项目服务需求

“※”标注的服务需求为符合性审查中的实质性要求，响应文件若不满足按无效响应处理。

一、项目基本概况介绍

项目名称	数量/单位	备注
重庆市第三社会福利院物业管理服务项目采购	1项

二、服务范围、要求及标准

（一）服务范围：重庆市第三社会福利院院本部休养楼、康复医院、行政办公室、家属楼、换班房、车库及广场等采购人指定服务区域。

（二）服务要求：根据采购人需求和制度规定，提供专业的物业服务和其他临时支持服务，保持所委托管护的建筑物与设施设备处于良好状态，确保采购人良好的工作、生活秩序，为采购人营造安全、和谐的养老服务环境。

（三）服务标准：执行国家相关标准、行业标准、地方标准或规范（有强制性标准的执行强制性标准，若无则统一执行最新相关标准、规范。

三、项目背景基本情况（本项内容无需供应商响应）

重庆市第三社会福利院是重庆市民政局直属的综合性老年社会福利机构，主要承担全市特困老人和社会高龄、失能失智老人的收（休）养工作。全院占地面积101亩，建筑面积约3.5万平方米，由本部和两个分院构成。规划床位700张，开放床位500张。

四、服务及质量需求

（一）服务总体范围：

工程维修服务（建筑物日常养护；设施设备的运行管理、日常维护和维修）、保洁服务、安全秩序服务（含消防安全）、绿化养护服务、客户服务、及其他临时服务支持等。

（二）物业服务具体内容及要求

1.建筑物日常养护服务

1.1委托事项

※1.1.1委托范围，包括院区本部所有建筑维护保养、维修和接修报修工作，包括但不限于以下内容：对院内公共建筑物除主体结构以外的装饰装修部分，包括房屋的吊顶、门窗、室内外地面、内墙、外墙、路沿石、梯步等部位进行日常巡查、小型维修和报修。

1.1.2基本要求

1.1.2.1路面养护。协助采购人进行道路通行标准规划、标识和设置路障，禁止不合理荷载进入限制区域；及时报告路面损坏情况，提出维修建议。

1.1.2.2排水设施养护。做好地基基础的日常养护，配合采购人检查不合理荷载的产生；加强对散水坡的检查及时报告损坏情况，提出维修建议，确保各类排水沟畅通。

1.1.2.3楼面地面养护。维持楼地面、地面及粘贴的磁砖（地板砖）完好无损，对楼内公共地面防潮，墙地砖损坏及时建议采购人维修破损的磁砖（地板砖）。

1.1.2.4墙台面和吊顶养护。保持墙台面完好，及时报修吊顶破损部位，供应商每年对墙面损坏部分粉补一次。

1.1.2.5门窗养护。加强门窗日常检查和维修，确保门窗正常使用。

1.1.2.6防雷设施养护。定期对防雷设施进行巡查、养护。

1.1.2.7设置限制性进入区域。根据物业管理要求和采购人资产管理要求，设置限制性进入区域标识，严禁超负荷物品进入。

1.1.2.8施工秩序管理。任何单位进入物业管理区域施工，由供应商负责做好相关制度建设、登记备案、保证金收缴、安全文明施工、清场退场等施工全过程的秩序监督管理。

1.2服务标准：认真贯彻以预防为主的方针,确保房屋建筑及装饰装修完好。加强对房屋本体的修缮管理，保持建筑物及周围环境达到相关标准，充分发挥其使用功能。

1.3建筑物主体部分日常养护巡查内容及运行标准

项目	巡查频次	运行标准
路面养护	及时	道路安全标识及路障完好，路面无破损，无不合理荷载进入限制区域。
排水管道	每周不少于1次，遇大、特大暴雨预报应及时巡查	对屋面、走廊、连廊等排水管道疏通，确保排水畅通。
散水	每周不少于1次	无积水和污渍、边脚整齐无缺口。
窨口、雨水口	每周不少于1次	及时对窨口、雨水口清理，确保屋面排水畅通。
屋脊、躺水沟	每月不少于1次	及时对屋脊、躺水沟巡检报修，确保屋面排水畅通。
楼地面、粘贴的磁砖（地板砖）	每周不少于1次	完好无损，室内地面受潮，破损的磁砖（地板砖）及时报修。
墙台面	每周不少于1次	保持墙台面的完好，建议根据采购人要求每年对墙面损坏部分粉补一次。
吊顶	每周不少于1次	及时处理破损部位，不能处理及时上报采购人。
门窗、玻璃	及时发现损坏情况，每月不少于1次集中查检	门窗损坏24小时内修复；门窗密实度合适，开启关闭顺畅，门框、窗框边缘等易受撞击处密实，没有缝隙。
屋顶	每季度不少于1次	及时对屋顶（含玻璃屋顶及连廊）清扫，确保屋面排水畅通。
防雷设施	雷雨季节每周不少于1次，其他季节可以按照需要适当递减	按照GB 26164.1-2010《电业安全工作规程 第1部分：热力和机械》进行维护保养，确保防雷设施完好有效。

备注：以上表格内容可根据工作需要在合同实施期间协商调整，供应商应无条件接受和配合。

2.设施设备的运行管理、日常维护和维修服务

2.1委托事项

2.1.1委托范围，包括院区本部所有室内外设施设备维护保养、维修和接修报修工作，包括但不限于以下内容：

2.1.1.1委托供应商管理的设施设备包含变电压器、供配电设备、发电设备、水电气设施、照明设施、强弱电设施、给排水设施、生活设施、消防设施、微型消防站、监控设施、燃气管道及设施设备、医疗废水处理设施、供暖设施、电梯设备、升降平台等用于保障院内运行的各类公共设施设备。

