采购需求

一、采购清单

序号	货物或服务名称	数量	单位
1	2023年人大附中经开学校北校区物业项目	1	项

 二、项目背景或简况

人大附中北京经济技术开发区学校北校区委托经开区财务结算中心通过公开招标方式确定一家物业服务机构，为人大附中北京经济技术开发区学校北校区完成学校物业服务的相关工作（详见采购内容）,保障项目顺利推进，服务期限一年。

项目名称:2023年人大附中经开学校北校区物业项目

项目编号:JKQCG_23_0659

项目用途：基础运行

服务地点:人大附中北京经济技术开发区学校（北校区）

服务期:2023 年**月**日到2024年**月**日。

项目预算:175.627083万元

（一）人大附中北京经济技术开发区学校北校区简介：

人大附中北京经济技术开发区学校北校区位于北京市大兴区广德中巷1号，校区占地约28755平方米，建筑面积19800平方米，绿化养护面积5400平米，地上停车位28个。

1、教学楼5层，实验楼4层，体美馆2层。

2、配套设施：多功能厅、读书大厅、室外篮球场、室内羽毛球馆、室内篮球馆、风雨操场、传达室等

3、室内卫生间，浴室。

4、配电室1处（干式变压器SCB9-400/10两个，高压环网开关柜XGN-12R四个，低压配电柜GGD七个，低压配电柜TT两个，低压配电柜AL两个，低压配电柜XL-21两个）；供暖机房1处（供暖季只需24小时人员值班）；格力或美的分体空调（1.5匹105台，2-5匹42台）；美的VRA多联机（10匹主机13台，3匹子机35台）；消防泵房1处、消防中控室1处。

（二）物业服务内容

物业服务机构负责从物业项目管理、公用设备运管及维护管理、环境维护养护其他接待服务等方面提供物业优质服务。

保证物业全天候服务的同时，要确保临时性及紧急任务的随时保障。

三、服务内容及服务标准要求

（一）物业项目综合管理

（二）保洁服务

1.室内外环境管理服务工作

2.专业教室、会议室卫生环境管理工作

3.专业虫害消杀

4.垃圾分类管理

（三）公共设备运管

1.供电系统运行管理及日常维修

2.空调系统运行管理及日常维修

3.消防中控系统日常运行、监管

4.避雷、噪声、污水油烟检测

（四）绿化养护服务

1.校园绿化养护工作

2.绿化垃圾清运

具体内容和要求包括但不限于如下：

一、物业项目综合管理

1.项目日常工作安排、管理，人员管理与岗位培训;

2.与甲方日常工作沟通，协助甲方后勤工作，配合甲方重大活动服务;

3.负责接报修、下派工单、物业服务资料的存档与管理工作；接待甲方及物业使用人投诉；维修工作的回访；

4.负责接待和引导等工作；

5.负责院内临时搬运及其他甲方安排的应急服务；

6.协助安排装修改造工程的管理；

7.配合甲方联络当地各职能部门相关工作沟通；

8.配合甲方联络和监督各项专业单位维保工作；

9.物业共用部位的维修、养护和管理；

10.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

11.物业管理区域内的巡视、检查；

12.供水、供电、供气、电信等单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时进行必要的协调和管理；

13.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

14.负责校内停车位设施维护服务

二、保洁服务

1.建立环境卫生管理制度并落实，做好记录。

2.公共清洁区域（地面）清洁工每日清扫并巡视，发现堆积物和遗洒物及时清理。保证地面光亮无水迹、污迹，地面无杂物。

3.专业教室、会议室：室内设施设备每天保洁清扫1次，并进行全天保洁，达到室内设备、桌面、地面无灰尘，玻璃、窗框、窗台明净光洁、无灰尘、污迹、斑点；扶手、栏 杆光洁、无灰尘、污迹。

