招标内容及要求

一、项目概况（采购标的）

1、本项目拟从低效用地相关课题研究和开展试点项目后评估机制两个方面开展工作。

1.1虽然厦门市已出台低效工业用地改造的相关政策，但现行低效用地再开发政策激励措施相对不足，加上产业改造项目资金沉淀量大、投资回收期长，导致多数企业对改造提升工作持观望态度。“低效用地相关课题研究”部分旨在拟破解当前低效用地再开发激励措施不足的困境，依据171号文件精神，从建立认定标准和机制、创新土地供应机制、优化地价补缴标准等方面，研究制定厦门市低效用地再开发政策，充分用好171号文政策红利，做好低效用地再开发有关政策研究工作，形成地方特色鲜明、可实施性强的低效系列政策。

年度项目评估是全面审视过去一年低效用地再开发工作的重要手段，通过对当年度低效试点项目后评估，可以清晰地了解各试点项目实施的进展、取得的成效以及遇到的问题和挑战，帮助我局更准确地把握政策实施效果，为下一步政策制定和有关工作开展提供思路。通过不断总结经验、发现问题，持续改进和完善厦门市低效用地再开发的工作机制，形成可复制、可借鉴、可推广的厦门经验。

1.2工作范围

本项目工作范围为厦门市城镇开发边界内的所有低效用地。

1.3工作依据

1.3.1国家法律法规

《中华人民共和国土地管理法》（主席令第41号）、《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第74号）、《中华人民共和国环境保护法》（主席令第22号）、《节约集约利用土地规定》（国土资源部部令第61号）等。

1.3.2部门规章及规范性文件

《土地利用总体规划管理办法》（国土资源部部令第72号）《节约集约利用土地规定》（国土资源部第61号令）等。

1.3.3其他

《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》《国土资源部关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》《厦门市人民政府办公厅关于印发低效用地再开发试点工作方案的通知》《厦门市低效工业用地再开发试点工作方案》《厦门市低效工业用地认定标准》《厦门市促进低效工业用地再开发改造政策指引》。

2、采购标的清单（投标人须按此清单的内容出具《中小企业声明函》）

序号	采购标的名称	采购标的对应的中小企业划分标准所属行业
1	2024年厦门低效用地再开发政策体系研究采购	其他未列明行业
（1）本采购项目属性为：【 】货物类；【√】服务类； （2）本采购项目以下列方式落实中小企业扶持政策： 【√】资格条件（具体规定详见第四章-1.3（2）-②其他资格证明文件） 【  】价格评审优惠（具体规定详见第四章/二/第7.2条/价格扣除的规则）

说明：符合中小企业扶持政策需满足以下条件：

（1）投标人为中小企业，本项目服务由投标人承接，即提供服务的人员为投标人依照《中华人民共和国劳动合同法》订立劳动合同的从业人员。

（2）若投标人与大企业的负责人为同一人，或者与大企业存在直接控股、管理关系的，视为不属于中小企业，其投标无效。

（3）以联合体形式参加采购活动，联合体各方均需为中小企业，否则视为不属于中小企业，其投标无效。

注意：

（1）监狱企业视同小型、微型企业，若投标人为监狱企业的，提供由省级以上监狱管理局、戒毒管理局（含新疆生产建设兵团）出具的属于监狱企业的证明文件。

（2）残疾人福利性单位视同小型、微型企业，若投标人为残疾人福利性单位的，提供《残疾人福利性单位声明函》。

（3）组成联合体或者接受分包合同的中小企业与联合体内其他企业、分包企业之间不得存在直接控股、管理关系。

（4）请投标人根据《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）规定的标准对企业规模进行认定。中小企业包括中型企业、小型企业、微型企业。

（5）投标人应当按照招标文件中明确的采购标的对应行业出具《中小企业声明函》，而不是按照投标人的经营范围出具《中小企业声明函》否则，将导致投标无效。

（6）投标人需对声明的真实性负责，中标结果将同时公告中标人的《中小企业声明函》，投标人提供的声明函内容不实的，则属于提供虚假材料谋取中标情形，依照《政府采购法》等国家有关规定追究相应责任。

