采购内容及服务要求

一、采购内容

余姚市牟山镇滨湖新城物业管理服务（包括但不限于综合管理服务、公共区域的清洁卫生服务、公共区域的秩序维护服务、公共区域的绿化日常养护服务、公共配套设备日常保养维修服务、物业费自收率）等，采购预算353万元/年（其中296万元由余姚市牟山镇人民政府承担，57万元由牟山滨湖新城房屋所有权业主承担），本次采购的投标报价的最高限价为296万元。【57万元的预算根据采购人规定的物业费自收率进行结算（收取物业费用的具体标准以滨湖新城综合管理服务站提供的数据为准）。】

牟山·滨湖新城由余姚市牟山镇人民政府开发建造，位于牟山镇牟山村，东至振中路，西至滨江路，南至运河沿路，北至振华路，共40幢。物业类型为商住，牟山·滨湖新城住宅小区总面积28万多平方米，具体内容如下：

总建筑面积	282752.96m²		容积率	1.64
绿地率	≥30%		绿地面积	≥39615.3m²
建筑密度	22.5%		建筑用地面积	29836.5m²
机动车停车库	地上	30只	地下	1060只
非机动车库	地上	460只	地下	390只
电梯	93台
户数	1794户
地上建筑面积	220376.18m²	住宅	208649.03m²	2—4层	5层及以上
				70893.84m²	137755.19m²
		商铺	4095.72m²
		物业管理用房	327.22m²
		社区用房	1025.24m²
		物业经营用房	2247.92m²
		居家养老中心	237.27m²
		大配电房	4只

二、服务要求

（一）综合管理服务

1、管理处（服务中心）设置

小区内设置专门的管理处，办公设备较先进、完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。

采购人提供位于振中路14-15号的办公场地及少量的固定资产作为中标人的管理处使用，中标人须按采购人要求做好使用、移交、报损、赔偿等管理工作。

2、管理人员要求

（1）管理处设管理主任1人，副主任1人，客服人员4人

（2）特种作业人员均应持有政府或有关部门颁发的有效资格证书；

（3）工作人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情。

3、日常管理与服务

（1）签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系，并按照有关规定和合同约定公布物业服务项目、内容及收费标准。