4.卫生间：厕所整洁，壁净地净，厕所内投放卫生除味用品，并随时清扫厕所卫生，确保厕所内无臭味、无积水、无污垢；保持坑、池通畅，无粪便溢出，无积垢。

5.楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦抹。窗户沟槽、玻璃内面、消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹2次，无积尘。公共灯具每半年除尘1次。大堂每日清洁，门厅玻璃每日擦拭。天台、屋顶每月清扫1次，无垃圾杂物。雨蓬、门头等每季清洁1次。

6.垃圾分类管理，垃圾桶分类标识清晰、外观整洁，垃圾桶内套用垃圾袋，每日更换1次。垃圾筒内垃圾不超过2/3，并摆放整齐，外观干净。

7.三米以下公共区域玻璃、门窗无污迹，水迹、裂痕。

8.楼梯、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土大理石墙面光亮、无污迹、水迹。

9.负责院区及周边雨季、雪季的清扫及道路畅通及院区周边的门前“三包”。

10.垃圾分类和收集处理，清运至校内指定位置，清运及时做到日产日清，垃圾桶及时冲刷，无异味、无粘附物。

11.定期对全校进行公共区域专业杀蟑灭鼠工作。

12.防疫消毒：依据《消毒技术规范》要求，做好清洁消毒工作，保持环境整洁卫生，如遇到流行传播疾病，防止疫情传播，按照学校的整体部署执行。

三、公共设备运管

（一）供电系统运行管理及日常维修

1.负责变配电设备设施监视、维护，保证配电变电输电的正常运行。

2.严格执行行业操作规程及各种规章制度，加强日常管理，确保安全生产。做好设备设施巡视、检查、清扫、安全用电及环境卫生工作。

3.按值班要求检查变配电设备；巡视检查变配电设备，保证正常供电，填写运行记录。

4.配电室人员必须持证上岗，24小时值班。

5.根据上级的通知停、供电，没有特殊原因，不得私自停、供电，停、供电需提前公告。

6.定期检查照明供电线路、设备，确保重点区域照明。

7.技术人员季度巡视，协助甲方办理供电局用电手续、咨询服务。

8.绝缘工具耐压试验

手套、靴子、验电笔、高压验电器、接地棒，按国家及地方行业规范定期进行高压工具试验，并出具试验检测报告。

9.负责每年1次设备清扫及检修，全年电力抢修、定期巡视并进行详细记录，承担单件500元以内（含500元）的设备元器件更换及采购方的人员培训。

10.提供7x24小时热线支持，解答用户在使用过程中的技术问题；2小时内做出维修方案决定，无法通过电话解决的问题，维修人员必须在接到故障报告后0.5小时内到达用户现场。

（二）空调系统运行管理及日常维修

1.保证空调、通排风等系统安全运行和正常使用。每年在供冷前后检查

空调机组，保证设备、设施处于良好状态。

2.按规定时间供应冷气，温度适宜。

3.协助空调维保单位做好空调系统的专业维护保养工作，空调维保单位负责：含单价500元内（含500元）的维修配件，定期检查风机盘管并清洗消毒，空调、各种水管路的过滤网、过滤器每年清洗1次。