特别提示：

1、资格及资信证明部分中不得出现报价部分的全部或部分的投标报价信息（或组成资料），否则资格审查不合格。

2、投标人请勿将星号条款与《资格及资信证明部分》及《报价部分》一同上传，由于投标人上传错误导致评审现场无法核实星号条款的响应情况，导致符合性审查不合格，造成的损失由投标人自行承担。

3、技术商务部分中不得出现报价部分的全部或部分的投标报价信息(或组成资料)，否则符合性审查不合格。

二、技术和服务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）

1、本项工作根据全市低效用地再开发工作推进节奏和厦门市实际情况，分为以下两个阶段开展：

1.1第一阶段：低效用地相关课题研究

1.1.1.低效用地认定标准和认定程序专题研究

参考2013、2016年原国土资源出台《关于开展城镇低效用地再开发试点指导意见》和《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》中城镇低效用地定义的基础上，总结现行的低效用地类型。根据厦门市前期摸底的低效用地分布情况，综合土地利用政策、规划实施、市场机制、产业发展等多方面因素，探究这些因素如何影响土地利用效率，总结现行的低效用地类型。广泛收集国内外专家学者关于建设用地利用绩效（效率）的相关研究，从理论框架提出土地绩效评价的基本思路。分析厦门市现有的低效工业用地认定程序的执行情况，初步提出不同类型低效用地认定程序的工作思路。借鉴先进城市的低效用地评价体系的基础上，总结各地认定过程中的创新点和亮点。借鉴先进城市的低效用地评价体系，结合先前的理论研究内容，分类提出厦门市低效用地认定的具体标准及程序。

1.1.2.多门类自然资源资产组合出让模式研究

按照《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）和自然资源部权益司《自然资源资产配置规划研究报告》的要求，探索构建多门类资源资产组合出让模式。分析当前自然资源资产组合出让面临的挑战和问题，明确自然资源资产组合出让的主要目标，研究将探讨实现这些目标所需的具体要求。全面梳理和分析厦门市当前自然资源资产出让模式，探究各类出让模式的运作机制、实施效果及存在问题。对各地实施自然资源资产组合出让的具体操作、成效及经验的深入分析，通过案例对比，总结提炼成功的实践经验和教训，分析发展趋势。进一步创新、优化厦门市现有自然资源资产出让模式，在厦门市建设用地使用权、海域使用权现行出让模式的基础上，形成《自然资源资产“多权合一”出让研究报告及政策建议》。

1.1.3. 国有建设用地“招拍复合”专题研究

国办发〔2023〕25号、自然资发〔2023〕171号将厦门市列为城中村改造和低效用地再开发试点城市，并明确试点城市内的城中村改造和低效用地再开发项目可按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，探索依法实施综合评价出让。

分析现行城中村改造，以及现有土地出让方式适用范围、政策依据、优劣势比较及存在的堵点难点，提出厦门市土地出让模式的创新方向，研究“招拍复合”出让方式的概念、出让原则及基本程序。分析上海市“招挂复合”出让模式实施背景，梳理近年来上海采用“招挂复合”的出让文件，提炼上海“招挂复合”出让模式的规则、操作程序及不同类型用地（商住、商办、酒店、文体、科研类）招标文件中综合评分表的设计标准。探索厦门市创新“招拍复合”出让模式的适用范围、应用场景、出让原则、出让程序及不同类型用途地块（多用途综合用地、单用途商服用地）招标方案设计维度及招标拍卖各环节的注意事项等。基于厦门市城中村改造、各类商服用地出让等实际情况，提出“招拍复合”出让模式创新需突破的事项。

1.1.4.工业用地（物业）分割转让专题研究

2022年我局印发的工业物业分割转让相关文件将于2024年到期。2024年市政府专题会议研究推进湖里区低效工业用地再开发有关工作，要求抓紧研究低效工业用地再开发项目分割转让相关事宜。拟针对土地利用效率相对低下的工业用地，研究工业用地物业分割，及空闲未建土地分割收储转让方案。

