采购需求

第一节 采购清单一览表

包号	包名称	标的名称	简要技术要求	服务周期	标的预算	最高限价	节能产品	进口产品
1	武冈市第一中学（湖南师大附属武冈实验中学）物业管理服务项目	武冈市第一中学（湖南师大附属武冈实验中学）物业管理服务项目	学校安保、消防及交通管理、清洁卫生及管理、机电运行及维修管理、学生宿舍管理，综合管理服务等。	两年	5751000.00元	5751000.00元	/	/

注：1.“包”为最小合同单位（最小投标单位）。每“包”内容应细化到具体标的。

2.投标人必须对一个完整、独立的包进行投标，不得仅对一个包中的部分标的投标，否则投标无效。

3.货物的主要技术参数或规格：详见“技术要求”中的具体技术参数。

4.投标人应在投标文件《分项报价明细表》中按标的名称顺序逐项填写，且每个标的中的条目均需按招标文件规定报价。如有缺项、漏项，其投标无效。

 

第二节 采购需求具体要求

为规范物业管理工作，明确管理职责，确保校园优美、洁净、安全，营造良好的教学环境，制定如下物业管理要求。

一、项目概况：

湖南省武冈市第一中学（湖南师范大学附属武冈实验中学）始创于1922年，是武冈市办学历史最悠久的公办特色名校。学校位于武冈市教育新区西北部。

二、委托服务及要求：

（一）、安全、消防及交通管理

安全、消防及交通管理范围

1.负责学校公共区域的安全管理，维护校园秩序，在学校重点区域、场所和设施进行看护。

2.负责学校师生、车辆、来访人员的秩序维护。

3.负责公共秩序管理，包括但不限于门岗执勤、外来人员和车辆的进出检查登记，配合学校做好相关大型活动的安全保卫工作。

4.配合学校做好消防宣传和管理，负责消防设施的巡查、检测，对消防系统和设备存在的问题及时向学校管理部门报告。

5.负责交通秩序与车辆停放秩序的管理。

6.及时报告并协助学校妥善处理突发事件。

安全、消防及交通管理工作质量要求

1、按岗位设置实行24小时值班和巡逻，保安人员政治素质过硬，服务形象佳，业务能力精，具备应急处理能力和消防救灾技能，服从有关部门的指挥和领导，保安人员100％培训合格后上岗。

2、保安人员实每周定时进行技能培训和政治学习。

3、责任区域没有重大的刑事案件和交通事故。恶性案件发生率为0，一般性治安案件有效控制。案发现场得到控制并能及时报警和协助破案。

4、停车场车辆停放有序，道路畅通，交通指挥及导引正确。

5、维持校园秩序，有效制止不法行为和违章行为。对公共设施的巡逻、防盗及时，没有因保安员疏于职责造成的案件，没有监守自盗现象。

6、突发事件应急预案、处理方案，反应快捷，保证事故现场秩序有条不紊。

7、消防管理工作符合国家消防管理法律法规，不存在重大的消防隐患；制订有效的消防应急措施。

8、建立消防管理责任制，建立义务消防队伍，每年定期进行消防法规、消防知识和消防技能培训，定期进行消防演习。

9、消防控制中心及消防系统完好，发现问题及时汇报。

（二）、清洁卫生及管理

清洁卫生管理范围

1、办公大楼内走廊、楼道、卫生间、教职工办公室、会议室、接待室、阳台、天台等（不含学生宿舍室内和教学课室内卫生）全方位的清洁和日常保洁；

2、实验楼、教学楼、艺术楼卫生间、走廊等公共部位、办公室、课室、功能室的清洁和日常保洁(含窗帘布的清洗,不含课室内的日常清洁,不包含饭堂、超市、外包单位室内和周边区域的卫生)。

3、校区所有室外广场、道路、绿地等公共场地及设施的全方位清洁和日常保洁。

4、收集校区所有的垃圾并清运至学校校区配套的垃圾转运站（箱）。

清洁工作质量要求

1、环境卫生管理制度和标准完善，有完整工作质量考核记录；

2、清洁工态度热情，语言文明，服装整齐；

3、环卫设施齐全，保洁设备及工具完整，按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁；

4、定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源；

5、有完备的“清洁应急工作预案”；如遇突发事件或突发检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到；

6、公共场所整体保洁质量符合建设部《城市环境卫生质量标准》质量要求。

（三）、机电运行及维修管理

机电及维修工作任务

负责供水管道、低压电力线路、路灯、功能室、办公室、课室、学生宿舍、风扇的清洗维护、排水系统等公共设备的运行、维护和管理（不包含食堂、超市等外包单位）。

主要工作任务是：校区机电设备的运行管理，机电设备的维护保养，机电设备故障处理及维修，机电设备运行维修资料管理，节能降耗计划及实施，处理报修项目、员工培训及安全教育等。

