内加装约16平方米轻质隔墙；楼内设施安全日常巡查与维护等工作。

申请人需自备工程设备维修工具。

3.安全与秩序管理

本项目安全与秩序管理包括展厅、阅览大厅、办公区、展品及设施安全看护；对外开放区域公共秩序维护；一层大厅门卫管理；消防安全管理；楼内巡视；突发事件应急处理和配合。

3.1公共秩序安全管理

维护场馆内的公共秩序与安全，确保环境安全有序，公共安全事故为“0”。

规范文明执行安检工作，确保观众100%安检入馆，确保安检危险品的有效控制，确保辖区以及参观者和读者的财产安全。

3.2楼内突发、应急事件处理与配合

公共安全应急预案的制定和采取相应措施应急处置：包括但不限于火灾、治安、踩踏、防汛、停电、跑水、群体事件等。

确保场馆各类重大活动、会议、参观的安全，确保突发性的应变保障能力，做到人员、物资的保障，达到反应快、处置快。

3.3日常管理及安全巡视

日常巡视，确保一层大厅，二层、四层、五层展厅，三层阅览大厅以及六层办公区安全。

关注参观者和读者需求（北京市方志馆简介、告知、指引相关需求）及特别群体服务（老、弱、病、残、孕）。

做好来访登记工作，有效制止无关人员进入办公区；确保各办公区域（室）内部功能区、通道的日常门禁100%安全可控，严格执行人员及物品进出馆的有关规定及手续。

重点要害部位防控100%，制定各项安全措施，及时发现处理和杜绝各类安全隐患，确保馆内各重点区域绝对安全。

保障馆区昼夜巡逻值班和闭馆后的安全巡更检查，建立并执行夜间领导安全带班制及夜间查岗机制。

展览设备设施故障及时报知委托人。

发现任何异常情况立即处理并报告馆内工作人员。

3.4消防安全管理

认真贯彻“预防为主、防消结合”的工作原则，确保消防事故及重大隐患为“0”。规范建立健全日常各项消防管理制度和检查机制，制定年度消防工作计划任务，完成重大节日及时期的重点消防安全保障。

积极配合委托人其他部门做好各项安全防范工作。

4.保洁服务

4.1服务内容

楼宇内公共场所的日常保洁，包括公共对外开放区域保洁；办公区域、办公室、会议室保洁；卫生间、通道、楼梯、天花板、装饰格栅、门厅、电梯轿厢、地下一层等。

环境消毒及灭鼠灭蟑等病虫害防治。

垃圾分类及清运。

配合做好地下沉积池清掏工作，石材质、木质、胶版质养护工作。

申请人须按委托人要求提供保洁用品（含卫生纸、擦手纸、洗手液）、工具及消毒用品等产品，委托人不再另行支付此项费用；保洁用品自行采买计划的制定和实施。

4.2服务标准

及时清扫保洁，保持楼内环境地面光洁，做到无纸屑、无污物、无积水，楼外门口做到无积雪、无烟头、无其它垃圾。

所有楼内公共区域须每日24小时达到以上要求，楼门口区域须在每日7:00-19:00期间保证以上要求，特殊情况按委托人要求清理。

门、窗框、玻璃、灯具、消防器材、玻璃护栏、扶手、开关、标牌等光洁，无污物。

展柜外部玻璃光洁、无污迹、无浮尘。

卫生间清洁干净、无异味。

电梯间清洁干净、无异味。

垃圾站需做到管理规范，临时堆放垃圾要科学合理分类，放置有序，做好消毒防护与及时清理。垃圾桶及时清倒及擦拭，保持清洁，无异味。

5.绿植养护服务

5.1服务内容

楼内公共区域绿植配置养护。

申请人须按委托人要求提供绿植及养护产品，委托人不再另行支付此项费用。

5.2服务标准

保持植株丰满健壮，叶面干净光亮，无枯黄叶，无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害。

保持绿植盆内无杂物，花缸、花槽底无积水杂物。

6.会议服务

会议接待（包括会前、会中、会后）服务；重大活动保障；节日布置；洗消等服务。

根据甲方会议安排，做好会议服务与保障工作；会议结束后，做好会议室保洁工作，关闭灯、空调、投影仪等会议保障设备，及时关闭会议室。

按委托人礼仪接待工作要求，安排接待人员，着合适礼仪服装，做好礼仪接待工作。

如会议、接待等工作有特别安排，按委托人要求做好相关工作。

7.库房管理服务

器材库、图书库、杂品库等库室整理、清洁、登记、统计、出入库等管理工作。

8.疫情防控

根据北京市及委托人要求，严格落实疫情防控措施，主动承担疫情防控责任，确保疫情期间安全。

对疫情早发现、早报告、早隔离，迅速在规定时间内向疾病控制中心（防疫站）报告疫情并按相关规定处置。

定期对办公区、楼道、卫生间、电梯间及人员密集的公共区域进行消毒，避免发生疫情。

9.其他

做好项目临时大型活动等专项的保障、配合。包括但不限于保洁，展厅服务、礼仪服务，绿植摆放，需协助委托人做好临时活动等工作。

五、 需要说明的问题

（1）委托人提供物业办公用房和值班室（可住宿）。

（2）委托人负责能源费用。

（3） 委托人不提供厨房（禁止做饭），可提供用餐场所。

六、 售后服务及培训要求

各专业相关人员持证上岗；并配合甲方对突发事件、消防、安全生产等相关知识内容的培训。

七、验收服务要求

按质量管理认证、环境管理体系认证服务，且各项管理服务的基本指标不低于《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》。