2.1.1.2供应商按政府相关规定代采购人对所有设施设备执行管理、监督、日常巡检和接修报修

2.1.2基本要求

2.1.2.1供应商对采购人移交的所有设施进行看管，确保其不丢失和尽可能不被人为损坏。

2.1.2.2设施移交需采购人（或采购人设施设备管理责任部门）和供应商双方在设施清单签字确认并加盖公章（须明确完好状态及存在问题，未达到法规验收手续的不得移交）。

2.1.2.3供应商对管护的设施需按照采购人资产管理的相关规定建立相应的台帐（此台帐由供应商填报，合同结束时需完好地移交给采购人，自然损耗除外）。

2.1.2.4供应商要制定设施安全运行的管理规定、操作流程、岗位责任、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度并执行。

2.1.2.5配备相关资质所需的专业技术人员，由专业人员负责日常运行管理，严格执行操作规程，确保设施设备正常运行。

2.1.2.6对已经移交的设施设备，供应商均需按照相关设施设备保养规定进行日常性、专业化的日常保养和维护，确保其正常运行。

2.1.2.7对各类设施设备要建立日常检查制度，建立相应的检查档案。

2.1.2.8保证设施设备状况良好，运行正常，合同期限内无重大管理责任事故，无重大设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障，应及时采取相关措施以防止故障扩大并立即派人检修（报修）至完好为止。

2.2服务标准

2.2.1供配电设施

2.2.1.1负责各配电室、楼栋内强电井及后端线路、照明灯具的日常管理和维护

（1）对责任区域内的照明设备每天进行巡查，发现问题及时维修，保证灯泡明亮，灯罩、灯具安装到位、无松动，无大面积锈蚀；

（2）强电井进行钥匙管理（未达到安装设置标准的除外），标识清晰，开启快捷；

（3）照明线路损坏及时维修（一般不超过24小时），灯具更换及时（4小时以内），行政办公区的灯具根据损坏数量一般安排在周六、周日更换；

（4）负责院内配电室24小时巡查管理；

（5）负责院内发电机房的日常维护使用，确保发电机房设施完好齐备，保证发电机在停电时能起动和良好运行。

2.2.1.2保证供电正常。楼栋内限电、停电供应商及时通知采购人，并配合告知各院内各职能部门或使用人。

2.2.1.3制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。

2.2.1.4根据季节时令与气候情况编制《公共照明系统开启时刻表》，报采购人批准后实施，用毕应及时（15分钟内）关闭，避免浪费。

2.2.1.5工作人员应当熟悉院内供电线路分布及走向。

2.2.1.6突然停电工作人员应在10分钟内到达停电现场并进行处理及检修（报修）

2.2.2给排水设施

2.2.2.1负责管护区域内自来水供应、污水排放设施的运行。

2.2.2.2建立管护区域内给水设备系统的养护和维修制度，确保给水管道和各类阀门处于良好状态，无漏水、渗水、积水等异常现象。

2.2.2.3积极协助采购人建立用水、供水管理制度，安排合理的用水和节水计划。

2.2.2.4每月对管护区域内给排水管道进行巡检，及时排除或报修相应隐患。每季度对设备、阀门、管道进行漏点检测（含地下管网），确保设备、阀门、管道工作正常,无“跑冒滴漏”现象。

2.2.2.5在接到限水、停水通知后及时告知采购人。

2.2.2.6每月对室外排水沟渠（含屋面）定期检查、清扫，清除淤泥和杂物，确保排水系统通畅，汛期道路无积水，房屋无积水浸泡发生（不含主排污管道的清理）。

2.2.2.7有险情的应急处理措施，遇有事故维修人员须在10分钟内到达、30分钟内开始实施抢修,无大面积跑水、泛水和长时间停水。

2.2.2.8熟悉院内给排水管网，配合采购人建立相应的管网图。

2.2.3天然气设备系统

2.2.3.1应当悉知院内天然气供应设备及管网分布及布置。

2.2.3.2建立天然气设备系统日常检查制度，对相应的安全隐患及时（一般情况6小时内，紧急情况及时）报告采购人和供气单位，并负责协助采购人联系供气单位进行维修。

2.2.4空调及供暖设备

2.2.4.1熟悉服务范围内所有空调、供暖设备和锅炉型号规格。

2.2.4.2负责协助采购人对空调及供暖设备供应商的日常对接，熟悉掌握空调及供暖设备各种故障应急处理方案，特别是换季时空调和供暖设备的检查。如遇故障报修后，10分钟内到达现场了解情况，操作类故障30分钟内自行解决，设施故障及时向采购人汇报。

2.2.4.3每年5月对空调进行一次集中检查，并进行空调清洗；每年10月对供暖设备进行一次集中检查，通知采购人或专业维保公司对供暖管线进行清洗保养，消除不安全隐患。

2.2.4.4制订空调、供暖设备日常检查、巡检制度，填写《空调/供暖设备检查记录表》，指导使用人规范使用空调（按照院内要求，控制节能减耗）。

2.2.5热水器

2.2.5.1熟悉服务范围内所有热水器型号和规格。

2.2.5.2负责热水器的日常巡查维护管理（每年组织全面检查并对储水式电热水器水路清洗不低于1次）。如遇故障报修后，10分钟内到达现场了解情况，操作类故障30分钟内自行解决，设施故障联系厂家维修，大型故障联系热水器供应商2至5日内解决。