（2）建立物业服务、财务管理、档案管理制度，并按合同约定或有关规定公布物业服务费用收支情况。

（3）制定房屋装修巡视制度，集中装修区域，要求做到每天四次巡视，其他区域每天巡视两次。

（4）公示服务联系电话，统一受理业主、使用人的咨询、报修、投诉和费用交纳，对业主或使用人的投诉原则上在3天内答复或报有关部门。

（5）1种特约服务（有偿）：家政服务；

1种便民服务（无偿）：代订报刊、杂志。

（6）动态更新住户档案，住户的各种基础资料、台账、图册健全并动态更新。

（7）8小时受理业主或使用人报修；急修1小时内到现场处理。

（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通不低于小区实际入住住户的30%。

（9）制定管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行简单的日常办公管理。

(10)每年组织2次以上社区大型活动。

(二)公共区域的清洁卫生服务

1、人员配置：清洁卫生人员7人以上；

2、公共部位和公共场所实行8小时保洁，且做到如下几点：

（1）楼内场面每3日清扫1次，每周拖洗1次。

（2）道路地面、绿地每日清扫2次；

（3）沿街人行道每日清扫2次；

（4）明沟每周清扫1次；

（5）屋顶每半年清扫1次，天台、内天井每月清扫1次；

（6）公共门、窗等玻璃每2个月擦拭1次；

(7)天花板每半年除尘1次；

3、公共设施保洁：

（1）电梯保持整洁通风，楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹1次；

（2）消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等每半月擦抹1次；

（3）垃圾厢（房）每日清理、冲洗1次；

（4）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

4、垃圾收集

（1）居民自行投放至小区集中投放点；

（2）定点收集装潢垃圾，定期清运，保证清理到位。

（3）配合服务站，提供人员对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水和灭四害。

（4）对违反规定饲养宠物的要及时进行劝告，若出现流浪狗等动物危害小区安全和清洁的，要及时处理。

（三）公共区域秩序维护服务

1、人员要求

（1）每班保安人员配置：主出入口2人；次出入口1人；监控室1人；带消防控制室的监控室需2人且持证；合理配置巡逻岗等。

（2）保安人员身体健康，工作认真负责，做好值班、巡逻、交接班记录，小区主出入口24小时值班看守，有详细的交接班记录和外来车辆的登记记录。

（3）对小区日常护卫事项作出正确反应，能正确使用消防器材。

（4）上岗佩带统一标志，穿戴统一制服。

2、门岗要求

（1）主出入口24小时值班看守，次出入口定时开放。

（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。

（3）对大型物件搬出实行记录。

（4）对外来人员进入进行登记。

（5）阻止小商小贩随意进入小区。

3、巡逻岗要求

（1）人员和设施要求：每班4人以上，不定时在小区巡逻。

（2）白天巡逻次数不少于2次，夜间重点部位巡逻3次，并有巡逻记录。

（3）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

4、技防设施和救助

（1）设有电子防盗门装置的单元出入口进行引导和管理；

（2）保安人员或安全管理人员有一定的消防知识，定期对保安人员进行消防培训，保证消防通道畅通。

（3）每年应组织不少于1次的应急预案演习。

5、车辆管理

（1）人员和设施要求：每班2人；

（2）设置简易的交通引导标志；

（3）地面有停车点的，按正常秩序引导；

（4）若以后有收费管理的公共产权车库（棚），则应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必须的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。

(四)公共区域绿化日常养护服务

1、人员和设施要求

绿化养护人员2人以上；配备基本的绿化修剪工具、割草机等。

2、草坪

草坪保持平整，草高不超过8cm；每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于6%；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；控制大面积病虫害发生，草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

3、树木

结合实际，乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。树木基本无倾斜。乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。有针对性及时灭治，年喷药2次以上。每年普施基肥1遍。发生倒伏及时扶正加固。

4、花坛花境

一年中有三次以上花卉布置，三季有花。保持有效供水，无积水。缺枝倒伏不超过五处。及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次。适时做好病虫害防治。

（五）公共配套设备日常保养维修服务

1、人员和设施要求

（1）水电及其他维修工2人以上，工种人员配置合理。

（2）现有体育活动器械、设施的维护保养。

2、公建配套设施用房及门窗、墙面

（1）每年1次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查，发现损坏及时修理或报请建设单位修理。每2周1次巡视楼内公共部位门窗，每年1次对房屋进行检查，发现损坏，按年度维修计划组织维修。

（2）定期巡视楼内共用部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

（3）墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。

3、小区消防及通风设施、设备

消防泵、增压送风、排烟设备每月启动1次，每半年保养1次。消防栓每月定期巡视1次，消防栓箱内各种配件完好。地下室通风设备适时开启，确保设备运转正常，地下室通风良好。安排定时检测一次探测器，不合格的应当调换。每月检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次防水检查。消控中心设备保持完好，需24小时值班监控，发现火警及时处置并报警。

4、电梯

载人电梯保持24小时正常运行。按规定聘请专业维保单位维护保养及电梯年检，每年均需检测合格，并承担所产生的所有费用。

5、公共设施

定期巡检公共照明、大配电房等设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持景观灯、节日彩灯、大堂吊灯及属物业企业管理的楼道灯（包括地下室照明设备）、街坊灯90%以上的亮灯率。并承担公共区域设施使用所产生的所有水、电等费用。

6、排水管道

每季1次对小区排水管道进行清扫、疏通、维修。

7、围墙

每2个月1次巡查围墙，发现损坏立即修复。

8、道路、场地等

每周对道路路面、侧石、井盖等巡查二次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。

9、房屋结构

每年对房屋结构检查二次以上，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织实施。

10、休闲椅、室外健身设施等

每月1次巡查，发现损坏立告牌，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

11、室外健身设施、门球场、宣传栏等

每日1次巡查，发现损坏立告示牌，立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。

12、安全标志

对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。

13、其他

（1）按合同与采购人要求，中标人进场与原小区物业服务单位做好工作交接，固定资产移交及购置等工作，并根据采购人工作部署与要求开展工作，中标人必须做好人员配备与相应保障措施，并在第一时间开展物业服务。

（2）公共区域的维修约定（含房屋、智能化管理等所有公用设施设备维修保养及更换）：

2.1合同期限内，本物业管理区域内重大维修项目优先从维修基金池支出，若维修基金池余额不足，则按照物业共用部位、共用设施设备单项工程一次性维修（包括更新、改造），其余维修项目由业委会会议讨论决定，同意的由业委会专项账户列支。

2.2中标人应及时进行检查维修，采购人将进行例行检查，如因中标人未进行及时整改维修而造成大修的，由中标人进行维修。

（六）服务总人数及配置位置要求

名称	人数	配置位置
行政人员	6人	管理处主任1人，副主任1人，客服人员4人
保安人员	17人	保安队长一人，门卫值班，外围巡逻，通道、地下室巡逻，监控室（消防室）等
保洁人员	12人	保洁主管1人，其余负责公共部位保洁，公共场地保洁，公共设施保洁，生活垃圾清运等
绿化人员	2人	公共绿地保洁、维护保养等
工程人员	3人	工程维修、装修管理、水电管理等
合计	40人