4.设备出现故障时，维修人员应在30分钟内到达现场，必要时通知维保单位到场处理，一般性维修不过夜。

5.负责供暖系统的监视、维护，确保校区内供暖系统的正常使用，为校园提供冬季供暖及全年每日24小时生活热水供应；

6.严格执行各种规章制度，加强日常管理，确保安全。做好设备设施巡视、检查、清扫及环境卫生工作。

7.按交接班要求检查设备设施，认真填写交接记录；按时巡视检查设备设施，保证正常运行，填写运行记录。

8.定期对运行的供暖系统进行检查、清除积尘等工作。故障急修及时，维修人员应及时进行维修并上报校方。

9.值班人员必须执证上岗。

10.校内分体空调内外机清洗消毒每年1次。

11.校内多联机进回风口与翅片清洗消毒每年1次。

（三）消防中控系统日常运行、监管

1.负责制定并执行消防报警管理制度和应急措施。

2.消防中控值班人员必须经过专业培训，持证上岗，熟练操作、使用闭路监控、消防报警系统。

3.消防报警系统运行正常，设备灵敏可靠；一般性故障立即排除；暂时不能处理的能采取应急措施，及时通知维保单位及时维修，并跟踪异常情况排除。

4.监控发现异常情况，立即通知保安并及时通报校方保卫部门。

5.每月定期进行消防安全巡视。

6.协助专业维保单位进行定期消防系统专业维保和灭火器年度检测工作。

7.监控录像留存至少60天以上。

8.必须按照国家、省、市现行的有关消防设备保养维护质量标准及规范，对服务范围内的消防设备设施定期进行全面检测维修、保养和调试，对老化、损坏、故障的零部件及时彻底进行维修、更换，保证消防设备设施正常使用，确保设备能良好运行。

9.配备维保人员，维保人员须持证上岗，具有公安消防总队认可的“建(构）筑物消防员或相关专业证件”，能独立操作的专业工程师及技术人员。

10.对设备定期检查，如实填写维修保养记录。

11.定期测试接地及接线情况并测试报警及联动功能情况。定期播放消防广播并测试接地、接线情况。定期测试与主机联动情况。定期抽查测试报警器性能。

12.消防水源及供水装置：每月测试水泵一次，检查增压设施及水泵接合器的工作状态，每周检查消防水池的水源状况。

13.湿式报警器：每周定期检查压力表的水压情况，压力开关及水力警铃的灵敏程度，每三个月进行一次末端放水抽检，测试检查水流指示器的报警情况。

14.各类喷头检查喷头的完好程度，确保其处于正常工作状态。

15.配电室超细干粉灭火系统每月检查一次。

16.消防水泵：每月进行一次模拟启动，试验并检查压力表的放水阀门是否正常。

17.联动装置：每季度模拟实验其接受和应答信号的工作状态。

18.每个月全面检查一次设备的完好程度，并进行断电实验（含照明、疏散指示等）。

19.每月抽查消防电话的通信性能，并模拟火灾事故广播。

20.承担单件单价500元以内（含500元）的设备元器件更换。

21.要求提供7x24小时热线支持，解答用户在使用过程中的技术问题；2小时内做出维修方案决定，无法通过电话解决的问题，维修人员必须在接到故障报告后4小时内到达用户现场。

（四）避雷、噪声、污水油烟检测

1.出示CMA认可报告，保证报告书的权威性。

2.保证检测结果及报告的真实性及权威性。

3.防雷检测：《建筑物防雷设计规范（GB50057—2010）》和《建筑物防雷装置检测技术规范（GB/T21431—2015）》、《建筑物电子信息系统防雷技术规范GB50343-2012》。

4.噪声：GB 22337-2008《社会生活环境噪声排放标准》

5.污水：GB 8978-1996《污水综合排放标准》

6.油烟：DB11/1488-2018《餐饮业大气污染物排放标准》

四、绿化养护服务

工作内容	工作要求	验收标准
浇水	依据天气情况	草坪灌木为主，保持植物良好长势，不出现大面积枯萎等缺水现象。
施肥	平均2-4次/年	施肥均匀、充足、适度，保证绿化植物强壮、枝叶茂盛
修剪整形	草地：6-8次/年 灌木：3-4次/年 乔木：冬季修剪一遍。	草地：要求草的高度一致，整齐美观，无疯长现象； 乔、灌木：植物主枝分布均匀，通风透气，造型美观；绿篱整齐一致。
病虫害防治	草坪、灌木、乔木	及时防治，病株、虫害现象不成灾。
除杂草松土	草坪及时除草，雨后杂草严重者每周一遍，草坪上不允许有开花杂草，花木丛中不允许有高于花木的杂草	花丛下无杂草， 树盘内无杂草。
补植	对因生长不良造成的残缺花草、树木及时补植恢复。	能满足植物生长的条件下无黄土裸露；无明显沟缝。
清理绿化垃圾	修剪下来的树枝和杂草，当天垃圾要当天清运，不准就地焚烧。	有专人跟踪保洁。
防风防汛	灾前积极预防，对树木加固，灾后及时清除倒树断枝、疏通道路，清理扶植。	尽快恢复原状、以免影响交通人流
绿化保护及标语	保护现有绿化完整，防止人为损坏。提供草坪温馨提示语、树木爱护语标识	出现人为损坏时要及时恢复