首先对厦门市工业物业分割转让暂行办法印发以来，项目开展情况、政策实施成效、实施堵点及企业诉求进行梳理、后评估。其次，对工业物业分割的申请条件、转让对象要求、分割比例、办理程序等方面进行分析、论证，分析政策实施必要性和可行性。对空闲未建用地收储和分割转让的申请条件、转让对象要求、分割比例、办理程序等方面进行分析、论证，研究政策实施必要性和可行性。最后，基于实施路径可行性，提出厦门市工业用地（物业）分割转让实施路径。

1.1.5. 低效用地地价计收补缴标准专题研究

根据171号文的相关要求，各地需进一步完善低效用地再开发地价计收补缴标准，分不同区域、不同用地类别改变用途后，以公示地价（或市场评估价）的一定比例核定补缴地价款，探索完善低效工业用地再开发不再增缴土地价款的细分用途和条件。

梳理厦门市现行用地改造的地价补缴政策，提炼厦门市地价补缴的主要做法，分析现行地价计收补缴标准对土地利用效率及企业改造意愿等方面的影响，同时对厦门市现行地价补缴政策可能存在的问题进行研究。梳理国内先进城市低效用地地价计收补缴政策，分析城市间地价补缴方式、标准与其他城市的差异性，提炼国内先进城市可供厦门市参考借鉴的好经验、好做法。充分吸收借鉴国内城市的先进经验，结合厦门市目前低效用地再开发面临的实际问题，创新思路和模式，提出不同区域、不同用地类别改变用途的地价补缴标准以及不再增缴土地价款的细分用途和条件。基于初步提出的地价补缴标准，明确假设前提，引入测算模型，通过模拟测算，分析不同情形下的地价补缴标准对土地利用效率、企业投入产出等方面的影响。结合厦门市实际及低效用地再开发工作计划，提出厦门市低效用地地价计收补缴方案的分类管理建议。

1.2第二阶段：年度试点项目后评估

1.2.1年度试点项目后评估

对试点项目的全面梳理，涉及项目背景、目标设定、实施步骤等方面。通过详细梳理，明确试点项目的整体框架和推进情况。对试点项目的实施效果进行综合评价。这包括对土地利用效率、经济效益、社会效益以及生态环境效益等多个维度的分析。通过收集相关数据和资料，运用定量和定性相结合的方法，对试点项目的成效进行客观评估。在评估过程中，研究注重发现试点项目存在的问题和不足。通过对实施过程中的难点和挑战进行深入剖析，揭示低效用地再开发面临的实际问题，为后续改进提供方向。

2、成果报送与审查要求

2.1成果内容

本次工作预期形成以下工作成果：

2.1.1.《厦门市低效用地认定标准研究报告》

2.1.2.《自然资源资产“多权合一”出让研究报告及政策建议》

2.1.3.《土地“招拍复合”出让工作建议》

2.1.4.《工业用地（物业）分割转让专题研究报告》

2.1.5.《低效土地地价计收补缴标准工作建议》

2.1.6.《2024年厦门低效用地试点项目再开发试点项目后评估报告》（一宗一份，约形成12份）

2.2成果形式

2.2.1.纸质成果：采用A4幅面装订成册，封面注明名称、委托单位、编制单位和编制时间。

2.2.2.电子成果：文件格式为WORD或PPT，并转PDF格式。

2.3工作时限

本项目合同签订之日起12个月，工作分为提交审查和成果两个阶段。

2.3.1提交初步成果阶段：合同签订后9个月内提交初步成果。

2.3.2提交报批稿阶段：合同签订后12个月内提交报批稿完成审查验收。

2.3.3提交最终成果阶段：收到审查意见后1个月内提交最终成果。

2.4成果报送

2.4.1审查阶段需要提供纸质成果文件1套（规格为A4）；成果阶段需要提供纸质成果文件3套，电子光盘3套。

2.4.2提交的正式研究成果必须加注委托单位名称、课题承担单位名称及法人代表、项目负责人和设计人员名单，并加盖课题承担单位成果章。

3、其他

3.1本次课题研究工作成果文件的署名权归课题承担单位所有，版权归厦门市自然资源和规划局所有。厦门市自然资源和规划局有权在成果文件审批后公开展示本次课题研究成果，并通过传播媒介、专业杂志、书刊或其它形式介绍、展示及评价课题研究成果。