设置机电运行班和维修班。机电运行班24小时值班，值班员对配电中心实行24小时运行管理和对校区主要公共设备每天巡视检查，记录重要运行参数，开启、关闭设备，检查设备运行状况，主动发现设备运行的隐患，报维修班维修。维修班专职负责维，维修人员接到报修后（师生报修、巡视员报修、机电值班员报修），30分钟内到达现场进行维修，一般维修两个小时内维修完毕，较大维修在12小时内完成，重大维修超过12小时时，应向报修人说明情况，力争最短时间内维修完毕。

机电维修工作质量要求

考核指标：

1、机电设备运行良好，全年无安全责任事故。

2、供电力率0.9以上，无因力率不合格而罚款。

3、室内外照明系统亮灯率99％，亮灭灯准确率±2分钟并杜绝白天无序亮灯，片灭率2％以下，半夜灯规范率99％以上，灯容灯貌合格率99％以上。

4、机电设备完好率100％，零修、急修及时率100％，维修工程合格率99％。

5、房屋完好率99％以上，建筑物零修、急修及时率100％，维修工程合格率达99％。

6、排水、下水道管网及设备完好率为99％，化粪池、雨水井、污水井完好率为99％，零修、急修及时率100％，维修合格率为99％。

7、各种管道、阀门、支架防锈处理达到98%，阀门开关灵活。

8、教学、生活、办公用具完好率99%，零修、急修及时率100％，维修工程合格率99％。

9、房屋门窗、门锁完好率99%，零修、急修及时率100％，维修工程合格率99%。

（四）、学生宿舍管理

学生宿舍的管理工作任务

主要负责宿舍床位的安排、住宿生档案的建立保存和学生宿舍的日常管理，及时了解学生动态，协助校区有关部门做好学生的管理工作。管理服务人员实行24小时值班，并协助学校做好学生宿舍水电费的抄表、计费工作等。

包括生活秩序管理、公共秩序管理、车棚管理、宿舍纪律的维持等。

学生宿舍管理工作质量要求

1、管理服务人员具有中专以上文化水平，持证上岗、着制服、标志明显。

2、管理服务人员服务态度：员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观称呼得当。

3、师生满意度95%以上。

（五）、园林绿化管理

园林绿化工作任务

绿地、花木的除杂草、修剪、浇水、施肥、除病虫害，园林景观的维护和改造，节假日环境美化布置（摆花）。

园林工作质量要求

1、按养护、管理、改造相结合的原则，加强整体环境及园林景观管理，创建具有岭南特色的花园式学校园区。

2、绿化养护有年度、季度、月度计划，措施科学，管理严格。

3、修剪整齐、美观，无弱枝、病虫枝、徒长枝、枯枝悬挂等；绿篱新枝留高不超过5厘米，草坪平整，无明显交错，剪口平齐。

4、施肥及时，花草树木叶色青绿，花多色艳。

5、消杀及时科学，花草树木生长健壮，叶片不卷边，不黄叶，无虫类、无卷叶，无病虫枝，无病斑。

6、按约定的地点和品种摆放室内花卉及定期养护、更换。

7、喷淋系统设施完善，使用正常。

8、重大节日按学校规定摆花，营造节日气氛。

（六）、综合管理服务

综合管理服务任务

代管所有建筑规划图、竣工图等建设资料、所有设备的技术资料，建立学校财产清单并定期清查，拟定节能降耗方案、维修工作计划并报告学校，与学校后勤主管部门和相关职能部门定期沟通，提供校内零星物资的搬运服务、温馨提示等。

综合管理服务质量及考核要求

1、建立完整规范的档案管理制度，分类科学、保管完整、调阅有记录，能满足日常物业管理的需要。

2、建立学校财产清册，定期进行盘点和财产清查，编码科学、实行电脑化管理。

3、对建筑物本体维护及重要机电设备维修保养实行计划管理，有科学、可行、经济的大中方案和计划。

4、建立后勤服务联席会议制度，每周例会、每月小结、整改措施执行有力并迅速反馈信息。

5、推行人性化管理、坚持以人为本，为师生提供生活便利服务。

6、按计划实施物业管理创优方案。

三、校园物业人员岗位设置及要求

（一）、校园物业人员岗位设置要求

人员配置共59人：经理1人，文员1人，保安20人，宿管19人，清洁12人，绿化3人，维修3人。

（二）、校园服务人员从业要求：

1、服务中心负责人：本科或以上学历，持有心理咨询类职业资格证书，人力资源管理类二级或以上职业资格证书，同时持有物业管理执业证书，有丰富的学校物业管理经验，从事物业管理工作5年及以上。