2.2.5.3建立巡检制度，填写《热水器检查记录表》，指导使用人规范使用热水器，（按照院内要求，控制节能减耗）。

2.2.6音视频系统、网络系统、呼叫系统、监控系统管理维护

2.2.6.1熟悉各类系统设备情况（包括休养区广播系统、LED电子显示屏、会议系统、网络系统、呼叫系统等），协调和督促专业维保公司按合同约定对各类系统设备进行维保，发生一般性故障及时处理，不能处理的故障及时通知专业维保公司进行维修。

2.2.6.2每月不少于2次巡视检查各种系统设施、设备运行状况，按时认真做好各种运行记录，保管好各种技术资料。

2.2.6.3音视频系统播放时间及内容按采购人要求执行。

2.2.6.4做好各机房和设施、设备的卫生工作，达到整洁、无尘。

2.2.7消防设施末端设备使用管理

2.2.7.1熟悉管理区域消防末端设施设备情况，按操作规程正确实施操作；及时协调和督促消防维保公司按合同约定对消防系统进行维保，确保全系统正常安全运行。

2.2.7.2确保维保公司每月对各种消防设施、设备进行常规保养，并做好保养记录。

2.2.7.3发现故障应及时汇报并及时通知消防维保公司进行维修、复原，消除不安全隐患。

2.2.7.4制定消防应急处置预案，定期不定期的组织消防演练。

2.2.7.5每月对全院消防器材（含疏散引导箱）进行检查，并形成检查记录，确保消防器材处于正常状态。

2.2.8负责项目日常的综合维修与接修报修工作，具体内容如下：

2.2.8.1室内配套的家用电器、办公设备、家具的接修报修（含老人自带设备）；

2.2.8.2室内外给排水末端的水龙头、水阀、卫生间冲水阀及其他使用的末端设施；

2.2.8.3室内外的照明灯具及其附属设施；

2.2.8.4所有室外配套设施（亭廊、水景设施、座椅、路灯、健身器材、运动场地、垃圾箱、护栏等）维护维修（不含耗材、整改及保养）；

2.2.9负责项目内工程建设（土建、装修、改造）的安全文明施工监督管理等工作。

2.2.10特种设备：

每日不定时对电梯、压力容器、压力管道等特种设施设备进行监控巡视，发现异常情况，及时通知维保公司进行维修，维修过程中工程人员应现场监督，并做好维护和应急抢修记录。

维保公司对电梯、压力容器、压力管道等特种设备的维修检测记录报告，由供应商工程部负责人签字确认，并留底保存。督促和现场监督特种设备的常规维保，并做好相关记录，按月以书面形式报告采购人。

按照采购人的总体要求，对相关特种设备进行维护保养，具体标准如下：

2.2.10.1电梯

(1)熟悉服务范围内所有电梯型号和规格，熟悉电梯的运行相关规定。

(2)每周至少3次巡检电梯机房（或控制柜），检查指示灯、电流表、电压表和电梯机房、噪音并做好记录，发现问题及时书面向采购人汇报。

(3)每周至少3次乘电梯检查电梯轿厢的门开关，轿门厅门槽的清洁情况，轿厢的通风设备和紧急对讲是否完好并做好记录，发现问题及时书面报告项目经理及采购人，此项检查不得影响乘客正常使用电梯。

(4)每天至少一次清洁消毒电梯轿厢，做到地面、墙面、顶面无积灰、无异味。

(5)按电梯外委维修保养合同要求结合电梯定期保养与检查记录督促检查电梯外包维修保养公司的工作，并签字确认。

(6)根据相关保养内容配合电梯外包公司逐项落实，并将落实结果记录在相应表格中并签字。

(7)每月2次根据电梯外包合同规定的电梯保养标准检查电梯运行及保养情况，将检查结果记录在案。

(8)熟悉各电梯的运行特性，按操作规程实施操作，确保各电梯正常安全运行，无不安全隐患。

(9)确保电梯维保公司履行完成维保合同，发现问题及时汇报并及时处理，做好保养记录并存档。

(10)熟悉掌握电梯各种故障应急处理方案，特别是电梯困人故障的应急处理。当电梯发生故障，相关人员在得到通知后应在2-5分钟内赶到现场进行处理，对电梯内被困人员进行安抚及救援，并及时通知电梯维保公司维修人员进行维修。

(11)负责协助采购人对电梯的维保单位的监督。如发现有故障，督促维保单位15分钟内到达现场处置，并进行维修和整改，做好维保纪录。一般故障30分钟内恢复，重大故障2至5日内解决。

(12)每天详实填写《电梯运行状况记录表》，异常情况及时报告采购人。

2.2.10.2压力容器

(1)熟悉压力容器设备的型号、规格以及操作流程，使压力容器投用后经常处于良好的运行状态，保证其长期安全、稳定运行。

(2)负责日常运行巡查管理。如遇故障报修后，督促维保单位10分钟内到达现场了解情况，操作类故障30分钟内自行解决，设施故障及时联系特种设备维保单位两小时内达到现场处理，大型故障联系设备供应商2至5日内解决，并通知采购人。

2.2.10.3压力管道

(1)熟悉压力管道设备的型号、规格以及操作流程，使压力管道投用后经常处于良好的运行状态，保证其长期安全、稳定运行。

(2)负责日常运行巡查管理。如遇故障报修后，10分钟内到达现场了解情况，操作类故障30分钟内自行解决，设施故障及时联系设备维保单位两小时内达到现场处理，大型故障联系特种设备维保单位2至5日内解决，并通知采购人。

2.2.11设施设备维修

2.2.11.1责任划分

供应商对管护范围内的设施设备具有日常管理和维护的责任，在对相关设施设备进行维修或更换中，按照设施设备的保质期约定，施工方（或材料供应商）、采购人和供应商各负其责，维修费用按合同约定承担。