四、服务质量考核

说明：

1、学校每季度对物业服务工作进行考核，100分为满分，90分（含）以上为满意，80（含）-90分为基本满意，80分以下为不合格。

2、考核不合格学校向物业公司下达整改通知并验收达标。如连续3次考核不合格时，可视情况解除与物业服务单位的服务合同关系。

服务质量考核表

一、人员管理(满分15分)		分值	评审得分
1	物业服务员工管理各项制度健全、完善、落实，岗位责任制明确	3分
2	项目经理及主要管理人员相对稳定、调整时符合合同要求	3分
3	项目经理及主要管理人员持证上岗情况符合合同要求	3分
4	员工持证上岗、统一挂牌着装	3分
5	全员上岗率符合合同要求	3分
二、屋顶、屋面(满分6分)		分值	评审得分
6	屋顶及设备设施完好，阀门无锈蚀、管道标识清晰	2分
7	屋顶地面完好无损、无积水、无垃圾	2分
8	水箱设施完好、标志标识明确、管理符合要求	2分
三、公共走廊通道、卫生间及场馆(满分24分)		分值	评审得分
9	垃圾设施摆放位置统一、整洁、清理及时	2分
10	卫生间保洁工作符合要求、无跑冒滴漏现象	2分
11	盥洗室保洁工作符合要求	2分
12	防火门常闭、闭门器完好	2分
13	公共照明设施齐全、使用正常	2分
14	消防栓门内清洁、消防设施齐备完好、记录完整准确	2分
15	消防安全指示、警示标识、消防平面图等统一清晰	2分
16	各保洁区域卫生干净整洁	2分
17	卫生间清洁工具、用品摆放整齐，洗手液、擦手纸、卷纸及时更换	2分
18	校园环境干净整洁，道路、楼道等公共区域无纸屑、树叶等	2分
19	场馆设施、器材有无损坏，归类放置	2分
20	场馆设施、器材干净整洁，摆放整齐	2分
四、空调(满分7分)		分值	评审得分
21	空调运行保持正常	3分
22	维修及时，确保空调正常使用	2分
23	设备定期维护和清洗	2分
五、公用设备设施(满分11分)		分值	评审得分
24	环境清洁、通风设备完好、安全通道使用正常	1分
25	排水系统使用正常、排水坑、污水井封闭良好、无安全隐患	1分
26	照明设施使用正常、无安全隐患	1分
27	水泵、灭火器等设备设施完好、运行正常、清洁	1分
28	水泵设备设施管理符合要求，管理制度全面完善、运行管理记录完整准确	1分
29	高、低压配电设备设施、挡鼠板等完好、运行正常、清洁，	2分
30	配电设备设施管理符合要求，管理制度全面完善、运行管理记录完整准确	1分
31	灭火器等设施健全、使用正常、整体环境良好	1分
32	设备设施管理符合要求、管理制度全面完善、运行管理记录完整准确	1分
33	维保专业单位工作配合协调良好	1分
六、停车场(满分6分)		分值	评审得分
34	停车管理有序、交通警示标识清晰	2分
35	场地环境清洁，使用正常	2分
36	无车辆占用专用通道、行驶通畅	2分
七、室外公共区域(满分10分)		分值	评审得分
37	楼宇外观完好整洁，名称、门牌标志齐全	2分
38	外墙清洁，面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹	2分
39	排水系统通畅、无积水、地面无破损、地面保洁工作符合要求	2分
40	室外各项设备设施正常使用、无破损丢失现象	2分
41	垃圾分类达到标准、日产日清、定期消杀蚊虫、垃圾设施摆放统一、整洁	2分
八、秩序维护管理(满分6分)		分值	评审得分
42	中控室二十四小时值班、值岗工作符合要求	2分
43	中控室清洁整齐、无杂物堆放、应急工具齐全	1分
44	消防监控系统使用正常	2分
45	各类工作记录完整准确	1分
九、档案管理(满分10分)		分值	评审得分
46	物业项目管理档案资料齐全、分类成册	2分
47	物业项目管理台帐、动态记录及时无误	2分
48	各项管理规章制度、岗位责任制、员工档案齐全、管理规范	2分
49	安全应急预案制定规范、措施落实	2分
50	员工建议、报修、投诉记录完整准确	2分
十、会议室、办公室(满分5分)		分值	评审得分
51	室内地面、门窗、桌椅清洁，摆放整齐	1分
52	室内设备设施使用正常、维护及时	1分
53	会议室用品摆放符合要求	1分
54	会议及礼仪服务规范	1分
55	工作记录完整准确	1分
满分：100分  评审得分：  分 建议：