2、维修部人员：主管有电工高级或以上职业资格证书，同时持有特种设备作业证，身体健康，5年以上工作经验；员工有电工证，2年以上工作经验。

3、保安人员：队长本科或以上，持有保安员三级或以上职业资格证书，消防设施操作员中级或以上职业资格证书，身高170厘米以上，身体健康、形象气质佳，从事保安工作5年以上；队员高中或以上，持证上岗，身高168厘米以上（女性160厘米以上）。

4、学生宿舍管理人员：主管本科或以上学历，持有心理咨询类职业资格证书，身体健康、形象气质佳，责任心强，关爱学生，有5年以上相关工作经验；员工高中（或中专）以上学历，身体健康，相貌端庄，品行端正，性格开朗，责任心强，关爱学生，有较好的沟通能力和一定的管理能力。

5、环境绿化人员：主管高中或以上，有园林绿化专业资格证书，从事绿化工作5年以上；员工品德端正，刻苦耐劳；

6、以上从业人员必须身体健康，上岗前须取得当地医院体检的健康证明。

7、凡公司在校工作的人员不能有违法犯罪、劳教等记录。

四、物业服务费用说明

（一）、中标人费用承担

1、物业服务人员的工资、社保、特种岗位商业保险、服装费、残疾人就业保障金、工会基金、税金等由中标人承担。

2、物业服务综合管理费用包括招聘费、培训费、交通费、通讯费、突发事件处理费、劳动补偿金、奖金、高温补助、节假日补助、聚餐、新年利是发放等福利等由中标人承担。

3、物业服务各部门所需的小型工具和清洁材料由中标人负责。

4、提供临时支援，在学校招生前，学生报到期，学校举行运动会，艺术节等特殊时期，将按学校要求提供人力资源及其他临时性服务，配合学校圆满完成任务。

（二）、学校费用承担

1、乙方管理服务人员的工资、社保、招聘费、培训费、加班费、伙食费、突发事件处理费、劳动补偿、奖金、高温补助、节假日补助、特种岗位商业保险、残疾人就业保障金、工会基金、交通费、通讯费、服装费及税金等由乙方承担。

2、保安小型设备（如探照灯、对讲机、手电筒等）由乙方承担；专业器械及其它大型设备（如警棍、防爆盾牌、钢叉、辣椒水、电警棍、钢盔、灭火器、消防斧、防毒面具、监控设备、巡逻车辆等）由甲方承担。

3、维修小型工具由乙方承担，大型设备和全部维修材料由甲方承担。

4、日常清洁卫生及定期保养中所消耗的物料、小型工具由乙方承担；垃圾车、垃圾桶、洗地机、吸水机、地毯吸尘专业设备设施等大型专用工具由甲方承担。

5、绿化部小型工具由乙方承担，包括大枝剪、锄头、铁锹、砍刀等。大型工具如绿篱机、打草机、打边机、高枝剪、及绿化更新、改造材料、化肥、汽油、苗木等由甲方提供。

6、宿舍管理使用的白板、粉笔、电脑、打印机、计算器、上墙的各类标示牌以及其它办公设备设施由甲方承担。

7、专项费用由学校承担，如：田径场草皮养护、化粪池清理、厕所疏通费、垃圾外运费、外墙专业清洗费、大型乔木修剪及外运费、地面养护费、专业消防费、电梯维护费、建筑物防雷、特殊时期产生的费用（如疫情防控、暴雨台风应急）相关费用等。

8、学校无偿为乙方提供办公室、值班室及乙方派出的工作人员的工作住房（含基本装修、水、电照明等基本生活配置）。

9、校方提供的校内电话免费使用，但外线电话费用超出限额部分自行负责。

10、学校大型活动期间，在学校招生前，学生报到期，学校举行运动会，艺术节等特殊时期，物业公司按学校要求提供人力资源及其他临时性服务，配合学校圆满完成任务，产生的工具物料费另计。

（三）、其他费用

1、服务期间如服务范围调整，则甲乙双方协商签订补充协议；

2、服务期间，如最低工资标准上调，则甲乙双方协商按物价上涨情况和最低工资标准上调的额度等因素上调服务费，并签订补充协议。

六、服务期限：两年

七、付款方式：

1、按月支付管理费；

2、合同生效后，中标人进场履行管理义务后从第二个月起每月15日前，向中标人支付上月的管理费。