2.2.11.2保修期内的设施设备维修。

供应商负责通知施工方（或设备供应商），并督促施工方（或设备供应商）及时维修，核查维修效果并如实做好维修记录(保质期以采购人与施工方或设备供应商合同约定以及相应设施设备的行业规定为准)。采购人负责将施工方（或设备供应商）保修期有关资料移交供应商。供应商将维修记录表（含施工方或设备供应商的服务质量）反馈采购人作为采购人考核施工方（或设备供应商）的依据。

2.2.11.3保修期外的设施维修

属于日常小型维修范围，采购人负责提供材料，供应商负责组织实施维修；属于中大型维修范围，供应商向采购人上报维修建议，由采购人最后决定维修方式，供应商全程协助。

供应商负责的小型维修主要包含以下内容：

(1)所有室内外的水龙头、卫生间的冲水阀及其它给排水末端设施；

(2)所有室内外的照明灯具（含线路更换和连接）、电器及其附属设施；

(3)配电房低压出线端至用电终端的相关供电设施设备；

(4)室内桌椅、窗帘、玻璃、门锁、门窗和小五金的日常小型维修；

(5)消防设施中安全指示牌和应急照明设施；

(6)室外配套设施（亭廊、水景设施、座椅、路灯、健身器材、运动场地、垃圾箱、护栏等）维护维修，不含保养及整改；

(7)负责院内所有管道堵塞的疏通（不含预埋管网的更换及土建施工）；

(8)按相关规定定期清掏化粪池、隔油池，保证畅通和安全；

(9)室内配套的家用电器、办公设备、家具的接修报修（含老人自带设备）；

(10)其它公共设施设备。

2.3设施设备巡查内容及运行标准

设施名称		巡查频次	运行标准
供电系统		每天不少于2次	温控器、各型断路器及开关、仪表等安全可靠，运行正常，操作灵活，反应灵敏，接触良好，环境整洁，控制、显示准确。
给 排 水 系 统	卫生间供水	每天不少于1次	安装可靠、安全、无泄漏，表面无明显锈蚀、穿孔隐患，供水通畅；安装到位，无跑、冒、滴、漏现象，开启灵活，供水通畅。
	排污泵电控柜	每天1次（特殊情况及时巡查）。	安全，接触良好、接头无变色、线路整洁、反应灵敏、动作可靠。
	排污泵	每天1次	安全可靠，绝缘良好；排污管连接紧实、可靠，无泄漏。
	地漏	每周1次	无缺损、安全可靠、排水通畅，基座完整、无塌陷。
	公共雨水、污水排水管道	每周1次	排水通畅。
天然气系统		定期巡查	建立供气设备系统日常检查制度，对相应的安全隐患及时报告采购人和供气单位，并负责联系供气单位进行维修。
音视频、网络、呼叫等综合管理系统		每周不少于1次	设备运行情况正常。
电梯		每天不少于2次	运行正常，通风、照明及附属设施完好。
空调及供暖设备		每季度不少于1次（使用季）	设备运行情况正常。
热水器		每月不少于1次	设备使用情况完好，无安全隐患，发现问题及时进行维修。
医疗废水处理设备		每天不少于1次	运行指标平稳，运行正常。
监控设备		每天不少于1次	运行指标平稳，运行正常。

备注：以上表格内容可根据工作需要在合同实施期间协商调整，供应商应无条件接受和配合。

3.保洁服务

3.1委托事项

3.1.1委托范围，包括院区本部所有室内外区域的清洁卫生，包括但不仅限于以下内容：

3.1.1.1所有室外公共区域清洁，包括所有室外配套设施（亭廊、水景、座椅、路灯、健身器材、垃圾箱、护栏等）、室外道路、人行道路、梯步、绿化等区域的清洁保洁；

3.1.1.2所有室内公共区域，包括但不仅限于各楼栋大厅、过道、楼梯间、玻璃幕墙、卫生间等区域地面、墙面、天花板、家具、栏杆、玻璃、门窗、灯具、装饰物清洁，以及各类消防设施（如消防栓箱、灭火器箱、疏散指示牌等）清洁；