3.2成果文件有下列情况之一者无效：

3.2.1提交的成果文件不符合本任务书规定的要求；

3.2.2有关经济技术指标脱离实际或图文严重不符；

3.2.3图纸和文字辨认不清、内容不全、粗制滥造；

3.2.4未盖有课题承担单位公章。

3、人员要求

投标人必须为本项目配备专业的项目实施团队及技术支撑团队，团队成员应满足以下要求：

3.1项目负责人1人，高级职称，2022年1月1日以来具有承担低效用地相关研究课题的经验，具有承担过市级及以上政府部门的政策评估相关课题研究经验，具有承担过部级以上课题研究的经验。

3.2工作团队（除项目负责人）中至少具有1名本科及以上学历且具有中级及以上职称证书。

3.3本项目配备的专业工作团队至少派遣2人长期到指定地点随采购人工作。

3.4工作团队成员名单须报备采购人，且为实际到岗的人员，如需更换须经采购人同意。

3.5本项目配备的工作团队成员若不符合要求，采购人有权提出更换，成交供应商必须无条件予以配合。

4、技术响应要求

4.1投标人应根据采购文件要求，提供对本项目的背景和编制必要性的阐述；提供开展本项目研究工作的方法及思路；对本项目重点、难点分析；提供本项目的进度安排；对低效用地的理解、概念界定；对低效用地再开发试点项目的后评估方案；对厦门市已有低效用地再开发相关政策的了解程度；对本项目拟使用的资料清单、收集整理方法；对厦门低效用地再开发案例的了解；对本项目提供的相应的延伸顾问指导、咨询建议服务；对本项目提供的沟通协调方案；对本项目提供的质量可靠保证及应对措施方案；2024年厦门低效用地试点项目现状分析、提供的服务方案（服务方案包括但不限于①服务计划②响应方案③到场时间长短）；售后服务保障情况；风险识别与风险管理方案；保密措施等方案。具体要求详见服务要求及评分条款。

4.2本章的要求为基本要求，评分条款若有对优于本章要求进行加分的，投标人符合要求并提供相应证明材料的可获加分，具体详见评分条款。

4.3投标人应根据服务要求及评分条款的要求明确中标后投入本项目的项目负责人、工作团队人员等信息，并提供相应的佐证材料，未按要求提供的将可能导致不得分。

4.4投标人中标后不得将本项目转包，否则采购人有权终止合同并追究中标人的违约责任。

4.5投标人提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定；投标人中标后需保证采购人不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，若任何第三方提出此方面指控均与采购人无关，中标人应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若采购人因此而遭致损失，则中标人应赔偿该损失。

4.6投标人应明确所提供的服务与采购需求存在的正负偏离情况。对照招标文件要求，在《技术和服务要求响应表》中逐条说明所提供的服务对采购需求的响应情况。投标人若未对采购需求进行逐条响应，如有承诺，应提供书面承诺函，否则将可能导致不利的评审后果。

三、商务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求）

采购包1：

序号	参数性质	类型	要求
1		交货时间	服务时间：自合同签订之日起12个月（365天）。
2		交货地点	服务地点:采购人指定地点。
3		交货条件	服务条件：考核合格。
4		是否邀请投标人验收	不邀请投标人验收
5		履约验收方式	1、期次1，说明：根据招标文件、投标文件及采购合同要求验收。采购人将定期对中标人的服务质量进行考核。若中标人未能通过考核的，采购人有权单方面解除合同，且因中标人所造成的损失采购人有权向中标人追偿。
6		合同支付方式	1、签订合同后，采购人在收到中标人提供的正式发票之后，达到付款条件起7日内，支付合同总金额的25.00% 2、提交初步成果后，采购人在收到中标人提供的正式发票之后，达到付款条件起7日内，支付合同总金额的40.00% 3、提交评审文件后，采购人在收到中标人提供的正式发票之后，达到付款条件起7日内，支付合同总金额的15.00% 4、最终成果验收合格后，采购人在收到中标人提供的正式发票之后，达到付款条件起7日内，支付合同总金额的20.00%
7		履约保证金	不缴纳