五、其他要求

（一）报价要求

1．报价应包含物业管理服务人员工资、社会保险、职工教育经费、残疾人保障金、员工餐费、工服、维修小型工机具、清洁工机具、清洁耗材费及消杀费用、办公费用、利润、税金等所有费用。

2．报价为最终报价，报价中包括单件单价500元以内（含500元）的设备元器件更换。采购人与中标单位按最终报价签订物业服务合同。采购人最终支付金额以结算审计金额为准。

3．物业管理服务人员工资不能低于北京市最低工资标准，否则，视为未对招标文件做出实质性响应。

4.物业公司须无偿配备驾驶式自动洗地设备、室外道路清扫地设备、电动洒水车等，并固定在本项目服务中使用。物业公司自行配备办公家具及办公设备用品。

5．以下费用不计入物业费，由甲方负责：

5.1水、电、燃气等能源费用。

5.2材料费用：涉及房屋和各设备系统的维护维修材料费等，但物业公司应预先提醒并协助甲方相关事项。

5.3办公室和卫生间用垃圾筒、楼层及园区公共区域和车场用分类垃圾筒由甲方另行支付，不计入物业管理费。

5.4提供物业办公用房及库房，可提供就餐场地和2名值班人员住宿。

（二）人员配备及要求（总人数不少于20人）

1、物业综合服务项目经理1人、设备主管1人、客服员1人，共计3人。

※项目经理需具备全日制本科学历，注册物业管理师证书。

※设备主管需具备大学本科及以上学历、暖通专业中级职称证书。

2、综合维修2人。

※综合维修人员需具备高压电工作业操作上岗证。

3、供电系统运行管理维修兼消防设备运维1人。

※供电系统人员需具备高压电工作业（运行）操作上岗证和“建(构）筑物消防员证件”。

4、保洁人员主管1人，校园范围所有室内、外保洁9人,共计10人。

※保洁主管需具备大学本科及以上学历。

5、绿化主管1人、绿化工1人，小计2人。

※绿化主管需具备大学本科及以上学历、园艺类高级技能证书。

6、空调运行及维修2人。

※空调运行人员需具备制冷与空调作业和高压电工作业操作上岗证。

（三）服务承诺

中标单位必须在合同履行期内能确保上述人员根据采购人的要求随时提供服务。如遇临时性及紧急任务时，须加派人员保证服务质量。进行本项目服务时，不经采购人书面同意不得将本项目中内容进行分包给第三方服务。

中标单位必须提供对本项目的保密承诺，保证对本项目服务过程中产生的各类技术文件、图像、影音、信息以及由采购人、当地政府和各职能部门有关单位提供的所有内部资料、技术文档和信息予以保密；未经采购人书面许可，供应商不得以任何形式向第三方透露本项目标书以及本项目的任何内容。供应商应对本项目的保密承诺及采取的保密措施做出实质性响应。