3.1.1.3老人休养房间的天花板、墙面、栏杆、门窗、家具、卫生间等清洁；

3.1.1.4各类会议室、办公室、活动室、库房、评估室等房间内的天花板、地面、墙面、家具、玻璃、门窗、栏杆、灯具清洁；

3.1.1.5医院各类房间（如：DR室、检查室、化验室、理疗室、康复室、诊疗室、休息厅等）的天花板、地面、墙面、玻璃、栏杆、门的清洁保洁；

3.1.1.6食堂用餐区域清洁（不含食堂操作间），食堂餐厅用餐时间段专人值守保洁；

3.1.1.7职工家属楼和倒班房所有公共区域清洁；

3.1.1.8可上人玻璃雨棚、混凝土雨棚、钢结构雨棚的清洁，3米以下外墙清洁（涉及室外需支架的高空作业范畴的除外）；

3.1.1.9电梯轿厢、电梯门、电梯门套清洁；停车场内的所有清洁；院内其他区域清洁保洁。

3.1.1.10院内所有垃圾（除医疗废物）收集，并清运至采购人在院区的指定地点，负责垃圾装具的清洁消毒，负责垃圾房的清洁；

3.1.1.11负责卫生间、医院各类房间、清洁间、垃圾房等易滋生细菌房间的定期消毒；根据采购人要求，每周不低于一次对院区公共区域进行消杀工作；

3.1.1.12负责空调室内主机外壳清洁，每年6月负责柜机、壁挂机等空调的室内末端机过滤网清洗（每年不少于1次）；

3.1.1.13按相关规定对化粪池、隔油池定期清掏和做好周边清洁消毒；

3.1.1.14负责采购人临时安排的零星桌椅和物资转运（不含办公室整体搬迁及库房物资转运）。

3.1.1.15保洁服务实施过程中所需的工具、器具、耗材（消毒剂、垃圾袋、清洁剂等）由成交供应商提供。

3.1.1.16负责各区域公共卫生间易耗物资更换，服务实施过程中所需的面巾纸、擦手纸、芳香剂、洗手液等由采购人提供。

3.1.1.17洗涤服务：为服务对象提供衣物、床品洗涤；院区房间窗帘定期清洗（每年不少于2次）；其他洗涤服务。洗涤服务实施过程中所需的设备、器具、耗材（洗涤剂、增白剂等）由采购人提供。

3.1.2基本要求

供应商根据采购人要求制订保洁服务方案，按方案对院区进行日常定期清扫或不定期的清扫,做到按制定标准全天候、全方位服务；同时按采购人要求,负责对服务区内开展消杀工作,做到无滋生源,定期对范围内的场所消杀与巡检，如遇突发事件或突击检查时,积极配合采购人搞好卫生清洁工作。

3.2服务标准

按照采购人的总体要求，对相关区域进行分区保洁，具体标准如下：

区域	运行标准
室外	1.地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹； 2.门岗无明显尘迹、污渍、无垃圾杂物； 3.室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物； 4.绿化区人行道无杂物、杂草、枯枝树叶； 5.灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及明显灰尘； 6.水道、水面无明显漂浮物，垃圾房垃圾清运及时，物品摆放整齐； 7.垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满； 8.阴沟、沙井、天台无明显杂物； 9.道路整洁，无堆放杂物现象； 10.院内宣传报栏内外的清洁清理； 11.清理院内责任区内未经批准及张贴期限外的各类张贴物。
室内入口及大厅	1.门窗(玻璃、窗框、窗台、门把手)无手印、无污渍，保持光洁明亮； 2.地面、地脚线、指示牌、座地烟灰缸无污迹、水迹、尘迹，保持光洁明亮； 3.灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛丝、无污尘。
楼层过道	1.指示牌、悬挂牌光洁明亮，保持消防通道无杂物。 2.地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污渍、无痰渍、无尘迹。 3.天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污渍。
卫生间	1.地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板无灰尘污渍和其它杂物； 2.小便器、坐厕、洗手盆无污溃、无积水、无垢、无臭,瓷器光洁明亮； 3.厕所易耗物资适量提供，使用方便，无异味。 4.保持下水管道水流畅通。
室内公共房间（会议室、配餐间、接待室）保洁	1.地面定时清理，无杂物； 2.桌面及配套家具定时擦试，无尘迹污迹； 3.玻璃、灯饰光洁明亮； 4.垃圾定时收集与更换。
功能房（养老房间、病房、洗衣房等）	1.房内地面、墙面、门窗、玻璃镜面、隔板无灰尘污渍和其它杂物，天花板无蜘蛛网。 2.卫生间内地面无水渍、无污渍，无积垢，马桶及小便器干净、光亮洁净无黄渍、无异物、无异味；卫生间台面无水渍、无污垢；卫生间不锈钢扶手、水龙头等物品无锈迹；垃圾桶内垃圾不超过三分之二。 3.保持下水管道水流畅通。 4.房间门、玻璃门、干净、无灰、无污渍、指纹印、光亮洁净、内侧无水迹印、晴天外侧无水迹印。 5.阳台栏杆手摸无积灰，金属类栏杆要有金属光泽、无蜘蛛网、无水迹。 6.房内灯具、配套家电表面无积灰和污渍。
垃圾清运	1.垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，做到日产日清，定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞，垃圾不在筒箱内过夜。 2.垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不产生二次污染。
垃圾房清洁	1.垃圾收集箱内垃圾袋装化、及时通知环卫清运，保证无异味； 2.垃圾房地面干净、无异味、无污水横流现象；
停车场清洁	1.目视地面:无垃圾、果皮、纸屑,无积水,无污迹和杂物。 2.墙面、天花板：车库高位管道无积层；开关盒、标识、把手擦拭干净、无尘、无明显污渍。 3.车库积水沟、集水井及时清理，不堵塞。
水景等景观清洁	1.目视水面:无漂浮物、无明显泡沫。 2.水质无明显异味、池水清澈。 3.水底无淤泥、无沉积物 4.龙凤柱等景观无明显垃圾、污渍
医院检查室、化验室、理疗室、医生诊室	1.房内墙、地面、天花板干净、无灰、无污渍，天花板无蜘蛛网、墙面无乱张贴。 2.房间门、玻璃门、干净、无灰、无污渍、指纹印、光亮洁净、内侧无水迹印、晴天外侧无水迹印。 3.诊疗仪器无明显积层。
洗涤服务	1.衣物洗净,不褪色,无损伤,无串色,不变形,无异常异味。 2.衣袋洗清,袋内无尘屑等积物。 3.衣物的纽扣及其他附件,饰物等,应确保不受损坏及不变形。 4.洗净烘干的衣物应平整叠放、无明显褶皱。

