采购需求

 

一、项目名称： 湘潭大学附属实验学校物业管理服务采购项目

二、采购预算：195万元，合同期一年。

三、项目概况

湘潭大学附属实验学校片区位于雨湖高新区，是一所十二年一贯制的公办名特学校，学生规模为3900人，学校计容建筑面积约8万平方米，配备教职工编制约310人。现本项目要求对学校区域内所有安全保卫服务、宿舍管理、卫生保洁服务、日常综合维护维修服务、绿化维护5大部分进行保障。

四、项目人员配置要求：

岗位	人数	具体工作安排
项目主任	1	负责项目管理
主任助理	3	负责安保
		负责宿管
		负责保洁
高、低压水电工及弱电工	4	设施设备维护维修、水电维修，弱电维护管理（白天坐班，专人负责），含勤杂工
宿管人员	20	4栋宿舍管理，每栋六层
园林绿化	1	负责项目绿化管理
会务	2	会务人员要求45岁以内，负责项目会务管理
保安人员12名	2	东门白班	保安人员要求60岁以内，负责学校3个校门24小时的值班服务和校内24小时巡逻保安保卫工作，并协助校内消防检查及学校安排的其他相关工作等。
	2	南门白班
	1	西门白班
	2	东门晚班
	2	南门晚班
	1	西门晚班
	2	轮休
		监控室
保洁人员9名	2	小学部（一栋、二栋、三栋）	卫生保洁服务
	1	初中部（四栋）
		高中部（五栋）
	1	高中部艺体楼 （含体育器材发放）
	1	小学部艺体楼 （含体育器材发放）
	1	综合楼 报告厅
	3	图书馆 地下车库 外围
总合计人员	52

物业管理人员男性年龄20-60岁之间，女性年龄20-55岁之间，其中会务年龄要求45岁以内，所有人员在相应岗位有2-3年以上工作经验者优先；具备良好的道德修养和文化修养、德才兼备，熟练掌握物业管理服务各项技能；能吃苦耐劳，为人和善，身体健康，无违法违纪记录。所有工作人员统一着装，必须持有健康证上岗，电工、工程、医务等岗位需要持资格证上岗。班长以上管理人员具备相互轮岗处理日常事务能力，尤其具备当机立断指挥处置突发事件能力；所有人员能服从学校统一领导和临时调配，保证学校物业管理服务的有序高效运作。

五、服务期限、服务范围及服务内容

（一）服务期限：本项目服务期限为壹年。

（二）服务范围：校园内卫生保洁[包括教学楼、综合楼、艺体馆（含室内保洁的服务及财产管理、体育器材发放等）、报告厅、图书馆、地下停车场、长廊等]、校门口的卫生、校园秩序维护、绿化养护、设施设备维护维修、水电维修、弱电维护（含网络、监控、打印机、计算机维修维护等）、勤杂、下水道疏通及清运、搬运、其他物品分发、会务服务等物业服务。

（三）服务内容

3.1安保服务

1、根据学校《物业管理服务合同》、《门卫岗位职责》和《值班巡查制度》等相关规定，向学校提供门卫保安服务，根据双方确认的岗位要求，执行安全防范范围，承担相应的保安服务责任，每月对门卫保安人员工作进行考核。

2、派遣的保安人员在甲方岗位工作中应着统一制服，着装整洁，持有保安上岗证，每个月至少召开一次工作例会并要有会议记录。

3、保安人员，年龄60岁以内，思想政治表现好，热爱保安事业，无违法犯罪记录，身体健康，无纹身，裸眼视力0.8以上，会普通话。

4、保安在工作中应严格遵守甲方的各项规章制度、劳动纪律，执行24小时值班制度，不得擅自离岗、空岗，按时交接班并做好交接记录，发现问题及时报告。

5、严格落实校门开闭制度，严格校门开关管理。打扫并保持传达室及门卫责任区的卫生。

6、负责学校保安工作，严格执行门卫和出入人员和车辆管理制度，来访人员需进行严格验证，经被访者认可后并依据学校有关会客登记制度履行登记手续，严禁无关人员进入校园。上课期间，学生必须持有班主任开具的请假条学生科盖章，凭学生卡方可出校。

7、及时制止学生的斗殴事件，对爬门入校的学生和其它人员进行批评教育，发现可疑人、事、物或其他治安信息，及时向相关领导或科室汇报，必要时向110报警，并配合公安机关做好处置工作。

8、对出入人员和车辆所携带、装运的物品、物资进行严格的检验、核查和登记并要有相关科室的签字盖章，禁止私自将危险或违禁物品带入。严防学校物资流失。

9、做好护学岗工作，疏导出入车辆和行人，清理门卫责任区内的无关人员，维持校门口秩序，制止零食摊贩在校门口摆摊设点，杜绝学生把零食、盒饭、快餐带入校，保证进出车辆畅通，人员出入有序无阻。

