磋商内容及技术要求

1、项目名称

2024年度柞水县城镇基准地价更新调整项目

2、项目基本内容

采购内容：按照陕西省2024年度城镇基准地价更新和调整技术指南，完成2024年度柞水县城镇基准地价更新调整工作，制定的成果经省资源厅验收通过，并配合县资源局完成备案和公布。

2.1准备工作

以《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）等为基础，根据区域社会经济发展水平及区位条件变化情况、土地市场变化情况以及对现行基准地价应用中存在问题分析的基础上，结合土地管理需求，编写城镇基准地价更新和调整工作方案、技术方案，编绘工作底图，确定土地定级和基准地价更新范围，并对项目参与人员进行必要的业务培训和分工。

2.1.1技术人员组成

定级技术作业人员应包括土地估价师、专业制图人员以及市场调查人员等。土地估价师应有三人以上具体参与到定级及基准地价更新工作；专业制图人员应熟识地理信息系统软件、制图软件；市场调查人员应掌握市场调查知识、统计知识，应对定级区域比较了解，并经机构统一学习培训。

2.1.2工作底图

工作底图原则上应选用最新的城镇地籍图，也可以2022年国土变更调查数据库、国土空间规划图为基础，结合影像图、高德、百度地图等对图面信

息进一步完善。

2.1.3其他要求

1）全省各市、区、县及行政撤乡并镇后镇区面积≥2km2的建制镇应开展定级工作。

2）镇区面积小，人口少，土地利用率低，土地结构单一，各种用地分区不明确的小城镇一般进行综合定级。大中城市社会经济发展水平较高，城市土地利用结构分异明显的，应按照商服用地、居住用地、工矿用地、公共管理与公共服务用地等主要土地用途，进行分类定级。市区常住人口50万以上的城市必须开展分类定级。

3）城市新区或各类开发区，成片土地或大面积开发之前，应参照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）开展规划定级。

2.2资料收集与外业调查

1）确定调查方法，制定资料更新调查计划，并对调查人员进行培训。

2）收集上轮定级原始资料，充分利用已有可用成果。根据原基准地价在实践中的应用情况、土地市场的发展变化以及区域建设变化情况，有重点的进行资料收集，减少工作量。同时遵循先部门收集，后实地调查补充的方式进行。对于仅涉及局部更新的城镇采取更新调查和典型调查相结合的方式。

3）可以借助互联网载体，充分发挥其在收集交易案例、基础设施状况等方面的优势，但借助互联网收集的资料需进行必要的现场核实。

4）除了《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）要求的调查内容外，还应关注道路拥堵、噪音、污染源、危险源等负面影响因素。

5）资料调查宜划分区域和人员，将土地定级资料、定级验证资料与基准地价评估资料同时组织安排。

2.3数据分析、整理

将调查收集的资料、数据进行归类整理，按照去伪存真、满足后续土地定级以及基准地价测算需要等原则，对收集到的样点资料进行初步筛选。逐表审查调查资料，将缺少主要项目、填报数据不合格和数据明显偏离正常情况的资料剔除。

1）收集到的点、线、面状因素资料，要按实地位置全部标注到矢量化的工作底图中，需保证要素的完整性，即线性要素不断点，面状要素严格闭合，形成基础资料数据库。

2）形成的数据库资料应进行检查和分析，对有疑问的数据要进行复核，避免录入过程中产生失误。

3）对于抽样调查的因素，要保证抽样符合统计要求，选择有代表性的样点，使样点分布疏密适度。

2.4城镇土地定级和基准地价测算

借助ArcGIS平台，对各定级因素进行更新和补充，进行计算机辅助定级，划分土地级别，进行级别检验和边界调整。

建立估价样点资料数据库，根据样点分类，使用相应估价方法测算各样点地价，计算并检验级别基准地价，建立基准地价修正体系。

2.5初步成果验证和形成

2.5.1初步成果分析和验证

对初步测算的基准地价进行分析，包括城镇内基准地价的空间分布、各级别间基准地价的变化规律，并进行实地校核检验以及与相邻城镇、同类型同等别城镇基准地价的比较分析、与上一轮基准地价结果进行对比分析。为增强成果应用的可操作性，应聘请熟悉该城镇的评估人员应用更新后的基准地价成果在每个级别内选取样点进行测算（每个级别每一用地类型3宗以上），进行成果验证。

2.5.2初步成果形成

完成成果验证后，编写基准地价更新技术报告和工作报告；编制和汇总各类成果表格、图件资料；完成基准地价数据库更新工作。

2.6成果完善与编制

县级及以上人民政府自然资源主管部门负责组织召开专家论证会议和听证会，就土地级别与基准地价更新的初步成果进行讨论和听证，征求有关各方面意见，结合实际情况对成果进行调整完善。具体工作包括：召开专家咨询会及听证会；归纳和整理各方面意见和建议，调整完善后形成最终成果；报请本级人民政府审查。

2.7成果自查与预检

为保证更新成果质量，在每个阶段工作完成后，由技术人员和本级工作人员对成果进行全面的自检和审核，并撰写成果检查说明。在成果编制完成后，报请市级自然资源主管部门进行预检。

2.8成果验收与公布

经过市级预检的成果，由市级自然资源主管部门统一向省自然资源厅提出验收申请。省自然资源厅组织有关专家组成验收小组，按照本指南对基准地价更新结果进行验收审查。经验收合格的成果，由当地市、县人民政府公布。

2.9电子化备案

新公布的基准地价成果应在15个工作日内，登陆全国基准地价备案系统（http://www.qgjzdjba.org.cn），将基准地价技术报告、工作报告、地价表、地价分布图和相关附件按要求录入备案系统。

采购清单：完成2024年度柞水县城镇基准地价更新调整项目并通过省级审查及评审。