备注:以上表格内容可根据工作需要在合同实施期间协商调整，供应商应无条件接受和配合。

4.安保服务（含消防安全）

4.1委托事项

4.1.1委托范围，全年24小时对院区本部全域进行不间断治安消防和秩序维护工作，包括但不仅限于以下内容：

4.1.1.1负责所有区域的安全秩序管理，包括防火、防盗、防汛、防暴、安全值勤、巡逻（定时和不定时）检查。

4.1.1.2门岗形象展示，要求24小时值守对进出院区的人员、车辆和物品做好盘查登记等。

4.1.1.3负责院内物业管辖区域内所有消防设施的日常巡查管理和维护。

4.1.1.4协助采购人处置院内的突发事件，参与重大活动的安全防范及保障等任务。

4.1.1.5消防安全的巡查、监督、指导等工作，定期组织消防培训、演习和疏散演练，监控室24小时双人岗位值守。

4.1.1.6负责院内微型消防站的管理、运行，配备专兼职消防队员，做到“三知四会一联通，处置要在三分钟”，充分发挥微型消防站的宣传教育、防火巡查、报告火灾隐患、制定防火区域灭火预案、定期开展防火演练，扑救初起火灾，协助公安消防部门保护火灾现场的功能。

4.1.1.7交通疏导指引，交通秩序维护及操作消防联动设备管理。

4.1.1.8电梯关人事故营救处理并通知电梯维保单位。

4.1.1.9 24小时不间断对院内重点区域视频巡查，每小时至少一次，并形成记录。

4.1.1.10对院内公共区域夜间（20时至次日凌晨6时）巡查每2小时一次，并形成记录。

4.1.1.11各类应急事件及时处理。

4.1.2基本要求

4.1.2.1按照“统一指挥、统一检查、统一考核、统筹安排、信息共享、联合布点、分工合作，形成合力”的总体要求，在采购人的指导、监督下，做好责任区域内的安全管理和消防设施维护。

4.1.2.2安全管理工作由采购人总体负责、统筹安排。

4.1.2.3在处于紧急状态时，接受采购人的统一调度，协助处理突发事件。

4.1.2.4供应商每月定期参加安全工作会，研究安全稳定工作，通报相关信息。

4.1.2.5供应商负责安全管理岗位人员，必须按合同约定的岗位人数，确保不脱岗。

4.2服务标准

4.2.1安全秩序服务标准的基本要求

4.2.1.1安全管理制度健全，相关应急预案完善，安全标识设置合理、规范、完整。

4.2.1.2安全值勤岗位设置合理，巡查路线不留死角，人员配置方案科学。

4.2.1.3人员配备应品行端正，无犯罪记录，身体健康，五官端正，无传染病。

4.2.1.4巡逻人员按规定时间进行巡逻检查，并做好相关记录。

按照采购人的总体要求，对安全秩序服务进行分类，具体标准如下：

项目		基本标准
上下班要求	上班前准备	1.着装整洁、佩戴工牌、头发梳理整齐，提前10分钟接班； 2.查看交接班记录本和其它登记本，核对出入物品，不明之处及时向上班值班人员问清楚； 3.整理、清洁值班室及周边（特别是院大门和后门出入口、人流主干道、垃圾桶处）的卫生。
	下班前准备	做好值班岗位的定置管理和清洁卫生，检查交接班记录、各类使用登记表并及时补上物品遗漏记录，遗留问题书面交接清楚，必要时还需口头说明交接。
值勤要求		1.实行24小时值班，外来人员进入区域以及大件物品出入，必须严格控制并有相关记录，对来本区域联系工作或办事的人员进行检查、登记并填写（凭）采购人提供的会客单方可放行； 2.禁止无关人员和动物宠物进入，对陌生人进出院内进行盘查、登记，严禁推、促销人员和商贩进入院内叫卖推销； 3.上下班高峰期进出时段（半小时），均需值班人员做好接待和站立迎送工作； 4.对外来参观团，经相关部门准许后方可进入，在做好责任区域的情况介绍的同时，一定要注意安全（严禁泄密）工作，并事后做好记录工作； 5.对出门的物资进行检查和登记； 6.责任区域内管理车辆按规定位置停放； 7.制止影响和干扰正常工作秩序的人和事； 8.杜绝火灾、盗窃等案件发生； 9.劝离非吸烟区吸烟者； 10.熟悉掌握本区域的分布情况 11.做好巡查工作内容要求，防范安全事故的发生。 12.如遇重要活动，按采购人要求加派秩序维护人员。 13.院内公共区域夜间巡查每2小时一次（20时至次日凌晨6时）。
监控室要求		1.实行24小时双人值班。 2.做好值班记录，24小时不间断对院内重点区域视频巡查，每小时至少一次，并形成记录，发现异常情况及时检查处理，同时报采购人。 3.调取监控资料，需填写监控调取单，在采购人同意的情况下，方可查看和调取资料。 4.对监控室的计算机、投影仪、显示屏、办公桌椅建立设施设备台账，对其设施设备要进行维护。