（七）物业费自收率

1、物业费收取标准

（1）住宅按建筑面积:1-4层及以下1.10元/月/m²；5层及以上1.30元月/m²；商业物业1.00元/月/m²。

（2）地下车库（位）公共设施使用费50元/月/只；非机动车库10元/月/间。

（3）装修垃圾清运费:按住宅办公用房建筑面积5元/m²/次；营业用房按建筑面积6元/m²/次。

2、物业费收取对象

（1）未出售或转让的，向安置户户主收取；

（2）已出售或转让的，向被出售或被转让的新户主收取；

（3）出租的，向户主收取。

3、物业费收取考核

采购人对中标人物业费的自收率的进行考核，考核后的部分金额结算详见支付方式。

（八）其他要求

1、员工培训与考核

（1）对所有的服务人员进行全面培训，清楚各自的具体岗位要求，并对技术人员进行强化培训，确保娴熟的操作及维护；

（2）对服务范围中所有的器件、配件建立详细管理台帐，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保物业管理服务的最佳运行状态；

（3）加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；

（4）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

（5）制定完善的各项内部管理制度，派专职督导人员进行现场管理，并落实好各项制度；

（6）制定好安全应急预案，定期演习以确保能正确应对实际问题；

（7）严格控制实施人员轮换岗比例，合同履行期内轮换岗实施人员不得超过合同编制的50%。项目主要管理人员更换，应提前一个月以书面形式通知采购人，其他人员更换需提前三天告知，并确保服务质量不因人员变动而受影响。

（8）本项目所有物业管理人员的费用(包括小件维修人工费)、物业管理服务中所需的低值易耗品（如扫把、拖把、抹布、一次性垃圾袋等）、清洁用品和用具、物业管理服务中所需的设备器件、卫生（四害）消杀费、垃圾清运费、安全防范费等均由中标人负责。

（9）中标人对采购人提出的人员数量，在投标文件中做出响应承诺。如中标后不能按要求到位，被采购人查实确认人员未按要求到岗的，应承担违约责任，违约金按照缺员相应的工资发放比例扣除，精确到天，采购人将在支付中标人的物业费时直接扣除。

（10）投标方案中的重要岗位的管理人员和技术人员原则上不同意变更，若确须更换，须由中标人提出申请，经采购人同意后才能变更，并处以以下数额罚款：物业经理变更20000元/次；其他重要岗位人员变更10000元/次。

（11）投标人应考虑潜在的市场风险及政策风险，在合同履行期间如遇法定基本工资上调等政策性因素的情况，合同价均不作调整。

中标人按国家规定支付上岗人员的各项工资、津贴、社会保险及其他相关费用，采购人有权对社会保险的交纳情况进行检查

【签订合同前提供中标人为所有实施人员参加社保（养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险）的证明材料。如后续中标人未及时给所有实施人员参加社保的，则由此产生的所有后果全部由中标人承担，与采购人无关。】。

三、合同期限

三年，合同一年一签，第一年自2023年9月25日至2024年9月24日止。一年期满后经考核（《考核标准》附后）合格，可续签下一年；如考核不合格，则不续签合同，采购人另行组织招标。

四、付款方式

1、中标合同金额（每年）

合同生效并具备实施条件后支付中标合同金额40％的预付款，但中标人须提供中标合同金额40%等额的银行保函、保险保单或担保材料等材料【在签订合同时，中标人明确表示无需预付款，则采购人可不适用前述规定，支付方式为：中标合同金额分4期支付（即每年每季度支付一次），每次支付款项时应根据考核结果情况，扣除处罚金额（如有）。】，剩余中标合同金额的60%分3期支付，第一次为合同签订之日起6个月后25日内支付中标合同金额的20%；第二次为合同履行完毕后25日内支付中标合同金额的20%；第三次为合同履行完毕并考核完成（含整改，若有）后的两个月内支付中标合同金额的20%（考核部分金额视具体情况直接扣除）。

2、采购预算57万元（第一年）部分金额

（1）若中标人物业费收取比例达到收取总额（即为应收总额57万元）的50%及以上的（以开具的收据及发票金额为准），则50万元考核部分金额全额支付；

（2）若收取比例未达到收取总额（即为应收总额57万元）的50%的，则该50万元考核部分金额由采购人按比例支付：

若中标人收取比例达到收取总额（即为应收总额57万元）的1-49%，则采购人支付50万元的2-98%，以此类推。

【特别说明：在续签合同时（即第二年、第三年），采购预算比例将有调整，第二年、第三年的镇政府预算减少约11.5万，则中标合同金额也相应减少，具体金额为{（296-11.5）x中标下浮率%}万元，而物业费应收总额相应增加，即为（57+11.5）万元，但考核部分金额50万元不改变。】