10、妥善保管、定期检查、熟练使用物防、技防工具，在危急时刻充分发挥物防、技防工具的作用，负责消防器材的检查和维护。

11、在岗期间不与无关人员聊天，不干私活、不饮酒、不抽烟，不得存放或代人存放贵重物品、现金和危险品。

12、学校实行昼夜 24 小时巡查值班制度，值班人员要严格遵守值班纪律，坚守岗位，尽职尽责，每日巡查在七次以上，老师下班和学生就寝前必须对校园进行全面检查。在校园值班巡逻，预防及制止突发事件，进行消防安全检查，发现安全隐患及时报告，每天都有值班记录。

13、保安人员服装由成交供应商负责。

3.2卫生保洁服务

1、保洁内容：服务范围内的公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、校门口、标识标牌、绿化带卫生工作，垃圾站设备保洁及维护维修工作（不包含在读教室内及教师宿舍室内的卫生保洁）。

服务标准：

（1）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（2）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（4）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼道、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁，加强随时保洁；

（5）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好各会议室；会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（6）道路、广场、田径场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象；

（7）学校采光井保证无污垢，无杂物。

（8）遇文明创建，大型接待，大型考试等重大活动开展时，成交供应商需无条件配合甲方搞好保卫保洁工作；

（9）楼栋内的除“四害”、定期消毒、杀菌，药水等由成交供应商自备；

（10）楼栋的下水道、化粪池、建筑物四周排水沟的定期清理(每期不少于一次)、压缩垃圾站必须每天清理一次，所产生的垃圾拖运费用由成交供应商负责；

（11）室内风扇、灯、空调每期统一清洁一次；外墙、外窗玻璃每年清洁一次。

2、公共卫生区域的保洁：

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。所需的耗材，如扫把、拖把、卫生球、清洁剂、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等由成交供应商负责。卫生间如遇严重堵塞，物业公司应及时安排人员进行疏通，如须请专业公司疏通所产生的费用由采购人承担。

3、公共区域的垃圾箱保洁：

成交供应商根据情况配置公共区域垃圾箱，费用由学校承担。

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

4、垃圾收集及外运要求：

要求：（1）做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中托运处理。

（2）垃圾通过垃圾分类收集，从中分捡出可回收的物品（纸张、塑料、橡胶、金属、玻璃等）

3.3绿化养护要求：

服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死枝及病虫害现象；

（2）定期进行苗木修剪、及时清除杂草，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98％，草坪纯度95％；

（3）室内外花木摆放及养护。

（4）学校免费提供绿化所需水电，所需农药、肥料、工具、汽柴油等由采购人负责。

3.4设施设备维护维修、水电维修

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围的高压配电系统、低压供电系统、电气照明系统、宿舍热水系统、电梯、空调系统、监控系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。

服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，全校的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

3、消防系统设备管理维护

服务内容：每月检查一次，做好记录，及时报修。

服务标准：定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护

服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、办公座椅柜、道路、室内外上下水管道、水箱、排污管理、沟渠、池、井等。

服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

5、房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率100%。

6、学习办公生活家具维修要求：

  服务内容：学习办公生活家具破损的修理。

7、房屋的共用部，公共场地的维养护和单项工程费用和涉及公用设备设施维修、更换、改造元器件的材料费用由采购方负责承担或由采购方另行安排处理。

8、服从完成临时调派的任务。

3.5弱电维护管理

1、做好学校计算机维修维护工作。

2、做好打印机的墨粉更换、硒鼓的清理等维修维护工作。

3、做好监控的维修维护和使用工作。

4、做好学校网络的维修维护诊断工作。

5、做好学校交给的其他弱电管理和使用工作。

6、做好通信设备的维护以及和其他公司或企业对接。

7、做好电子白板的维护和维修。

3.6宿舍管理

宿管岗位职责：

1、我校生活指导老师隶属政教处管理，受主管寄宿生管理工作的政教处副主任直管。

2、建立并不断完善学生宿舍管理条例，使学生在校住宿有章可循，使之养成良好的生活习惯和学习习惯。

3、积极为学生创造良好的生活环境，经常对学生进行生活指导，关心学生在校期间的生活和健康。

4、午休、晚就寝期间，认真查房，督促学生自觉遵守两休纪律，如发现有未按时归寝学生，要马上汇报值班领导，迅速找班主任落实有关情况。

5、对频繁违纪、表现较差的学生，要及时找其谈话，做好细致的思想教育工作。

6、检查学生宿舍有否使用违章电器或其他管制物品，一经发现及时收缴，做好记录，并将有关违纪的人和事及时向学校政教处报告。

7、督促学生按时作息和严格执行安全用电制度，按规定时间供电、关电。

8、负责宿舍的物业管理，经常检查各宿舍的门窗、玻璃、桌椅及其他财产损坏情况，每天要分上、下午定期检查热水、直饮水、电的供应是否正常，有任何问题及时向后勤处报告，注明原因并报修。