4.2.2消防设施维护标准的基本要求

4.2.2.1.消防设施台帐详实，标识规范，维护使用制度健全（在主要作业地点上墙）。

4.2.2.2确保对移交的消防设施、设备、器材完好，出现损坏、丢失立即向采购人报告，对因管理失职导致的损坏、丢失进行维修、补足。

具体标准如下：

检查项目		巡查频次	巡查标准
消防设施	应急照明（灯具、灯泡）	每周不少于1次	安装到位，运行可靠，表面无破损，安全。
	消防泵电控柜（电源指示、日常保洁状况）	每天不少于1次	安全，接触良好、接头无变色、线路整洁、反应灵敏、动作可靠。（维保范畴）
	消防水池（浮球阀、水位、进水阀、水池）	每天不少于1次	检查浮球阀开闭功能是否正常，检查水位是否在2/3以上，进水阀是否正常开启，水箱有无溢水。
	消防报警主机（报警点、主机）	每天不少于1次	检查报警点位是否准确，楼显报警、主机工作是否正常，清洁保养。
	消防水泵（机体、管道、阀门、压力表等）	每天不少于1次	检查机体、管道有无锈蚀，水泵密封是否完好，显示是否正常。手动盘车，并对泵点动试车。检查气压罐压力是否符合要求，稳压泵是否处于自动状态。
	报警系统（烟、温感探头、消火栓按钮）	每天不少于1次	检查烟、温感探头、手报、消火栓按钮报警功能是否正常，消防通讯设备、警报设备是否正常。（维保范畴）
	防火门（防火门、铰链、拉手）	每周不少于1次	无破损，无大面积脱漆，开关灵活。
	消防联动系统	每周不少于1次	每季消防联动设备测试：模块动作是否准确、联动设备工作是否正常，主机回授信号是否正常。（维保范畴）
灭火器材		每月清点不少于1次，每季度保养不少于1次	1.灭火器材应放置指定位置并保持干燥通风，防止受潮腐蚀。 2.检查灭火箱箱盖是否处于紧闭状态。 3.检查灭火器周边不能被其他物品遮隐或圈占
防雷设施		雷雨季节每月不少于1次	配合采购人对防雷设施每年雷雨季节到来之前进行全面检查和保养，确保防雷设施完好；
消防通道、安全出口		每周不少于1次	确保所有消防通道和安全出口畅通

备注:以上表格内容可根据工作需要在合同实施期间协商调整，供应商应无条件接受和配合。

4.2.3消防管理

检查项目	检查内容
防 火 检 查	用火、用电有无违章情况
	安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急照明是否完好
	常备式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品影响使用
	消防安全重点部位的人员是否在岗情况
	消防安全制度是否建立齐全，岗位防火安全责任制和消防安全操作规程是否上墙
	火灾隐患整改情况以及防范措施是否落实
	安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口有无堵塞物等情况
	消防车通道、消防水源是否畅通、水压是否正常
	灭火器材配置是否齐全到位、器材是否灵敏可靠有效、维护保养是否符合要求、清洁
	重点工种人员以及消防知识的掌握情况
	消防安全重点部位的管理情况
	易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其它重点物资的防火安全情况
	消防（控制室）值班到位、设施运行记录情况完整
	防火巡查记录情况完整
消 防 安 全 责 任	禁止吸烟用火区域地面无烟头、易燃可燃物质，无违章吸烟、乱扔烟头、使用明火
	落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制
	明确逐级和岗位消防安全职责
	确定各级、各岗位的消防安全责任人
安 全 管 理	建立消防安全组织机构和义务消防队
	制定各项消防安全制度和消防安全操作规程
	开展防火安全检查，整改火灾隐患
	确定消防安全重点部位，设置明显的防火标志
	制定灭火和应急疏散预案
	开展多种形式的消防安全知识宣传教育、培训
	建筑消防设施、设备、器材齐全，完好有效

4.2.4参与应急处置

供应商须全面服从采购人统一指挥，组织有力，反应迅速，效果良好。

5.绿化养护服务

5.1委托事项

5.1.1委托范围，包括但不限于以下内容：

5.1.1.1负责管理范围内的植物养护（含大厅、过道、会议室、功能用房等室内公共区域盆栽植物），包括：浇灌、修枝剪枝、施肥、病虫害防治、绿化保洁、全院绿化养护垃圾清理及外运（含枯树枯枝垃圾、养护绿化垃圾等）等；如遇自然灾害等造成的树木倒伏，按采购人要求进行移栽或清理。供应商提供绿化、盆栽植物产生的费用另行结算，由采购人承担。

5.1.1.2古树、名木保护，采取专用的养护办法，制定养护方案和计划；

5.1.1.3水景水生植物养护，定期清理水池和更换水，负责观赏鱼的饲养和病虫害防治。

5.1.1.4负责项目服务范围内的行道树、景观树等大型乔木的修剪养护。根据项目采购人的要求，供应商需制定完善的乔木修剪养护方案和实施计划，同时严格按照计划落实并实施乔木的修剪养护。

5.1.2基本要求

院内草皮、植物保养良好，植物基座维护良好，植物等景观生物无病虫害

5.2服务标准及具体要求

内容	标准	具体要求
树木灌木绿篱绿化带	植物（树木） 保养良好	1.植物不缺少、死亡、被破坏 2.植物修剪平整，造型匀称美观 3.植物修剪及时 4.绿篱修剪应保持一定的高度（80—120cm） 5.一年施肥不少于二次
	植物（树木） 基座维护良好	1.在树直径1米范围内除草，树茎无杂草 2.树茎的土不下陷，不压实 3.剪下的枝、叶当即清除 4.一年施肥不少于二次
	植物（树木）无虫害	1.树叶无虫害，无明显虫咬孔洞或虫迹 2.茎干和叶无烟灰，不霉烂 3.每年春秋二季全院园林植物病虫害防治不少于二次 4.每年全院树木茎干石灰消毒不少于一次
室内盆栽植被	盆栽植被长势良好	1.适时浇水、修剪、上肥 2.及时更换养护，做好病虫害防治及修剪整形

备注：以上表格内容可根据工作需要在合同实施期间协商调整，供应商应无条件接受和配合。

6.客户服务

6.1委托事项

负责物业费、水电费代收代缴；物业档案管理；24小时服务热线；服务记录；投诉及回访；满意度调查；文化活动；其他项目所需的行政、后勤类工作等。

6.2基本要求

水电表抄表准确、收费及时，服务态度好，服务记录完整。

※7.其它临时支持服务

7.1委托事项

负责项目管理范围内的协助完成采购人安排的其它临时性或突发性服务需求，包括但不限于物品搬运（大型物品除外）、突发性应急保障、紧急救助等；

7.2基本要求

供应商对临时性服务工作做出相应服务的承诺。

五、物业服务保障条件

※（一）人力资源配备要求

总体要求：物业服务总人数不得低于34人，具体岗位分工详见下表：

类型	岗位	人数	岗位职责	要求
客户服务	项目经理	1人	负责项目的整体管理	1.男女不限，45周岁及以下，身体健康，专科及以上学历，无犯罪记录； 2.政治素养过硬，形象气质佳，善于沟通，要求常驻。 3.政治和道德意识强、品行端正素质过硬、业务能力和责任心强，熟悉相关法律法规； 4.具有较强的计划、组织、领导、协调、沟通及控制能力，到岗后不得擅自更换。
	行政内勤岗	2人	负责项目的行政管理、客服服务	1.女性，年龄在45周岁及以下，身体健康，专科及以上学历，无犯罪记录； 2.具有类似岗位两年及以上工作经验； 3.形象气质较好，头脑灵活，有亲和力，责任心强，有较强的沟通、组织、协调能力，熟悉办公软件；到岗后不得擅自更换。
安保服务	安保组长	1人	负责项目秩序维护整体管理	1.男性50周岁及以下，身体健康，专科及以上学历，无犯罪记录； 2.持保安员证书，具有类似岗位三年及以上工作经验； 3.政治和道德意识强、品行端正素质过硬、业务能力和责任心强，熟悉相关法律法规； 4.具有较好的组织、领导、协调、沟通及控制能力，到岗后不得擅自更换。
	秩序员岗	7人	负责项目门岗24小时管理、院区24小时安全巡逻	1.男女不限，50周岁及以下，身体健康，高中及以上学历，无犯罪记录；无纹身，无明显伤疤，无不良嗜好，形象气质佳。 2.所配置的秩序服务人员均需接受过安保相关技能培训并取得保安员证书。 3.品行端正，具有的协调、沟通及控制能力。
	消防员岗	6人	负责监控室24小时值班、院区消防巡查	1.男性，55周岁及以下，女性50周岁及以下，身体健康，高中及以上学历，无犯罪记录； 2.品行端正，具有的协调、沟通及控制能力。
保洁服务	环境主管	1人	负责项目环境保洁和绿化维护整体管理	1.男性55周岁及以下，女性50周岁及以下，身体健康，高中及以上学历，无犯罪记录； 2.具有绿化类相关证书（绿化工、植保工、育苗工、养护工等与园林绿化相关专业），类似岗位两年及以上工作经验； 3.政治和道德意识强、品行端正素质过硬、业务能力和责任心强，熟悉相关法律法规； 4.具有较好的组织、领导、协调、沟通及控制能力，到岗后不得擅自更换。
	保洁岗	9人	负责对应区域的环境保洁具体实施，达到项目服务环境保洁服务标准	男性55周岁及以下，女性50周岁及以下，身体健康，初中及以上学历，无犯罪记录。专业能力强、具有养老机构工作经验的年龄可适当放宽。
	洗衣岗	2人	负责休养老人衣物、床品、窗帘清洗	男性55周岁及以下，女性50周岁及以下，身体健康，初中及以上学历，无犯罪记录。专业能力强、具有养老机构工作经验的年龄可适当放宽。
	绿化岗	2人	负责项目环境绿化的具体实施	男性55周岁及以下，女性50周岁及以下，身体健康，初中及以上学历，无犯罪记录。专业能力强、具有养老机构工作经验的年龄可适当放宽。
工程服务	水电维修岗	3人	负责项目服务需求中要求的各项设施设备运行维护及综合维修，保证项目的正常运行。	1.男性，55周岁及以下，身体健康，高中及以上学历，无犯罪记录；品行端正，具有的协调、沟通及控制能力。专业能力强、具有养老机构工作经验的年龄可适当放宽。 2.擅长水、电、气、木工及泥水等基础综合维修工作，反应机敏，责任心强，能独立处理突发事件。
	综合维修岗
合计		34人

注：1.上述为岗位/人数基本要求（其中安保服务岗位女性人员不少于2人），供应商配备的人员不得低于表中所列岗位和人数。

2.供应商承诺在采购合同签订后5个日历日内招募齐全上表人员且提供相应人员的有效证明材料（如人员身份证复印件，相关证书复印件等）供采购人归档保存。（响应文件中提供承诺函并加盖供应商公章，格式自拟）

※（二）重点设备最低配置要求

设备类别	序号	品种/名称	数量	备注
一、保洁、工程类	1	电动疏通机	1台
	2	全自动洗地机	1台
	3	干湿吸尘器	1台
	4	高压冲洗机	1套
	5	道路清扫、冲洗一体车	1台
	6	应急消防水泵	1台
	7	工程工具（电工作业）	4套
	8	落叶吹风机	1台
	9	吸水吸尘器	1台
	10	液压钳	1套
	11	网络检测仪	1套
	12	热合器	1套
	13	套筒	1套
二、安保、消防类	1	防爆装备	4套	钢叉、头盔、盾牌、橡胶棍、防刺背心、肩灯、器械摆放架等。
	2	对讲机	10个

备注：供应商需承诺投入本项目的设施设备配不得低于上述表格要求，进场同时配置齐全必要设备供采购人查验。（响应文件中提供承诺函并加盖供应商公章，格式自拟）