9、发生突发事件（如停电停水、起哄、火灾、打架）要第一时间赶到现场处理，并及时向有关领导报告，协助政教处及时应对突发事件，妥善安置学生。

10、制止下列行为的发生：

① 异性进入学生宿舍和外来人员借宿；

② 学生禁止携带易燃、易爆和公安管制物品；

③ 禁止损坏公物。

11、检查寝室内务及宿舍区卫生，督促学生保持宿舍内整洁和宿舍区干净，并及时记录各宿舍卫生情况。每月汇总检查情况开展“文明寝室”评比。

12、负责维护宿舍区的安全：

① 经常对本宿舍区域进行巡查，对违规的人和事进行阻止、处理，正确行使管理职能。

② 做好学生亲属来访出入等登记工作。

③ 按规定时间执行关锁宿舍区大门、熄灯等工作。

④ 作为消防安全责任人，负责对本宿舍区域内消防安全隐患和违反消防安全行为的检查工作。

13、做好学校交办的特殊性和临时性工作。

14、工作流程：早上6:00催促寄宿生起床---巡查各寝室卫生并登记情况---上午9:00之前打扫好楼道和楼梯等公共卫生---在宿舍传达室值班---中午寄宿生午休并巡查卫生---13:40（秋冬季）/14:10（春夏季）催促寄宿生起床---下午在宿舍传达室值班---晚上9:00开始分批督促寄宿生晚就寝并检查---10:00晚巡查（晚10点至次日凌晨02:20二到三次不间断巡查）

3.7会务服务

1、启动提前预约机制：根据通知会议的规模和条件对会议室进行相应的布置，协调相关物业人员及时到位等，整个会前准备力求快速、到位，忙而不乱。

2、保障会务服务：会议召开前排除音响、投影、电力设备等机械故障，试运行的基础上，做好会中控制工作，准备多套会议设施设备以备不时之需。

3、严格信息保密机制：避免信息外泄，尤其是校领导办公区域及重大会议信息。

4、根据学校会务情况安排使用相应的会议室，并将接到的会务活动通知立即告知给相关工作人员，根据会务活动情况做出工作计划和部署。

5、根据会务活动的参加人数、规格和要求合理安排布置会场（如做相关条幅的悬挂、台签的摆放等）

6、会议期间会务服务人员提供会务指引，为与会者会前提供茶水，正式开会后服务人员不得入会。所有人员着装统一、整洁、语言文明，作业规范。服务及时、周到、礼貌。重要会议切实做好安保工作，确保会议有序顺序召开。

7、会议结束后，安排保洁员对会场及时整理保洁。

六、采购人其他约定事项

1、对成交供应商的违纪处罚：因成交供应商责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

2、对成交供应商安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因成交供应商管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由成交供应商承担。

3、对成交供应商工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：成交供应商对派出的所有工作人员支付不低于湘潭市最低工资标准的工资，并为他们缴纳相应的社会保险，所有工作人员的工资水平，应不低于同类单位同类人员。工作人员涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故均由中标人负责，与采购人无关。成交供应商在参与本项目的全部过程中，应负责其派出的所有工作人员的人身意外保险以及承担人身意外事故引发的责任、损失和所有费用。采购人不承担成交供应商工作人员因意外（包括但不限于：在驻场工作中发生的意外以及抵达驻场途中及返程中发生的意外）所致的任何责任。

4、成交供应商无对外收费权。

5、对成交供应商履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：成交供应商根据自身的需要订报刊、杂志，手续自理。

6、对成交供应商的其他要求：成交供应商应自行制定内部管理机制，包括跟采购人及周边单位(包括居委会、公安局等)的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。并应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录，完成学校交代的其他临时性任务。

7、物业管理用房的提供情况：我校提供物业管理用房。

8、物业管理饮食安排情况：住宿自理（宿管除外）。上班期间，宿管、项目主任、主任助理、水电工餐费由学校负责（餐标按照早4中8晚8元），其余人员按8元/天进行餐补，采购人不再承担其他任何费用。

9、物业人员的医疗及感冒药品费用由成交供应商负责。

10、因成交供应商管理造成的一切事故由成交供应商承担全部责任。

七、项目其他要求

1、实施地点：湘潭大学附属实验学校

2、结算方法：

（1）付款人：湘潭大学附属实验学校（通过国库集中支付）；

（2）付款方式：

2.1、物业服务费用每两个月结算一次。经采购人相关部门考核合格，采购方支付服务费。物业服务费支付与考核结果挂钩，如需扣款的在当期服务费中扣除。

2.2、成交供应商向采购方开具前两个月服务费的正规税务发票后，采购方以转账形式支付。

3、本项目由采购人自行组织验收。若项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由成交供应商承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。本项目采购人每季度将对成交供应商进行考核。

4、本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，在项目实施中出现任何遗漏，均由成交供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。

5、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

6、采购人将对物业管理企业提供的服务进行日常监督，定期组织考评，对达不到质量要求者依据合同约定相应处罚。评分采取百分制，并根据得分支付该月物业管理费。90分及以上全额支付当月应付物管费；低于90分的，每少1分扣减当月应付物管费的0.5%，累计扣减当月物业费的20%，采购人有权委托第三方完成余下工作，由此额外产生的费用由乙方承担。采购人物业管理人员本身原因造成财产损失的，由物业管理公司全额赔付。

7、对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。